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하자 없는 건강한 아파트
2006-04-09 13:18:30, 조회 : 539, 추천 : 57

I. 아파트 하자란 무엇인가

1. 하자의 개념

일반적으로 건축에 있어서의 하자란 공사가 잘못돼 건축물이 본래 가져야 할 기능이나 모양, 색상을 갖지 못한 것을 의미한다. 예를 들어 건축공사가 잘못되었거나 끝마무리를 제대로 하지 않아 건물에 균열에 생기거나, 비틀림 또는 들뜸, 침하, 누수 등이 발생하였을 경우 모두 하자라고 볼 수 있는 것이다. 특히, 아파트 하자로 가장 많이 등장하는 것은 방수공사 부실로 인한 누수현상, 방열․방음공사 부실로 인한 열손실과 소음공해, 하수구․배관의 부실이다.
부실공사도 같은 개념이라고 생각할 수 있다. 하자는 결과에 중점을 둔 용어이고, 부실공사는 행위에 중점을 둔 것뿐이다.  건축업자가 건축법의 규정에 따르지 않았거나, 계약사항인 설계도면이나 시방서대로 건축하지 않은 부실한 공사를 부실공사라고 칭하고 부실공사로 인하여 발생한 건축물의 상태가 하자인 것이다.
법률상 하자와 구별할 필요가 있는 것은 완공하지 않은 것 즉 채무불이행이다. 하자는 시공사의 의무인 공사가 완료되었다는 것을 전제로 완성된 건축물의 흠을 말하는 것이지만 아예 공사를 완공하지 않은 것은 채무불이행에 해당하기 때문이다.
또 한편으로는 건축물의 기능과 관련 없는 사업주체의 약속과도 구별하여야 한다. 예를 들어 입주자에게 일정한 용량의 김치냉장고를 주기로 약속해 놓고 용량이 적은 것을 비치해놓았다고 한다면 이것이 과연 건축물의 하자로 볼 수 있을 것인가 의문이기 때문이다. 건축물의 하자는 건축물의 기능상 갖추어야 할 것이 부족한 상태를 의미하기 때문에 이러한 경우에는 사업주체의 채무불이행일 수는 있어도 하자라고 볼 수는 없을 것이다.
법률상 하자의 개념을 구체적으로 따지자면 위에서 말한 것 외에도 여러 가지를 언급할 수 있겠지만 현실에서는 하자를 다른 유사개념과 구별할 필요가 있는 경우는 많지는 않다. 일단 준공처분이 나면 완공된 것으로 보고 그 이후에 발생하는 것은 모두 하자에 해당하는 것으로 볼 수 있기 때문이다.
하자개념과 관련한 중요한 구별은 관리주체가 하자보수청구소송으로 할 수 있는 하자인가 아니면 분양받은 분양계약자가 계약자의 지위에서 할 수 있는 소송할 수 있는 하자인가 하는 것이다. 만약 입주자대표회의가 할 수 없는 소송임에도 입주자대표회의가 소송을 제기하게 되면 그 내용이 정당하다고 하더라도 패소(각하)판결을 받게 되므로 주의하여야 한다.

▣ 서울지법 남부지원 1997.6.20.선고, 96가합2607판결: 확정
1) 공동주택의 입주자 대표회의가 공동 주택 대지부분의 불법 점유자에 대해 대지사용권에 기한 방해배제 청구를 하는 등 대외적인 권한을 행사할 수 있는 지위에 있는지의 여부(소극)
2) 공동주택의 입주자대표회의가 구분 소유자들로부터 소 제기의 권한을 위임받아 소를 제기할 수 있는지의 여부(소극)

1) 공동주택의 입주자 대표회의는 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하여 시행함으로써 입주자들로부터 관리비를 징수하여 공동 주택의 유지․보수 업무를 수행하고, 공동 주택의 입주자들 상호간에 이해가 상반되는 문제가 발생하는 경우 그 분쟁을 조정하는 등 공동 주택의 입주자 내부관계에 있어 발생하는 문제에 관한 사항을 해결하는 권한과 하자보수의무를 부담하는 사업 주체에 대하여 하자보수 청구권을 행사할 수 있는 권한을 가지고 있는 등 공동 주택의 관리자로서 관련 법령 소정의 규정에 따른 관리 권한만을 가지고 있을 뿐, 나아가 공동주택의 대지부분 등을 불법 점유하고 있는 자에 대하여 대지 사용권에 기한 방해 배제 청구를 하는 등 대외적인 권한을 행사할 수 있는 지위에는 있지 아니하다고 봄이 상당하다.
2) 공동 주택의 입주자 대표회의가 구분 소유자들로부터 소 제기의 권한을 위임받았다는 주장은 권리관계의 주체가 제 3 자에게 자기의 권리에 대해 소송수행권을 부여하는 이른바 임의적 소송 담당에 해당되는 것으로, 민사 소송법 제 80조 소정의 변호사대리의 원칙이나 신탁법 제7조 소정의 소송 신탁 금지의 원칙에 반하는 것이어서 우리 법제상 허용되지 아니한다.

2. 하자의 유형

⑴ 세대내의 하자 및 공동구의 하자

하자를 구체적으로 살펴보면 크게 세대내 하자(전용부분의 하자)와 공동구 하자(공용부분의 하자)로 나눌 수 있다. 이들 하자들은 모두 입주자대표회의 즉 관리주체가 사업주체에 대하여 보수를 요구하고 보수를 거부하면 하자보수금을 청구할 수 있는 것들이다. 하자보수기간이 지나면 공용부분의 하자는 관리주체가, 세대내 하자는 세대가 직접 하자를 보수하여야 한다.
세대내 하자로는 실내벽과 장판의 습기, 창문의 여닫음 불량, 거실과 방바닥의 들뜸, 화장실 방음 장치 미비 등을 들 수 있다. 공동 부분의 하자는 토목건축분야, 기관분야, 전기 시설분야로 세분화할 수 있다. 토목건축분야는 아파트 외벽 균열, 어린이 놀이터 안전시설 미비, 옥상바닥 균열 및 방수, 배수 불량 등이 있다. 기관분야는 급수탱크 용량부족, 옥상 물탱크 및 지하 물탱크 안전시설 미비, 보일러 집진시설의 하자 등이 주된 것들이다. 전기시설분야는 승강기 소음 및 잦은 고장, 주변전실 중앙감시반 작동 불능, 지역난방 공사시 배관공사비 추가부담 등을 들 수 있다.
세대내 하자인가 공용부분의 하자인가 하는 것은 관리주체가 보수할 책임이 있는가 세대가 직접 보수할 책임이 있는가 하는 문제이므로 중요한 문제이다. 공용부분과 전용부분의 구별은 쉬운 것은 아니지만 문제가 될 때의 보수책임을 가름하는 것이므로 분명한 기준을 가지는 것이 필요하다. 따라서 관리사무소는 이에 대한 기준을 확립해놓을 필요가 있다. 항의가 많으면 보수해주고 조용히 있으면 세대가 보수하도록 하는 소극적 태도를 가져서는 안될 것이다.

▣ 아래층은 지붕으로, 위층은 화단으로 사용하고 있는 부분의 하자에 관하여
이 부분은 당해 동 전체의 공용부분임. 그 하자로 인한 누수 발생시 보수책임자는 시공상의 하자인지 아니면 사용상의 하자인지를 구분하여야 함. 후자의 경우는 실제사용자의 책임.

⑵ 아파트 면적

당초 사업주체가 분양하기로 약속한 공급면적보다 실제 분양 받은 공급면적이 적은 것을 하자라고 할 수 있는지 분명하지는 않다. 그러나 이러한 것은 넓은 의미에서는 하자일지 모르나 건축물의 기능에 영향을 주는 것이 아니라 계약된 것보다 더 적은 권리를 부여받은 것으로 보아 수량부족의 하자로 보아야 할 것이다. 이러한 하자는 계약 당사자 사이에서 배상받아야 할 문제이지 하자보수청구를 할 수 있는 사안은 아닌 것으로 보인다.

⑶ 공간의 부족

간혹 아파트의 높이가 약간 낮아 공간이 부족한 경우도 있다. 더 높게 시공된 경우야 아무 문제없지만 높이가 낮다면 어떨까? 이것도 하자에 해당할 것인가? 이것도 하자라고 볼 수 있다. 높이가 다르면 건축물의 기능상에 문제점이 있다고 보아야 할 것이기 때문이다. 공간부족을 원인으로 분양계약자들이 소송을 할 수도 있고 공동주택관리령에 의거 하자보수청구소송을 할 수 있다고 보아야 할 것이지만 공간부족을 원인으로 하자보수소송를 제기할 경우 하자로 볼 지 법원의 판결을 기다려보아야 할 것이다.

⑷ 소음발생

아파트에서의 소음은 단독주택의 주민들에 비해 아파트 주민들이 더 고통을 느끼는 것 같다. 공동주택의 약점이자 극복해야할 과제일 것이다. 그런데 아파트 바닥의 두께가 얇아서 소음이 가중된다면 어떨까? 이것도 하자일까? 이러한 경우에도 아파트의 하자인 것으로 보인다. 실제로 아파트 바닥이 얇아서 소음이 가중된 경우 손해배상을 하여야 한다는 판결도 있고 중앙환경분쟁조정위원회에서의 배상결정도 나왔는데 이는 분양계약자의 지위에서 사업주체에 대하여 소송을 하였거나 불법행위로서 조정신청을 한 것이므로 입주자대표회의에서 하자보수소송을 하는 경우는 어떤 결과가 나올지에 대하여는 아직 판결이 나오지 않은 것으로 보인다.

3. 하자 발생의 원인

아파트 하자가 발생하는 원인은 무엇인가. 일부 주택전문가들은 주택공급량이 급증하면서 자재부족, 인력 부족, 공기 단축 등으로 하자가 발생할 수밖에 없다고 주장하고 있다. 그러나 이것만으로 하자가 발생하는 원인을 설명하는 것은 무리다. 아파트 건설 과정에서 분양에 이르기까지 구조적으로 맞물려 있는 문제들에서 하자가 필연적으로 발생하고 있음을 지적할 필요가 있다.

⑴ 구조적 문제

우선 아파트 건설업계의 구조에서 그 원인을 찾을 수 있다. 우리나라 건설업자 중에는 일부이지만 거의 투기목적으로만 아파트를 지어 파는 사람이 있다. 또 일부 큰 건설업체에서는 무리하게 아파트 건설권을 따내 낮은 가격으로 하도급을 주어 공사를 시행하게 하고 하도급 받은 기업은 또 낮은 가격으로 재하도급을 주어 심한 경우에는 다섯 차례나 재하도급되는 경우도 있다. 이런 악순환에서 실제로 공사를 담당하는 기업은 부실한 자재를 쓰고 공기를 무리하게 단축시켜 공사를 해야만 이익을 볼 수 있다. 부실공사가 나타나는 것은 불을 보듯 뻔한 일이다.
주택이 부족한 우리나라는 아파트를 짓기만 하면 분양이 잘 되므로 시공업자는 아파트를 건설하는데 그다지 신경을 쓰지 않는다. 시공업자의 경우 미리 선금을 받아 공사를 하기 때문에 경비 절감을 위해 마무리공사를 적당히 하는 경향이 있다. 예를 들면 경비 절감을 위해 시멘트․모래․자갈의 배합비율을 제대로 지키지 않고, 일부 철근을 빼고 시공하는가 하면 콘크리트 양생기간을 줄여가면서 공사하는 등 처음부터 부실공사를 하고 있는 것이 현재의 실정이다.
또 다른 문제는 감독을 책임지고 있는 행정기관의 안이한 태도다. 행정기관은 아파트 하자 문제에 대해서는 무관심한 편이다. 주민들이 시청이나 구청에서 관련자료를 요구할 때 잘 보여주지 않는 경우가 많다. 또 주민들이 하자문제로 진정을 하면 관계 규정 등을 검토하여 시공업자에게 시정지시를 하는 것이 원칙이지만 오히려 주민들을 설득하는 등 소극적인 태도를 보인다. 감리 역시 적극적으로 이루어지지 않고 있는데 행정관청은 감리가 이상없다고 보고하였으므로 감리의견에 따라 판단하면 족하고 그 이상의 하자가 있다고 하더라도 감리도 발견하지 못한 것을 자신이 발견할 수 없다고 하는 것이다.
이러한 점은 법률상으로는 아무런 책임이 없을지 모르지만 국민들이 행정기관을 비난하는 원인이 되고 있다.

⑵ 주민의 문제

아파트 하자에 관한 문제는 건축공학이나 법률에 관련된 복잡한 사정이 많기 때문에 대부분의 입주자들은 전문 지식이 부족하다는 이유로 불만이 있다 하더라도 그냥 넘겨 버리기 쉽다. 부실공사로 인한 하자를 보수해 줄 것을 요구하는 것은 입주자의 당연한 권리다. 하자 발생을 최소화하기 위해서는 아파트가 지어질 당시부터 완공에 이르기까지 공사 현장을 찾아가 일일이 확인하는 것이 중요하다. 이를 위해서 예비 입주자들의 모임을 만들어 정기적으로 공사현장을 찾아가는 것도 한 방법이다.
또 다른 한편으로는 하자가 있어도 준공처분을 빨리 받아 다시 아파트를 전매하는 것을 최선이라고 생각하는 것도 문제이다. 이러한 입주자들은 다른 입주자들이 하자를 적발하고 시정을 요구하려는 것을 막기까지 하고 구청에 준공을 빨리 내달라고 민원을 내는 경우까지 있다. 결국 입주자들의 잘못된 인식으로 아파트에 사는 다른 누군가가 하자로 인한 손해를 보게 되는 결과가 발생하는 것이고 아파트가 50%가 넘는 현실에서 그 피해가 자기 자신에게 돌아오는 것이다.


II. 하자를 어떻게 찾아낼 것인가

아파트 하자는 생명과 직결돼 있다. 입주하기 전에 하자 여부 따위를 꼼꼼하게 살피는 것이 중요하다. 세부적인 하자 점검을 하기 전에 알아두어야 할 점이 몇 가지 있다.

1. 사전점검제도

먼저 입주하기 전에 아파트에 이상이 있는지의 여부를 확인하는 사전점검제도가 있다. 건설교통부는 아파트 준공검사 전에 입주자가 미리 방문해 확인한 다음 이상이 없을 때 사전점검부에 서명하도록 하는 규정을 두고 있다. 이 규정은 마치 입주자들을 위한 제도인 것처럼 보이지만 실상은 입주자에게 매우 불리한 제도이다. 왜냐하면 입주자가 실물을 보고 판단할 수 있는 것은 거의 없기 때문이다. 눈으로 확인할 수 있는 하자는 입주자가 미리 보고 확인할 수 있다는 전제 하에서 이러한 제도 만들어졌지만 실제로는 불가능한 경우가 대부분이다. 예를 들어 벽지에 이상이 있다고 하더라도 벽지를 찢어본다거나 할 수도 없는 것이고 입주자들의 사전점검시 이상을 발견하였다고 하더라도 입주일에 맞추어 이사준비를 다 해놓은 이상 추가공사를 요구하기 어렵기 때문에 실상은 사업주체의 잘못을 덮어주는 면죄부 역할을 할 가능성이 높은 제도인 것이다.
그렇다고 하더라도 현재의 제도를 무시할 수 없는 것이어서 최선을 다해 자신의 권리를 지키는 작업이 필요하다. 이 때 입주자들이 주의해야 할 점을 몇 가지 집어보고 점검 요령을 알아두는 것도 좋다.
시공회사 직원들의 요구에 이끌리지 말고 하자 여부를 세심하게 확인한 다음 서명을 해야 한다. 또 계약서에 면적의 증감이나 모델하우스의 제품이 실제 설치된 제품과 다를 경우에도 이의하지 못한다는 조항이 있는데 이는 불공정 약관이므로 효력이 없다. 하자가 발견되면 자신에게 권리가 없다고 생각하지 말고 반드시 시공회사에 요구해야 한다. 이때 발코니 등 서비스 면적은 아파트 값 산정에 포함되지 않는다는 점도 기억해야 한다.
입주한 이후 처음 내는 각종 전기요금 수도 요금 등이 터무니없이 많이 나오는 경우가 있다. 입주시까지의 전기요금, 수도료, 가스요금은 시공업체가 부담한다. 따라서 입주하기 전에 계량기를 사전 확인할 필요가 있다.
자세한 점검 요령은 아래 세대별 하자 점검 요령과 같은데 이 때 하자점검표를 만들어서 점검하는 것이 좋다.
만약 사전점검시 문제점을 발견하면 이 점에 대하여 시정을 요구하여야 하며 사전 점검시 이를 기재하여야 하고 나중에라도 입주하기 전까지 내용증명을 보내 하자보수를 청구해두는 것이 좋다.

2. 입주 후 하자의 점검

세부적인 점검은 공동구 하자와 세대별 하자로 나누어 정리하는 것이 좋다. 이때 미리 점검해야 할 도표를 작성해 기록하는 것이 바람직하다.

⑴ 세대별 하자 점검 요령

1) 현관철문
내부 도장 및 현관문의 개폐 상태, 잠금 장치에 이상이 있는지의 여부를 확인한다. 한편 현관문의 외부도장 부분은 공용부분이므로 공동구 하자에 속한다.

2) 현관바닥과 베란다, 창고, 다용도실
바닥공사가 제대로 되어 있는 지를 우선적으로 살핀다. 이를 위해서는 물청소를 해 봄으로써 물이 배수구 쪽으로 잘 빠지는지를 확인하는 것이 좋다. 그리고 베란다 난간에 균열이 있는지, 난간대에 이상이 없는지를 점검한다. 창고와 다용도실도 문의 개폐 여부를 주의 깊게 보아야 한다.

3) 실내벽, 방바박, 천장
굴곡이나 균열이 없는지를 살핀다. 또 장판이나 벽지에 흠집이나 곰팡이, 습기가 있는 지를 확인한다.

4) 가스설비
가스 중간 밸브 손잡이가 수평 또는 직각으로 작동되는 지와 가스 파이프 및 연결부분에 혹시 가스가 새지 않나 비눗물을 칠해서 확인한다. 렌지 후드의 작동여부는 담배연기 따위의 실험을 통해 점검한다.

5) 주방기구
싱크대와 가스렌지 주변 벽면이 타일이나 방열제로 처리됐는지, 또 곰팡이나 화재의 위험은 없는지 확인해 본다. 싱크대와 벽 찬장 시공이 깨끗하게 마무리됐는지, 서랍은 잘 열리고 닫히는지, 싱크대 물은 잘 빠지는지, 배수통과 호스, 배수관 연결이 제대로 되어 있는지도 확인한다. 물론 싱크대 수도꼭지도 제대로 작동되는 지 살펴야 한다.

6) 위생기구
양변기에는 균열이 없는지, 변기에 붙어 있는 배수 핸들은 잘 작동되는지, 배수통에 누수되는 부분은 없는지 확인한다. 세면기에도 균열이 없는지 하부 파이프 트랩이 흔들리지 않는지 따위를 점검한다. 욕조 내부도 균열 여부와 배수가 잘 되는지, 샤워기와 기타 선반 등이 제대로 붙어 있는지도 살펴본다.

7) 급수설비
각종 수도꼭지와 수도배관에 이상이 있는지의 여부를 확인한다. 이를 위해선 모든 수도전을 잠그고 나서 수도계량기가 돌아가는 지를 점검해야 한다. 또 양수기함의 보온시설이 우레탄 폴 등의 재질로 되어 있는지를 함께 보아야 한다.

8) 소화설비
각 세대 계단 옆 또는 현관 밖 복도 중간에 설치되어 있는 소화전함 속에 ABC 분말 소화기가 비치되어 있는지, 수동 발신기 스위치가 제대로 작동하는지, 호스와 수도전 등 부수 기구들이 제대로 사용할 수 있는지를 확인한다.

9) 열량계와 온도조절기
거실이나 안방에 설치되어 있는 난방 온도조절기와 외부 또는 벽면 난방배관 조절기함에 설치되어 있는 열량계의 눈금이 제대로 작동하는지를 최대 수치와 최저 수치별로 시험해 본다.

10) 실내 보온 및 방음시설
벽면의 콘크리트 시공이 제대로 되어 있는지, 균열은 없는지, 또 외부와 직접 접한 벽면에 보온과 방음시설이 제대로 되어 있는지를 두드려 보든가 또는 소음측정기로 확인해 본다. 그리고 창문이 제대로 열리고 닫히는 지도 살펴본다. 화장실 천정의 판은 위로 밀면 간단히 뗄 수 있으므로 화장실 천정 안 벽면의 경우 방음이 잘 되도록 마감시공이 철저히 되어 있는 지와 위층 배수관 조립에 이상이 없는지도 아울러 점검한다.

11) 전기시설
① 적산전력계는 각 층의 계단 또는 현관문밖에 설치되어 있는데 모든 전열기구를 끄고 계량기가 돌아가는지를 확인한다. 입주할 때 시공회사가 부담해야 할 사용량을 관리소에 확인시켜 손해를 보는 일이 없도록 한다.
② 텔레비전은 공동안테나가 부착되어 있다. 안테나와 수상기를 5C2V 전선으로 연결시켜 각 채널별로 화면을 확인해 본다.
③ 전화 인터폰이 경비실과 제대로 연결되는지, 또 홈 오토메이션 시스템이 설치돼 있는 경우 인터폰으로 현관에 있는 도어폰과 경비실과의 통화가 되는지를 점검해 본다. 또 카메라 모니터를 통해 방문객의 모습을 확인할 수 있는지도 시험해본다.
④ 현관등 타임 스위치가 끈 후 1-3분만에 자동으로 꺼지는 지를 확인한다.
⑤ 감지기 기능으로 현관철문 윗부분에 방범 스위치가 있는지, 홈 메이트 방범 버튼을 ON으로 놓고 현관문을 열었을 때 방범 스위치가 작동해 경보가 울리는 지도 함께 점검한다. 이와함게 가스감지기와 화재감지기가 싱크대 천장과 거실과 방 천장에 설치되어 있는지, 작동이 제대로 되는 지도 꼼꼼하게 살펴보아야 한다.

12) 국기꽂이와 각종 장식 기구들
국기꽂이를 배란다 섀시공사를 한 후에도 사용할 수 있는지 확인한다. 이밖에 유리, 전등기구, 스피커, 장식장 등 각종 기구가 불량인지를 점검한다.

⑵ 공동구 하자 점점 요령

공용부분의 하자 점검은 입주자대표회와 관리사무소의 임무라고 할 수 있다. 그러나 입주자의 한 사람으로서도 관심을 가져야 할 부분이기도 한데 입주자대표회의나 관리사무소가 공용부분의 하자 점검을 하도록 촉구하고 관심을 보여주면 관리주체가 조금이라도 빨리 성실하게 하자를 조사 시정을 요구할 수 있게 되기 때문이다. 그렇다고 하더라도 입주자 개인 한 사람이 공동구의 하자를 점검하는 것은 무리이므로 입주자대표회의의 주관 아래 준공도면과 시방서에 따라 관리사무소가 시행할 때 같이 참여해 보는 것이 적당할 것으로 보인다.
만약 관리주체가 이러한 행위를 소홀히 하면 관리주체를 상대로 하자의 조사 및 보수를 시공사에 요구할 것을 문서로서 보낼 필요가 있다. 처음부터 내용증명으로 보낼 필요가 있는 것은 아니지만 상대방의 대응이 없을 때는 내용증명으로 보내는 것이 좋다. 하자가 분명히 있음에도 하자에 대한 조사를 게을리하여 입주자에게 손해를 끼친다면 이에 대한 책임소재를 분명히 할 필요가 있기 때문이다. 이러한 입주자의 행동은 관리주체의 입장에서는 상당히 부담스러운 것이기 때문에 어떤 식으로든 하자 조사 활동을 하게 될 가능성이 있는 것이지만 입주자들이 아무런 항의를 하지 않는다면 하자 조사가 제대로 이루어지지 않고 적당히 넘어가게 될 수도 있는 것이다.
입주자대표회의와 관리사무소는 입주자들의 요청이 없더라도 하자에 대하여 성실히 조사해야 하는데 하자 조사의 내용을 간략히 기술하면 다음과 같다.

1) 승강기
공동구 하자 중에서 가장 문제가 되는 사항이다. 승강기의 안전사고는 자칫하다간 생명을 잃는 끔찍한 불행으로 이어진다. 승강기를 점검할 때는 디지털 버튼, 버튼 램프, 비상 호출장치, 누전차단기, 도어상태, 내부도장 상태, 동체 진동, 레벨 오차정도, 모터와 환풍기, 운행중 소음정도, 운행정지의 횟수와 시간 등을 살펴보아야 한다.
승강기 유지보수는 어떻게 되어 있는가를 확인한다. 용역계약상의 승강기 무상 보수기간 3~6개월과 하자보수 책임기간 3년은 전혀 다른 것이다. 무상보수기간 3~6개월은 승강기를 설치한 시공회사가 램츠 등 소모성 자재를 무상으로 교체해 주는 기간이다. 그 이후의 보수는 용역계약서에 첨부된 소모자재명세에 속하는 자재에 한해서 시공회사가 돈을 받고 지급하도록 되어 있다. 소모자재 이외의 승강기 하자보수에 속하는 와이어 로프나 모터 등은 하자보수 사항이므로 부품과 자재대금을 3년 간은 승강기를 설치한 시공회사 또는 사업주체가 부담해야 한다. 이에 대한 세심한 확인과 점검이 필요하다.
한편 승강기 고장일지를 승강기 출입구나 경비실에 비치하는 것이 바람직하다. 승강기 고장으로 피해를 입은 주민은 그 내용을 육하원칙에 따라 기록하고 서명하는 것을 생활화한다. 하자보수 요청을 하거나 손해배상 청구소송을 걸 때 중요한 증거자료가 되기 때문이다.

2) 지하 저수조와 옥탑 물탱크
지하 저수조와 옥탑 물탱크는 하자보수 책임기간이 2년으로 되어 있다. 지하 저수조 하자 점검은 모터실 소음, 급․배수관 상태, 오수관과의 거리, 시건장치, 환기통 주변 안전장치 유무, 저수조 사다리 녹물, 저수조 바닥과 벽면, 천장의 균열 여부와 지하 오수 유입 여부 등을 자세히 점검한다.
옥탑 물탱크 하자 점검은 시건장치, 급․배수관 상태, 에폭시 도장 등 위생관련 마무리 공사를 준공도면과 시방서를 보아가며 확인한다. 이때 수질오염 여부까지도 점검하고 품질과 규격도 꼼꼼하게 살펴본다.
특히 지하 저수조 용량과 옥탑 물탱크 용량을 합해서 건설기준에 나와 있는 규정대로 세대당 3톤 이상이 되는 지도 빼놓지 말고 확인한다.

3) 외벽과 옥상 바닥 균열
옥상 바닥의 방수시공이 잘 되어 있는지, 보호몰탈의 두께가 규정에 미치는지 주의 깊게 살펴야 한다. 또 옥상바닥과 외벽에 심한 균열은 없는지도 확인한다.

4) 기관실과 변전실
벙커 C유를 사용하는 보일러일 때는 집진기가 제대로 작동하는지를 살펴야 한다. 특히 기관실과 주변전실의 중앙감시반이 정상적으로 기능하는가를 확인한다. 이와 함께 유도장애나 실내 온도조절기능미비 등으로 인터폰, 승강기, 원격제어장치 등이 제대로 가동되지 않는 경우가 많으므로 반드시 준공도면을 보고 세밀하게 점검한다.

5) 어린이 놀이터
어느 아파트 단지나 어린이 놀이시설을 갖추게끔 되어 있는데 문제는 시설에 대한 안전기준이 없어 사고의 위험이 항시 도사리고 있다는 사실이다. 놀이터 안전 점검에서는 우선 모래판 깊이가 충분한 지를 확인해야 한다. 각 놀이시설물별로 어린이의 안전, 정서에 적합한 지도 꼼꼼하게 살펴보아야 한다. 이때 문제가 있는 것은 하자보수 또는 철거요청을 내용증명으로 해야 한다.

6) 주요 시설물
대지조성 공사에서는 석축공사, 옹벽공사, 배수공사, 포장공사가 잘 되어 있는지를 확인한다. 가스 및 소화설비공사에서는 전기부식 방지 장치가 되어 있는 지와 주지관과 동지관의 연결부분에 가스누출은 없는지 점검한다. 통신 신호 및 방재설비공사에서는 텔레비전 공청 설비공사나 전화선의 가구당 배선수를 확인한다.

⑶ 기타

하자조사를 하는 경우 보통 실물을 중심으로 하는 것이 보통이다. 하지만 조금 더 신경을 써서 법률적인 부분도 점검할 필요가 있다. 각종 아파트 시설에 대하여 계약서가 구비되어 있는지 그리고 그 계약서상 별도로 하자보수를 받을 수 있는 경우에 그 내역이 어떠한지 살피는 것이다. 위에서 예를 든 것처럼 승강기 같은 것은 제조사가 별도의 보증을 하고 있으므로 이에 관한 서류를 잘보관하는 것이 필요한데 아파트 시설 중에서 이와 유사한 보증이 있는지 보증이 있어야 하는 물품을 사용하여야 할 부분인데도 보증이 없는 물건을 써서 불이익이 있게 될 것인지 살펴보면 좋을 것이다.
나아가 아파트에 대하여 화재보험이나 수해보험 등 각종 보험을 들도록 하고 있는데 이러한 보험은 들었는지도 확인해보아야 한다. 경기도 파주시의 한 아파트는 시공사가 이러한 보험을 들지 않아서 98년 수해 때 보상받지 못하여 시공사를 상대로 소송을 벌이고 있다.


III. 하자에 대한 법적 대응 방법

아파트 하자가 발생하면 사업주체에 보수를 요구해야 한다. 하자보수청구권의 발생근거는 크게 두 가지인데 주택건설촉진법상의 하자보수청구권과 계약에 근거한 하자보수청구권이다. 계약에 근거한 하자보수청구권은 하자가 발생한 후 집주인이 바뀌는 경우도 있고 공용부분에 대한 하자보수 청구권이 있는가하는 법적인 쟁점이 있기 때문에 상당히 불편한 방법이다. 그래서 보통 하자보수청구는 주택건설촉진법 및 공동주택관리령상의 하자보수청구권에 기하여 행사된다.
하자에 대한 보수의무는 주택건설촉진법 및 공동주택관리령에 상세하게 규정돼 있다. 하자에 대한 법적 대응 방법으로 공공주택관리령에 의한 하자보수요구 절차를 중심으로 대응방법을 알아보기로 한다.

1. 공동주택관리령에 의한 하자보수 요구

⑴ 하자보수기간

하자보수기간이란 시공회사가 공동주택 준공 후 법적으로 일정기간동안 세대별 하자나 공동구 하자에 대해 의무적으로 보수해주는 기간을 말한다. 공동주택관리령에서 규정한 하자보수기간은 사용검사일로부터 내력구조 중 기둥 내력벽의 하자는 10년, 보 바닥 지붕의 하자는 5년 간이며, 주요시설인 경우엔 2년, 또는 3년, 그 밖의 시설인 경우엔 1년 이상으로 정하고 있다(공동주택관리령 제16조)
여기서 내력구조의 하자는 기둥, 내력벽, 보, 바닥, 지붕에 발생한 하자는 반드시 무너질 위험이 있어야 하는 것은 아니고 이곳에 발생한 하자이며 족하다고 보아야 한다.
구체적인 하자보수책임기간은 공동주택관리령 별표7과 같다.
구                   분하 자 의 범 위하자 보수 책임 기간주요
시설
여부1년2년3년1. 대지조성공사가. 토공사 공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들쯤, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동, 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량등으로 건출물 또는 시설물의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 하자○○나. 석축공사○○다. 옹벽공사○○라. 배수공사○○마. 포장공사○○2. 옥외급수위생
   관련공사가. 공동구공사○○나. 지하저수조공사○○다. 옥외위생관련공사○○라. 옥외급수관련공사○3. 지정 및 기초○○4. 철근콘크리트공사○○5. 철골공사가. 구조용철공공사○○나. 경량철골공사○○다. 철골부대공사○○6. 조적공사○○7. 목공사가. 구조체 바탕체공사○○나. 수장목공사○8. 창호공사가. 창문틀, 문짝공사○나. 창호철물공사○9. 지붕 및 방수공사○○10.마감공사가. 미장공사○나. 수장공사○다. 칠공사○라. 도배공사○마. 타일공사○
구                  분하 자 의 범 위하자 보수 책임 기간주요
시설
여부1년2년3년11. 조경공사가. 식재공사○○나. 잔디심기공사○다. 조경시설물공사○12. 잡공사가. 온돌공사○○나. 주방기구공사○다. 옥내, 옥외설비공사○○13.난방․환기․공기 조화설비공사가. 열원기기설비공사○○나. 공기조화기설비공사○○다. 닥트설비공사○○라. 배관설비공사○○마. 보온공사○바. 자동제어설비공사○○14.급․배수 위생 설비공사가. 급수설비공사○○나. 온수공급설비공사○○다. 배수, 통기설비공사○○라. 위생기구설비공사○마. 철, 보온공사○15.가스 및 소화 설비공사가. 가스설비공사○○나. 소화설비공사○○다. 배연설비공사○○16. 전기 및 전력설비공사가. 배관, 배선공사○○나. 피뢰침공사○○다. 조명설비공사○라. 동력설비공사○○마. 수전, 변전설비공사○○바. 수전, 배전공사○○사. 전기기기공사○○아. 발전설비공사○○자.승강기,인양기설비공사○○17. 통신․신호 및 방재설비공사가. 통신, 신호설비공사○○나. TV공청설비공사○○다. 방재설비공사○○비고 : 위 표에 불구하고 기둥․내력벽(힘을 받지 아니하는 조적벽 등을 제외한다)의 하자보수기        간은 10년, 보․바닥․지붕의 하자보수기간은 5년으로 한다.

⑵ 하자보수청구절차

① 하자보수의무자
사업주체는 건축주와 함께 주택건설촉진법과 공동주택관리령에 의거해 하자보수책임이 있다. 여기서 사업주체라 함은 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 한국토지공사 및 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 등을 말한다. 현실적으로 사업주체는 시공능력이 부족해 새로운 시공자에게 시공을 맡기는 것이 일반적인 형태다. 따라서 사업주체에는 시공자도 포함되는 것으로 보아야 한다. 특히 주택조합이 조합원의 주택을 건설할 경우에는 등록업자와 공동으로 사업주체가 된다.

② 하자보수요구  
하자보수기간 내에 하자가 발생할 때 입주자․입주자대표회의 또는 관리주체는 사업주체에게 보수를 요구할 수 있다. 이 때 사업주체는 3일 이내에 하자를 보수하거나 보수 일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 통보하도록 하고 있다(공동주택관리령 제16조 2항). 하자 보수를 요구할 때는 말로 하는 것보다 서면을 직접 제출하거나 내용증명으로 하는 것으로 좋다.
  
▣ 사용검사권자의 하자보수명령제도 폐지
사업주체가 하자보수 요구를 이행하지 않을 때는 입주자대표회의(또는 입주자)가 사용검사권자에게 이같은 사실을 통보하고, 통보를 받은 사용검사권자는 하자 여부를 조사해 하자가 있는 것으로 확인되면 기간을 정하여 사업주체에게 보수를 명하도록 한 규정을 삭제하였다. (1998.12.31) - 이로써 하자보수를 거부하는 경우 소송만이 유일한 해결책이 되어 입주자들의 부담이 커졌다.
  
③ 하자 여부 판정
입주자는 하자보수를 요구하지만 사업주체는 하자가 아니라고 주장하면서 하자보수를 거절함으로써 하자에 관한 분쟁이 끊임없이 발생하고 있다. 종전에는 1차적으로 사용검사권자가 하자 여부를 판정하였으나 1998년 12월 31일 개정된 공동주택관리령에 의하면 사업주체가 의뢰한 기술사 등이 판정하도록 규정하고 (공동주택관리령 제16조 3항), 판정 결과 하자보수의 책임이 있는 쪽에서 그 비용을 부담하도록 하고 있다 (제16조 4항). 사업주체의 의뢰를 받은 기술사 등이 하자 여부를 판정하는 것은 법적으로 종국적인 효력을 가진 것은 아니다.
그러나 현실에서는 사업주체는 하자가 아닌 것을 하자라고 주장한다고 하면서 하자보수를 거부하는데 하자인지 여부에 대하여 조사기관에 조사를 의뢰한다거나 하는 일이 거의 없다. 오히려 관리주체가 하자조사를 의뢰하여 하게 되는데 이러한 조사결과 역시 사업주체가 잘 받아들이지 않아 다툼이 되고 있는 형편이다. 이렇게 사업주체가 하자조사를 하지 않는 이유는 하자조사를 하지 않는다고 해서 종전처럼 하자보수예치금을 관리주체가 인출하여 사용할 수 없는 구조로 되어 있기 때문이다. (주 : 종전에는 하자보수금을 현금으로 예치하도록 하고 하자보수에 응하지 않으면 이를 사용할 수 있도록 하였다.) 현금으로 보증금이 예치되어 있는 경우에는 이 비용을 직접 사용할 수 있는 여지가 있어 사업주체가 이를 방지하기 위하여 먼저 법적인 조치를 취한다거나 하자조사를 한다거나 하는 일이 필요하였지만 현재와 같이 현금대신에 하자보수증권을 예치할 수 있도록 하는 제도 하에서는 증권발행기관(보증기관)의 비협조와 잘못 예치되고 있는 보증증권으로 말미암아 이러한 사업주체에 의한 하자조사제도는 시행되지 않게 된 것이다.

④ 하자보수 위반의 효과 - 하자보수보증금 사용권
입주자대표회의는 사업주체가 스스로 인정한 하자보수계획을 이행하지 않을 때는 하자보수보증금으로 직접 보수를 하거나 제3자에게 용역을 주어 하자보수를 할 수 있다. 이 경우 입주자대표회의는 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보해야 한다. (공동주택관리령 제16조 6항) 현재 공동주택관리령은 이렇게 되어 있으나 법과 같이 시행되는 경우는 하자보수보증금을 현금으로 예치한 경우이며, 하자보수보증금을 보증증권으로 예치할 수 있도록 하면서 이러한 방법으로 사용하는 예는 사라졌다.

공동주택관리령 제17조 ④ 제1항의 규정에 의한 하자보수보증금은 현금 또는 다음 각호의 증서로 예치하여야 한다.<신설 1993.12.2, 1997.7.10, 1999.10.30>
1. 은행의 지급보증서
2. 입주자대표회의 또는 그 위임을 받은 자를 피보험자로 하는 이행보증보험증권
3. 건설산업기본법에 의하여 건설공제조합이 발행하는 보증서
4. 법 제47조의 6의 규정에 의한 대한주택보증주식회사가 발행하는 보증서

위 공동주택관리령에서 보증증권으로 현금을 대신하게 함으로써 현금을 예치하는 경우가 사라져서 관리주체에 불리하게 운영되고 있다는 점은 위에서 설명하였다. 보증증권으로 인한 불리한 점은 이 보증증권의 약관이 불리하다는 점이다. 이 보증증권의 보증약관에서 사용검사일 이후의 하자로서 설계변경으로 인한 하자 오시공, 미시공으로 인한 하자 등은 보증대상에서 제외하고 있어 현금으로 예치한 경우에 비해 현저하게 불공평하게 되어 있다. 현금으로 예치한 경우에는 이러한 제한이 전혀 없기 때문이다. 보증증권을 예치한 경우가 현금으로 예치한 경우에 비해 현저히 불리함에도 이것이 통용되는 이유는 보증회사가 자신을 면책하려고 하는 것도 있지만 부당한 약관을 정하여 제출하는 보증증권을 사용검사권자인 시청, 구청, 군청에서 그대로 수령하기 때문이다. 보증증권을 제출케하는 취지가 건설사의 현금융통의 어려움을 덜어주기 위한 것이라면 이것으로 인한 입주자들의 불리함을 덜어주어야 할 것임에도 보증금을 인출하여 사용하는 것이 사업주체에 직접 소송을 제기하여 하자보수금을 받는 절차와 하등의 차이가 없게 되어 보증금이 없는 것과 사실상 아무런 차이도 없게 되었고 유일하게 소용이 되는 경우는 사업주체인 시공사가 파산, 회사정리, 부도가 났을 경우뿐이다.

⑤ 하자보수의 종료절차
현재에는 삭제되었으나 구 공동주택관리령에는 하자보수종료절차가 있었다. 이 장에서는 참고로 하자보수종료절차를 설명하는데 법령에서는 사라졌지만 관행적으로 시행되고 있는 사례가 있기 때문이다.
사업주체는 주요시설의 하자보수기간이 만료된 경우에는 사용검사권자에게 하자보수의 종료 사실과 하자보수 기간의 만료사실을 통보해야 한다. 이때 통보를 받은 사용검사권자는 하자의 유무와 하자보수의 완료 여부, 하자보수기간의 만료사실 따위를 조사해 입주자대표회의에게 통보해야 한다. 만약 하자보수 종료시점까지 보수가 되지 않았을 경우 입주자대표회의는 사용검사권자에게 재조사를 요구하거나, 1개월 이내에 기술용역 육성법이나 건축사법에 의한 의견서를 첨부해 사용검사권자에게 제출하면 된다. 이 때에도 사용검사권자는 사업주체에게 하자보수 명령을 내려야 한다.(이상의 내용 모두 삭제, 1998.12.31)
그런데 결국 공동주택관리령에 의한 사업주체의 하자보수책임은 사용검사권자의 조사 또는 재조사 결과 하자보수의 종료사실이 확인된 때에만 종료하도록 한 규정을 모두 삭제함으로써 입주자의 권리 행사에 심각한 문제를 가져오고 있다. 관리주체가 먼저 하자조사를 하지 않고 어물어물하고 있으면 하자보수청구권을 행사하지도 못한 채 하자보수책임기간이 도과하고 보증증권의 반환기간이 도래하고 말 가능성이 있는 것이다. 종전에는 하자보수종료제도가 있어서 모든 아파트에서는 한번 정도는 하자를 점검할 계기가 주어졌는데 이제는 의식있는 아파트가 아니라면 이러한 기회를 놓칠 우려가 있는 것이다.
한편 하자종료절차는 폐지되었지만 관리주체가 하자보수를 요청하여 사업주체가 하자를 일부 수리, 보수한 후 입주자 및 입주자대표회의로부터 하자종료확인서를 받는 예가 종종 있다. 이 하자종료확인서의 의미가 불분명한 경우가 많은데 이 하자종료확인서가 공동주택관리령상의 하자종료절차를 의미하지는 않지만 소송절차에서 하자보수를 모두 이행하였고 하자보수를 더 이상 청구하지 않겠다는 의미의 합의로서 주장되는 일이 종종 있다. 이는 하자보수확인서의 문구마다 다른 해석이 가능하므로 이들 확인서의 효력을 획일적으로 설명할 수는 없지만 차후의 문제를 예방하기 위하여 확인서의 문구에 제한을 가하는 문구를 두는 것이 좋다. 확인서 말미에 “아직 발견되지 않은 하자에 대하여는 추후 협의하기로 한다”라든가 “보수된 하자에서 다시 하자가 발견되는 경우 다시 하자보수를 청구하기로 한다.”라는 문구를 넣어두는 것이 바람직하다.
서울지법 하자보수보증금 청구소송(98가합103997)에서 입주자대표회의 회장이 단독으로 종료합의서를 작성하여 준 경우 입주자대표회의 결의가 없어 인정할 수 없다는 판결이 나왔으나 합의의 경위, 규약, 합의서의 문구 등 여러 가지를 고려하여야 하자종료합의서의 효력을 판단할 수 있는 것이므로 하자보수의 확인과정에서의 작성하여 주는 문서에는 각별한 주의를 기울여야 한다.

⑶ 하자보수보증금

① 하자보수보증금이란
하자보수보증금이란 공동주택을 건설․공급하는 자가 하자보수가 발생할 것에 대비해 법적으로 공사비의 일정한 비율을 금융기관에 예치하는 것을 말한다. 액수는 공동주택관리령 제17조 3항에서 법정되어 있다. 내용을 보면, 대지조성과 함께 공동주택을 건설할 경우에는 사업주체가 사업계획서에 기재된 공동주택 등의 총공사비에서 대지조성전의 토지가격을 뺀 금액의 100분의 3을 하자보수보증금의 액수로 규정하고 있다. 또한 대지조성을 하지 않을 경우 공동주택 등의 총공사비에서 대지가격을 뺀 금액의 100분의 3분을 예치하도록 하고 있다.

② 하자보수보증금 예치방법
하자보수보증금은 현금 또는 은행의 지급 보증서, 보증보험사의 이행보증보험 증권, 건설공제조합이 발행하는 보증서로 한다. 이때 공동주택을 건설․공급하는 자는 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 사용검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치한다. 이 예치증서는 사용검사신청서를 낼 때 사용검사권자에게 제출한다. 또한 사용검사권자는 입주자대표회의가 구성되면 하자보수보증금의 예치명의를 입주자대표회의의 명의로 변경해야 한다(공동주택관리령 제17조 2항). 사용검사권자의 명의로 된 하자보수보증금을 입주자대표회의의 명의로 변경하고자 할 때는 사용검사권자에게 입주자대표회의가 구성됐음을 신고하고 동시에 예치명의를 변경할 수 있는 관련 증빙서류를 함께 제출해 명의이관 절차를 밟는다. 그러나 현실적으로 사용검사권자는 입주자대표회의가 구성된 경우에도 바로 예치 명의 변경을 하지 않는 경우가 많다. 따라서 입주자대표회의에서 예치 명의 변경을 요청해야 한다.

③ 하자보수보증금 사용은 어떻게 하나
입주자대표회의 등이 사업주체에 하자보수를 요구했으나 사업주체가 이를 이행하지 않을 때 하자보수보증금을 사용할 수 있다. 입주자대표회의는 금융기관에 예치된 하자보수보증금으로 직접 하자보수를 하거나 제3자에게 대행시킬 수 있다. 이 때 입주자대표회의는 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보해야 한다. 그러나 대다수의 사업주체는 하자보수보증금을 현금이나 은행의 지급 보증서로 예치하지 않고 이행보증보험 증권 또는 건설공제조합이 발행하는 보증서로 대신하고 있다. 이로 인해 입주자대표회의는 사용 신청 절차를 밟아야 하기 때문에 필요한 때에 즉시 하자보수보증금을 사용할 수 없고 보증회사는 까다로운 약관을 근거로 보증금 지급을 거절하고 있는 실정이다.

④ 하자보수보증금의 반환
입주자대표회의는 하자보수기간 이내에 발생한 하자에 대한 사업주체의 보수책임이 종료된 때에는 당초 예치한 하자보수보증금을 순차적으로 사업주체에게 반환하여야 한다(공동주택관리령 제18조). 하지만 하자보수보증금을 현금으로 예치한 경우에만 이 조항이 적용될 것이고 보증증권으로 예치한 경우에는 보증증권을 분할할 수 없기 때문에 이러한 반환은 불가능하다. 다만 하자보수책임기간이 지나면 보증증권을 반환해달라고 하는 경우가 있는데 하자보수청구중이거나 이로 인한 분쟁이 있는 등 하자보수가 완료되지 않았다면 보증증권을 반환하여서는 안되며 이러한 경우 여타 반환규정에도 불구하고 보증증권을 보유할 권한이 있다.

제18조 (하자보수보증금의 반환) 입주자대표회의는 제16조제1항 및 제16조의2제1항의 규정에 의한 하자보수기간이내에 발생한 하자에 대한 사업주체의 보수책임이 종료된 때에는 당초 예치한 하자보수보증금에서 다음 각호의 규정에 의한 금액을 순차적으로 사업주체에게 반환하여야 한다.
1. 사용검사일(임시사용승인일을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)부터 1년이 경과된 때 : 예치보증금이 100분의 20
2. 사용검사일부터 2년이 경과된 때:예치보증금의 100분의 20
3. 사용검사일부터 3년이 경과된 때:예치보증금의 100분의 30
4. 사용검사일부터 5년이 경과된 때:예치보증금의 100분의 15
5. 사용검사일부터 10년이 경과된 때:예치보증금의 100분의 15
[전문개정 1998․12․31]

⑤ 사업주체 및 시공업체의 도산시 하자보수보증금은 어떻게 되나
사업주체가 부도나 하자보수를 할 능력이 없는 경우에는 예치된 하자보수보증금으로 직접 보수하거나 제3자에게 대행할 수 있다. 보증금 또는 보증증권은 사업주체의 도산시 가장 유용한 것이다. 한편 주택건설촉진법 제38조 15항의 조항을 보면, 국가 지방자치단체 대한주택공사 및 지방공사인 사업주체는 하자보수보증금 예치의무가 없다라고 규정하고 있는데 이 경우 보증금 또는 보증증권이 없다고 해서 걱정할 것이 아니다. 국가 지방자치단체 및 대한주택공사의 하자보수의 책임까지 면제되는 것은 아니기 때문에 시공회사의 도산과 상관없이 사업주체인 국가나 지자체는 보수의무를 져야 한다.

⑷ 소송절차

사업주체가 하자보수에 응하지 않거나 미온적으로 나올 때 거기에다가 보증증권의 발행인이 사업주체의 편에 서서 보증금의 지급을 거부하는 경우 소송에 의할 수밖에 없다. 소송의 주체는 입주자대표회의가 될 것이다. 소송에서는 하자보수비용의 청구하는 것이 보통인데 하자보수비용의 청구시 피고는 시공사와 보증회사 모두를 공동피고로 할 수 있다. 다만 보증회사에 대하여는 보증금액을 한도로 하며 시공사의 경우는 보증금액을 한도로 하지 않는다는 점에 유의할 필요가 있다. 소송의 제기는 입주자대표회의가 단독으로 결정할 수 있으며 소제기는 입주자의 권리를 지키기 위한 유익한 행위이므로 입주자들의 동의가 필요없다.
소송시에는 소송비용으로서 변호사 수임료 및 인지대, 송달료가 필요하다. 감정의 경우 누가 감정을 해야하는가에 대하여 이견이 존재하며, 관리주체가 소송준비과정에서 작성한 하자조사보고서가 감정을 대신하여 증거로 사용될 수 있는 것인지 논란이 되고 있으나 실제 소송에서는 감정을 하지 않아 패소할 지도 모른다는 위험이 있어 감정을 실시하는 것이 보통이다. 그러나 이론상으로는 감정의무가 사업주체에 있다고도 볼 수 있으며, 설령 감정의무가 관리주체에게 있다고 하더라도 관리주체가 자격있는 제3자에게 의뢰하여 작성한 하자보고서도 유효한 증거로 사용할 수 있을 것으로 보인다. 실제로 이러한 방식으로 소송을 진행하여 승소한 사례도 있다. 용기있는 아파트 입주자대표회의에서 감정없이 소송을 진행하여 선례를 확립한다면 다른 아파트에 큰 도움이 될 것이다.
아무튼 감정이 필요하다면 감정비용이 필요하다. 감정비용은 상당히 많이 들어가는데 부분적으로는 감정인들이 감정료를 상당히 높게 산정하는 경향이 있기 때문이기도 하다. 감정료는 서로 절충하여 감액하는 경우가 있으므로 감액을 위한 노력을 할 필요가 있다. 법원에서는 감정료 산정에 관하여 법원의 심사 절차를 운영하고 있으므로 이것을 이용해보는 것도 생각할 수 있다.
소송진행 중 협상이나 조정에 의해 사건이 종결되는 경우도 있는데 이 경우 입주자들에게 손해가 가지 않도록 하여야 할 것이며 반대로 입주자들은 대표들의 협상권한을 지나치게 제약하여 합의에 의한 종결을 방해해서는 안된다. 문제는 어느 선에서 합의, 조정할 수 있는가 하는 문제인데 소송기간이 장기가 되는 것보다는 빨리 종결되어 하자보수에 빨리 들어가는 것이 좋고 소송에서 원하는 금액을 100% 받지 못하는 경우도 있다는 점을 고려하여야 하고, 반대로 현존하는 하자를 무시하고 이들의 하자보수비용이나 예상되는 판결선고액에 현저히 못 미치는 액수로 합의하여서는 안될 것이다. 따라서 합의를 빨리 할수록 더 많이 양보하여도 좋지만 합의가 늦어져서 합의로 인한 이익이 없다면 양보할 이유가 없어지며, 예상판결내용이 유리할수록 합의에서 적게 양보해야 할 것이다. (감정결과가 있는 경우 감정결과액을 기준으로 판단할 수 있을 것이다.)
청구액보다 합의시 많은 양보를 해야 한다면 입주자들의 의견을 구하는 것이 바람직하며 입주자대표회의가 입주자들의 의견을 구하지 않고 합의를 하는 경우, 입주자는 입주자대표회의와 사업주체 쌍방에 내용증명을 보내 합의의 문제점을 지적하여 두는 것이 좋을 것이다. 이러한 내용증명을 보냈다고 해서 반드시 합의가 무효라고 볼 수는 없지만 실제로 어떤 담합행위가 있었다면 그 담합행위에 대하여 형사처벌의 근거를 마련하거나 합의가 무효임을 주장할 때 유력한 증거자료로 활용할 수 있다. 입주자들의 반대에도 불구하고 특별한 사유도 없이 불리한 합의를 한 입주자대표회의 회장이나 합의에 찬성한 동대표, 관리소장의 경우 업무상 배임죄로 처벌될 수 있고, 불리한 합의로 인하여 손해를 본 금액에 대하여는 손해배상을 해야 하므로 유의해야 한다.

2.  민법 기타 타법에 의한 하자보수청구

사업주체로부터 분양받은 분양계약자들은 분양계약에 기하여 하자보수청구를 할 수 있고 이로 인한 손해배상청구도 할 수 있다. 그러나 아파트의 경우 공용부분의 하자를 하자보수청구하기 어려워서 그다지 좋은 방법은 아니다. 또한 이렇게 하자보수청구를 하여 보수비용을 받은 경우 하자보수에 사용하지 않고 그냥 처분하게 되면 복잡한 후속문제가 발생할 수 있다. 하지만 어떤 분야의 소송은 사업주체로부터 분양받은 분양계약자들의 고유한 것도 있으므로 입주후 하자 문제를 점검할 때 유의하여야 한다. 이 점에 대하여는 별도의 항(아파트에서 발생하는 소송유형)에서 다루기로 한다.

3. 한국소비자보호원에 피해구제신청을 하는 방법

1994.9.29.경 아파트 건설업체와 신도시 신축아파트 입주자들을 대상으로 한 조사결과, 고가의 선택사양품목인 비디오폰을 설치한 입주자들에게 기본분양가에 포함되어 있는 인터폰 값을 반환해 주지 아니하고 부당이득을 취한 사례가 많다고 한다. 이 경우 채무불이행으로 인한 손해배상청구를 분양계약자들이 할 수 있고 이에 대한 승소사례도 있으므로 입주 후 바로 점검하여 손해배상을 구하는 것이 바람직하다. 분양계약자의 지위에서만 할 수 있는 것인지 하자보수소송으로서도 할 수 있는 것인지는 분명하지 않지만 양자가 모두 가능한 것으로 보인다.
아파트 입주자도 아파트 하자에 관하여 한국소비자보호원에 피해구제를 신청할 수 있다. 소비자보호원에서 사실조사 등의 결과 확인된 피해사실에 관하여 합의권고안이 작성되었으나 건설업체가 이를 받아들이지 아니하는 경우에는 소비자분쟁조정위원회에 조정을 요청할 수도 있다. 하지만 조정결정에 대하여 건설업체가 응하지 아니하는 경우에는 결국 사법부의 판단에 맡기게 된다.

4. 공정거래위원회 제소

공정거래위원회는 1994.12.22. 현대 삼성 등 49개 민간 주택건설업체와 주공의 아파트분양계약서를 심사한 결과, 건설업체들이 주택을 분양할 때 등기면적이 분양당시 계약면적과 차이가 나더라도 건물분 공용부분 면적의 0.3%, 대지의 공유지분의 2% 범위에서는 정산하지 아니하였으나 앞으로는 그 범위 내이어도 반드시 정산하도록 하였다. 특히 불공정약관은 시정명령을 통해 구제될 수 있다. 공정거래위원회는 약관에 대한 심사권을 가지므로 불공정 약관에 의거한 계약으로 인한 피해가 발생하였거나, 건설업체 등이 우월한 입장에서 강요하는 계약이 있을 때 적합한 구제 기관이다. 그러나 일반적인 하자의 문제에 있어서는 적합한 권리구제기관이라고 보기는 어렵다.


IV. 부실공사와 그에 대한 형사책임 문제

1. 사업주체, 건축주 및 시공자의 책임

사업주체 등은 개별적인 건축법규에 위반되는 각 시공에 대하여 그에 따르는 형사책임을 져야 할 뿐만 아니라, 허가받은 사항에 대하여 적법한 변경절차를 거치지 않고 승인도면과 전혀 다른 부실시공을 한 책임을 져야 한다. (건축법 제79조 제2호, 제81조, 제10조, 제21조 등)
주택건설촉진법에서는 사업주체 등이 이 법에 의한 명령을 위반한 경우 건설교통부장관이 공사의 중지 및 기타 필요한 조치를 취할 수 있도록 규정하고 있고(법 48조), 공사중지 등의 명령을 위반한 경우는 징역형 또는 벌금형에 처할 수 있도록 하고 있다(법 52조).
또한 동법은 사업주체나 시공자가 고의 또는 과실로 설계도서에 부적합하게 시공함으로써 입주자에게 손해를 발생하게 한 경우 제52조 1항에서 정한 내용에 따라 1년이하의 징역이나 1,000만원이하의 벌금에 처하도록 정하였다.(법52조)
설계, 시공, 감리를 함으로써 공사가 부실하게 되어 착공 후 건설산업기본법 제28조의 규정에 의한 하자담보책임기가내에 대통령령이 정하는 구조상 주요부분에 중대한 손괴를 야기하여 공중의 위험을 발생하게 한 경우 10년이하의 징역에 처할 수 있고,  이로 인하여 사람을 사상에 이르게 한 자는 무기 또는 3년 이상의 징역에 처할 수 있게 규정하고 있다.(건축법 77조의 2 )

2. 공사감리자의 책임

공사감리자는 당해 건축공사를 감리함에 있어서 건축법 또는 건축법의 규정에 의한 명령이나 처분 기타 관계법령에 위반된 사항을 발견하거나 공사시공자가 설계도서대로 공사를 하지 아니하는 경우에는 이를 건축주에게 통지한 후 및 공사시공자로 하여금 이를 시정 또는 재시공하도록 요청하여야 하며, 공사시공자가 이에 따라 시정 또는 재시공하지 아니하는 경우에는 서면으로 당해 공사를 중지하도록 요청할 의무가 있다.
또한 공사시공자가 시정 또는 재시공 요청을 받은 후 이에 따르지 아니하거나 공사중지 요청을 받은 후 공사를 계속하는 경우에는 이를 시장, 군수, 구청장에게 보고하여야 한다.
그럼에도 불구하고 그 의무를 다하지 못하여 결국 부실시공을 막지 못한 경우 그에 대한 책임을 져야 한다.(건축법 제79조, 제80조)

3. 공무원

공동주택의 건설공사를 감독할 책임이 있는 공무원은 정당한 이유 없이 그 직무수행을 거부 또는 유기 하여 위 부실․불법 공사를 그대로 방치한 책임을 면할 수 없을 것이다. 그런데 이러한 책임을 지는 경우는 어떠한 직무를 수행해야 하는데 하지 않았다는 점이 명확해야 하므로 담당공무원에게 요구하는 것이 분명하여야 하고 법 또는 내부규칙 등에서 정하고 있는 공무원의 담당업무임을 확인해두는 절차가 필요할 것이다. 법률상 공무원의 의무인 것을 위반하였다는 점을 분명히 하면서 공무원의 행동을 요구하면 이를 거절할 수 없을 것이다. 예를 들어 건축법 제23조의 경우 현장조사 및 검사 확인작업을 공무원이 직접 하거나 건축사로 하여금 대신하게 할 수 있는데 건축사가 대신 나오지도 않고 공무원도 나오지 않는다면 현장조사의무를 위반하여 직무를 유기한 것이 되는 것이다.


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