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PDF eBook 나혼자 배워서 미국에서 땅 사고 집 사보자! [ PDF ] 이재욱 저 | 세금과법률 | 2019년 09월 03일 첫번째 구매리뷰를 남겨주세요. | 판매지수 24 판매지수란?
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나혼자 배워서 미국에서 땅 사고 집 사보자!

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이재욱 저 | 세금과법률 | 2019년 09월 03일첫번째 구매리뷰를 남겨주세요. | 판매지수 24 판매지수란?
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품목정보

출간일2019년 09월 03일
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소개

서론


우리가 얼마나 미국을 알까요? 판사, 검사, 변호사도 사실 잘 몰라요. 미국이 어떤 나란지.

그러면서 우리는 그냥 미국을 잘 안다고 해요. 그렇게 생각해요. 그렇지만 아는 게 거의 없지요.

알려고 해도 너무 어렵고. 그래서 지래 포기하지요.

뭐 그냥 미국 변호사에게 맡기고 미국 부동산중개인에게 맡기고 돈만 내면 되지. 그렇게 생각하는 분이 참 많은데. 거꾸로 한국에서도 그렇게 하고 집사고 땅을 사는 분이 몇이나 되는지 생각해보면 왜 모르면서 남에게 돈 내고 맡기면 되지라고 하는 생각이 잘못된 것인지는 너무 잘 알것같아요.


미국에서 사업하려면 집과 땅이 있어야 해요. 땅과 집을 구하는데 필요한 지식을 담았어요.

아이를 위해 집을 구하던지, 사업을 위해 가게를 구하던지, 뭔가 좀 알고 하면 좋지요.

사업에 도움 되는 이야기도 많이 담았어요. 땅을 중심으로. 미국법과 캘리포니아 법을 중심으로 미국에 땅사고 집사고 사업하고 생활하기 위해 필요한 것들을 중심으로 알고 지내면 좋은 이야기를 많이 담았어요.

그리고 한국의 경우와 비교를 잠시 해가면서 가끔은 문제점도 지적해서 썼구요.

어쨋든간에 땅이란 것은 참 오묘해요. 꼭 필요한데, 잘 알기는 어렵고. 다 법이라 회피하고 싶기도 하고. 영어도 잘 몰라서 지레 포기하거나 한국교포인 중개인에게 다 믿고 맡기기도 걱정스럽고.

한국에서 한국말로 한국 땅을 살 때는 이것저것 다 재고 전문가의 상담도 받고 은행, 중개업자, 동네 사람 이곳저곳 다 뒤져 알아보고 판단하고 계획세우고 평가하고 해서 사도 문제가 되는데, 아무 것도 모르는 미국에 가서 영어도 안 통하는데 집구하고 가게 구하고 하는 것도 겁나고.

그래서 기본적인 미국 땅 이야기와 사업이야기 그리고 땅과 관련해서 상속, 이혼, 결혼, 신탁 등의 경우에 대해서도 알아봤어요.

미국에 가서 교포 중개업자의 도움을 받아도 도대체 교포중개업자가 제대로 일하는지 알아보는 것도 도움이 되요. 그래서 중개업자를 어떻게 미국과 캘리포니아가 감독하고 잘못하면 처벌하고 조사하고 징계하는지도 알아봤구요.

여러 가지 알아두면 좋을 것 같은 것들을 모아서 챙겨봤어요.

2019.9.1.

목차

제목차례
<제목 차례>
서론 3
제1장 1
미국의 부동산은 한국의 부동산과 달라요! 1
세상의 땅은 모두 같은 게 아니라 나라마다 달라요! 2

제2장 4
부동산에 대해서는 미 연방정부가 관리할까요 아니면 개별 State가 관리할까요? 5
부동산은 왜 부동산일까요? 10
동산과 부동산의 구분이 왜 중요할까요? 15
미국 부동산은 어떻게 구분할까요? 21

제3장 23
미국 땅 중에서 캘리포니아 땅은 어떻게 다를까요? 23
미국부동산중에서 캘리포니아의 부동산은 어떨까요? 24
캘리포니아 부동산의 역사와 발전과정은 어떨까요? 28
캘리포니아의 개발의 과정은 어떨까요? 32
캘리포니아 부동산에 대한 법은 어떻게 변화했을까요? 39
캘리포니아의 땅의 소유는 누가 가지고 있을까요? 44
캘리포니아의 부동산은 어떻게 법이 규율할까요? 49

제4장 57
미국에서 땅(Real Property)이라고 하면 무엇을 말할까요? 58
땅에 속하는 정착물(fixture)인지 여부는 어떻게 판단할까요? 60
땅에 부착(fix)되었다는 것은 어떻게 판단할까요? 62
세들어 사는 임차부동산에 부착된 정착물(Fixtures on Leased Premises)은 누구의 소유가 될까요? 65

제5장 68
미국에서 땅은 어떻게 사고팔까요? 68
땅의 거래를 할 때 서면은 어떻게 작성되나요? 69
땅을 팔면 등기(Register)를 해야 할까요? 74
땅을 팔 때 계약서나 매도증서나 등기부에는 어떻게 표시(Land Description)해야 할까요? 77

제6장 79
미국 땅은 어떻게 표시할까요? 79
필지 및 블럭 표기법(Lot and Block Survey System)은 어떤 것일까요? 81
직사각 측량법(Rectangular Survey System)은 어떤 것일까요? 87
거리경계측량법(Metes and Bounds)이란 것은 어떤 것일까요? 94

제7장 98
미국에서는 땅을 사려면 어떤 사람들의 도움을 받아야 할까요? 98
미국에서 땅과 관련된 일에 종사하는 사람들은 얼마나 될까요? 99
부동산중개업(Real Estate Brokerage)이란 어떤 일을 하는 것일까요? 103
부동산 감정평가사(Appraiser)는 어떤 일을 할까요? 108
부동산 대출업자(Financing entity)는 어떤 일을 할까요? 109
부동산개발업자(Subdivision and Development specialist)나 토지분할계획 기획업자(Subdivision specialist)는 어떤 일을 할까요? 110
부동산 관리업자(Property Manager)는 어떤 일을 할까요? 112
부동산 컨설턴트(Real Estate Consultant or Counselor)는 어떤 일을 할까요? 113
부동산 교육업자(Real Estate Educator)는 어떤 일을 할까요? 114
기타 땅과 관련된 분야의 전문가는 어떤 사람들이 더 있을까요? 115

제8장 116
캘리포니아는 어떻게 부동산 관련 업자들을 다르게 규제할까요? 116
캘리포니아에서는 부동산과 관련된 사업을 하는 사람들은 어떻게 해야 할까요? 117
캘리포니아 주의 부동산법(Real Estate Law)에서는 어떤 조항을 담고 있고 어떤 것을 중요하게 규율할까요? 120
캘리포니아 부동산국(Department of Real Estate)에 대해 좀 더 알아볼까요? 130

제9장 136
캘리포니아에서는 중개업자를 어떻게 감독할까요? 136
부동산 중개업(Real Estate Brokerage)이란 것은 어떤 것일까요? 137
부동산 중개인이 아니어도 부동산중개를 하는 사람도 있어요. 142
부동산중개보조인(Real Estate Salesperson)이란 무엇을 말할까요? 144
부동산중개업을 사업체(Broker Business)로 하려면 어떻게 해야 할까요? 147
부동산 브로커의 자격증 비치와 조사(Licence inspection) 절차는 어떻게 될까요? 152
이동식주거차량(Mobile Home)도 부동산 중개의 거래대상에 포함 되요. 153

제10장 155
미국에서 땅을 가지면 도대체 어떤 권리를 가질까요? 155
미국은 땅에 대해서는 어떤 권리를 주고 있을까요? 156
미국에서 부동산을 소유하면 어떤 권리(Freehold Estates)를 주나요? 158
미국에서 땅에 대한 가장 완벽한 소유권(Fee Simple, Fee Simple Absolute, Freehold Estate)은 어떤 것이 있을까요? 168
미국에는 언젠가 소멸할 수도 있는 소유권(Defeasible Fees)도 있어요. 170
기한을 달아 넘겨준 제한적 소유권(Fee Simple Determinable)은 어떤 것일까요? 175
기간이 아니라 조건이 붙은 제한적 소유권(Fee Simple subject to Subsequent Condition)도 있어요. 182
자신의 후손들인 상속인에게만 이전되는 제한적 소유권(Fee Tail)도 있어요. 188
Fee Simple 과는 다른 부동산 사용권(Use and Enjoyment)이 평생 동안 인정되는 것(Life Tenancy)도 있어요. 190
이러한 소유권이 아니라 소유권의 일부만 허락하는 권리(Non-Freehold Estates)도 있어요. 196

제11장 204
미국 중에서 캘리포니아는 땅에 대한 소유권을 어떻게 인정할까요? 204
캘리포니아 민법(California Civil Code)에서는 어떻게 부동산에 대한 권리를 나누고 있을까요? 205

제12장 220
미국에서는 어떻게 여러 사람이 땅을 함께 소유할까요? 220
여러 사람이 함께 땅을 소유할 수도 있어요. 221
미국에서는 어떻게 땅을 여러 명이 공동으로 소유할까요? 223
가장 기본적이고 일반적인 공동소유 방식은 무엇일까요? 225
공동소유 중에서 보통의 경우보다 훨씬 더 밀접한 관계의 공동소유(Joint Tenancy)도 있어요. 232

제13장 242
미국에서 캘리포니아는 어떻게 특별한 공동소유를 더 인정해줄까요? 242
캘리포니아는 부부공동체(Community)라는 거의 독립적인 법인격을 인정해요. 243

제14장 262
미국에서는 여러 명이 어떻게 모여서 사업을 하면서 땅을 공동 소유할 수 있을까요? 262
미국에서는 사람들이 사업을 할 때 어떤 형태의 사업형태를 가지고 사업을 할까요? 263
미국에는 동업사업체(partnership)라는 것이 있는데 이런 것은 어떤 것일까요 279
이러한 동업체(partnership)는 그 자체의 이름으로 재산을 소유할 능력은 있는가요. 296

제15장 309
미국에는 신탁(Trust)이라는 것을 이용해서 땅을 가질 수도 있어요. 309
미국에서 신탁(Trust)라는 것은 어떤 것일까요? 310
신탁을 언제 어떤 방식으로 설정하는지에 따라 생전신탁(Living Trust)과 유언신탁(Testamentary Trust)로 나뉘어요. 322
신탁에는 부동산 투자신탁(Real Estate Investment Trust. REITS)이라는 것도 있어요. 327
부동산투자신탁(Real Estate Investment Trust)에는 어떤 형태가 있을까요. 331

제16장 336
미국에서 땅을 사고 팔려면 도대체 어떻게 해야 할까요? 336
미국에서 땅을 사려면 어떻게 하고 어떤 과정과 절차를 밟아야 할까요? 337
부동산을 얻는 방법의 대표적인 경우는 원래 소유자가 넘기는 것을 넘겨받는 방법(Acquisition by Transfer)에 따라 받는 것이예요. 338
미국에도 기부체납(Public Dedication)이란 것이 있어요. 340
자신의 땅을 여러 작은 땅으로 나누어 파는 경우도 있어요. 이런 것을 Subdivision이라고 해요. 342
신탁된 재산을 처분하는 경우도 있어요. 344
캘리포니아는 부부공동체(community)를 인정하므로 부부중 어느 하나가 단독으로 공동체 재산(community property)를 팔지 못해요. 348
국가가 국민의 재산을 공짜로 가져갈 수도 있어요. 350
나라가 땅을 수용하는 경우도 있어요. 351
땅이 없이도 땅을 파는 경우도 있어요. 353

제17장 357
미국 땅을 상속으로 받는 절차는 어떻게 될까요? 357
미국에서 땅을 상속 받는(Acquisition by Succession) 경우에 대해 알아볼까요? 358
땅을 가진 사람이 유언(Will)으로 땅을 주는 경우는 어떻게 될까요? 370
유언은 만든 뒤에도 마음대로 취소하고 바꾸고 변경할 수 있어요. 394
증인유언(Witnessed Will, testamentary will, or statutory will)의 구체적인 방식은 어떻게 될까요? 399
그런데 증인유언이나 자필유언의 방식에 따르지 못한 경우에도 유언의 효력이 인정되는 경우도 있어요. 403
자필 유언(Holographic Will)은 어떻게 만들까요? 410
한국의 유언방식과 캘리포니아의 유언의 방식을 비교해볼까요? 413
캘리포니아에서는 유언을 캘리포니아 식으로 하지 않는 경우에도 그 효력을 인정해줘요 426
미국에는 어느 주나 대부분 유언검인(Probate) 절차라는 것이 있어요. 428

제18장 435
미국에서 땅이 늘어나고 줄어들 수 있는 다른 경우는 어떤 것이 있을까요? 435
자연적 현상에 의해로 인해 땅이 늘어나는 경우(Acquisition by Accession)도 있지요. 436
부동산이 자연적 현상이 아니라 인공적 노력에 의해 증가되는 경우가 있어요. 이러한 것을 가공(Improvements)이라고 해요. 438
땅이 자연적으로 느는 것을 Accretion이라고 해요. 441

제19장 444
미국에서도 남의 땅을 거저 얻는 경우도 있어요 444
남의 땅을 불법적으로 점유해서 소유권을 취득하는 경우도 있어요. 이를 점유취득시효(Acquisition by Occupancy, 또는 Adverse Possession)라고 해요. 445
이런 불법적인 점유가 얼마나 오래되어야 소유권을 인정해줄 까요 450
점유취득시효에 의해 불법적으로 점유를 하여 소유권을 취득하려면 다른 어떤 요건을 더 충족해야 하나요. 495
소유권말고도 지역권과 같은 부동산에 대한 여러 권리를 불법적인 점유나 또는 사용에 의해 취득하는 것도 가능해요. 504
부동산에 관한 권리는 권리자가 포기하고 방치하면(Abandonment) 권리가 없어질 수도 있어요. 509

제20장 511
미국에서 땅에 대해 다툼이 있으면 어떻게 소송을 해야 할까요? 511
땅의 소유권에 대해 다툼이 있는 경우에는 소유권확인소송(Action to quiet Title)을 해요. 512
땅에 대해 공동소유 하는 사람들은 그 땅을 나누어달라는 소송을 할 수 있어요. 513

제21장 514
미국 땅은 어떻게 경매를 할까요? 514
미국에서 땅을 경매하는 방법은 어떻게 될까요 515
강제경매를 신청하면 어떻게 절차가 진행될까요? 518
경우에 따라서는 법원을 통하지 않고도 경매를 할 수도 있어요. 524

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