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Start →가. 우리 아파트 단지에 법이 있다는데 ● 공동주택관리규약이란 수많은 사람들이 한지붕 밑에서 생활하는 아파트에서는 입주민들간에 의견이 일치하지 않는 경우가 종종 있습니다. 주민들의 갈등과 분쟁을 해결하는 최선의 방법은 공동주택 관리업무를 투명하게 공개해야 하며 입주민들은 참여의식을 갖고 적극적으로 참여하여 살기좋은 아파트를 가꾸어 나가야 합니다. 입주민들의 참여는 공동주택 내 나무심기, 꽃가꾸기, 청소, 분리수거 등에서부터 공동주택 동별 대표자 선출, 관리규약 개정, 관리업자 선정, 기타 공동주택에 대한 의견제시 등 다양한 형태로 나타날 수 있습니다. 주민들의 참여를 통하여 따뜻한 정이 흐르며 삶의 질을 높이는 마을 공동체를 만들 수 있습니다. 또한 참여 민주주의가 주민 상호간의 동질성을 회복하여 대화와 화합으로 여러 문제들을 해결하는데 도움이 될 것입니다. 공동주택에 거주하는 사람들이 공동생활의 질서를 유지하고 공동체의 일원으로서 생활하기 위해서는 공동주택 단지 특성을 고려한 기본규율을 제정할 필요가 있습니다. 따라서 공동생활의 삶의 질을 높이기 위한 기본법으로서 입주민들간의 권리·의무관계와 관리운영의 기본원칙을 정하는 관리규약을 만들어야 하며 그 규약을 지속적으로 개선시켜 나가야 합니다. 입주민들은 주택건설촉진법, 공동주택관리령, 공동주택관리규칙등에 의거하여 주민공동체의 규범인 관리규약을 제정, 운영할 수 있습니다. 나. 관리규약의 중요성 공동주택관리령에 의하여 공동주택의 입주자 등은 공동주택의 관리 또는 사용에 관한 공동주택관리규약을 만들어야 하며 서울특별시장(광역시장)·도지사는 공동주택관리규약에 관한 준칙을 정하여 입주자 보호를 위한 주거생활의 질서를 도모할 수 있게 하였 있습니다. 1. 입주자 등의 기본법 제정 공동주택은 동일 단지 또는 건물을 많은 세대가 별도소유하여 생활하기 때문에 이를 사용하고 관리하기 위해서는 단지 특성을 고려한 기본 규칙의 제정이 필요합니다. 입주자간의 의무 권리관계와 관리운영의 기본원칙을 명시하고 있는 관리규약은 공동생활의 질을 높이기 위한 일종의 기본법으로 그 기능을 높여 나가야 할 것입니다. 관리규약은 입주자간의 합의에 의해 제정되어야 하지만, 번거로운 절차와 시간적 소요, 입주자대표회의의 전문지식의 부족으로 단지별로 제정하기 어려운 문제가 있습니다. 현재 공동주택 분양 후 최초의 관리규약은 사업주체가 당해 공동주택을 분양받은 자와 관리계약을 체결하는 때에 제안하여 입주자 과반수(당해 공동주택의 분양 예정세대수의 과반수를 말함)의 서면합의로 결정하고 있습니다. 그 이후에는 당해 공동주택의 10분의 1 이상의 입주자 등 또는 입주자대표회의가 제안하고 입주자 등의 과반수 찬성을 얻는 경우 개정이 가능합니다. 관리규약 제정 절차 및 방법 (문)사업주체가 “최초의 관리규약”을 제정하지 아니하였을 경우 관리규약 제정절차와 방법은? (답)“최초의 관리규약”은 사업주체가 공동주택을 분양하는 때 분양받은 자와 관리계약을 체결하여 그 과반수의 서면합의로 결정하는 것인 바, 사업주체가 이를 이행하지 아니하였을 경우 당해 공동주택의 10분의 1 이상의 입주자 등 또는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 제안하여 입주자 등 과반수의 찬성으로 결정할 수 있습니다(공동주택관리령제 제9조제2항). 관리규약이 없이도 입주자대표회의 구성이 가능한지 (문)공동주택관리규약이 없어도 입주자대표회의를 구성할 수 있는지 및 입주자대표회의 구성절차와 방법은? (답)공동주택관리규약이 제정되지 않았더라도 공동주택관리령 제10조의 규정에 의거 입주자 등 과반수가 입주한 공동주택 입주자는 동별 세대수에 비례한 동별 대표자를 선출하고, 그 선출된 동별 대표자로 입주자대표회의를 구성할 수 있습니다. 건축허가를 받아 건립된 아파트의 관리 규약 제정 (문)건축법 제8조의 규정에 의해 건립된 아파트의 경우에도 관리규약을 제정할 수 있는지? (답)건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택 등에 대하여는 사업주체의 하자보수와 하자보수보증금, 하자보수보증금의 반환 등에서만 공동주택관리령이 적용되므로 공동주택관리령에 의한 관리규약을 제정할 의무는 없는 것입니다 (건축법 제8조 및 공동주택관리령제2조). 임대 아파트의 관리 규약 제정 의무 (문)임대아파트의 경우에도 관리규약을 제정해 운영할 수 있는지? (답)임대아파트의 경우에는 안전관리, 안전교육, 공동주택 등의 안전점검, 행위허가, 사업주체의 하자보수, 안전진단실시, 하자보수보증금, 하자보수보증금의 반환 등을 제외하고는 동법령의 적용대상이 되지 아니하므로 공동주택관리령의 규정에 의한 관리규약을 제정할 의무는 없습니다(공동주택관리령 제2조). 입주자 등의 동의 없는 관리 규약의 효력 여부 (문)관리규약 개정시 입주민 등의 의결을 생략하고 개정한 경우 동규약이 효력이 있는지? (답)공동주택관리규약의 개정은 당해 공동주택의 10분의 1 이상의 입주자 등 또는 입주자대표회의 구성원의 과반수 찬성으로 제안하여 공동주택의 입주자 등 과반수의 찬성을 얻도록 되어 있습니다 (공동주택관리령 제9조제2항). 입주자 등이 공동주택관리규약 위반시 처벌 기준 (문)입주자 등이 공동주택관리규약 등을 위반한 경우 주택건설촉진법의 규정에 의하여 고발이 가능한지? (답)시장 등(서울시의 경우 자치구청장)은 사업주체·입주자대표회의·관리주체가 이 법 또는 이 법에 의한 명령 또는 처분에 위반한 경우에는 기타 필요한 조치를 명할 수 있는 것이며, 위 명령을 미이행한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있습니다 (주택건설촉진법 제48조 및 제52조제1항 제11호). 2. 관리규약에 명시되어야 할 사항 *입주자의 권리와 의무 *입주자대표회의의 구성 및 운영과 그 구성원의 의무 및 책임 *관리비·사용료·특별수선충당금 및 당해 공동주택 관리로 인하여 발생한 비용의 세대별 부담액 산정방법, 징수, 보관, 예치 및 그 사용절차와 이를 납부하지 아니한 자에 대한 조치 *자치관리를 할 경우 자치관리기구의 구성, 운영 및 업무와 직원(관리사무소장 포함)의 자격요건, 인사, 보수 및 책임 *회계관리와 회계관계 직원의 책임 및 의무(회계관계 임직원의 재정보증에 관한 사항을 포함) *공동주택의 전유부분 및 공용부분의 구분과 그 관리책임 및 비용부담 *관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치 *공동주택관리령 제5조제3항 각호의 행위에 대하여 관리주체가 동의하는 경우 그 동의 기준 *입주자대표회의와 관리주체의 업무구분과 관리주체에 대한 입주자대표회의의 업무감독의 범위 *공동주택의 관리에 필요한 제규정 *동별 대표자의 자격·임기·연임·해임 및 선거에 관한 사항 *입주자대표회의에 관한 사항 *동별 대표자에 대한 업무추진비 지급여부 및 그 한도액 *각종 공사 용역 및 물품구입시 공개경쟁 입찰의 기준 및 집행절차 *회계감사 실시 여부 등 3. 승계자에 대한 관리규약의 효력 입주자의 지위를 승계한 자에 대해서도 관리규약을 지킬 의무가 승계됩니다 (공동주택관리령 제9조제4항). 다. 관리규약을 개정하고 싶은데 종전에는 공동주택 입주자들이 관리규약을 개정하고 싶어도 관리규약의 개정요건인 입주자의 과반수 찬성을 얻기 위해 임대차일 경우 집주인의 동의 절차를 받아야 하는데 사실상 집주인이 대리권을 위임해 준다는 것은 실제 어려운 실정이었습니다. 또한 관계 법령이 개정되면 규약 개정을 통하여 입주자 등의 권익을 보호해야 하나 전세입자가 과반수가 넘는 공동주택이거나 관리규약의 개정을 원하고 있는 공동주택에서는 거의 제정된 당시 관리규약을 사용함으로써 관리주체와 입주자 등의 갈등이 문제화되고 있습니다. 우리시에서는 이러한 문제점을 감안 ’97. 7. 16자 서울특별시 공동주택 표준관리규약상 전세입자에게 입주자의 대리를 인정하는 경우 관리규약 개정권을 위임하도록 관리규칙을 마련하여 시행하였으나 이마저 집주인의 이해 부족으로 관리규약 개정에 어려움이 많아 집주인의 대리 절차 없이 전세입자가 동별 대표자의 피선거권을 제외한 관리규약 개정권, 동별 대표자 선출권, 관리업자 선정권, 기타 관리개선방법 의견진술권 등을 행사할 수 있도록 관련 법령을 개정토록 건의하였습니다. 이에 따라 ’98. 12. 31. 공동주택관리령 개정으로 집주인의 동의 절차없이 관리규약 개정권을 행사할 수 있게 되었습니다. 주택건설촉진법, 공동주택관리령 등에서 정하고 있는 규정에 위배되지 않는 범위 내에서 가령 “동별 대표자의 임기를 따로 정하고 싶다”면 관리규약의 개정은 공동주택 10분의 1 이상의 입주자 등(당해 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자나, 직계 존·비속, 사용자) 또는 입주자대표회의의 과반수 이상이 제안하여 입주자 등의 과반수 이상 찬성으로 관리규약을 개정할 수 있습니다. 관리규약의 개정 절차 및 방법 (문)관리규약 개정을 입주자대표회의 동의 없이 개정할 수 있는지? (답)공동주택관리규약의 개정은 입주자 등의 10분의 1 이상 또는 입주자대표회의 구성원의 과반수 제안으로 입주자 등 과반수의 찬성을 얻어 결정하도록 되어 있으므로 입주자 등의 10분의 1 이상 제안으로 입주자 등 과반수의 찬성으로 관리규약을 개정할 수 있습니다(공동주택관리령 제9조제2항). 세입자도 관리규약 개정에 참여할 수 있는지 (문)세입자가 공동주택관리규약 개정에 참여할 수 있는지? (답)공동주택의 관리는 원칙적으로 주민의 자치에 따라 운영되어야 하며, 공동주택관리규약 개정은 당해 공동주택 10분의 1 이상의 입주자 등 또는 입주자대표회의 구성원의 과반수 찬성으로 제안하여 공동주택 입주자 등의 과반수 찬성을 얻도록 되어 있으므로 세입자도 관리규약 개정에 참여할 수 있습니다. 관리규약 개정 전 관리비 부담 변경사항의 적용 여부 (문)관리비의 추가부담, 자치관리기구의 조직, 공동주택의 전유부분 및 공용부분의 관리책임, 비용부담에 변경사항이 발생한 경우 관리규약이 개정되어야 실효성이 있는 것인지? (답)공동주택은 원칙적으로 주민의 자치에 따라 운영되어야 하는 것이므로 관리비의 추가부담, 자치관리기구의 조직, 공동주택의 전유부분 및 공용부분의 구분, 관리책임, 비용부담에 변경사항이 발생한 경우 관리규약에서 정한 바에 따라 운영하여야 하며 관리규약에서 이를 정하지 아니한 경우 동 규약을 미리 변경(개정)해야 하는 것입니다. 라. 동대표 선거절차는 관계 법령에 위배되지 않아야 동대표 선출기준에 대하여는 공동주택관리령에서 언급하고 있지만 선거절차에 대하여 따로 언급된 것이 없습니다. 따라서 입주민들은 관리규약에서 동대표 선거절차를 따로 정할 수 있으나 그 선거절차도 관계법령과 관리규약을 위배하지 않는 범위 내에서 정하여 운영할 수 있습니다. 선거관리규칙이 관리규약을 위배하여 운영한 사례를 예로 들어 봅시다. 일부 아파트에서는 동별 대표자선출권이 주민에게 있음에도 주민들이 동별 대표자 선출에 참여하지 않는다는 이유로 자체 선거관리규칙에 무투표 당선규정을 두어 관계 법령에 배치한 사례도 있습니다. “공동주택관리규약을 위반한 선거관리규칙으로 선출한 동별대표자로 구성된 입주자대표회의 구성신고시 관할 관청이 반려 처분한 것은 적법하다”는 서울특별시 행정심판위원회 결정이 나왔습니다. ○ ○ 아파트 입주자대표회장은 1998. 11. 30. 관할 구청에 입주자대표회의 구성변경신고를 하자 1999. 1. 15. 관할 구청은 공동주택관리령 제10조 및 서울특별시 표준관리규약 제15조 규정 위반을 이유로 이를 반려처분한 사실이 있습니다. 이에 청구인인 이 아파트 입주자대표회장은 이 사건 거부처분에 대한 사유가 불분명하고 무투표 당선으로 동대표를 선출한 것을 문제삼아 피청구인이 반려한 것은 위법·부당하다고 주장했습니다 또한 청구인은 공동주택관리령에 동별 대표자는 동별 세대수에 비례하여 선출하고 그 선출된 동별 대표자로 입주자대표회의를 구성하여야 한다고만 규정할 뿐 구체적인 선출방법 등에 관하여는 관리규약으로 정하도록 규정하고 있다고 주장했습니다. 이 아파트 관리규약은 이에 관한 사항을 구체적으로 정하는 한편, 동별 대표자의 선출에 관한 사항을 별도의 ○ ○ 아파트 선거관리규칙에 정하도록 위임하였다 하며 이 선거관리규칙에서 규정한 대로 동별 대표자를 무투표로 당선한 것은 적법하다는 주장이었습니다. 그러나 주택건설촉진법 제38조제7항의 규정과 공동주택관리령 제10조제1항에 의한 입주자대표회의 구성을 위한 동별 대표자의 선출은 공동주택의 입주자 보호와 주거생활의 질서유지를 위하여 공동주택관리령 제9조제5항에서 위임한 서울특별시 공동주택표준관리규약 제10조제1항 제1호 및 같은 규약 제15조제2항과 ○ ○ 아파트관리규약 제10조제1호 등에 의하여 입주자 등의 과반수의 찬성으로 의결하도록 명백히 규정하였음을 볼 때, 청구인 등이 입주자대표회의 구성 전에 ○ 명의 동대표를 선출함에 있어 위 상위 관계법 규정 등에 배치되는 ○ ○ 아파트선거관리규칙에 의거 각각 단독으로 입후보한 ○ 명 전원을 무투표 당선으로 선출한 행위는 위 관련 법령을 위반한 것으로 보여지고, 이에 근거하여, 주택건설촉진법 제39조의 7 및 같은법 제48조의 규정에 따라 입주자대표회의에 대한 업무감독과 명령 및 조치권을 부여받은 피청구인이 이 사건 아파트 입주자대표회의 구성신고가 적법한 신고요건을 갖추지 아니하였다는 것으로 판단하여 반려처분한 것이 위법·부당한 처분이라 할 수는 없다 할 것이라고 서울특별시행정심판위원회에서 기각 재결된 바 있습니다. 마. 서울시 공동주택 표준관리규약을 참고하여 1. 서울시 공동주택표준관리규약 제정 배경 및 필요성 공동주택표준관리규약은 ’84. 12. 31일 건설교통부의 예규로 제정되어 ’95. 10. 17일 폐지 될 때까지 우리 나라 공동주택 단지의 관리규약으로 사용되어 왔습니다. 건교부의 표준관리규약은 시일이 경과함에 따라 사용자의 권리 미반영, 특별수선충당금의 형식적 적립 등의 문제점이 드러났습니다. ’94. 8. 2일 공동주택관리령 제9조제5항에 “도지사는 공동주택의 입주자 보호와 주거생활의 질서유지에 필요한 범위 안에서 공동주택의 관리 또는 사용에 관한 공동주택 관리규약에 관한 준칙을 정할 수 있다”고 개정됨에 따라 우리시 실정에 맞는 “서울특별시 공동주택표준관리규약”을 97년 7월 16일자로 제정하게 됐습니다. 2. 추진경위 서울시에서 지난 95년 3월경 서울특별시 공동주택표준관리규약(안)을 작성하고 95년 7월경 시정개발연구원에 공동주택 관리제도 개선방안에 대한 심의를 착수하게 했습니다. 이와 함께 95년 8월 한달간 각 구청에 공동주택관리규약에 관한 준칙 작성에 따른 의견조회를 실시했습니다. 그 결과 “사용자 권리 제시, 입주자대표회장의 회의 미소집시 임원의 회의 소집권 부여, 임원의 해임요건을 동별 대표자 구성원 과반수 찬성”등에 대한 반영돼야 한다는 의견이 제시됐습니다. 또 96년 2월중 아파트 관련 언론사에 공동주택표준관리규약(안)을 게재한 결과 “전용부분의 마모, 자연훼손으로 인한 입주자간의 분쟁조정, 회계 업무 명시” 등의 의견이 수렴됐습니다. 이후 96년 7월중 서울시 내 2개 구청의 공동주택 관리 실태조사에서 “세입자 공동주택 관리 참여와 관리규약 개정 절차 완화” 등의 문제가 지적됨에 따라 그간 제시된 내용을 종합하여 96년 9월 서울시 공동주택표준관리규약(안)이 마련됐습니다. 서울시는 이 안을 법무부서에 심사 의뢰하고 고문변호사에게 법률자문을 의뢰한 결과 “입주자대표의 해임사유 명시 및 해임요건강화, 대리 및 공유부분의 변경 또는 처분은 동대표 전원의 동의를 요함” 등의 의견이 제시됐습니다. 이에 우리시에서는 97년 4월부터 5월중 총 9장, 51조에 달하는 서울특별시 공동주택표준관리규약(안)을 마련하였고 6월중 이를 주택정책심의위원회 소위원회에 상정 심의한 결과 관리비내역 중“일반관리비 품목 세분화 요망” 등의 의견이 제시돼 동 사항을 반영한 최종 “서울특별시 공동주택표준관리규약”을 마련하여 ’97. 7. 16일자로 자치구청장(서울시의 경우)에게 시달하면서 약 2개월 이내에 공동주택 관리 여건을 고려해 개정하도록 조치하였습니다. 그후 주택건설촉진법과 공동주택관리령 개정 등으로 변경된 내용을 반영한 관리규약을 99년11월에 개정한 바 있습니다. 3. 표준관리규약의 내용 및 성격 동규약 내용의 기초는 민법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 주택건설촉진법 및 공동주택관리령의 규정에서 정한 범위 내에서 제정된 것이며 동 규약의 법적 성격은 입주자대표회의와 관리주체, 입주자와 사용자, 입주자 상호간의 공동주택 관리에 관한 전반적인 사항을 규정한 것이고 동 내용중에는 의무조항과 임의조항을 제시하여 의무조항은 준수하고, 임의조항은 공동주택 여건에 따라 탄력적으로 정하여 운영하도록 유도했습니다. 관리규약이 공동주택관리령과 상치되는 경우 효력 여부 (문)관리규약 내용이 공동주택관리령 및 공동주택관리규칙과 상치되는 경우 효력이 있는지 여부와 효력이 없다면 그동안 결정한 사안들은 무효인지? (답)공동주택관리규약은 공동주택관리령 등 공동주택 관계 법령에서 정하고 있는 범위 내인 경우에 효력이 있습니다. 관리규약이 공동주택관리령 위배시 준수의무 (문)관리규약이 공동주택관리령에 위배된 경우 지켜야 할 위무가 있는 것인지? (답)관리규약이 공동주택관리령에 위배된 경우 공동주택관리규약의 내용은 실효성이 없는 것으로 빠른 시일 내에 개정되어야 하는 것입니다. 서울시 공동주택관리규약 규정이 의무사항인지 여부 (문)서울특별시 공동주택표준관리규약 제31조(예산) 제1항의 규정이 의무사항인지, 단지 여건에 따라 자율적으로 관리규약으로 개정하여야 하는 사항인지? (답)서울특별시 공동주택표준관리규약은 주택건설촉진법, 공동주택관리령, 집합건물의 소유 및관리에 관한 법률 등 관련법령에서 정한 범위 내에서 제정한 것이므로 동법령 등에서 규정하고 있지 아니한 사항 등은 당해 공동주택 단지 여건에 따라 자율적으로 관리규약에 정하여 운영할 수 있습니다. 건축법에 의해 건립된 주상복합건물 내의 아파트에서도 표준관리규약을 준수해야 하는지 (문)건축법의 규정에 의거 건축된 주상복합건물 내의 아파트에서도 관리규약을 제정함에 있어 “서울특별시 공동주택표준관리규약”을 의무적으로 준용해야 하는지? (답)공동주택 관리에 관하여 필요한 사항을 규정한 공동주택관리령 제2조는 “이 영은 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설(이하 “공동주택 등”이라 한다) 중 주택건설촉진법 제33조제1항의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 공동주택 등에 대하여 적용한다”라고 규정하고 있습니다. 따라서 귀하의 주상복합건물은 공동주택관리령의 범위 내에서 제정한 서울특별시 공동주택표준관리규약의 적용을 받지 않아도 됩니다. 4. 공동주택표준관리규약 주요 내용 구 분 주 요 내 용 제 1 장 (제1~6조) 관리기구(제4조), 규약 등의 준수의무(제5조), 규약의 효력(제6조) 제 2 장 (제7~14조) 입주자등의 권리의무(제7~11조), 배상책임(제12조), 권리의무 승계(제13조) 제 3 장 (제15~21조) 입주자대표회의의 구성·의결(제15~18조), 임원의 의무·책임 등 (제19~21조) 제 4 장 (제22~27조) 자치관리·위탁관리(제22조~22조의2), 관리주체의 의무·업무 등 (제23~27조) 제 5 장 (제28~39조의15) 회계처리·예산결산(제28~33조), 관리비 수납·사용 등(제35~39조) 제 6 장 (제40~43조) 전유부분의 범위와 관리책임(제40조), 공용부분의 범위와 관리책임(제42조), 주차장 전용사용권 등(제43조) 제 7 장 (제44~46조) 장기수선계획·수립(제44조), 특별수선충당금 적립·사용 (제45~46조) 제 8 장~제 9 장 (제47~50조) 공동생활의 질서유지, 보칙 5. 경과규정 서울특별시 공동주택표준관리규약의 경과 규정으로 이 규약 발효 당시 종전의 규약에 의하여 행하여진 결정이나 처분 등은 이 규약에 의하여 행한 것으로 보고 이 규약에 적합하지 않은 사항은 이 규약 발효일부터 90일 이내에 이 규약에 적합하게 개정토록 권고했습니다. 6. 규약시행일 공동주택 입주자 등(세입자 포함)이 당해 관리규약을 개정하고자 할 때 입주자 등의 과반수 찬성으로 의결한 직후부터 시행일로 정하고 있습니다. ← End
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