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Category : Category

< 아파트하자에 대한 대응 방법 >
2006-04-09 12:55:56, 조회 : 292, 추천 : 46

1. 아파트 하자 문제

가. 하자의 개념

  아파트에 있어서 주로 문제되는 하자의 유형으로는 기능상의 하자, 부실공사, 면적의 차이, 일조권, 소음, 사생활 침해, 조망권 등을 들 수 있습니다.

  1) 기능상의 하자 ( 안전성, 기능성의 결함 )

    이는 설계도면대로 시공은 되었으나 시공상의 문제로 원래의 기능대로 작동되지 아니하는 것을
  말합니다. 예) 칠의 변색, 문의 뒤틀림 등

  2) 부실공사

    설계도면을 기준으로 분양대금을 지급하였음에도 설계도면대로 시공되지 않은 경우 예) 비디오
  폰을 설치한다고 하고 실제로 설치되지 않은 경우

  3) 면적의 차이

    분양계약서나 분양공고와 실제평수( 등기부상의 평수 )에 차이가 있는 경우

    예) 아파트 분양평수는 전용면적 + 공용면적 이어야 함에도 발코니 면적 등 써비스 면적까지
  합하여 분양계약을 한 경우

    분양계약서에는 제대로 기재되어 있으나 분양공고 등에 허위로 기재되어 있는 경우에는 공정
  거래법 위반으로 제소할 수 있을 듯 ( 부당한 고객유인 ), 손해배상이 인용된 경우 있음.

  4) 일조권

    아파트가 과밀하게 지어져 동지날을 기준으로 4시간 이상 빛이 들어오지 않는 경우 정신적 위
  자료 청구가 가능할 듯,

    이보다 더 문제되는 것은 고층의 아파트가 건설됨에 따라 주변 주민이 일조권 및 공사로 인한
  소음공해, 지층 붕괴 등의 피해를 입는 경우에는 공사가 완료되기 전에는 공사금지 가처분 신청을
  통하여 공사를 중지시키는 것이 가능한 경우가 있음, 공사가 완료된 경우에는 손해배상 청구만이
  가능 - 공사로 인한 손해를 입증하기 위하여 지반붕괴가 일어나는 경우에는 사진을 촬영할 것,
  소음이 심한 경우에는 소음기를 통하여 소음을 측정해 둘 것, 기타 손해의 경우에도 입증할 수
  있는 자료를 만들어 둘 것

  5) 소음

    소음의 경우는 원칙적으로 소음규제법 상 규제치를 수인가능성으로 봄, 오전의 소음은 경우에는   보다 엄격히 규제하고 있음

  6) 조망 기타 사생활 침해

    조망의 경우는 특별한 경우에나 손해배상 청구가 가능할 듯, 고층의 아파트 건설과 관련하여
  사생활 침해가 나타날 가능성이 많음 - 특별한 경우에는 사생활 보호를 위한 특별한 조치를 법
  원에 청구할 수 있을 것




  나. 하자의 발견

  1) 기능상의 하자

    세대내 하자 및 공동시설의 하자를 점검하여 "하자 종합보고서"를 작성해야
    참여연대 아파트 공동체 연구소에서 마련하고 있는 하자 점검 요령 기재서를 참고

     문제는 법정싸움과 관련하여 감정비용이 상당히 많이 드는 데 시공업체가 건축법을 위반하였
  거나, 기타 부실공사가 심한 경우에는 해당 시군 건축과에 민원을 제기하여 하자감정을 의뢰하는
  것도 한 가지 방법

  2) 부실공사

    설계도면과 실제를 비교해야

    설계도면은 시공업자인 건설회사가 1년간의 의무관리 기간이 지난 후 입주자 대표자회의에 이
  관해 주게되어 있음. 그밖에 설계사무실, 시공승인권자가 보관하고 있으므로 입주자 대표자회
  의나 설계업자가 보여주지 않는 경우에는 행정관청에 정보공개요구를 통하여 확보할 것. 정보
  공개를 하지 않는 경우에는 행정청을 상대로 행정소송이나 입주가대표자회의를 상대로 문서 열
  람등사 가처분을 청구할 수 있을 것.

  3) 면적의 차이

    실제 측량이 어려우므로 등기부 등본의 평수와 분양계약서의 평수를 비교하면 됨, 대단위 아
  파트의 경우 복도, 엘리베이터 면적 등 공용면적이 부족한 경우가 많음.



2. 하자의 구제방법

가. 공동주택관리령에 의한 하자보수청구권 행사

  1) 사용 검사일부터 주요시설은 2년, 그외 시설은 1년, 공동주택 내력구조부의 경우는 10년 또는 5년간 하자보수기간

  2) 절차

    시공사에 하자보수 요구    →  불응하면 사용검사권자에게 통보  → 하자보수명령   → 불이행
  하면 하자보수 보증금을 인출하여 직접하자 보수

    사용검사권자가 하자가 아니라고 하는 경우에는 전문감리업체 하자 감정서 필요

    시공회사가 하자보수명령을 불이행 하면 행정적, 형사적 처벌

    ※ 사업주체가 사업계획서 상의 총공사비에서 대지조성전의 토지가격을 뺀 금액의 3/100을 하
  자보수보증금으로 금융기관에 예치해야 함, 요즈음은 보증금 대신주택공제조합의 보증서를 첨
  부하는 경우가 많으나 이 경우에는 주택공제조합에 하자보수를 청구하면 됨

  3) 하자보수의 종료

    사업주체가 사용검사권자에 종료사실 통보  → 사용검사권자는 입주자대표회의에 통보 → 입
  주자대표회의는 하자보수 종합보고서를 작성하여 이의를 제기하고 하자보수 요구 → 하자 없으면
  입주자 대표회의는 하자보수 공탁금을 사업주체에 반납

    ※ 실무상 사업주체가 사용검사권자에 종료사실 통보 할 때 미리 사업주체가 입주자 대표회의의
  동의서를 받아 이를 첨부하도록 하는 데 이때 입주자 대표가 주민들의 의견을 수렴하지 아니하고
  동의서를 작성해 주는 경우가 많음.

나. 민사상 손해배상 청구소송

    공동주택 관리령에 의한 하자 보수 신청보다 소멸시효가 장기

    현장검증, 감정비용이 많이 드는 것이 단점이나 승소하면 시공업자가 부담

다. 소비자보호원에 피해구제신청

    선택사항으로 고급 비디오 폰을 설치해 준다고 하고 기본 분양가에 포함되어 있는 인터폰 값을
  반환해 주지 않는 경우 등

    소비자보호원에서 합의 권고안 작성 → 소비자분쟁조정위원횡에 조정 요청 → 법원에 제소

라. 공정거래위원회에 제소

  1) 현대, 삼성 등 건설업체가 등기면적과 계약면적이 차이가 나더라도 건물분 공용면적의 0.3%,
  대지 공유지분의 2% 범위내에서는 정산하지않았으나 공정거래위원회가 정산하도록 시정명령을
  내림.

  2) 분양계약서 상의 불공정 약관

    중도금을 할부금융을 통해 대출을 받은 경우 계약서상 고정금리로 명시되어 있음에도 일방적
  으로 대출금리를 인상한 것은 공정거래법 위반으로 시정명령을 내림

마. 형사고소

  1) 부실공사 : 건축법, 주택건설 촉진법 위반

  2) 분양계약서와 등기부상 면적이 다른 경우 : 배임죄, 횡령죄 가능



3. 건설회사의 부도

  시공도중 시공회사가 부도가 나는 경우가 많은데 이러한 경우 대처 요령이 필요합니다.

가. 시공회사가 부도가 나는 경우에 가장 먼저 해야 할 일은 분양자를 중심으로 비상대책위원회를
    만들어야 합니다.

나. 분양대금을 부도난 시공회사에 납부하여 서는 아니됩니다.

다. 시공회사를 보증하는 보증회사 및 분양보증까지 서는 주택공제조합이 시공회사를 대신하여
    아파트 건설 및 분양책임을 부담해야 하므로 비대위는 이들과 교섭하여야 합니다.

라. 시공사는 공사대금을 융자하는 과정에서 금융기관에 담보를 설정하여놓은 경우가 대부분이
    므로 비대위는 나머지 분양대금을 은행에 지급하는 것을 조건으로하여 저당권을 마소하여야
    분양 후 재산권 행사가 가능합니다.

라. 공사기간이 길어져 보통 입주 약정기간을 초과하는 것이 대부분이므로 입주후 지체상금 청
    구가 가능합니다. 지체상금은 보증회사 및 주택공제조합에 청구할 수 있습니다.

마. 주택공제조합은 지체상금을 포기하도록 압력을 가하여 포기 약정서를 받는 경우가 많은데
    비대위는 주택공제조합의 회유에 넘어가서는 아니됩니다.

바. 주택공제조합이나 보증회사의 방관으로 인하여 건축공사가 진행되지 않는 경우에는 계약을
    해제 하고 기지급된 분양금과 법정손해배상금을 청구하는 것도 좋은 방법입니다.



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