[TAX & LAW] 변호사(KO, USA, IL) 이재욱
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[한국변호사, 미국변호사, 일리노이 변호사, 세무사 이재욱] → [의뢰인이 비용을 지불하고 적법한 해결을 원하는 것이라면 개인과 기업을 위한 모든 법률문제를 서비스하고 뭐든지 대리해드립니다. ]
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↓  집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 건물의 구분소유




건물의 구분소유
1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조).
상가건물의 구분소유
1동의 건물이 다음에 해당하는 방식으로 여러 개의 건물부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물부분(이하 "구분점포"라 함)은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조의2).
구분점포의 용도가 규제「건축법」 제2조제2항제7호의 판매시설 및 같은 항 제8호의 운수시설(집배송시설은 제외)일 것
1동의 건물 중 구분점포를 포함하여 위의 판매시설 및 운수시설(이하 "판매시설등"이라 함)의 용도에 해당하는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 이상일 것
경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것
구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙일 것
구분소유권과 전유부분
“구분소유권”이란 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(共用部分)으로 된 것은 제외]을 목적으로 하는 소유권을 말합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제1호).
"전유부분"(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제3호).
구분소유자의 권리와 의무 주소복사 즐겨찾기에추가
구분소유자의 개념
"구분소유자"란 구분소유권을 가지는 자를 말합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호).
구분소유자의 권리와 의무
구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 해서는 안 됩니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제5조제1항).
전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 사용하거나 그 내부 벽을 철거하거나 파손하여 증축·개축하는 행위를 해서는 안 됩니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제5조제2항).
구분소유자는 그 전유부분이나 공용부분을 보존하거나 개량하기 위하여 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분 또는 자기의 공유(共有)에 속하지 않는 공용부분의 사용을 청구할 수 있습니다. 이 경우 다른 구분소유자가 손해를 입었을 때에는 보상하여야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제5조제3항).
공용부분의 관리  주소복사 즐겨찾기에추가
공용부분
여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제3조제1항).
공용부분의 귀속 등
공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속합니다. 다만, 일부공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제10조제1항).
공유자의 사용권 및 지분권
각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제11조).
각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따릅니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제12조제1항).
위의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제12조제2항).
일부공용부분의 관리
일부공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항과 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제29조제2항의 규약으로써 정한 사항은 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정하고, 그 밖의 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로써 결정합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제14조).
공용부분의 관리
공용부분의 관리에 관한 사항은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조제1항 본문의 경우를 제외하고는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정합니다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제16조제1항).
구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그렇지 않으며, 구분소유자의 권리·의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제16조제2항).
위의 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제16조제3항).
공용부분의 변경
공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조제1항 본문).
다만, 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조제1항 단서 및 제1호).
위의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조제2항).
공용부분의 부담·수익 등
각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제17조).
공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제18조).
관리단 및 관리단집회 주소복사 즐겨찾기에추가
관리단의 당연 설립 및 구성
건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립됩니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제23조제1항).
일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제28조제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제23조제2항).
관리단의 의무
관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하여야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제23조의2).
관리단집회의 권한 및 의장
관리단의 사무는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 또는 규약으로 관리인에게 위임한 사항 외에는 관리단집회의 결의에 따라 수행합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제31조).
관리단집회의 의장은 관리인 또는 집회를 소집한 구분소유자 중 연장자가 됩니다. 다만, 규약에 특별한 규정이 있거나 관리단집회에서 다른 결의를 한 경우에는 그렇지 않습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제39조제1항).
관리단집회의 소집
관리인은 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 정기 관리단집회를 소집하여야 하고(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제32조), 필요하다고 인정할 때에는 관리단집회를 소집할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제33조제1항).
구분소유자의 5분의 1 이상이 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀 관리단집회의 소집을 청구하면 관리인은 관리단집회를 소집하여야 합니다. 이 정수(定數)는 규약으로 감경할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제33조제2항).
관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 1 이상은 관리단집회를 소집할 수 있습니다. 이 정수는 규약으로 달리 감경할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제33조제4항).
의결권
각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 다음의 지분비율에 따릅니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제37조제1항 및 제12조).
각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따릅니다.
위의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함합니다.
전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제37조제2항).
구분소유자의 승낙을 받아 동일한 전유부분을 점유하는 자가 여럿인 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제16조제2항, 제24조제4항 또는 제26조의3제2항에 따라 해당 구분소유자의 의결권을 행사할 1인을 정하여야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제37조제3항).
의결방법
관리단집회의 의사는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제38조제1항).
의결권은 서면이나 전자적 방법(전자정보처리조직을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법으로서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령」으로 정하는 방법을 말함)으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제38조제2항).
서면에 의한 결의 등
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 봅니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제41조제1항 본문).
구분소유자들은 미리 그들 중 1인을 대리인으로 정하여 관리단에 신고한 경우에는 그 대리인은 그 구분소유자들을 대리하여 관리단집회에 참석하거나 서면 또는 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제41조제2항).
규약 및 관리단집회의 결의의 효력
규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제42조제1항).
점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 집니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제42조제2항).
결의취소의 소
구분소유자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 집회 결의 사실을 안 날부터 6개월 이내에, 결의한 날부터 1년 이내에 결의취소의 소를 제기할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제42조의2).
집회의 소집 절차나 결의 방법이 법령 또는 규약에 위반되거나 현저하게 불공정한 경우
결의 내용이 법령 또는 규약에 위배되는 경우
관리인의 권한과 의무 주소복사 즐겨찾기에추가
관리인의 선임 등
구분소유자가 10명 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제24조제1항).
관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제24조제2항).
※ 이에 따라 집합건물의 임차인도 관리인이 될 수 있습니다.
관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임됩니다. 다만, 규약으로 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제26조의2에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따릅니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제24조제3항).
구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 위의 관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 그렇지 않습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제24조제4항).
관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 않은 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제24조제5항).
관리인의 권한과 의무
관리인은 다음의 행위를 할 권한과 의무를 가집니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제25조제1항).
공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위
관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위
관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위
그 밖에 규약에 정하여진 행위
관리인의 대표권은 제한할 수 있습니다. 다만, 이로써 선의의 제3자에게 대항할 수 없습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제25조제2항).
관리인의 보고의무
관리인은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령」으로 정하는 바에 따라 매년 1회 이상 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제26조제1항).
※ 이를 위반하여 보고를 하지 않거나 거짓 보고를 한 관리인은 100만원 이하의 과태료를 부과받습니다(규제「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제66조제2항제1호).
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 또는 규약에서 규정하지 않은 관리인의 권리의무에 관하여는 「민법」의 위임에 관한 규정을 준용합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제26조제3항).
관리위원회의 설치
관리단에는 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있으며, 관리위원회는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 또는 규약으로 정한 관리인의 사무 집행을 감독합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제26조의2제1항 및 제2항).
관리위원회의 위원은 구분소유자 중에서 관리단집회의 결의에 의하여 선출합니다. 다만, 규약으로 관리단집회의 결의에 관하여 달리 정한 경우에는 그에 따릅니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제26조의3제1항).
규약 주소복사 즐겨찾기에추가
규약의 보충성
건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 규정하지 않은 사항은 규약으로써 정할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제28조제1항).
일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 '일부공용부분'이라 함)에 관한 사항으로써 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 않은 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 않으면 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제28조제2항).
규약의 설정, 변경 및 폐지
규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 합니다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제29조제1항).
구분소유자 전원의 규약의 설정·변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제29조제2항).
재건축 주소복사 즐겨찾기에추가
재건축결의
건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비·복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 경우에 관리단집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있습니다. 다만, 재건축의 내용이 단지 내 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제47조제1항).
위의 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의에 따릅니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제47조제2항).
결의사항
재건축을 결의할 때에는 다음의 사항을 정해야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제47조제3항).
1. 새 건물의 설계 개요
2. 건물의 철거 및 새 건물의 건축에 드는 비용을 개략적으로 산정한 금액
3. 위의 2.에 규정된 비용의 분담에 관한 사항
4. 새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항
구분소유권 등의 매도청구 등
재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 않은 구분소유자(그의 승계인을 포함)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조제1항).
위의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답해야 하며, 이 기간 내에 회답하지 않은 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 봅니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조제2항 및 제3항).







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