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출간일2020년 01월 02일
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소개






제1권에서는 미국의 부동산과 캘리포니아의 부동산에 대한 기초적인 이야기를 해봤어요. 이 제2권의 책은 제1권의 연속편이예요. 전회 책의 표지는 아래와 같구요.

미국은 땅도 넓고 나라도 많아서 각 나라인 State 마다 부동산에 대한 법이 달라요.

그냥 미국은 한국처럼 부동산에 대한 법도 하나라고 생각하고 미국 전 State에서 똑같이 통일되게 법이 운영된다고 생각하면 안되요. 그래서 반드시 자신이 관심이 있는 지역이 정해지면 그 지역이 속한 각 State 별로 부동산에 대한 법을 자세히 살펴야 해요.

그래도 미국은 기본적으로 영미법의 부동산의 원리를 공통적으로 적용하는 나라이니까, 이런 기본적인 영미법의 부동산의 원리에 기초해서 각 State의 법도 만들어 져 있어요.

그래서 이 책에서도 기본적으로는 영미법의 부동산에 대한 이야기에 기초하고 각 State의 부동산에 대한 이론과 법을 말하고 있는데, 이중에서 한국인이 가장 많은 California 주의 법과 이론에 대해 강조해서 이야기 하고 있어요.

미국에 이민을 가던지, 유학을 가던지, 출장을 가던지 어떤 목적이던지간에 미국에 가게 되면 일단 집부터 장만하고 일을 하던지 해야 하는 건 당연하죠.

한국도 마찬가지잖아요.

그래서 제1권에 이어서 이 제2권에서는 기본적인 부동산 매매시의 계약과 계약증서와 서류등에 대해 이야기 해보려고 해요. 자세한 내용은 목차를 참조해주세요.

많은 도움되기 바래요.



2019.12.1.


저자 이재욱

제목차례


본 책(2권) 목차

<제목 차례>
7
제22장 1
땅을 사고 팔 때 필요한 Deed란 것은 뭘까요? 1
1. 부동산을 남에게 넘길 때는 Deeds(권리증서)가 필요해요. 2
2. 소유권의 이전에 필요한 Deed 의 종류와 방법은 어떻게 될까요? 7
3. Deed 를 만들 때 어떻게 해야 할까요. 10
4. Deed를 제대로 만들려면 어떻게 해야 하나요. 14
대부분의 경우에 Deed가 파는 사람이 작성한 것이라는 확인이 있어야 등기를 해줘요. 23
5. Deed에는 여러 가지 다양한 유형이 있어요. 35
6. 가장 일반적인 형태로 Grant Deed 라는 게 있어요 37
7. 증여를 하는 경우에는 Gift Deed를 만들어요. 51
8. Warranty Deed는 이미 설명한 대로 보증이 있는 Grant Deed를 말해요. 53
9. Trust Deed라는 것이 있어요. 55
10. Sheriff’s Deed 라는게 있어요. 66
11. Tax Deed라는 것도 있어요. 69
제23장 72
부동산에 대한 제한(burden)이나 부담(encumbrance) 72
1. 미국에서 땅에 대한 소유권(title)이란 게 뭘까요? 73
2. 부담(Encumbrance)이란 어떤 것일까요? 80
3. Encumbrance 중에서 금전적 부담(Monetary Encumbrances)의 성질을 가지는 것들에 대해 알아볼까요? 93
4. 당사자가 합의해서 lien을 설정하는 경우가 있어요. 99
5. 법에 의해 정해진 lien 도 있어요. 101
6. 공사참여자 담보권인 Mechanic’s Liens이란게 뭘까요? 103
7. Mechanic's lien의 구체적인 실행절차는 어떻게 될가요? 118
8. 공사참여자가 작업을 착수하는 시점(Starting Time)과 통지시점(notice time)이 중요한 이유는 뭘까요? 126
9. 공사업자가 자신의 작업을 완료한 시점(Completion Time)도 중요해요 129
10. 소유자(owner)가 등기소에 완료통지(Notice of Completion)를 하는 경우가 있어요. 131
11. 공사업자는 소유자에게 Claim of Mechanic's lien의 사본을 보내야 해요. 133
12. lien의 집행과 소멸(Enforcement and Termination)은 다음과 같아요. 135
13. 소유자는 자신이 모르는 공사에 대해 면책공지(Notice of Nonresponsibility)를 해서 책임을 면할 수도 있어요. 139
14. 공사업자가 아니더라도 건축설계사와 같은 사람도 Lien을 할 수 있어요. 145
15. 소송을 하여 판결(judgment)를 받은 뒤에는 어떻게 할까요? 159
16. 미국에서는 돈을 달라고 하는 재판을 해서 받은 판결(Judgment)을 가지고 무엇을 할 수 있을까요? 161
17. 판결은 언제 확정될까요? 171
18. 판결문을 가지고 강제집행을 하려면 강제집행을 하라고 명하는 집행문(Writ of Execution)이 있어야 해요. 194
19. 판결에 기재된 채무는 언제 소멸할까요. 196
제24장 197
금전적인 부담이 아닌 부담(Non-Monitary Encumbrances)은 어떤 것이 있을가요. 197
1. 돈과 관련이 없는(non-monetary encumbrance라는 것은 무엇일까요? 198
2. easement 란 무엇일까요? 199
3. Easement Appurtenant 란 것은 어떻게 이루어진 것일까요? 204
4. Easement in Gross 라는 것이 있는데요. 209
5. 이런 지역권은 어떻게 만들까요? 213
6. 땅주인과 합의해서 확실하게 easement를 받는 방법은 어떻게 될가요? 214
7. 이런 easement가 저절로 생기는 것으로 법이 정해두는 경우도 있어요. 215
8. easement by necessity라는 것도 있어요. 218
9. easement를 시효(Easement by Prescription)에 의해 얻을 수도 있어요. 222
10. 국가나 지방자치단체는 수용(taking)에 의해 easement 를 얻을 수도 있어요. 226
11. easement는 언제 어떻게 없어질 수 있을까요. 231
12. 땅에 대해 그 사용(use and enjoyment)에 대해 제한(Restrictions)을 둘 수 있어요. 234
13. 사적제한(private restriction)이란 뭘까요? 236
14. Covenants 라는 것에 대해 좀 더 알아볼까요? 241
15. Conditions 이란 것은 무엇을 의미할까요? 248
16. Restriction 이란 것은 뭘 의미할까요? 253
17. 이러한 CC & R은 언제 소멸(Termination)하게 될까요? 256
18. 공적 제한(public restrction)이런 것도 있어요. 257
19. 경계침범이란 무엇일까요? 261
제25장 267
홈스테드(Homestead)라는게 뭘까요? 267
1. 홈스테드(Homestead)라는 것은 무엇을 말할까요? 268
2. 이런 homestead에 대해서는 각종 특혜나 면제를 주게 되요. 274
3. Homestead에 대해 채권자의 집행으로부터 면제를 어떻게 해줄까요? 277
4. 홈스테드(Homestead)의 범위에 속하는 재산은 어떤 것일까요? 286
5. Homestead Exemption 의 기준을 알아볼까요? 288
6. Declaration of Homestead의 절차를 알아볼까요? 289
7. 청구의 우선순위(Priority of Claims) 291
8. 홈스테드(Homestead)의 소멸(Termination of Homestead) 293


기출간 1권 목차
<제목 차례>
서론 3
제1장 1
미국의 부동산은 한국의 부동산과 달라요! 1
세상의 땅은 모두 같은 게 아니라 나라마다 달라요! 2

제2장 4
부동산에 대해서는 미 연방정부가 관리할까요 아니면 개별 State가 관리할까요? 5
부동산은 왜 부동산일까요? 10
동산과 부동산의 구분이 왜 중요할까요? 15
미국 부동산은 어떻게 구분할까요? 21

제3장 23
미국 땅 중에서 캘리포니아 땅은 어떻게 다를까요? 23
미국부동산중에서 캘리포니아의 부동산은 어떨까요? 24
캘리포니아 부동산의 역사와 발전과정은 어떨까요? 28
캘리포니아의 개발의 과정은 어떨까요? 32
캘리포니아 부동산에 대한 법은 어떻게 변화했을까요? 39
캘리포니아의 땅의 소유는 누가 가지고 있을까요? 44
캘리포니아의 부동산은 어떻게 법이 규율할까요? 49

제4장 57
미국에서 땅(Real Property)이라고 하면 무엇을 말할까요? 58
땅에 속하는 정착물(fixture)인지 여부는 어떻게 판단할까요? 60
땅에 부착(fix)되었다는 것은 어떻게 판단할까요? 62
세들어 사는 임차부동산에 부착된 정착물(Fixtures on Leased Premises)은 누구의 소유가 될까요? 65

제5장 68
미국에서 땅은 어떻게 사고팔까요? 68
땅의 거래를 할 때 서면은 어떻게 작성되나요? 69
땅을 팔면 등기(Register)를 해야 할까요? 74
땅을 팔 때 계약서나 매도증서나 등기부에는 어떻게 표시(Land Description)해야 할까요? 77

제6장 79
미국 땅은 어떻게 표시할까요? 79
필지 및 블럭 표기법(Lot and Block Survey System)은 어떤 것일까요? 81
직사각 측량법(Rectangular Survey System)은 어떤 것일까요? 87
거리경계측량법(Metes and Bounds)이란 것은 어떤 것일까요? 94

제7장 98
미국에서는 땅을 사려면 어떤 사람들의 도움을 받아야 할까요? 98
미국에서 땅과 관련된 일에 종사하는 사람들은 얼마나 될까요? 99
부동산중개업(Real Estate Brokerage)이란 어떤 일을 하는 것일까요? 103
부동산 감정평가사(Appraiser)는 어떤 일을 할까요? 108
부동산 대출업자(Financing entity)는 어떤 일을 할까요? 109
부동산개발업자(Subdivision and Development specialist)나 토지분할계획 기획업자(Subdivision specialist)는 어떤 일을 할까요? 110
부동산 관리업자(Property Manager)는 어떤 일을 할까요? 112
부동산 컨설턴트(Real Estate Consultant or Counselor)는 어떤 일을 할까요? 113
부동산 교육업자(Real Estate Educator)는 어떤 일을 할까요? 114
기타 땅과 관련된 분야의 전문가는 어떤 사람들이 더 있을까요? 115

제8장 116
캘리포니아는 어떻게 부동산 관련 업자들을 다르게 규제할까요? 116
캘리포니아에서는 부동산과 관련된 사업을 하는 사람들은 어떻게 해야 할까요? 117
캘리포니아 주의 부동산법(Real Estate Law)에서는 어떤 조항을 담고 있고 어떤 것을 중요하게 규율할까요? 120
캘리포니아 부동산국(Department of Real Estate)에 대해 좀 더 알아볼까요? 130

제9장 136
캘리포니아에서는 중개업자를 어떻게 감독할까요? 136
부동산 중개업(Real Estate Brokerage)이란 것은 어떤 것일까요? 137
부동산 중개인이 아니어도 부동산중개를 하는 사람도 있어요. 142
부동산중개보조인(Real Estate Salesperson)이란 무엇을 말할까요? 144
부동산중개업을 사업체(Broker Business)로 하려면 어떻게 해야 할까요? 147
부동산 브로커의 자격증 비치와 조사(Licence inspection) 절차는 어떻게 될까요? 152
이동식주거차량(Mobile Home)도 부동산 중개의 거래대상에 포함 되요. 153

제10장 155
미국에서 땅을 가지면 도대체 어떤 권리를 가질까요? 155
미국은 땅에 대해서는 어떤 권리를 주고 있을까요? 156
미국에서 부동산을 소유하면 어떤 권리(Freehold Estates)를 주나요? 158
미국에서 땅에 대한 가장 완벽한 소유권(Fee Simple, Fee Simple Absolute, Freehold Estate)은 어떤 것이 있을까요? 168
미국에는 언젠가 소멸할 수도 있는 소유권(Defeasible Fees)도 있어요. 170
기한을 달아 넘겨준 제한적 소유권(Fee Simple Determinable)은 어떤 것일까요? 175
기간이 아니라 조건이 붙은 제한적 소유권(Fee Simple subject to Subsequent Condition)도 있어요. 182
자신의 후손들인 상속인에게만 이전되는 제한적 소유권(Fee Tail)도 있어요. 188
Fee Simple 과는 다른 부동산 사용권(Use and Enjoyment)이 평생 동안 인정되는 것(Life Tenancy)도 있어요. 190
이러한 소유권이 아니라 소유권의 일부만 허락하는 권리(Non-Freehold Estates)도 있어요. 196

제11장 204
미국 중에서 캘리포니아는 땅에 대한 소유권을 어떻게 인정할까요? 204
캘리포니아 민법(California Civil Code)에서는 어떻게 부동산에 대한 권리를 나누고 있을까요? 205

제12장 220
미국에서는 어떻게 여러 사람이 땅을 함께 소유할까요? 220
여러 사람이 함께 땅을 소유할 수도 있어요. 221
미국에서는 어떻게 땅을 여러 명이 공동으로 소유할까요? 223
가장 기본적이고 일반적인 공동소유 방식은 무엇일까요? 225
공동소유 중에서 보통의 경우보다 훨씬 더 밀접한 관계의 공동소유(Joint Tenancy)도 있어요. 232

제13장 242
미국에서 캘리포니아는 어떻게 특별한 공동소유를 더 인정해줄까요? 242
캘리포니아는 부부공동체(Community)라는 거의 독립적인 법인격을 인정해요. 243

제14장 262
미국에서는 여러 명이 어떻게 모여서 사업을 하면서 땅을 공동 소유할 수 있을까요? 262
미국에서는 사람들이 사업을 할 때 어떤 형태의 사업형태를 가지고 사업을 할까요? 263
미국에는 동업사업체(partnership)라는 것이 있는데 이런 것은 어떤 것일까요 279
이러한 동업체(partnership)는 그 자체의 이름으로 재산을 소유할 능력은 있는가요. 296

제15장 309
미국에는 신탁(Trust)이라는 것을 이용해서 땅을 가질 수도 있어요. 309
미국에서 신탁(Trust)라는 것은 어떤 것일까요? 310
신탁을 언제 어떤 방식으로 설정하는지에 따라 생전신탁(Living Trust)과 유언신탁(Testamentary Trust)로 나뉘어요. 322
신탁에는 부동산 투자신탁(Real Estate Investment Trust. REITS)이라는 것도 있어요. 327
부동산투자신탁(Real Estate Investment Trust)에는 어떤 형태가 있을까요. 331

제16장 336
미국에서 땅을 사고 팔려면 도대체 어떻게 해야 할까요? 336
미국에서 땅을 사려면 어떻게 하고 어떤 과정과 절차를 밟아야 할까요? 337
부동산을 얻는 방법의 대표적인 경우는 원래 소유자가 넘기는 것을 넘겨받는 방법(Acquisition by Transfer)에 따라 받는 것이예요. 338
미국에도 기부체납(Public Dedication)이란 것이 있어요. 340
자신의 땅을 여러 작은 땅으로 나누어 파는 경우도 있어요. 이런 것을 Subdivision이라고 해요. 342
신탁된 재산을 처분하는 경우도 있어요. 344
캘리포니아는 부부공동체(community)를 인정하므로 부부중 어느 하나가 단독으로 공동체 재산(community property)를 팔지 못해요. 348
국가가 국민의 재산을 공짜로 가져갈 수도 있어요. 350
나라가 땅을 수용하는 경우도 있어요. 351
땅이 없이도 땅을 파는 경우도 있어요. 353

제17장 357
미국 땅을 상속으로 받는 절차는 어떻게 될까요? 357
미국에서 땅을 상속 받는(Acquisition by Succession) 경우에 대해 알아볼까요? 358
땅을 가진 사람이 유언(Will)으로 땅을 주는 경우는 어떻게 될까요? 370
유언은 만든 뒤에도 마음대로 취소하고 바꾸고 변경할 수 있어요. 394
증인유언(Witnessed Will, testamentary will, or statutory will)의 구체적인 방식은 어떻게 될까요? 399
그런데 증인유언이나 자필유언의 방식에 따르지 못한 경우에도 유언의 효력이 인정되는 경우도 있어요. 403
자필 유언(Holographic Will)은 어떻게 만들까요? 410
한국의 유언방식과 캘리포니아의 유언의 방식을 비교해볼까요? 413
캘리포니아에서는 유언을 캘리포니아 식으로 하지 않는 경우에도 그 효력을 인정해줘요 426
미국에는 어느 주나 대부분 유언검인(Probate) 절차라는 것이 있어요. 428

제18장 435
미국에서 땅이 늘어나고 줄어들 수 있는 다른 경우는 어떤 것이 있을까요? 435
자연적 현상에 의해로 인해 땅이 늘어나는 경우(Acquisition by Accession)도 있지요. 436
부동산이 자연적 현상이 아니라 인공적 노력에 의해 증가되는 경우가 있어요. 이러한 것을 가공(Improvements)이라고 해요. 438
땅이 자연적으로 느는 것을 Accretion이라고 해요. 441

제19장 444
미국에서도 남의 땅을 거저 얻는 경우도 있어요 444
남의 땅을 불법적으로 점유해서 소유권을 취득하는 경우도 있어요. 이를 점유취득시효(Acquisition by Occupancy, 또는 Adverse Possession)라고 해요. 445
이런 불법적인 점유가 얼마나 오래되어야 소유권을 인정해줄 까요 450
점유취득시효에 의해 불법적으로 점유를 하여 소유권을 취득하려면 다른 어떤 요건을 더 충족해야 하나요. 495
소유권말고도 지역권과 같은 부동산에 대한 여러 권리를 불법적인 점유나 또는 사용에 의해 취득하는 것도 가능해요. 504
부동산에 관한 권리는 권리자가 포기하고 방치하면(Abandonment) 권리가 없어질 수도 있어요. 509

제20장 511
미국에서 땅에 대해 다툼이 있으면 어떻게 소송을 해야 할까요? 511
땅의 소유권에 대해 다툼이 있는 경우에는 소유권확인소송(Action to quiet Title)을 해요. 512
땅에 대해 공동소유 하는 사람들은 그 땅을 나누어달라는 소송을 할 수 있어요. 513

제21장 514
미국 땅은 어떻게 경매를 할까요? 514
미국에서 땅을 경매하는 방법은 어떻게 될까요 515
강제경매를 신청하면 어떻게 절차가 진행될까요? 518
경우에 따라서는 법원을 통하지 않고도 경매를 할 수도 있어요. 524

목차

<제목 차례>
7
제22장 1
땅을 사고 팔 때 필요한 Deed란 것은 뭘까요? 1
1. 부동산을 남에게 넘길 때는 Deeds(권리증서)가 필요해요. 2
2. 소유권의 이전에 필요한 Deed 의 종류와 방법은 어떻게 될까요? 7
3. Deed 를 만들 때 어떻게 해야 할까요. 10
4. Deed를 제대로 만들려면 어떻게 해야 하나요. 14
대부분의 경우에 Deed가 파는 사람이 작성한 것이라는 확인이 있어야 등기를 해줘요. 23
5. Deed에는 여러 가지 다양한 유형이 있어요. 35
6. 가장 일반적인 형태로 Grant Deed 라는 게 있어요 37
7. 증여를 하는 경우에는 Gift Deed를 만들어요. 51
8. Warranty Deed는 이미 설명한 대로 보증이 있는 Grant Deed를 말해요. 53
9. Trust Deed라는 것이 있어요. 55
10. Sheriff’s Deed 라는게 있어요. 66
11. Tax Deed라는 것도 있어요. 69
제23장 72
부동산에 대한 제한(burden)이나 부담(encumbrance) 72
1. 미국에서 땅에 대한 소유권(title)이란 게 뭘까요? 73
2. 부담(Encumbrance)이란 어떤 것일까요? 80
3. Encumbrance 중에서 금전적 부담(Monetary Encumbrances)의 성질을 가지는 것들에 대해 알아볼까요? 93
4. 당사자가 합의해서 lien을 설정하는 경우가 있어요. 99
5. 법에 의해 정해진 lien 도 있어요. 101
6. 공사참여자 담보권인 Mechanic’s Liens이란게 뭘까요? 103
7. Mechanic's lien의 구체적인 실행절차는 어떻게 될가요? 118
8. 공사참여자가 작업을 착수하는 시점(Starting Time)과 통지시점(notice time)이 중요한 이유는 뭘까요? 126
9. 공사업자가 자신의 작업을 완료한 시점(Completion Time)도 중요해요 129
10. 소유자(owner)가 등기소에 완료통지(Notice of Completion)를 하는 경우가 있어요. 131
11. 공사업자는 소유자에게 Claim of Mechanic's lien의 사본을 보내야 해요. 133
12. lien의 집행과 소멸(Enforcement and Termination)은 다음과 같아요. 135
13. 소유자는 자신이 모르는 공사에 대해 면책공지(Notice of Nonresponsibility)를 해서 책임을 면할 수도 있어요. 139
14. 공사업자가 아니더라도 건축설계사와 같은 사람도 Lien을 할 수 있어요. 145
15. 소송을 하여 판결(judgment)를 받은 뒤에는 어떻게 할까요? 159
16. 미국에서는 돈을 달라고 하는 재판을 해서 받은 판결(Judgment)을 가지고 무엇을 할 수 있을까요? 161
17. 판결은 언제 확정될까요? 171
18. 판결문을 가지고 강제집행을 하려면 강제집행을 하라고 명하는 집행문(Writ of Execution)이 있어야 해요. 194
19. 판결에 기재된 채무는 언제 소멸할까요. 196
제24장 197
금전적인 부담이 아닌 부담(Non-Monitary Encumbrances)은 어떤 것이 있을가요. 197
1. 돈과 관련이 없는(non-monetary encumbrance라는 것은 무엇일까요? 198
2. easement 란 무엇일까요? 199
3. Easement Appurtenant 란 것은 어떻게 이루어진 것일까요? 204
4. Easement in Gross 라는 것이 있는데요. 209
5. 이런 지역권은 어떻게 만들까요? 213
6. 땅주인과 합의해서 확실하게 easement를 받는 방법은 어떻게 될가요? 214
7. 이런 easement가 저절로 생기는 것으로 법이 정해두는 경우도 있어요. 215
8. easement by necessity라는 것도 있어요. 218
9. easement를 시효(Easement by Prescription)에 의해 얻을 수도 있어요. 222
10. 국가나 지방자치단체는 수용(taking)에 의해 easement 를 얻을 수도 있어요. 226
11. easement는 언제 어떻게 없어질 수 있을까요. 231
12. 땅에 대해 그 사용(use and enjoyment)에 대해 제한(Restrictions)을 둘 수 있어요. 234
13. 사적제한(private restriction)이란 뭘까요? 236
14. Covenants 라는 것에 대해 좀 더 알아볼까요? 241
15. Conditions 이란 것은 무엇을 의미할까요? 248
16. Restriction 이란 것은 뭘 의미할까요? 253
17. 이러한 CC & R은 언제 소멸(Termination)하게 될까요? 256
18. 공적 제한(public restrction)이런 것도 있어요. 257
19. 경계침범이란 무엇일까요? 261
제25장 267
홈스테드(Homestead)라는게 뭘까요? 267
1. 홈스테드(Homestead)라는 것은 무엇을 말할까요? 268
2. 이런 homestead에 대해서는 각종 특혜나 면제를 주게 되요. 274
3. Homestead에 대해 채권자의 집행으로부터 면제를 어떻게 해줄까요? 277
4. 홈스테드(Homestead)의 범위에 속하는 재산은 어떤 것일까요? 286
5. Homestead Exemption 의 기준을 알아볼까요? 288
6. Declaration of Homestead의 절차를 알아볼까요? 289
7. 청구의 우선순위(Priority of Claims) 291
8. 홈스테드(Homestead)의 소멸(Termination of Homestead) 293

저자 소개

한국변호사, 미국변호사, 세무사

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