[TAX & LAW] 변호사(KO, USA, IL) 이재욱 Office Map
LAW OFFICE [ TAX & LAW ] 세금과 법률
I P

Hello everybody! Translate this page:

You can translate the content of this page by selecting a language in the select box. This Website provides diverse language translation by Google Translation button. You can find translation menu at the upper left corner of this website. You can select your own language for the translation of the pages you want to read in your own language.


∗ [LANGUAGE Translation] You can use Google Translate application to see in your own language the pages in this website. For your convenience, click the "Google Translate(Select Language)"

[한국변호사, 미국변호사, 일리노이 변호사, 세무사 이재욱]
[개인과 기업을 위한 모든 법률문제를 유료로만 서비스합니다. 본 사무실은 진행사건 위임의 경우를 제외하고는 무료서비스는 일체 제공하지 않습니다.] 유료서비스내역은 FEE, 상담메뉴란의 유료상담안내메(Click)를 참조하십시요.
1997년부터 20년 이상 한국과 미국의 변호사자격을 가지고 한국법과 미국법에 대한 서비스를 제공해왔습니다. 이재욱 변호사의 주요 업무분야와 업무경력을 확인하시려면 본 사이트의 상단 메뉴의 변호사이재욱의 경력란(Click) 을 참조하십시요. 본 변호사가 제공하는 서비스 업무분야는 본 홈페이지의 각 매뉴항목을 참조하십시요. 그러나, 이러한 메뉴는 업무분야의 예시에 불과하며, 귀하가 요구하는 모든 서비스도 모두 제공합니다.

∗ [LANGUAGE Translation] You can use Google Translate application to see in your own language the pages in this website. For your convenience, click the "Google Translate(Select Language)"


ATTORNEY [ licensed to practice in KOREA, U.S.A., ILLINOIS ] LEE, JAE WOOK
∗ [FOR AlienS - ENGLISH LANGUAGE LEGAL SERVICES in Counseling, Application and LITIGATION & TRIAL IN COURTS and TRIBUNALS in KOREA]
INTERNATIONAL DIVORCE, CIVIL, REAL ESTATE, PERSONAL INJURY, DAMAGES, TRAFFIC ACCIDENT, FRAUD, PENAL LAW, CRIMINAL TRIAL, FELONY, GUILTY PLEA, LEASE, RENTAL LAW, IMMIGRATION, INVESTMENT, TAX, INCORPORATION, TRADE, CONTRACT, DISPUTE IN CORPORATION, GOVERNMENT TREATMENT, REFUGEE, REMOVAL, VISA, PERMANENT RESIDENCE, CITIZENSHIP]
For more information for the services Attorney LEE provide for the Aliens who want for legal services in Korea, Please do not hesitate to click the below MENU link for "SERVICES FOR AlienS".

∗ [LANGUAGE Translation] You can use Google Translate application to see in your own language the pages in this website. For your convenience, click the "Google Translate(Select Language)"


∗ [LANGUAGE Translation] You can use Google Translate application to see in your own language the pages in this website. For your convenience, click the "Google Translate(Select Language)"

FEE
상담
소개
| 민사
LAND
금융
| TAX
조세
소송
| 행정
헌법
노동
| 병역
여권
국적
| PAT
특허
상표
| 모욕
명예
훼손
| 연예
ART
TECH
| CRIME
형사
고발
| 관세
국제
거래
| USA
이민
VISA
| 이혼
상속
가사
| Korea
Aliens
SERVICE
| |
[Category]
저서 & 논문
  • 상담료 선임료
  • OFFICE MAP
  • 변호사 이재욱 경력
  • 저서 & 논문
  • 변호사 이재욱 책 구매하기
[Category]
저서 & 논문


[Title]
나 혼자 배워서 미국에서 땅 사고 집 사보자 시리즈 제4권eBook 미리보기 공유하기 이미지 대체텍스트 소득공제 PDF eBook 나 혼자 배워서 미국에서 땅 사고 집 사보자 시리즈 제4권 [ PDF ] 이재욱 저 | 세금과법률 | 2020년 02월 10일 첫번째 구매리뷰를 남겨주세요.
Start →

http://www.yes24.com/Product/Goods/88231576?scode=032&OzSrank=9


소득공제 PDF
eBook 

나 혼자 배워서 미국에서 땅 사고 집 사보자 시리즈 제4권

 [ PDF ]
이재욱 저 | 세금과법률 | 2020년 02월 10일첫번째 구매리뷰를 남겨주세요.
정가50,000원
판매가50,000
YES포인트 
추가혜택쿠폰쿠폰받기
  • 주문금액대별 할인쿠폰
결제혜택카드/간편결제 혜택을 확인하세요 카드/간편결제 혜택 보기/감추기

이 상품의 시리즈 (4개)

 선택한 상품 총 0개 / 0 카트에 넣기 리스트에 넣기 리스트형썸네일형

품목정보

출간일2020년 02월 10일
이용안내
  •  배송 없이 구매 후 바로 읽기 eBook 이용안내
  • 이용기간 제한없음
  •  TTS 가능 TTS 안내
  •  저작권 보호를 위해 인쇄 기능 제공 안함
지원기기크레마 / PC / 아이폰 / 아이패드 / 안드로이드폰 / 안드로이드패드 / 전자책단말기
파일/용량PDF(DRM) | 11.01MB 파일/용량 안내







관련분류

카테고리 분류


소개

서론


제1권에서는 미국의 부동산과 캘리포니아의 부동산에 대한 기초적인 이야기를 해봤어요. 제2권에서는 부동산의 소유권이전을 위한 DEED 등에 대해 알아봤구요. 제3권에서는 부동산매매계약의 체결시 주의해야 할 내용들에 대해 알아봤어요.


이 제4권의 책은 제1,2,3권의 연속편이예요.

미국은 땅도 넓고 나라도 많아서 각 나라인 State 마다 부동산에 대한 법이 달라요.

그냥 미국은 한국처럼 부동산에 대한 법도 하나라고 생각하고 미국 전 State에서 똑같이 통일되게 법이 운영된다고 생각하면 안되요. 그래서 반드시 자신이 관심이 있는 지역이 정해지면 그 지역이 속한 각 State 별로 부동산에 대한 법을 자세히 살펴야 해요.

그래도 미국은 기본적으로 영미법의 부동산의 원리를 공통적으로 적용하는 나라이니까, 이런 기본적인 영미법의 부동산의 원리에 기초해서 각 State의 법도 만들어 져 있어요.

그래서 이 책에서도 기본적으로는 영미법의 부동산에 대한 이야기에 기초하고 각 State의 부동산에 대한 이론과 법을 말하고 있는데, 이중에서 한국인이 가장 많은 California 주의 법과 이론에 대해 강조해서 이야기 하고 있어요.

미국에 이민을 가던지, 유학을 가던지, 출장을 가던지 어떤 목적이던지간에 미국에 가게 되면 일단 집부터 장만하고 일을 하던지 해야 하는 건 당연하죠.

한국도 마찬가지잖아요.

그래서 제1,2,3권에 이어서 이 제4권에서는 부동산 거래시의 중개인에 대해 알아보려고 해요. 자세한 내용은 목차를 참조하세요.

많은 도움되기 바래요.

2019.9.1.

저자 이재욱

제목차례

<제목 차례>
서론 5
제목차례 7

제29장 1
부동산 매매를 하려면 대부분 반드시 이용하게 되는 부동산 중개인이란 무엇일까요. 1
1. 집을 사고 파는 경우에 중개인과의 계약은 기본적으로 대리관계(Agency Relationships)를 만들게 되요 4
2. 부동산 매매거래의 대리인(Agent)인 중개인은 뭘 하는 사람일까요? 6

제30장 13
미국에서의 기본적인 대리관계(Agency)에 대해 알아볼까요? 13
1. 미국에서 대리(Agency)라는 것은 무엇일까요. 14
2. 한국에서는 이러한 것을 대리라고도 하고 위임이라고도 해요. 17
3. 변호사라는 명칭인 Attorney도 대리인이라는 말에서 유래한 것이예요. 19
4. 한국에서는 수많은 곳에서 대리와 위임이라는 법률용어를 서로 섞어서 사용해요. 21
5. 그럼 미국의 경우에 대리(Agency)에는 어떤 것(Types of Agency)들이 있는지 알아볼까요? 45
6. 한국에서는 대리를 다양하게 나누어 용어를 쓰고 있어요. 47
7. 미국에서는 대리를 다음과 같이 여러 가지로 구분해요. 48
8. 일반대리(General Agency)라는 것에 대해 좀 더 알아볼까요? 50
9. 특별대리관계(Special Agency)라는 것을 좀 더 알아 볼까요? 53
10. 대리인에게 대리할 권한은 어떻게 위임할까요 55
11. 대리권은 남에게 다시 넘길 수 있는데(Delegation of Authority), 이를 복대리라고 해요(Sub-agency) 57
12. 쌍방대리(Dual Agency)라는 것은 어떤 것일까요? 59
13. 쌍방대리를 하려면 반드시 서면으로 양쪽에 알리고 승낙을 받아야 해요. 64
14. 대리인이 아닌 사람이 한 행위를 나중에 본인이 승낙해줄 수 있는데요. 이런 것을 Ratification 이라고 해요. 68
15. 의뢰인이 명시적으로 의뢰하지도 않았고, 나중에 추인하지도 않았더라도, 금반언(Estoppel)이란 것에 의해 의뢰인이 대리를 시킨 것으로 인정될 수도 있어요. 70
16. 명시적으로 대리약정에 포함되지 않은 것도 당연히 대리할 수 있는 것도 있어요. 73
17. 대리권이 없는 중개인도 경우에 따라서는 대리권을 가진 것으로 인정되기도 하는 표현대리도 있다고 했어요. 75

제31장 76
매도인이나 매수인이 부동산 중개인을 찾아 중개의뢰계약을 하는 형태를 알아볼까요? 76
1. 부동산 소유자가 매매계약시 부동산 중개인에게 자신의 부동산의 매도를 의뢰하는 것을 Listing 이라고 하지요. 77
2. Listing Contract는 대표적인 대리의 형태중 하나예요. 80
3. Listing Contract 에는 어떤 내용을 써넣을까요? 84
4. 매도인으로서는 중개인을 여럿 둘 수도 있는데, 이런 것을 중복리스팅 (Multiple Listing)이라고 해요. 88
5. 일반적인 중개의뢰(Open Listing)를 하는 경우도 있어요. 90
6. 매도인이 자신의 중개인에게 독점중개권(Exclusive Agency)을 주는 경우도 있어요. 93
7. 중개인인 Broker가 중개대상물인 부동산을 매수할 수 있는 선택권을 주는 중개의뢰계약(Option Listing)도 있어요. 98
8. 매도인측의 전속중개인이 자신의 중개체인망(Multiple Listing Service, MLS)에 올려 여러 중개인을 활용하기도 해요. 99
9. 온라인 부동산 중개인들은 어떤 형태로 서비스를 제공할까요? 100
10. 중개인이 중개하는 물건에는 부동산 뿐 아니라 사업체(Business) 전체를 중개하는 경우도 있어요. 101
11. 사업체(Business Opportunity)의 소유자가 중개인에게 매도중개의뢰(Listing)를 하는 경우에 중개인은 어떻게 해야 할까요? 102
12. 중개인이 매수인측(Buyer)을 대리하는 경우에는 어떻게 될까요? 104
13. 중개인에게 보증금(Deposits)을 준 경우에는 어떻게 될까요. 107
14. 중개인이 중개의뢰인에게 소유권보험이나 저당권, 이사관련 서비스 등을 제공하는 경우도 있어요. 111
15. 부분적인 중개업무만 제공하는 중개인도 있다고 해요. 114
16. 부동산 거래를 경매 형태(Market Makers, Auction)하는 경우에 이를 알선하는 중개인도 있어요. 117

제32장 118
중개인에게 중개수수료는 매도인과 매수인중에 누가 줘야하고, 도데체 얼마를 줘야 하나요. 118
1. 부동산 중개인이나 대리인(Agent)에게 중개수수료는 얼마나 줘야 하나요. 120
2. 전속중개의뢰계약을 하면서 수수료를 보장해주는 경우도 있어요. 127
3. 일정한 지정 금액을 넘겨 팔면 나머지는 중개인이 모두 수수료로 가져갈 수 있는 중개의뢰계약(Net Listing)이란 것도 있어요. 130
4. 중개인과 중개보조인의 관계는 대부분 수수료를 어떻게 나누어 배분할 것인가에 따라 달라져요. 133
5. 전통적으로는 중개수수료를 Commission 방식으로 나누는 형태가 가장 보편적이라고 해요. 135
6. 중개인이 Flat Fee 형태로 정해진 수수료만 가지고 나머지는 중개보조인이 전부 가지는 형태도 있다고 해요. 136

제33장 138
구체적으로 중개인과 중개의뢰계약은 어떻게 체결하면 좋을까요? 138
1. 부동산 중개시 대리계약(Agency Agreements)인 중개의뢰계약은 그럼 구체적으로 어떻게 체결할까요? 141
2. 본인(Principal)인 의뢰인이 중개인에게 명시적 합의(Express Agreement)를 통해 대리권을 주는 것이 대부분이예요. 143
3. 캘리포니아의 경우에도 사기방지법을 두어 적용하고 있으므로, 부동산 중계계약도 반드시 서면으로 위임장을 만들어야 해요. 145
4. 부동산 중개의뢰계약은 대부분 중개인이 미리 작성해 인쇄해둔 양식을 사용하는데, 주의해야 해요. 151
5. 이와 같이 중개인이 미리 작성하고 인쇄해둔 부동산 중개의뢰계약에 전형적으로 들어가는 내용이나 요건은 어떤 것이 있을까요? 153
5. 중개의뢰계약에서 부동산중개인인 대리인(Agent)의 권한(Agent’s Authority)을 어떻게 줘야 할까요. 158
6. 중개인이 매도의뢰인과 중개의뢰계약(Listing contract)을 하면서 반드시 넣어야 하는 내용은 다음과 같아요. 161

제34장 181
중개의뢰계약에서의 의뢰인과 중개인간의 권리와 의무는 어떻게 정해지나요? 181
1. 중개의뢰계약의 성질을 다시 한번 살펴볼까요? 182
2. 부동산 중개인이 의뢰인에게 부담하는 의무는 어떤 것이 있을까요. 183
3. 그럼 의뢰인은 부동산 중개인에게 어떤 의무를 부담할까요 190
4. 중개인이 중개업무를 하면서 자신의 중개보조인이나 다른 중개인을 채용한 경우에는 이들 중개보조인이나 다른 중개인은 본인에게 어떤 책임을 지게 될까요. 196
5. 부동산 중개인은 의뢰인이 아닌 거래상대방과 제3자에 대해서도 의무를 부담하는 것도 있어요. 198
6. 부동산 중개인의 경우 대리관계의 공개(Agency Disclosure)는 어떻게 할까요? 223
7. 중개인이 아닌 매도인이 직접 거래 상대방인 매수인에게 공개의무를 지는 것도 있어요. 254
9. 중개인이 부담하는 기타 여러 가지 추가적인 의무를 보면 다음과 같아요. 261
10. 중개인의 중개행위로 인해 의뢰인이나 거래상대방이 피해를 본 경우에는 캘리포니아 피해구제기금(Recovery Account)을 통해 보상을 받을 수도 있어요. 263

제35장 266
중개인과 의뢰인간의 대리관계는 언제 어떤 사유로 소멸할까요. 266

제36장 270
캘리포니아에서는 누가 어떻게 부동산 중개인 자격을 받을 수 있을까요? 270
1. 부동산 중개인 자격을 받으려면 어떻게 해야 하나요. 272
2. 부동산 중개인의 자격 신청(Licence Application) 절차는 다음과 같아요. 273
3. 부동산중개인 자격을 받으려면 최소한 다음과 같은 요건을 모두 충족해야 해요. 276
4. 부동산 중개보조인인 Salesperson 의 자격을 받으려면 다음과 같은 요건을 모두 충족해야 해요. 280
5. 중개인과 중개보조인의 자격시험(License Examination)은 어떻게 구성되어 있을까요? 282
6. 중개인이나 중개보조인의 자격보유기간(Licence Terms)과 자격증의 갱신(Renewal) 절차는 어떻게 될까요. 283
7. 경우에 따라서는 중개인 자격이 없이도 부동산 거래나 중개를 할 수 있는 경우도 있어요. 285
8. 중개인들이 아닌 기업(Corporate)이 중개행위를 하는 경우도 많아요. 288

제37장 289
중개인에 대한 징계와 지휘 감독에 대해서도 알아보기로 해요 289
1. 부동산 중개인에 대한 징계와 감독은 누가 어떻게 하나요? 291
2. 중개인에 대한 징계절차에서 청문회(Hearing)를 거친 경우의 결과는 어떻게 될까요. 295
3. 경우에 따라서는 부동산 중개인의 중개권한을 제한할 수도 있어요. 297

제38장 298
중개인의 징계처벌이 가능한 위반행위의 전형적인 유형에 대해 좀더 살펴보기로 해요 298
1. 중개인의 위반행위는 아주 다양한 형태를 가지는데요. 299
2. 캘리포니아 부동산법 제10176조에 의한 위반행위를 살펴볼까요. 300
3. 캘리포니아 부동산법 제10176.5조 위반행위를 살펴볼까요 306
4. 캘리포니아 부동산법 제10177조의 위반행위를 살펴볼까요 328
5. 이외에도 중개인의 위반행위 유형은 아주 다양해요. 336

본 시리즈 제4권 목차
<제목 차례>
서론 5
제목차례 7
제29장 대리(Agency) 관련 법률 1
1 대리의 개념(Concept of Agency) 1
2 대리의 유형(Types of Agency) 2
(1) 일반대리(General Agency) 2
(2) 특별대리(Special Agency) 2
(3) 대리권한의 위임과 복대리 (Delegation of Authority & Sub-agency) 3
중복리스팅 서비스(Multiple Listing Service, MLS) 5
3. 부동산 대리인(Agent)의 법적 신분(Agent’s Status) 5
4 쌍방대리(Dual Agency) 7
대리관계의 공개(Agency Disclosure) 8
5. 대리관계의 성립(Creation of Agency Relationships) 10
(1) 리스팅 계약(Listing Agreement, Listing Contract) 10
(2) 명시적 합의(Express Agreement) 10
(3) 무권대리행위의 추인(Ratification of Unauthorized Acts) 11
(4) 금반언(Estoppel) 12
6 대리계약(Agency Agreements) 12
(1) 부동산 대리계약의 법적 요건(Legal Requirements for a Real Estate Agency Agreement) 13
부동산 대리인(Agent)의 수수료 14
(2)부동산 대리인(Agent)의 권한(Agent’s Authority) 14
보증금의 처리(Handling Deposits) 16
(3) 리스팅 계약(Listing Agreements) 17
일반중개의뢰계약(Open Listing) 17
전속중개의뢰계약(Exclusive Agency Listing) 18
수수료보장형전속중개의뢰계약(Exclusive Authorization and Right-to-Sell Listing) 18
중복중개의뢰계약(Multiple Listing Service, MLS) 19
차액중개의뢰계약(Net Listing) 19
Broker매수선택권 리스팅(Option Listing) 20
(4) 리스팅 계약서의 제 조항(Provisions of Listing) 20
(5) 매수인과 브로커(Broker) 사이의 계약(Buyer-Broker Agreements) 25
7. 당사자 간의 권리와 의무(Rights and Duties of Parties) 25
(1) 의뢰인에 대한 부동산 대리인(Agent)의 의무(Agents Duties to Principal) 26
(2) 본인의 부동산 대리인(Agent)에 대한 의무(Duties of Principal to Agent) 28
(3) 복대리인(Sub-Agent)의 본인과부동산 대리인(Agent)에 대한 의무(Duties of Sub-Agent) 30
(4) 부동산 대리인(Agent)의 제3자에 대한 의무(Duties to Third Persons) 31
Easton v. Strassburger 사건 31
기타 의무 32
8 피해구제기금(Recovery Account) 33
9 대리관계의 소멸(Termination of Agency) 34
4) 사업체 중개업(Business Opportunity Brokerage) 36
사업체(Business Opportunity) 매도의뢰(Listing)의 취득과 취급 36
(7) 부동산자격의 자격의 부여요건(Real Estate Licencing Requirements) 38
1) 자격의 면제(Exemptions from Licensing Requirements) 38
2) 자격 신청(Licence Application) 38
부동산중개인 자격(Broker Licence) 39
부동산 Salesperson 자격(Licence) 40
3) 자격시험(Licence Examination) 40
4) 자격보유기간과 자격의 갱신(Licence Terms and Renewal) 40
(8) 부동산법의 집행(Enforcement of Real Estate Law) 42
청문회(Hearing)의 결과 42
제한적 자격 42
1) 위반의 유형(Types of Violations) 43
부동산법 제10176조 43
부동산법 제10176조 제5항 44
부동산법 제10177조 44
기타조항 47
(9) 전문직업인으로서의 직업윤리와 행동규약(Code of Ethics and Professional Conduct) 49
(10) 부동산담당부서로서의 부동산국의 기타 활동 49
(11) 전문직업인협회(Professional Association) 50
1) Realtors 50
2) Realtists 51
3)지역위원회(Local Boards) 51
(3) 부동산 브로커(Broker)와 부동산 대리인(Agent) 간의 관계의 변화 52
전통적인 모델(Traditional Brokerage) 52
수직확장모델(Vertically Expanded Brokerage) 53
부동산 대리인(Agent) Service 모델(부동산 대리인(Agent) Service Bureau) 53
USP(Unbundled Service Provider) 54
경매 모델(Market Makers, Auction) 54
법인 모델(Corporate Model) 54
(5) 온라인 부동산 브로커(Broker) 55







제7장 부동산 대출 1
1 미국경제에 있어서 부동산의 역할(Role of Real Estate in the National Economy) 1
① 순국부(순국가재산) : 1
② 수입의 흐름 : 2
③ 주요한 고용주 : 2
④ 가격의 등귀과 시장의 팽창 : 2
2 부동산 자금조달과 이자(Real Estate Finance and Interest) 2
(1) 부동산 산업과 자금조달(Real Estate Business and Finance) 2
(2) 이자(Interest) 3
3 통화공급의 제도적 장치(Institutional Device for Money Supply) 4
(1) 연방 준비은행제도(Federal Reserve Bank System, FRB) 5
(2) 연방 주택대출은행(Federal Home Loan Banks, FHLB) 6
(3) 연방 예금보험공사(Federal Deposit Insurance Corporation, FDIC) 7
4 채무변제 보증수단으로서의 부동산(Real Estate as Additional Protection for Interest) 7
(1) 약속어음(Promissory Note) 8
유통증권(Negotiable Instrument) 10
정당한 소지인(Holder in Due Course) 11
(2) 저당(Mortgage)권 증서와 신탁증서(Mortgage or Deed of Trust) 12
저당증서(Mortgage) 13
신탁증서(Deed of Trust) 16
결론 19
(3) 저당권 증서와 신탁증서에 관한 언루법(Unruh Act) 20
강제집행처분절차에 갈음하는 권리증서(Deed in Lieu of Foreclosure) 22
(4) 주택순가매매계약(Home Equity Sales Contracts) 23
기타 강제집행처분절차의 남용(Foreclosure abuses) 24
5 부동산 대출업자 - 1차 저당권시장(Primary Mortgage Market) 25
(1) 기관 대출업자(Institutional Lenders) 25
저축대부협회(Savings and Loan Associations. S&L) 26
상업은행(Commercial Banks) 27
보험회사(Insurance Companies) 28
상호저축은행(Mutual Savings Banks) 28
신용협동조합(Credit Union) 28
(2) 비 기관 대출업자(Noninstitutional Lenders) 29
저당회사(Mortgage Company) 29
개인(Private Individuals) 29
비금융기관(Nonfinancial Institutions) 29
(3) 저당대출 중개업자(Mortgage Loan Brokers) 30
부동산 대출 브로커 최대 수수료 30
(4) 저당은행 또는 저당회사(Mortgage Banker or Company) 와 저당 브로커(Mortgage Broker) 31
6 연방정부 공개요건(Federal Disclosure Requirements) 31
(1) 대출조건공개법(Truth-in-Lending Act) 31
채권자(Creditor) 32
제외되는 거래(Exempt Transaction) 32
대출조건공개서(Disclosure Statement) 33
필수 공개사항(Required Disclosures) 33
연 퍼센티지율(Annual Percentage Rate)의 계산 34
소비자의 계약 취소권(Consumer’s Right to Rescind) 34
(2) 부동산 정산절차법(Real Estate Settlement Procedure Act) 35
7 기타 대출시 고려사항(Other Loan Considerations) 36
(1) 대출계약인수와 ‘현저당부인수(현어음부인수)’ 조항(현저당비인수 조건부)(Loan Assumptions and ‘Subject To’) 36
(2) 가속상환조항(Acceleration Clause) 37
(3) 대출신청(Loan Application) 37
제8장 정부지원 대출과 기타 대출방식 1
1 부동산자금조달과 정부의 개입(Government Participation in Real Estate Finance) 1
(1) 연방주택관리청 보험대출(FHA Insured Loans) 1
연방주택법 제203조 1
연방주택관리청(FHA)보험대출의 한도액(FHA Insured Loan Limits) 2
구매를 위해 필요한 자기자금과 거래종료비용(Down Payment and Closing Costs) 3
저당대출보험료(Mortgage Insurance Premium) 4
이자율과 대출기간(Interest Rate and Loan Term) 4
조기상환수수료(Prepayment Penalty) 5
선납이자(Points) 5
대출의 종류(Types of Loans Available) 7
HUD직접배서방식(HUD Direct Endorsement Plan) 8
(2) 제대군인 보증대출(VA Guaranteed Loans) 8
대출채무자의 자격(Borrower Qualifications) 10
대출보증액수(Loan Guaranteed Amount) 10
대출보증가능금액의 회복(Restoration of Entitlement) 11
적정가치증명서(Certificate of Reasonable Value, CRV) 11
가능한 대출의 종류(Types of Loans Available) 12
이자율(Interest Rate) 13
구매를 위해 필요한 최초의 자기자금(계약금)과 거래종료비용(Down Payment and Closing Cost) 13
재대출(ReFinancing) 13
재정지원서비스(Financing Service) 14
장점 14
FHA대출 14
VA대출 16
단점 16
FHA대출 16
VA대출 17
(4) 캘리포니아주 주정부의 직접대출 (Cal-Vet Loan-Direct Loan Program by State Government) 17
대출자격 요건 18
대출 자격 20
원금이연상환대출(Deferred Principal Payout Loans) 21
거주지의 이동 21
2 기타 대출방식(Some Other Financing Techniques) 21
(1) 매입자금 신탁증서 또는 매입자금 저당권(Purchase Money Trust Deed or Mortgages) 21
(2) Land Contract(토지할부매매계약) 22
(3) 총괄저당(권) 또는 총괄신탁증서(Wrap Around Mortgage or Trust Deed) 24
(4) 임대차 계약부 매매(Sale-Leaseback) 27
(5) 무담보 또는 동산담보 대출(Commercial Loan) 28
(6) 사채(社債) 또는 주식(Bonds or Stocks) 28
(7) 장기 임대차 계약(Long-Term Lease) 29
임차인 입장에서 매수보다 임대차가 유리한 점 29
임대인입장에서 임대차보다 매각이 유리한 점 29
(8) 교환(Exchange) 30
3 제2차 저당권시장(Secondary Mortgage Market) 30
(1) 연방 저당권 구매협회(Federal National Mortgage Association, FNMA, Fannie Mae) 31
(2) 연방정부 저당권 공사(Government National Mortgage Association, GNMA, Ginnie Mae) 32
(3) 연방주택대출저당권구매회사(Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC, Freddie Mac) 32
(4) 캘리포니아주와 저당권 시장(California and the Mortgage Market) 33


제9장 소유권 보험과 거래의 종료 1
1 소유권 보험과 거래의 종료(Title Insurance and Closing) 1
(1) 소유권 요약서(Abstract of Title) 2
(2) 소유권 증서(Certificate of Title) 5
(3) 소유권 보증(Guarantee of Title) 5
(4) 소유권 보험증서(Title Insurance Policies) 6
소유권 보험회사(Title Insurance Companies) 7
표준보험증서(Standard Policy) 7
확대보장형 보험증서(Extended-Coverage Policy) 8
소유권예비조사보고서(Preliminary Title Report) 10
소유권 보험료(Title Insurance Fees) 11
소유권 보험회사의 에스크로 대리인(Escrow Agent)으로서의 역할(Title Companies as Escrows) 12
2 에스크로(Escrow)를 통한 거래종료(Closing in Escrow) 13
(1) 에스크로의 성립(Creating an Escrow) 17
구속력 있는 계약(Binding Contract) 17
(2) 에스크로 지시서(Escrow Instructions) 18
(3) 대리인으로서의 에스크로 자격보유자(The Escrow as Agent) 18
(4) 에스크로 대리인(Escrow Agent)의 자격요건(Requirements as Escrow Agent) 19
에스크로(Escrow)자격의 면제 19
일반요건 20
(5) 에스크로 대리인(Escrow Agent)으로서의 부동산 브로커(Broker)(The Real Estate Broker as Escrow Agent) 22
(6) 기타 원칙과 금지사항(Other Principles and Prohibitions) 23
공평성(Impartiality) 23
권리확정의 소(Interpleader) 23
주요사실의 공개(Disclosure of Material Facts) 25
기록작성 및 보관(Recordkeeping) 26
완전하고 분명한 정보제공(Full and Clear Information) 26
3 에스크로 절차(Escrow Procedures) 26
(1) 거래 점검목록(Transaction Checklist) 27
(2) 매수인의 책임(Responsibilities of the Buyers) 27
(3) 매도인의 책임(Responsibilities of the Seller) 28
(4) 부동산 대리인의 책임(Responsibilities of the Real Estate Brokers) 30
(5) 에스크로 자격보유자(Escrow Holder)의 책임(Responsibilities of Escrow Holders) 31
에스크로 지시서(Escrow Instructions) 32
소유권 조사(Title Search) 32
대출채권자 진술서(Lender’s Statements) 32
해충(Termite)검사보고서와 기타 보고서(Termite and Other Reports) 33
신규 대출서류(New Loan Package) 33
화재 및 기타 보험(Fire and Other Insurance Policy) 33
기타 정보와 보고서(Other Information and Statements) 34
안분배당과 조정(Proportions and Adjustments) 34
자금조달(Funding) 35
서류심사(Audit of the File) 35
매매의 종료(Closing of the Sale) 35
(6) 에스크로(Escrow) 설정의 장점 36




제10장 부동산 세제와 평가 1
1 재산세(Property Taxes) 2
(1) 캘리포니아 주의 재산세(California’s Property Taxes) 2
재산세 경감 특례(Proposition 60/90) 4
(2) 재산세 징수(Property Tax Collection) 8
(3) 면세(Exemption) 9
주택소유자 면세(Homeowner’s Exemption) 9
제대군인 면세(Veteran’s Exemption) 10
(4) 기준세율 산출방법(Computation of the Basic Tax Rate) 10
(5) 세금압류(Tax Lien) 11
담보권 설정일 12
캘리포니아 주 세금 압류권(Tax Lien)의 우선순위 13
(6) 소유권반환(Redemption) 13
(7) 세금매각(Tax Sale) 15
(8) 고령자 등을 위한 재산세납부연기법(Property Tax Postponement Law) 16
(9) 이전거래인지세(Documentary Transfer Tax) 17
(10) 이동식주택(Mobile-Home)에 대한 과세(Taxation of Mobile-Home) 18
부동산으로서의 적격성 19
(11) 기타 주의 세금(Other State Taxes) 20
판매세와 사용세(Sales Tax and Use Tax) 20
부동산 브로커(Broker)에 의한 이동식주택(Mobile-Home)의 판매 23
(12) 캘리포니아 주 유산세(State Estate Taxes) 23
(13) 유산세(Estate Tax) 24
(14) 연방정부의 세금 압류권(Federal Tax Liens) 27
2 연방소득세(Federal Income Taxes) 27
(1) 세금용어(Tax Terms) 28
조정 후 총소득(Adjusted Gross Income) 28
구간별 과세(Tax Bracket) 29
통상소득(Ordinary Income) 29
자본자산(Capital Assets) 29
기준액(Basis) 29
자본수익(Capital Gain) 30
감가상각(Depreciation) 31
(2) 주택소유자를 위한 세금 고려사항 (Tax Considerations for the Homeowners) 32
거주용 주택 판매에 대한 면세 32
<사례 1> 32
<사례 2> 33
<사례 3> 33
② 이자공제(Deduction) 33
③ 세액 공제(Tax Credit) 34
(3) 투자자를 위한 세금 고려사항(Tax Considerations for the Investor) 34
감가상각(Depreciation) 34
(4) 세금이연부 교환(Tax-Deferred Exchanges) 36
1031 교환(Exchange) (Like-kind Exchange 37
(5) 할부판매(Installment Sales) 37
주 소득세(State Income Tax) 38
(1) 신고의무자(Taxpayers) 38
4 재평가와 기타 평가방법(Supplemental Assessments and Other Assessments) 39
(1) 추가보충평가 또는 재평가(Supplemental Assessments or ReAssessments) 39
(2) 특별부과세(Special Assessments) 41
(3) 수익자 부과세(Benefit Assessments) 41
(4) 기타 부과 관련 법률(Assessment Statutes) 42
1885년 브루맨 도로법(Vrooman Street Act of 1885) 42
1911년의 도로 개선 시설법(Street Improvement Act of 1911) 42
1915년의 도로 개선 공사 공채법(Improvement Bond Act of 1915) 43
1982년의 멜로-루즈 지역사회 시설법(Mello-Roos Community Facilities Act of 1982) 43
제11장 임대와 임차 1
1 임대차계약(Lease)과 임차권(Lease and Leasehold) 1
(1) 부동산으로 취급되는 정기임차권(The Estate for Years Treated as Real Property) 2
(2) 부동산 임차권의 종류(Types of Leasehold Estate) 4
정기임차권(Estate for Years, Tenancy for Years) 4
주기적임차권(Estate from Period to Period, Periodic Tenancy) 4
임의해지권부 임차권(Estate at Will, Tenancy at Will) 4
무단임차권(Estate at Sufferance, Tenancy at Sufferance) 5
(3) 임차권의 성립(Creation of Leasehold) 5
당사자(Parties) 6
부동산(Property) 7
임대차기간(Lease Term) 7
임대료(Rent) 7
임대차보증금(Security Deposit) 8
임차인에 의한 점유 9
임대인의 임대차목적물에의 출입할 권리(Landlord’s Right of Entry) 10
임차인에 의한 임대차 목적물의 증축 및 개축 11
양도 가능성 11
임대차계약(Lease)의 갱신(Renewal) 12
(4) 임대인의 의무(Lessor’s Obligation) 13
수리약속(Covenant to Repair) 13
주거용임대차목적부동산의 임차인에 대한 구제책 14
상업용 임대차목적 부동산의 임차인에 대한 구제책 15
(5) 임차인의 의무(Lessee’s Obligation) 15
임대인의 구제책 16
(6) 임대인과 임차인의 책임(Liability of Lessor & Lessee) 16
(7) 소액재판법원(Small Claims Court) 17
(8) 차별금지법(Discriminatory Acts) 18
(9) 임대차계약(Lease)의 소멸(Termination of the Lease) 19
1) 임대차 기간의 만료(Expiration of the Lease Term) 19
2) 임대차계약(Lease)의 해지(Surrender) 20
3) 종료(소멸)의 근거(Grounds for Termination) 20
임차인에 의한 종결 근거 20
3) 임대차계약(Lease)의 해지권(Grounds for Termination) 21
임차인의 권리 21
임대인에 의한 종결 근거 21
임대인의 권리 22
4) 임차인의 일방적인 권리포기(Abandonment) 22
(10) 퇴거조치(Eviction) 23
통지(Notice) 23
불법점유자(UnLawful Detainer) 24
임차인의 대응 25
임대인의 점유회복명령(Writ of Possession) 26
점유회복명령에 대한 집행의 유예(Stay of Execution) 27
임차인의 개인소유물 27
2 이동식주거에 대한 임대차(Mobile-Home Tenancies) 28
(1) 이동식주거 거주법(Mobile-Home Residency Law) 28
적용 가능성 28
임대료 29
임대차의 종료 29
통지 30
임대차계약의 해지통지 30
(2) 기타 이동식주거(Mobile-Home) 관련법 30
3 기타 임대차 제도 31
(1) 매수선택권부 임대차계약(Lease Option) 31
(2) 상업용 부동산의 임대차(Commercial Leases) 31
4 부동산 관리(Property Management) 33
(1) 부동산 관리인(Property Manager)의 임무(Duties of Property Manager) 34
(2) 부동산 관리인의 자격요건(Qualifications of Property Manager) 34
주거용 부동산의 관리인 35
(3) 임대료 통제(Rent Control) 35
(4) 임대료 통제의 형태(Types of Rent Control) 36
비거주 주택에 대한 통제해제조항이 있는 지역의 조례 36
비 거주 주택에 대한 통제해제조항이 없는 지역의 조례 37
(5) 임대료 통제와 관련된 공통조항(Common Rent Control Provisions) 37
(6) 소유자 본인거주 부동산(Owner Occupied Property) 38





제12장 부동산 감정평가 1
1 부동산 감정평가의 개념과 부동산 감정평가사의 자격(Concept of Appraisal and Appraiser Licensing) 3
2 부동산 감정평가(Real Estate Appraisal) 3
(1) Market Value(시장가치) 4
(2) 시장가치의 요소(Elements of Market Value) 5
(3) 가치평가의 기본원리(Principles of Valuation) 6
최고 최선의 이용(Highest and Best Use) 6
균형(Balance) 6
수요와 공급(Supply and Demand) 7
유사성(Conformity) 7
가치의 증대와 감소(Progression and Regression) 7
기여도(Contribution) 8
경쟁(Competition) 8
변동(Change) 9
라이프 사이클(Life Cycle) 10
기대감(Anticipation) 10
대체(Substitution) 10
3 부동산 감정평가과정(The Appraisal Process) 11
① 매매비교방법(Sales Comparison Approach) 11
② 원가산출방법(Cost Approach) 12
③ 소득자본화방법(Income Capitalization Approach) 12
4 매매비교방법(Sales Comparison Approach) 12
(1) 경쟁시장 분석(Competitive Market Analysis, CMA) 14
5 원가산출방법(Cost Approach) 15
(1) 재생원가와 대체원가의 계산 방법(Finding Reproduction Cost or Replacement Cost) 17
평방피트법(Square Foot Method ) 17
단위계산법(Unit in Place Method) 17
양적조사법(Quantity Survey Method) 18
지수방법(Index Method) 18
(2) 감가상각(Depreciation) 19
물리적 가치저하(Physical Deterioration) 19
기능적 가치저하(Functional Obsolescence) 19
외부적 요인에 의한 가치저하(External Obsolescence) 20
(3) 감가상각 산출법(Methods of Computing Depreciation) 20
정액감산방법(Straight - Line Method) 20
상태관찰법(Observed Condition Method) 21
6 소득자본화방법(Income Capitalization Approach) 22
(1) 순소득자산화접근법(Net Income Capitalization Approach) 23
(2) 총소득 승수법(Gross Income Multiplier) 25
7 비교 조정(Reconciliation) 26
8 부동산 감정평가보고서(Appraisal Reports) 26
(1) 서술식 보고서(Narrative Report) 27
(2) 특정양식에 의한 보고서(Form Report) 28
(3) 의견서(Letter of Opinion) 29
(4) 평가대상물건의 유형에 따른 부동산 감정평가 방법 29
토지에 대한 평가 29
건물에 대한 평가 29
염전에 대한 평가 30
산림에 대한 평가 30
① 임지 : 30
② 입목 : 30
③ 임업부대시설 : 30
과수원에 대한 평가 30
공장에 대한 평가 31
광산에 대한 평가 31
① 광산 : 31
② 광업권 : 31
③ 광업시설 : 31
자동차에 대한 평가 31
중기에 대한 평가 31
선박에 대한 평가 32
항공기에 대한 평가 32
어업권에 대한 평가 32
기타 무형고정자산에 대한 평가 32
주식·채권에 대한 평가 33
① 상장주식 : 33
② 비상장주식 : 33
③ 채권 : 33
동산에 대한 평가 33
임료에 대한 평가 33



제13장 토지사용계획과 공정주택에 관한 법령 1
1 토지사용계획과 규제의 필요성(Needs of Land-Use Planning and Control) 1
(1) 토지사용계획의 필요성(Need of Land-Use Planning) 1
(2) 토지사용규제의 필요성(Need of Land-Use Control) 2
(3) 일반계획과 특수계획(Plannings, General Plan and Specific Plan) 3
일반계획(General Plan) 4
채택절차 ? 공청회(Hearing) 4
특수(세부)계획(Specific Plan) 5
(4) 토지용도지정(Zoning) 5
토지용도지정조례(Zoning Ordinance) 5
① 토지용도지정 세부사항 5
② 토지용도변경 6
③ 계획단지개발(Planned Unit Development, PUD) 7
캘리포니아주 환경보전법(California Environment Quality Act, CEQA) 7
(5) 지역사회 재건(Community Redevelopment) 8
지역사회 재건기구(Community Redevelopment agency, CRA) 8
지역사회 재건사업을 위한 자금조달(Funding) 9
2 토지구획분할(Subdivisions) 10
(1) 토지구획 분할법(Subdivided Lands Law) 10
(2) 구획분할의 유형(Types of Subdivision) 11
표준구획분할(Standard Subdivision) 11
공유권부 구획분할(Common Interest Subdivision) 12
① 계획단위개발 단지(Planned Unit Development) : 12
② 공동소유자 아파트 단지(Community Apartment Project) : 13
③ 콘도미니엄 단지(Condominium Project) : 13
④ 주식협동체 단지(Stock Cooperative Project) : 13
⑤ 제한적지분 주택협동체(Limited Equity Housing Cooperative) : 13
⑥ 시간별 지분권 단지(Time-share Project) : 14
공동소유권 구획분할지(Undivided Interest Subdivision) 15
토지계획 단지(Land Project) 15
(3) 구획분할 공공보고서(Subdivision Public Report) 16
갱신 18
제출수수료 18
(4) 구획분할 지도법(Subdivision Map Act) 18
(5) 임시토지분할계획구역 지도와 최종토지분할계획구역 지도(Tentative Map & Final Map) 19
임시토지분할계획구역 지도(Tentative Map) 20
최종 토지분할계획구역 지도(Final Map) 20
필지지도(Parcel Map) 22
(6) 토지분할계획구역 지도 승인절차(Procedure for Subdivision Map Approval) 22
(7) 구획분할을 위한 기타 요건(Other Subdivision Requirements) 23
환경영향평가보고서(Environmental Impact Report, EIR) 23
1972 알퀴스트 프리올로 특수연구지역법 (1972 Alquist-Priolo Special Studies Zones Act) 24
해안지역보존법(Coastal Zone Conservation Act) 26
3 공정주택법(Fair Housing Laws) 26
(1) 주택공급상의 차별(Discrimination in Housing) 26
연방법 27
※ 1988년 연방인권법의 확장입법 : 27
캘리포니아주 주법 29
(2) 주택대출 차별금지법(Housing Financial Discrimination Act) 30






제14장 주택공급과 건축법규 1
1 주택공급과 건축관련 법규(Housing and Construction Laws) 1
(1) 연방정부 규정(Federal Regulations) 1
(2) 주법(State Housing Laws) 2
주 주택법(State Housing Law) 2
건축업자 면허법(Contractors’ Licence Law) 3
(3) 지역 건축법규(Local Building Codes) 5
2 건축양식(Architecture) 5
(1) 지붕양식(Roof Styles) 5
(2) 건축양식(Architectural Styles) 5
미식민지양식 또는 케이프 코드(Colonial American or Cape Code) 6
남부식민지양식(Southern Colonial) 6
식민지덴마크양식(Dutch Colonial) 6
빅토리아양식(Victorian) 6
타운하우스(연립주택) 또는 저층주택양식(Town House or Row House) 7
영국튜더양식(English Tudor) 7
프랑스지방양식(French Provincial) 7
프랑스 노르만양식(French Norman) 8
스페인양식(Spanish) 8
캘리포니아 목장양식(California Ranch) 8
현대양식(Contemporary) 8
캘리포니아주 현대양식(California Contemporary) 9
3 설계와 기능(Design and Function) 9
(1) 건축부지의 방위(Orientation on the Site) 10
(2) 평면도(Floor Plan) 11
생활공간 11
침실 12
욕실 12
부엌 12
세탁실 12
4 건물의 구성요소(Construction Components) 13
(1) 기초(Foundation) 14
(2) 골조(Framework) 15
(3) 외벽(Exterior Walls) 16
(4) 단열재(Insulation) 17
(5) 지붕(Roof) 17
(6) 창문(Windows) 18
(7) 문(Doors) 18
(8) 내벽(Interior Walls) 19
(9) 바닥(Floor) 20
(10) 부대시설(Utilities) 20
(11) 정착물(Fixtures) 21
부엌과 욕실 21
일산화탄소 탐지기(Carbon Monoxide Detector) 설치 의무 22
화재탐지기(Smoke Detectors) 22
5 이동식주거(Mobile-Home) 23
(1) 이동식주거(Mobile-Home)(이동식주거)의 장점(Advantages of Mobile-Home) 23
(2) 이동식주거(Mobile-Home)의 등록(Mobile-Home Registration) 24
(3) 부동산 브로커(Broker)과 관련된 요건(Requirements for Real Estate Licenses) 24
(4) 건축표준(Construction Standards) 25
제15장 사업체 자산과 중개업 1
1 사업체 자산의 매매(Business Opportunities Sales) 1
2 사업체 자산의 개념(Concept of Business Opportunity) 1
3 대리행위(Agency) 4
4 필요한 지식(Required Knowledge) 4
5 중소기업체와 중소기업청(The Small Business Administration, SBA) 5
6 사업체의 형태(Form of Business Organization) 5
7 매매형태(Form of Sale) 5
8 에스크로(Escrow)의 필요성(Use of Escrow) 6
9 사업체 자산의 평가(Evaluation of Business Opportunity) 7
(1) 사업체 자산가치평가를 위한 자료수집(Obtain Data) 8
(2) 사업체 자산가치 평가방법(Valuation Methods) 9
① 산출로 얻은 연간 순익과 투자상의 희망회수율에 근거한 자본화 가치에 의하는 방법(수입접근법). 9
② 구매될 고정자산과 재고를 평가하여 얻는 방법 10
(3) 임대차 상황 10
(4) 영업권(Goodwill) 11
(5) 사업체의 영업상호(Fictitioins Business Name, or DBA, Doing Business As) 12
(6) 프랜차이즈 영업(Franchising) 13
캘리포니아주 법인법 제31210조에 의하여 인정되는 프랜차이즈 사업체의 매도인으로서의 3가지 유형 15
(7) 매수인에 의한 사업체 평가(Buyer’s Evaluation) 15
(8) 매수인과 매도인의 동기(Motives of Buyer & Seller) 16
(9) 부동산 브로커(Broker)의 매수인에 대한 조언(Counseling the Buyer) 17
(10) 관련 정부기관(Government Agencies) 18
10 매도인의 부동산 브로커(Broker)에 대한 매도의뢰(Listing) 18
(1) 매도의뢰를 위한 준비(Preparing the Listing) 20
11 일괄매매와 통일상법전(Bulk Sales & the Uniform Commercial Code, UCC) 23
(1) 일괄매매의 공고(Public Notice) 23
(2) 일반경매(공매처분, Sale at Public Auction) 25
(3) 에스크로(Escrow) 25
(4) 준수사항의 위반의 효과(Effect of Noncompliance) 26
예외규정 26
(5) 담보계약서와 동산대출보고서(Security Agreement & Financing Statement) 27
① (동산)담보계약서(Security Agreement) : 28
② 동산대출보고서(Financing Statement) (UCC서식I) : 28
12 캘리포니아주 판매세와 사용세 규정(California Sales & Use Tax Provisions) 29
13 주류통제법(Alcoholic Beverage Control Act) 29
(1) 규칙(Regulation) 30
(2) 주류판매면허의 이전 - 공고문 게시(Transfer of License - Posting of Notice) 30
(3) 카운티 기록관에게의 통고와 에스크로(Escrow) 지정(Notice to County Records & Escrow Requirement) 31




제16장 광물, 유류와 가스에 대한 중개업 1
1. 광물, 유류와 가스 관련 법규(Mineral, Oil and Gas Regulation. M.O.G Regulation) 1
2. 1994년의 별도 면허취득 요건의 폐지(1994-No Separate License Requirement) 2
(1) 부동산 중개업과 관련된 자격증을 요하는 거래 (Transactions Requiring a Real Estate’s License) 2
(2) 부동산 자격을 요하지 않는 거래(Exempt Transactions) 3
3 전문기술 분야로서의 광물, 유류와 가스 분야 (Mineral, Oil and Gas is a Technical Field) 3
4 참고문헌(Study References) 4
5 광물, 유류와 가스 산지 구획 분할법(Mineral, Oil and Gas Subdivisions) 4



제17장 부동산과 관련된 셈법 1
1 수학의 역할(Role of Math in Real Estate Business) 1
(1) 기본적 척도(Basic Measurements) 1
길이(LINEAR) 1
평방(면적 : SQUARE) 2
용적(CUBIC) 2
토지표기(LAND DESCRIPTION) 2
(2) 면적측정(Area Measurement) 3
(3) 구조물의 용적(Volume of a Structures) 4
2 퍼센티지 문제(Percentage Problems) 4
기타 용어 5
(1) 커미션(Commission) 6
(2) 손익계산(Profit and Loss) 7
손익계산상의 중요 용어(Key Terms) 7
① 판매가격(Selling Price) : 7
② 비용(Cost) : 7
③ 1 % 이익(Profit) : 7
④ 1 - % 손실(Loss) : 8
(3) 원금과 이자계산(Principal and Interest Calculations) 8
이자율 문제 계산상의 유용한 용어 9
(4) 디스카운트 포인트(Discount Point) 10
3 안분배당(Prorations) 11
매수인과 매도인의 결산서 11
(1) 임차료(수입) 12
(2) 재산세(비용) 13
(2) 재산세(비용) 14
4 세법상의 감가상각 (Depreciation - for Tax Purpose) 15



제18장 신탁자금과 계정 1
1 신탁자금과 신탁계정의 중요성(Trust Funds and Account) 1
(1) 신탁자금(Trust Funds) 2
신탁자금과 비 신탁자금(Trust Funds and Non-Trust Funds) 2
신탁계정의 필요성(Reason for Establishing Trust Account) 2
신탁자금 취급상의 요구사항(Handling Requirements) 3
신탁자금의 소유자 확인(Identifying the Owners of Trust Fund) 4
(2) 신탁자금 은행계정(Trust Fund Bank Accounts) 6
일반 요구사항(General Requirements) 6
신탁계정의 인출(Trust Account Withdrawals) 6
이자부 계정(Interest-Bearing Accounts) 7
자금혼합(Commingling) 7
자금혼합이 아닌 경우(Not Commingling) 8
신탁자금과 관련한 책임(Trust Fund Liability) 9
요약 - 신탁계정 성실성의 유지 11
(3) 회계장부(Accounting Records) 11
통칙 11
다행식 장부(Columnar Records) 12
일체의 신탁자금의 수취와 지불에 관한 장부 - 신탁자금 은행계정의 기록(Record of All Trust Funds Received and Paid Out) 13
수익자별 또는 거래별 기록(Separate Record for Each Beneficiary or Transaction) 14
수령한 일체의 신탁자금 기록 - 부동산 브로커(Broker)의 신탁계정에 예치되지 않은 것 (Record of All Trust Funds Received - Not Placed in Brokers Trust Account) 14
분별관리되는 재산별 기록(Separate Record for Each Property Managed) 15
기타 회계제도와 장부(Other Accounting System and Records) 16
분개장(Journal) 16
현금출납부(금전출납 원장, Cash Ledger) 17
수익자 원장(Beneficiary Ledger) 17
(5) 장부기록(기장)과정(Recording Process) 18
(6) 회계기록의 대조조정(Reconciliation of Accounting Records) 18
목적 18
은행결산서와 은행계정 기록의 대조(비교)조정(Reconciling the Bank Account Record with the Bank Statement) 19
수익자별 또는 거래별 기록과 은행계정 기록의 대조조정(Reconciling the Bank Account Record with the Separate Beneficiary or Transaction Record) 20
신탁계정상의 이유 불명의 초과 금(Unexplained Trust Account Overages) 20
장부의 대조조정을 위한 권고사항(Suggestions for Reconciling Records) 21
2 문서작성 시 요구사항(Documentation Requirements) 22
(1) 활동과 관련 문서(Activities and Related Documents) 22
활동 문서 22
(2) 문서 작성과 관련된 추가 요구사항(Additional Requirements ? Documents) 24
계약 서명자에게의 사본의 교부(Person Signing Contract to be Given Copy) 24
3 회계감사와 일반감사(Audits and Examinations) 25
4 신탁자금의 유지, 관리상의 요구사항과 기록유지에 관한 질의응답(Questions & Answers) 26
5 요약(Summary) 28

시리즈(3권) 목차

<제목 차례>
제목차례 7
제26장 1
땅을 팔 경우의 계약(contract)는 어떻게 체결할까요? 1
1. 땅에 대한 계약이란 것은 무엇일까요? 3
2. 계약은 향후에 이행할 것을 약속(promise to perform)하는 것이 최소한 하나라도 반드시 포함되어야 한다고 했어요. 13
3. 명시적 계약과 묵시적 계약(Express and Implied Contract)이란 것은 뭘까요? 14
4. 계약이 유효한 것인지 여부에 대해서 사용하는 여러 가지 용어들에 대해 알아봐요. 16
5. 어떻게 하면 유효한 계약(valid contract)을 체결할 수 있을까요? 22
6. 법적 능력(legal capacity)란 무엇일까요 23
7. 정신적 능력(mental capacity)란 것은 무엇일까요. 30
8. 계약의 구성요소는 어떤 것이 있나요. 38
9. 행위능력(Competence)이란 것을 다시 한번 더 확인해볼까요? 50
10. 사람(person)이란 무엇일까요? 52
11. 개인(individual)이나 법인(corporation)이 아닌 단체(Association) 또는 사업체(Business Entities)가 계약을 체결하는 경우는 어떻게 될까요? 58
12. 계약시의 계약내용에 대한 당사자의 의사의 일치(Meeting of the Minds)라는 것이 뭘까요. 64
13. offer를 받은 상대방은 반드시 accept해야 할까요? 아니면 거절(reject)을 할 수도 있을까요? 66
14. 청약(offer)은 철회할 수 있어요. 69
15. 승낙은 임의적으로 이루어져야 해요. 73
16. 계약에 필요한 동의(consent)를 방해하는 것들이 있어요. 75
17. Duress 와 menace라는 게 뭘까요? 77
18. Undue Influence라는 것이 뭘가요? 81
19. 사기(fraud)란 것은 뭘까요? 88
20. 사기로 추정되는 경우도 있어요. 103
21. 사기에 대해서는 어떤 제재가 있을까요? 105
22. 땅을 사고 파는 계약서를 쓸 때 어떤 점을 주의해야 할까요? 113
23. 한국에서의 증여와 미국에서의 증여는 달라요. 115
24. 미국에서의 증여는 어떻게 볼까요? 124
25. 한국와 미국에서 증여를 왜 이렇게 다르게 볼까요? 125
26. 계약은 양쪽에서 서로 뭔가를 반드시 하는 것이지, 어느 한쪽만 뭔가를 하는 것이 아니예요. 131
27. 계약을 체결할 때는 판사가 그 내용을 알 수 있을 정도로 명확한 용어(Definite and certain Terms)를 써야 해요. 135
28. 계약서의 내용(Contents of Contract)을 기재하는 방법을 좀 더 알아볼까요? 139
29. 계약서의 첫부분에는 다음과 같이 기재해요. 141
30. 부동산 매매계약에서 가장 중요한 것이 부동산의 표시예요. 144
31. 부동산매매시에는 Earnest Money 라는 것을 주고 받아요. 146
32. 부동산 표시방법을 다시 한번 확인해요. 152
33. 대금지급방법을 상세히 기재해요. 154
34. 미국에서 땅을 사는 경우에는 거의 대부분 소유권보험에 가입해요. 160
35. 소유권보험회사가 조사하는 사전소유권조사보고서(preliminary title report)라는 것이 아주 중요해요. 161
36. 기타 유의사항으로는 다음과 같은 것이 있어요. 169
37. Encumbrance 와 warranty에 대해 주의해야 해요 189
38. 땅을 거래하는 경우 Unit라는 용어를 자주 사용해요 191
39. 주거용부동산에 대한 공개의무를 잘 알아야 해요. 198
40. 지진과 목재주택으로 인해 흰개미로 인한 피해에 대한 조사가 엄격해요 199
41. 기타 설비등에 대해서도 자세한 공개의무가 있어요. 229
42. 매매대상에 포함되는 부동산의 범위는 어디까지 일까요? 231
43. Home Warranty plan 이란 것도 있어요. 239
44. service call fee 또는 trade call fee라는 것도 있어요. 246
45. Homeowner's Insurance policy라는 것도 있어요. 248
46. 임대를 한 상태에서 집을 사고 팔 때는 어떻게 해야 하나요. 259
47. 중개업자가 수리업자 등을 소개한 경우에는 어떻게 될까요. 262
48. 집을 사고 팔 때 조건부 매매(Contingent Sale)라는 것도 있는데, 어떻게 할까요. 264
49. 파는 사람이 미국사람이 아닌 경우에는 세금 문제를 주의해야 해요. 267
50. 계약서에는 추가적으로 다음과 같은 내용도 들어가요. 279
51. Fair Housing Act 라는 것을 알아봐요. 281
52. 부동산의 매매시 손해배상예정의 한도는 3%로 제한되어 있어요. 288
53. Escrow 절차에 대해서도 상세하게 정해둬요. 292
51. 부동산 중개업자가 낀 경우에는 이에 대해서도 상세히 정해요 293
54. 부동산 중개업자는 dual agency가 가능해요. 295
55. 캘리포니아에서의 Broker 또는 Agent 에 대해 좀 더 자세히 알아봐요. 300
56. 중개수수료는 얼마나 줘야 할까요? 303
55. 계약을 할 때 상대방의 제안(offer)을 바꿔서 역제안(counter-offer)하면 어떻게 될까요? 310
57. 목조물해충검사보고서(Wood Destroying Pests & Organisms Inspection Report. WDPOIR) 316
제27장 333
부동산과 관련한 계약의 형태는 아주 다양해요 333
1. 매수선택권부계약(Option)이란 것이 있어요 334
2. 땅을 서로 교환(Exchange)하는 거래도 있어요. 338
제28장 348
기타 계약시 검토할 사항 348
1. 땅을 사고파는 계약을 할 때는 계약금(downpayment)와 보증금(deposit)을 내게 되요. 349
2. 땅을 사고 파는 경우에 부동산 중개인(Broker)이 고객인 땅주인이나 사는 사람에게 마땅히 해줘야할 의무도 알아두어야 해요. 352
3. 계약의 내용으로 한 것들은 전부 합법적(lawful)이어야 해요. 357
4. 계약에서 댓가(Consideration)라는 것을 다시 한번 더 살펴볼까요 359
5. 중요한 계약은 반드시 서면화(Written)되어야 해요. 361
6. 사기방지법(Statute of Frauds)라는게 뭘까요. 363
7. 일단 만들어진 계약은 언제 어떻게 소멸(Discharge of Contract)하게 될까요? 371
(1) 완전한 이행의 완료(Full Performance) 373
(2) 대부분의 이행의 완료(Substantial Performance) 373
(3) 일부만 이행되거나 이행이 시작된 경우(Partial Performance) 374
(4) 이행이 더 이상 불가능하게 되는 경우(Impossibility of Performance) 374
(5)계약상의 이행의무의 면제(Release) 376
(6) 계약을 새것으로 변경하는 경우(Reformation) 376
(7) 계약을 양도하는 경우(Assignment) 378
(8) 당사자들의 합의에 의한 종료(Agreement between Parties) 379
(9) 계약을 위반한 경우(Breach) 380
(10) 법률에 의한 소멸(Operation of Law) 380
(11) 소멸시효(Statute of Limitation) 381

시리즈(2권) 목차


<제목 차례>
서론 4
제목차례 6
제22장 2
Deed가 뭘까요? 2
부동산을 남에게 넘길때는 Deeds(권리증서)에 의해요. 3
소유권이전에 필요한 Deed 의 종류와 방법은 어떻게 될까요? 6
Deed 를 만들 때 어떻게 해야 할까요. 8
Deed를 제대로 만들려면 어떻게 해야 하나요 10
대부분의 경우에 Deed가 파는 사람이 작성한 것이라는 확인이 있어야 등기를 해줘요. 13
Deed에는 여러가지 다양한 유형이 있어요. 22
가장 일반적인 형태로 Grant Deed 라는 게 있어요 23
증여를 하는 경우에는 Gift Deed를 만들어요. 30
Warranty Deed는 이미 설명한 대로 보증이 있는 Grant Deed를 말해요. 31
Trust Deed라는 것이 있어요. 33
Sheriff’s Deed 라는게 있어요. 42
Tax Deed라는 것도 있어요. 44
제23장 1
부동산에 대한 제한(burden)이나 부담(encumbrance)이 뭐가 있을까요 1
미국에서 땅에 대한 소유권이란게 뭘까요? 2
부담(Encumbrance)이란 그럼 어떤 것이라고 미국인들은 볼까요? 8
Encumbrance 중에서 금전적 부담(Monetary Encumbrances)의 성질을 가지는 것들에 대해 알아볼까요? 13
당사자가 합의해서 lien을 설정하는 경우가 있어요. 16
법에 의해 정해진 lien 도 있어요. 17
공사참여자 담보권인 Mechanic’s Liens이란게 뭘까요? 18
Mechanic's lien의 구체적인 실행절차는 어떻게 될가요? 29
공사참여자가 작업을 착수하는 시점(Starting Time)과 통지시점(notice time)이 중요한 이유는 다음과 같아요. 35
공사업자가 자신의 작업을 완료한 시점(Completion Time)도 중요해요 37
소유자(owner)가 등기소에 완료통지(Notice of Completion)를 하는 경우가 있어요. 39
공사업자는 소유자에게 Claim of Mechanic's lien의 사본을 보내야 해요. 40
lien의 집행과 소멸(Enforcement and Termination)은 다음과 같아요. 41
소유자는 자신이 모르는 공사에 대해 면책공지(Notice of Nonresponsibility)를 해서 책임을 면할 수도 있어요. 43
공사업자가 아니더라도 건축설계사와 같은 사람도 Lien을 할 수 있어요. 46
소송을 하여 판결(judgment)를 받은 뒤에는 어떻게 할까요? 60
미국에서는 돈을 달라고 하는 재판을 해서 받은 판결(Judgment)을 가지고 무엇을 할 수 있을까요? 62
판결은 언제 확정될까요? 67
판결문을 가지고 강제집행을 하려면 강제집행을 하라고 명하는 집행문(Writ of Execution)이 있어야 해요. 88
판결에 기재된 채무는 언제 소멸할까요. 89
제24장 1
금전적인 부담이 아닌 부담(Non-Money Encumbrances)은 어떤 것이 있을가요. 1
돈과 관련이 없는 encumbrance라는 것은 무엇일까요? 2
easement 란 무엇일까요? 3
Easement Appurtenant 란 것은 어떻게 이루어진 것일까요? 5
Easement in Gross 라는 것이 있는데요. 8
이런 지역권은 어떻게 만들까요? 10
땅주인과 합의해서 확실하게 easement를 받는 방법은 어떻게 될가요? 11
법이 이런 easement가 저절로 생기는 것으로 정하는 경우도 있어요. 12
easement by necessity라는 것도 있어요. 14
easement를 시효에 의해 얻을 수도 있어요. 17
국가나 지방자치단체는 수용(taking)에 의해 easement 를 얻을 수도 있어요. 19
easement는 언제 어떻게 없어질 수 있을까요. 22
땅에 대해 그 사용(use and enjoyment)에 대해 제한(Restrictions)을 둘 수 있어요. 24
사적제한(private restriction)이란 뭘까요? 25
Covenants 라는 것에 대해 좀 더 알아볼까요? 28
Conditions 이란 것은 무엇을 의미할까요? 31
Restriction 이란 것은 뭘 의미할까요? 33
이러한 CC & R은 언제 소멸(Termination)하게 될까요? 35
공적 제한(public restrction)이런 것도 있어요. 36
경계침범이란 무엇일까요? 38
제25장 1
홈스테드(Homestead)라는게 뭘까요? 1
홈스테드(Homestead)라는 것은 무엇을 말할까요? 2
이런 homestead에 대해서는 각종 특혜나 면제를 주게 되요. 3
Homestead에 대해 채권자의 집행으로부터 면제를 어떻게 해줄까요? 6
홈스테드(Homestead)의 범위에 속하는 재산은 어떤 것일까요? 13
Homestead Exemption 의 기준을 알아볼까요? 14
Declaration of Homestead의 절차를 알아볼까요? 15
청구의 우선순위(Priority of Claims) 17
홈스테드(Homestead)의 소멸(Termination of Homestead) 19
제26장 1
땅을 팔 경우의 계약(contract)는 어떻게 체결할까요? 1
땅에 대한 계약이란 것은 무엇일까요? 3
계약은 향후에 이행할 것을 약속하는 것이 최소한 하나라도 반드시 포함되어야 한다고 했어요. 8
명시적 계약과 묵시적 계약(Express and Implied Contract)이란 것은 뭘까요? 9
계약이 유효한지에 대해서 사용하는 여러 가지 용어들에 대해 알아봐요. 11
어떻게 하면 유효한 계약을 체결할 수 있을까요? 14
행위능력(Competence)이란 것을 다시 한번 더 확인해볼까요? 26
개인(individual)이 아닌 단체(Association) 또는 사업체(Business Entities)가 계약을 체결하는 경우는 어떻게 될까요? 28
계약시의 계약내용에 대한 당사자의 의사의 일치(Meeting of the Minds)라는 것이 뭘까요. 32
offer를 받은 상대방은 반드시 accept해야 할까요? 아니면 거절(reject)을 할 수도 있을까요? 33
청약은 철회할 수 있어요. 35
승낙은 임의적으로 이루어져야 해요. 37
계약에 필요한 동의(consent)를 방해하는 것들이 있어요. 38
Duress 와 menace라는 게 뭘까요? 40
Undue Influence라는 것이 뭘가요? 42
사기란 것은 뭘까요? 48
사기로 추정되는 경우도 있어요. 62
사기에 대해서는 어떤 제재가 있을까요? 64
땅을 사고 파는 계약서를 쓸 때 어떤 점을 주의해야 할까요? 72
계약을 체결할 때는 판사가 그 내용을 알 수 있을 정도로 명확한 용어(Definite and certain Terms)를 써야 해요. 87
계약서의 내용(Contents of Contract)을 기재하는 방법을 좀 더 알아볼까요? 89
미국에서 땅을 사는 경우에는 거의 대부분 소유권보험에 가입해요. 96
기타 유의사항으로는 다음과 같은 것이 있어요. 102
매매대상에 포함되는 동산의 범위는 어디까지 일까요? 159
Home Warranty plan 이란 것도 있어요. 164
Homeowner's Insurance policy라는 것도 있어요. 168
임대를 한 상태에서 집을 팔 때는 어떻게 해야 하나요. 173
중개업자가 수리업자 등을 소개한 경우에는 어떻게 될까요. 175
집을 사고 팔 때 조건부 매매라는 것도 있는데, 어떻게 할까요. 177
파는 사람이 미국사람이 아닌 경우에는 세금문제를 주의해야 해요. 179
계약서에는 추가적으로 다음과 같은 내용도 들어가요. 187
Escrow 절차에 대해서도 상세하게 정해둬요. 201
부동산 중개업자가 낀 경우에는 이에 대해서도 상세히 정해요 202
계약을 할 때 상대방의 제안(offer)을 바꿔서 역제안(counter-offer)하면 어떻게 될까요? 215
목조물해충검사보고서(Wood Destroying Pests & Organisms Inspection Report: WDPOIR) 218
부동산과 관련한 계약의 형태는 아주 다양해요 231
매수선택권부계약(Option)이란 것이 있어요 231
땅을 서로 교환(Exchange)하는 거래도 있어요. 234
땅을 사고파는 계약을 할 때는 계약금(downpayment)와 보증금(deposit)을 내게 되요. 242
땅을 사고 파는 경우에 부동산 중개인(Broker)이 고객인 땅주인이나 사는 사람에게 마땅히 해줘야할 의무도 알아두어야 해요. 243
계약의 내용으로 한 것들은 전부 합법적(lawful)이어야 해요. 246
계약에서 댓가(Consideration)라는 것은 뭘 뜻할까요. 248
중요한 계약은 반드시 서면화(Written)되어야 해요. 250
사기방지법(Statute of Frauds)라는게 뭘까요. 252
일단 만들어진 계약은 언제 어떻게 소멸(Discharge of Contract)하게 될까요? 260
(1) 완전한 이행의 완료(Full Performance) 260
(2) 대부분의 이행의 완료(Substantial Performance) 260
(3) 일부만 이행되거나 이행이 시작된 경우(Partial Performance) 261
(4) 이행이 더 이상 불가능하게 되는 경우(Impossibility of Performance) 262
(5)계약상의 이행의무의 면제(Release) 263
(6) 계약을 새것으로 변경하는 경우(Reformation) 264
(7) 계약을 양도하는 경우(Assignment) 266
(8) 당사자들의 합의에 의한 종료(Agreement between Parties) 267
(9) 계약을 위반한 경우(Breach) 267
(10) 법률에 의한 소멸(Operation of Law) 268
(11) 소멸시효(Statute of Limitation) 268


시리즈 제1권 목차

서론 3
제1장 1
미국의 부동산은 한국의 부동산과 달라요! 1
세상의 땅은 모두 같은 게 아니라 나라마다 달라요! 2

제2장 4
부동산에 대해서는 미 연방정부가 관리할까요 아니면 개별 State가 관리할까요? 5
부동산은 왜 부동산일까요? 10
동산과 부동산의 구분이 왜 중요할까요? 15
미국 부동산은 어떻게 구분할까요? 21

제3장 23
미국 땅 중에서 캘리포니아 땅은 어떻게 다를까요? 23
미국부동산중에서 캘리포니아의 부동산은 어떨까요? 24
캘리포니아 부동산의 역사와 발전과정은 어떨까요? 28
캘리포니아의 개발의 과정은 어떨까요? 32
캘리포니아 부동산에 대한 법은 어떻게 변화했을까요? 39
캘리포니아의 땅의 소유는 누가 가지고 있을까요? 44
캘리포니아의 부동산은 어떻게 법이 규율할까요? 49

제4장 57
미국에서 땅(Real Property)이라고 하면 무엇을 말할까요? 58
땅에 속하는 정착물(fixture)인지 여부는 어떻게 판단할까요? 60
땅에 부착(fix)되었다는 것은 어떻게 판단할까요? 62
세들어 사는 임차부동산에 부착된 정착물(Fixtures on Leased Premises)은 누구의 소유가 될까요? 65

제5장 68
미국에서 땅은 어떻게 사고팔까요? 68
땅의 거래를 할 때 서면은 어떻게 작성되나요? 69
땅을 팔면 등기(Register)를 해야 할까요? 74
땅을 팔 때 계약서나 매도증서나 등기부에는 어떻게 표시(Land Description)해야 할까요? 77

제6장 79
미국 땅은 어떻게 표시할까요? 79
필지 및 블럭 표기법(Lot and Block Survey System)은 어떤 것일까요? 81
직사각 측량법(Rectangular Survey System)은 어떤 것일까요? 87
거리경계측량법(Metes and Bounds)이란 것은 어떤 것일까요? 94

제7장 98
미국에서는 땅을 사려면 어떤 사람들의 도움을 받아야 할까요? 98
미국에서 땅과 관련된 일에 종사하는 사람들은 얼마나 될까요? 99
부동산중개업(Real Estate Brokerage)이란 어떤 일을 하는 것일까요? 103
부동산 감정평가사(Appraiser)는 어떤 일을 할까요? 108
부동산 대출업자(Financing entity)는 어떤 일을 할까요? 109
부동산개발업자(Subdivision and Development specialist)나 토지분할계획 기획업자(Subdivision specialist)는 어떤 일을 할까요? 110
부동산 관리업자(Property Manager)는 어떤 일을 할까요? 112
부동산 컨설턴트(Real Estate Consultant or Counselor)는 어떤 일을 할까요? 113
부동산 교육업자(Real Estate Educator)는 어떤 일을 할까요? 114
기타 땅과 관련된 분야의 전문가는 어떤 사람들이 더 있을까요? 115

제8장 116
캘리포니아는 어떻게 부동산 관련 업자들을 다르게 규제할까요? 116
캘리포니아에서는 부동산과 관련된 사업을 하는 사람들은 어떻게 해야 할까요? 117
캘리포니아 주의 부동산법(Real Estate Law)에서는 어떤 조항을 담고 있고 어떤 것을 중요하게 규율할까요? 120
캘리포니아 부동산국(Department of Real Estate)에 대해 좀 더 알아볼까요? 130

제9장 136
캘리포니아에서는 중개업자를 어떻게 감독할까요? 136
부동산 중개업(Real Estate Brokerage)이란 것은 어떤 것일까요? 137
부동산 중개인이 아니어도 부동산중개를 하는 사람도 있어요. 142
부동산중개보조인(Real Estate Salesperson)이란 무엇을 말할까요? 144
부동산중개업을 사업체(Broker Business)로 하려면 어떻게 해야 할까요? 147
부동산 브로커의 자격증 비치와 조사(Licence inspection) 절차는 어떻게 될까요? 152
이동식주거차량(Mobile Home)도 부동산 중개의 거래대상에 포함 되요. 153

제10장 155
미국에서 땅을 가지면 도대체 어떤 권리를 가질까요? 155
미국은 땅에 대해서는 어떤 권리를 주고 있을까요? 156
미국에서 부동산을 소유하면 어떤 권리(Freehold Estates)를 주나요? 158
미국에서 땅에 대한 가장 완벽한 소유권(Fee Simple, Fee Simple Absolute, Freehold Estate)은 어떤 것이 있을까요? 168
미국에는 언젠가 소멸할 수도 있는 소유권(Defeasible Fees)도 있어요. 170
기한을 달아 넘겨준 제한적 소유권(Fee Simple Determinable)은 어떤 것일까요? 175
기간이 아니라 조건이 붙은 제한적 소유권(Fee Simple subject to Subsequent Condition)도 있어요. 182
자신의 후손들인 상속인에게만 이전되는 제한적 소유권(Fee Tail)도 있어요. 188
Fee Simple 과는 다른 부동산 사용권(Use and Enjoyment)이 평생 동안 인정되는 것(Life Tenancy)도 있어요. 190
이러한 소유권이 아니라 소유권의 일부만 허락하는 권리(Non-Freehold Estates)도 있어요. 196

제11장 204
미국 중에서 캘리포니아는 땅에 대한 소유권을 어떻게 인정할까요? 204
캘리포니아 민법(California Civil Code)에서는 어떻게 부동산에 대한 권리를 나누고 있을까요? 205

제12장 220
미국에서는 어떻게 여러 사람이 땅을 함께 소유할까요? 220
여러 사람이 함께 땅을 소유할 수도 있어요. 221
미국에서는 어떻게 땅을 여러 명이 공동으로 소유할까요? 223
가장 기본적이고 일반적인 공동소유 방식은 무엇일까요? 225
공동소유 중에서 보통의 경우보다 훨씬 더 밀접한 관계의 공동소유(Joint Tenancy)도 있어요. 232

제13장 242
미국에서 캘리포니아는 어떻게 특별한 공동소유를 더 인정해줄까요? 242
캘리포니아는 부부공동체(Community)라는 거의 독립적인 법인격을 인정해요. 243

제14장 262
미국에서는 여러 명이 어떻게 모여서 사업을 하면서 땅을 공동 소유할 수 있을까요? 262
미국에서는 사람들이 사업을 할 때 어떤 형태의 사업형태를 가지고 사업을 할까요? 263
미국에는 동업사업체(partnership)라는 것이 있는데 이런 것은 어떤 것일까요 279
이러한 동업체(partnership)는 그 자체의 이름으로 재산을 소유할 능력은 있는가요. 296

제15장 309
미국에는 신탁(Trust)이라는 것을 이용해서 땅을 가질 수도 있어요. 309
미국에서 신탁(Trust)라는 것은 어떤 것일까요? 310
신탁을 언제 어떤 방식으로 설정하는지에 따라 생전신탁(Living Trust)과 유언신탁(Testamentary Trust)로 나뉘어요. 322
신탁에는 부동산 투자신탁(Real Estate Investment Trust. REITS)이라는 것도 있어요. 327
부동산투자신탁(Real Estate Investment Trust)에는 어떤 형태가 있을까요. 331

제16장 336
미국에서 땅을 사고 팔려면 도대체 어떻게 해야 할까요? 336
미국에서 땅을 사려면 어떻게 하고 어떤 과정과 절차를 밟아야 할까요? 337
부동산을 얻는 방법의 대표적인 경우는 원래 소유자가 넘기는 것을 넘겨받는 방법(Acquisition by Transfer)에 따라 받는 것이예요. 338
미국에도 기부체납(Public Dedication)이란 것이 있어요. 340
자신의 땅을 여러 작은 땅으로 나누어 파는 경우도 있어요. 이런 것을 Subdivision이라고 해요. 342
신탁된 재산을 처분하는 경우도 있어요. 344
캘리포니아는 부부공동체(community)를 인정하므로 부부중 어느 하나가 단독으로 공동체 재산(community property)를 팔지 못해요. 348
국가가 국민의 재산을 공짜로 가져갈 수도 있어요. 350
나라가 땅을 수용하는 경우도 있어요. 351
땅이 없이도 땅을 파는 경우도 있어요. 353

제17장 357
미국 땅을 상속으로 받는 절차는 어떻게 될까요? 357
미국에서 땅을 상속 받는(Acquisition by Succession) 경우에 대해 알아볼까요? 358
땅을 가진 사람이 유언(Will)으로 땅을 주는 경우는 어떻게 될까요? 370
유언은 만든 뒤에도 마음대로 취소하고 바꾸고 변경할 수 있어요. 394
증인유언(Witnessed Will, testamentary will, or statutory will)의 구체적인 방식은 어떻게 될까요? 399
그런데 증인유언이나 자필유언의 방식에 따르지 못한 경우에도 유언의 효력이 인정되는 경우도 있어요. 403
자필 유언(Holographic Will)은 어떻게 만들까요? 410
한국의 유언방식과 캘리포니아의 유언의 방식을 비교해볼까요? 413
캘리포니아에서는 유언을 캘리포니아 식으로 하지 않는 경우에도 그 효력을 인정해줘요 426
미국에는 어느 주나 대부분 유언검인(Probate) 절차라는 것이 있어요. 428

제18장 435
미국에서 땅이 늘어나고 줄어들 수 있는 다른 경우는 어떤 것이 있을까요? 435
자연적 현상에 의해로 인해 땅이 늘어나는 경우(Acquisition by Accession)도 있지요. 436
부동산이 자연적 현상이 아니라 인공적 노력에 의해 증가되는 경우가 있어요. 이러한 것을 가공(Improvements)이라고 해요. 438
땅이 자연적으로 느는 것을 Accretion이라고 해요. 441

제19장 444
미국에서도 남의 땅을 거저 얻는 경우도 있어요 444
남의 땅을 불법적으로 점유해서 소유권을 취득하는 경우도 있어요. 이를 점유취득시효(Acquisition by Occupancy, 또는 Adverse Possession)라고 해요. 445
이런 불법적인 점유가 얼마나 오래되어야 소유권을 인정해줄 까요 450
점유취득시효에 의해 불법적으로 점유를 하여 소유권을 취득하려면 다른 어떤 요건을 더 충족해야 하나요. 495
소유권말고도 지역권과 같은 부동산에 대한 여러 권리를 불법적인 점유나 또는 사용에 의해 취득하는 것도 가능해요. 504
부동산에 관한 권리는 권리자가 포기하고 방치하면(Abandonment) 권리가 없어질 수도 있어요. 509

제20장 511
미국에서 땅에 대해 다툼이 있으면 어떻게 소송을 해야 할까요? 511
땅의 소유권에 대해 다툼이 있는 경우에는 소유권확인소송(Action to quiet Title)을 해요. 512
땅에 대해 공동소유 하는 사람들은 그 땅을 나누어달라는 소송을 할 수 있어요. 513

제21장 514
미국 땅은 어떻게 경매를 할까요? 514
미국에서 땅을 경매하는 방법은 어떻게 될까요 515
강제경매를 신청하면 어떻게 절차가 진행될까요? 518
경우에 따라서는 법원을 통하지 않고도 경매를 할 수도 있어요. 524

목차


<제목 차례>
서론 5
제목차례 7

제29장 1
부동산 매매를 하려면 대부분 반드시 이용하게 되는 부동산 중개인이란 무엇일까요. 1
1. 집을 사고 파는 경우에 중개인과의 계약은 기본적으로 대리관계(Agency Relationships)를 만들게 되요 4
2. 부동산 매매거래의 대리인(Agent)인 중개인은 뭘 하는 사람일까요? 6

제30장 13
미국에서의 기본적인 대리관계(Agency)에 대해 알아볼까요? 13
1. 미국에서 대리(Agency)라는 것은 무엇일까요. 14
2. 한국에서는 이러한 것을 대리라고도 하고 위임이라고도 해요. 17
3. 변호사라는 명칭인 Attorney도 대리인이라는 말에서 유래한 것이예요. 19
4. 한국에서는 수많은 곳에서 대리와 위임이라는 법률용어를 서로 섞어서 사용해요. 21
5. 그럼 미국의 경우에 대리(Agency)에는 어떤 것(Types of Agency)들이 있는지 알아볼까요? 45
6. 한국에서는 대리를 다양하게 나누어 용어를 쓰고 있어요. 47
7. 미국에서는 대리를 다음과 같이 여러 가지로 구분해요. 48
8. 일반대리(General Agency)라는 것에 대해 좀 더 알아볼까요? 50
9. 특별대리관계(Special Agency)라는 것을 좀 더 알아 볼까요? 53
10. 대리인에게 대리할 권한은 어떻게 위임할까요 55
11. 대리권은 남에게 다시 넘길 수 있는데(Delegation of Authority), 이를 복대리라고 해요(Sub-agency) 57
12. 쌍방대리(Dual Agency)라는 것은 어떤 것일까요? 59
13. 쌍방대리를 하려면 반드시 서면으로 양쪽에 알리고 승낙을 받아야 해요. 64
14. 대리인이 아닌 사람이 한 행위를 나중에 본인이 승낙해줄 수 있는데요. 이런 것을 Ratification 이라고 해요. 68
15. 의뢰인이 명시적으로 의뢰하지도 않았고, 나중에 추인하지도 않았더라도, 금반언(Estoppel)이란 것에 의해 의뢰인이 대리를 시킨 것으로 인정될 수도 있어요. 70
16. 명시적으로 대리약정에 포함되지 않은 것도 당연히 대리할 수 있는 것도 있어요. 73
17. 대리권이 없는 중개인도 경우에 따라서는 대리권을 가진 것으로 인정되기도 하는 표현대리도 있다고 했어요. 75

제31장 76
매도인이나 매수인이 부동산 중개인을 찾아 중개의뢰계약을 하는 형태를 알아볼까요? 76
1. 부동산 소유자가 매매계약시 부동산 중개인에게 자신의 부동산의 매도를 의뢰하는 것을 Listing 이라고 하지요. 77
2. Listing Contract는 대표적인 대리의 형태중 하나예요. 80
3. Listing Contract 에는 어떤 내용을 써넣을까요? 84
4. 매도인으로서는 중개인을 여럿 둘 수도 있는데, 이런 것을 중복리스팅 (Multiple Listing)이라고 해요. 88
5. 일반적인 중개의뢰(Open Listing)를 하는 경우도 있어요. 90
6. 매도인이 자신의 중개인에게 독점중개권(Exclusive Agency)을 주는 경우도 있어요. 93
7. 중개인인 Broker가 중개대상물인 부동산을 매수할 수 있는 선택권을 주는 중개의뢰계약(Option Listing)도 있어요. 98
8. 매도인측의 전속중개인이 자신의 중개체인망(Multiple Listing Service, MLS)에 올려 여러 중개인을 활용하기도 해요. 99
9. 온라인 부동산 중개인들은 어떤 형태로 서비스를 제공할까요? 100
10. 중개인이 중개하는 물건에는 부동산 뿐 아니라 사업체(Business) 전체를 중개하는 경우도 있어요. 101
11. 사업체(Business Opportunity)의 소유자가 중개인에게 매도중개의뢰(Listing)를 하는 경우에 중개인은 어떻게 해야 할까요? 102
12. 중개인이 매수인측(Buyer)을 대리하는 경우에는 어떻게 될까요? 104
13. 중개인에게 보증금(Deposits)을 준 경우에는 어떻게 될까요. 107
14. 중개인이 중개의뢰인에게 소유권보험이나 저당권, 이사관련 서비스 등을 제공하는 경우도 있어요. 111
15. 부분적인 중개업무만 제공하는 중개인도 있다고 해요. 114
16. 부동산 거래를 경매 형태(Market Makers, Auction)하는 경우에 이를 알선하는 중개인도 있어요. 117

제32장 118
중개인에게 중개수수료는 매도인과 매수인중에 누가 줘야하고, 도데체 얼마를 줘야 하나요. 118
1. 부동산 중개인이나 대리인(Agent)에게 중개수수료는 얼마나 줘야 하나요. 120
2. 전속중개의뢰계약을 하면서 수수료를 보장해주는 경우도 있어요. 127
3. 일정한 지정 금액을 넘겨 팔면 나머지는 중개인이 모두 수수료로 가져갈 수 있는 중개의뢰계약(Net Listing)이란 것도 있어요. 130
4. 중개인과 중개보조인의 관계는 대부분 수수료를 어떻게 나누어 배분할 것인가에 따라 달라져요. 133
5. 전통적으로는 중개수수료를 Commission 방식으로 나누는 형태가 가장 보편적이라고 해요. 135
6. 중개인이 Flat Fee 형태로 정해진 수수료만 가지고 나머지는 중개보조인이 전부 가지는 형태도 있다고 해요. 136

제33장 138
구체적으로 중개인과 중개의뢰계약은 어떻게 체결하면 좋을까요? 138
1. 부동산 중개시 대리계약(Agency Agreements)인 중개의뢰계약은 그럼 구체적으로 어떻게 체결할까요? 141
2. 본인(Principal)인 의뢰인이 중개인에게 명시적 합의(Express Agreement)를 통해 대리권을 주는 것이 대부분이예요. 143
3. 캘리포니아의 경우에도 사기방지법을 두어 적용하고 있으므로, 부동산 중계계약도 반드시 서면으로 위임장을 만들어야 해요. 145
4. 부동산 중개의뢰계약은 대부분 중개인이 미리 작성해 인쇄해둔 양식을 사용하는데, 주의해야 해요. 151
5. 이와 같이 중개인이 미리 작성하고 인쇄해둔 부동산 중개의뢰계약에 전형적으로 들어가는 내용이나 요건은 어떤 것이 있을까요? 153
5. 중개의뢰계약에서 부동산중개인인 대리인(Agent)의 권한(Agent’s Authority)을 어떻게 줘야 할까요. 158
6. 중개인이 매도의뢰인과 중개의뢰계약(Listing contract)을 하면서 반드시 넣어야 하는 내용은 다음과 같아요. 161

제34장 181
중개의뢰계약에서의 의뢰인과 중개인간의 권리와 의무는 어떻게 정해지나요? 181
1. 중개의뢰계약의 성질을 다시 한번 살펴볼까요? 182
2. 부동산 중개인이 의뢰인에게 부담하는 의무는 어떤 것이 있을까요. 183
3. 그럼 의뢰인은 부동산 중개인에게 어떤 의무를 부담할까요 190
4. 중개인이 중개업무를 하면서 자신의 중개보조인이나 다른 중개인을 채용한 경우에는 이들 중개보조인이나 다른 중개인은 본인에게 어떤 책임을 지게 될까요. 196
5. 부동산 중개인은 의뢰인이 아닌 거래상대방과 제3자에 대해서도 의무를 부담하는 것도 있어요. 198
6. 부동산 중개인의 경우 대리관계의 공개(Agency Disclosure)는 어떻게 할까요? 223
7. 중개인이 아닌 매도인이 직접 거래 상대방인 매수인에게 공개의무를 지는 것도 있어요. 254
9. 중개인이 부담하는 기타 여러 가지 추가적인 의무를 보면 다음과 같아요. 261
10. 중개인의 중개행위로 인해 의뢰인이나 거래상대방이 피해를 본 경우에는 캘리포니아 피해구제기금(Recovery Account)을 통해 보상을 받을 수도 있어요. 263

제35장 266
중개인과 의뢰인간의 대리관계는 언제 어떤 사유로 소멸할까요. 266

제36장 270
캘리포니아에서는 누가 어떻게 부동산 중개인 자격을 받을 수 있을까요? 270
1. 부동산 중개인 자격을 받으려면 어떻게 해야 하나요. 272
2. 부동산 중개인의 자격 신청(Licence Application) 절차는 다음과 같아요. 273
3. 부동산중개인 자격을 받으려면 최소한 다음과 같은 요건을 모두 충족해야 해요. 276
4. 부동산 중개보조인인 Salesperson 의 자격을 받으려면 다음과 같은 요건을 모두 충족해야 해요. 280
5. 중개인과 중개보조인의 자격시험(License Examination)은 어떻게 구성되어 있을까요? 282
6. 중개인이나 중개보조인의 자격보유기간(Licence Terms)과 자격증의 갱신(Renewal) 절차는 어떻게 될까요. 283
7. 경우에 따라서는 중개인 자격이 없이도 부동산 거래나 중개를 할 수 있는 경우도 있어요. 285
8. 중개인들이 아닌 기업(Corporate)이 중개행위를 하는 경우도 많아요. 288

제37장 289
중개인에 대한 징계와 지휘 감독에 대해서도 알아보기로 해요 289
1. 부동산 중개인에 대한 징계와 감독은 누가 어떻게 하나요? 291
2. 중개인에 대한 징계절차에서 청문회(Hearing)를 거친 경우의 결과는 어떻게 될까요. 295
3. 경우에 따라서는 부동산 중개인의 중개권한을 제한할 수도 있어요. 297

제38장 298
중개인의 징계처벌이 가능한 위반행위의 전형적인 유형에 대해 좀더 살펴보기로 해요 298
1. 중개인의 위반행위는 아주 다양한 형태를 가지는데요. 299
2. 캘리포니아 부동산법 제10176조에 의한 위반행위를 살펴볼까요. 300
3. 캘리포니아 부동산법 제10176.5조 위반행위를 살펴볼까요 306
4. 캘리포니아 부동산법 제10177조의 위반행위를 살펴볼까요 328
5. 이외에도 중개인의 위반행위 유형은 아주 다양해요. 336

본 시리즈 제4권 목차
<제목 차례>
서론 5
제목차례 7
제29장 대리(Agency) 관련 법률 1
1 대리의 개념(Concept of Agency) 1
2 대리의 유형(Types of Agency) 2
(1) 일반대리(General Agency) 2
(2) 특별대리(Special Agency) 2
(3) 대리권한의 위임과 복대리 (Delegation of Authority & Sub-agency) 3
중복리스팅 서비스(Multiple Listing Service, MLS) 5
3. 부동산 대리인(Agent)의 법적 신분(Agent’s Status) 5
4 쌍방대리(Dual Agency) 7
대리관계의 공개(Agency Disclosure) 8
5. 대리관계의 성립(Creation of Agency Relationships) 10
(1) 리스팅 계약(Listing Agreement, Listing Contract) 10
(2) 명시적 합의(Express Agreement) 10
(3) 무권대리행위의 추인(Ratification of Unauthorized Acts) 11
(4) 금반언(Estoppel) 12
6 대리계약(Agency Agreements) 12
(1) 부동산 대리계약의 법적 요건(Legal Requirements for a Real Estate Agency Agreement) 13
부동산 대리인(Agent)의 수수료 14
(2)부동산 대리인(Agent)의 권한(Agent’s Authority) 14
보증금의 처리(Handling Deposits) 16
(3) 리스팅 계약(Listing Agreements) 17
일반중개의뢰계약(Open Listing) 17
전속중개의뢰계약(Exclusive Agency Listing) 18
수수료보장형전속중개의뢰계약(Exclusive Authorization and Right-to-Sell Listing) 18
중복중개의뢰계약(Multiple Listing Service, MLS) 19
차액중개의뢰계약(Net Listing) 19
Broker매수선택권 리스팅(Option Listing) 20
(4) 리스팅 계약서의 제 조항(Provisions of Listing) 20
(5) 매수인과 브로커(Broker) 사이의 계약(Buyer-Broker Agreements) 25
7. 당사자 간의 권리와 의무(Rights and Duties of Parties) 25
(1) 의뢰인에 대한 부동산 대리인(Agent)의 의무(Agents Duties to Principal) 26
(2) 본인의 부동산 대리인(Agent)에 대한 의무(Duties of Principal to Agent) 28
(3) 복대리인(Sub-Agent)의 본인과부동산 대리인(Agent)에 대한 의무(Duties of Sub-Agent) 30
(4) 부동산 대리인(Agent)의 제3자에 대한 의무(Duties to Third Persons) 31
Easton v. Strassburger 사건 31
기타 의무 32
8 피해구제기금(Recovery Account) 33
9 대리관계의 소멸(Termination of Agency) 34
4) 사업체 중개업(Business Opportunity Brokerage) 36
사업체(Business Opportunity) 매도의뢰(Listing)의 취득과 취급 36
(7) 부동산자격의 자격의 부여요건(Real Estate Licencing Requirements) 38
1) 자격의 면제(Exemptions from Licensing Requirements) 38
2) 자격 신청(Licence Application) 38
부동산중개인 자격(Broker Licence) 39
부동산 Salesperson 자격(Licence) 40
3) 자격시험(Licence Examination) 40
4) 자격보유기간과 자격의 갱신(Licence Terms and Renewal) 40
(8) 부동산법의 집행(Enforcement of Real Estate Law) 42
청문회(Hearing)의 결과 42
제한적 자격 42
1) 위반의 유형(Types of Violations) 43
부동산법 제10176조 43
부동산법 제10176조 제5항 44
부동산법 제10177조 44
기타조항 47
(9) 전문직업인으로서의 직업윤리와 행동규약(Code of Ethics and Professional Conduct) 49
(10) 부동산담당부서로서의 부동산국의 기타 활동 49
(11) 전문직업인협회(Professional Association) 50
1) Realtors 50
2) Realtists 51
3)지역위원회(Local Boards) 51
(3) 부동산 브로커(Broker)와 부동산 대리인(Agent) 간의 관계의 변화 52
전통적인 모델(Traditional Brokerage) 52
수직확장모델(Vertically Expanded Brokerage) 53
부동산 대리인(Agent) Service 모델(부동산 대리인(Agent) Service Bureau) 53
USP(Unbundled Service Provider) 54
경매 모델(Market Makers, Auction) 54
법인 모델(Corporate Model) 54
(5) 온라인 부동산 브로커(Broker) 55







제7장 부동산 대출 1
1 미국경제에 있어서 부동산의 역할(Role of Real Estate in the National Economy) 1
① 순국부(순국가재산) : 1
② 수입의 흐름 : 2
③ 주요한 고용주 : 2
④ 가격의 등귀과 시장의 팽창 : 2
2 부동산 자금조달과 이자(Real Estate Finance and Interest) 2
(1) 부동산 산업과 자금조달(Real Estate Business and Finance) 2
(2) 이자(Interest) 3
3 통화공급의 제도적 장치(Institutional Device for Money Supply) 4
(1) 연방 준비은행제도(Federal Reserve Bank System, FRB) 5
(2) 연방 주택대출은행(Federal Home Loan Banks, FHLB) 6
(3) 연방 예금보험공사(Federal Deposit Insurance Corporation, FDIC) 7
4 채무변제 보증수단으로서의 부동산(Real Estate as Additional Protection for Interest) 7
(1) 약속어음(Promissory Note) 8
유통증권(Negotiable Instrument) 10
정당한 소지인(Holder in Due Course) 11
(2) 저당(Mortgage)권 증서와 신탁증서(Mortgage or Deed of Trust) 12
저당증서(Mortgage) 13
신탁증서(Deed of Trust) 16
결론 19
(3) 저당권 증서와 신탁증서에 관한 언루법(Unruh Act) 20
강제집행처분절차에 갈음하는 권리증서(Deed in Lieu of Foreclosure) 22
(4) 주택순가매매계약(Home Equity Sales Contracts) 23
기타 강제집행처분절차의 남용(Foreclosure abuses) 24
5 부동산 대출업자 - 1차 저당권시장(Primary Mortgage Market) 25
(1) 기관 대출업자(Institutional Lenders) 25
저축대부협회(Savings and Loan Associations. S&L) 26
상업은행(Commercial Banks) 27
보험회사(Insurance Companies) 28
상호저축은행(Mutual Savings Banks) 28
신용협동조합(Credit Union) 28
(2) 비 기관 대출업자(Noninstitutional Lenders) 29
저당회사(Mortgage Company) 29
개인(Private Individuals) 29
비금융기관(Nonfinancial Institutions) 29
(3) 저당대출 중개업자(Mortgage Loan Brokers) 30
부동산 대출 브로커 최대 수수료 30
(4) 저당은행 또는 저당회사(Mortgage Banker or Company) 와 저당 브로커(Mortgage Broker) 31
6 연방정부 공개요건(Federal Disclosure Requirements) 31
(1) 대출조건공개법(Truth-in-Lending Act) 31
채권자(Creditor) 32
제외되는 거래(Exempt Transaction) 32
대출조건공개서(Disclosure Statement) 33
필수 공개사항(Required Disclosures) 33
연 퍼센티지율(Annual Percentage Rate)의 계산 34
소비자의 계약 취소권(Consumer’s Right to Rescind) 34
(2) 부동산 정산절차법(Real Estate Settlement Procedure Act) 35
7 기타 대출시 고려사항(Other Loan Considerations) 36
(1) 대출계약인수와 ‘현저당부인수(현어음부인수)’ 조항(현저당비인수 조건부)(Loan Assumptions and ‘Subject To’) 36
(2) 가속상환조항(Acceleration Clause) 37
(3) 대출신청(Loan Application) 37
제8장 정부지원 대출과 기타 대출방식 1
1 부동산자금조달과 정부의 개입(Government Participation in Real Estate Finance) 1
(1) 연방주택관리청 보험대출(FHA Insured Loans) 1
연방주택법 제203조 1
연방주택관리청(FHA)보험대출의 한도액(FHA Insured Loan Limits) 2
구매를 위해 필요한 자기자금과 거래종료비용(Down Payment and Closing Costs) 3
저당대출보험료(Mortgage Insurance Premium) 4
이자율과 대출기간(Interest Rate and Loan Term) 4
조기상환수수료(Prepayment Penalty) 5
선납이자(Points) 5
대출의 종류(Types of Loans Available) 7
HUD직접배서방식(HUD Direct Endorsement Plan) 8
(2) 제대군인 보증대출(VA Guaranteed Loans) 8
대출채무자의 자격(Borrower Qualifications) 10
대출보증액수(Loan Guaranteed Amount) 10
대출보증가능금액의 회복(Restoration of Entitlement) 11
적정가치증명서(Certificate of Reasonable Value, CRV) 11
가능한 대출의 종류(Types of Loans Available) 12
이자율(Interest Rate) 13
구매를 위해 필요한 최초의 자기자금(계약금)과 거래종료비용(Down Payment and Closing Cost) 13
재대출(ReFinancing) 13
재정지원서비스(Financing Service) 14
장점 14
FHA대출 14
VA대출 16
단점 16
FHA대출 16
VA대출 17
(4) 캘리포니아주 주정부의 직접대출 (Cal-Vet Loan-Direct Loan Program by State Government) 17
대출자격 요건 18
대출 자격 20
원금이연상환대출(Deferred Principal Payout Loans) 21
거주지의 이동 21
2 기타 대출방식(Some Other Financing Techniques) 21
(1) 매입자금 신탁증서 또는 매입자금 저당권(Purchase Money Trust Deed or Mortgages) 21
(2) Land Contract(토지할부매매계약) 22
(3) 총괄저당(권) 또는 총괄신탁증서(Wrap Around Mortgage or Trust Deed) 24
(4) 임대차 계약부 매매(Sale-Leaseback) 27
(5) 무담보 또는 동산담보 대출(Commercial Loan) 28
(6) 사채(社債) 또는 주식(Bonds or Stocks) 28
(7) 장기 임대차 계약(Long-Term Lease) 29
임차인 입장에서 매수보다 임대차가 유리한 점 29
임대인입장에서 임대차보다 매각이 유리한 점 29
(8) 교환(Exchange) 30
3 제2차 저당권시장(Secondary Mortgage Market) 30
(1) 연방 저당권 구매협회(Federal National Mortgage Association, FNMA, Fannie Mae) 31
(2) 연방정부 저당권 공사(Government National Mortgage Association, GNMA, Ginnie Mae) 32
(3) 연방주택대출저당권구매회사(Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC, Freddie Mac) 32
(4) 캘리포니아주와 저당권 시장(California and the Mortgage Market) 33


제9장 소유권 보험과 거래의 종료 1
1 소유권 보험과 거래의 종료(Title Insurance and Closing) 1
(1) 소유권 요약서(Abstract of Title) 2
(2) 소유권 증서(Certificate of Title) 5
(3) 소유권 보증(Guarantee of Title) 5
(4) 소유권 보험증서(Title Insurance Policies) 6
소유권 보험회사(Title Insurance Companies) 7
표준보험증서(Standard Policy) 7
확대보장형 보험증서(Extended-Coverage Policy) 8
소유권예비조사보고서(Preliminary Title Report) 10
소유권 보험료(Title Insurance Fees) 11
소유권 보험회사의 에스크로 대리인(Escrow Agent)으로서의 역할(Title Companies as Escrows) 12
2 에스크로(Escrow)를 통한 거래종료(Closing in Escrow) 13
(1) 에스크로의 성립(Creating an Escrow) 17
구속력 있는 계약(Binding Contract) 17
(2) 에스크로 지시서(Escrow Instructions) 18
(3) 대리인으로서의 에스크로 자격보유자(The Escrow as Agent) 18
(4) 에스크로 대리인(Escrow Agent)의 자격요건(Requirements as Escrow Agent) 19
에스크로(Escrow)자격의 면제 19
일반요건 20
(5) 에스크로 대리인(Escrow Agent)으로서의 부동산 브로커(Broker)(The Real Estate Broker as Escrow Agent) 22
(6) 기타 원칙과 금지사항(Other Principles and Prohibitions) 23
공평성(Impartiality) 23
권리확정의 소(Interpleader) 23
주요사실의 공개(Disclosure of Material Facts) 25
기록작성 및 보관(Recordkeeping) 26
완전하고 분명한 정보제공(Full and Clear Information) 26
3 에스크로 절차(Escrow Procedures) 26
(1) 거래 점검목록(Transaction Checklist) 27
(2) 매수인의 책임(Responsibilities of the Buyers) 27
(3) 매도인의 책임(Responsibilities of the Seller) 28
(4) 부동산 대리인의 책임(Responsibilities of the Real Estate Brokers) 30
(5) 에스크로 자격보유자(Escrow Holder)의 책임(Responsibilities of Escrow Holders) 31
에스크로 지시서(Escrow Instructions) 32
소유권 조사(Title Search) 32
대출채권자 진술서(Lender’s Statements) 32
해충(Termite)검사보고서와 기타 보고서(Termite and Other Reports) 33
신규 대출서류(New Loan Package) 33
화재 및 기타 보험(Fire and Other Insurance Policy) 33
기타 정보와 보고서(Other Information and Statements) 34
안분배당과 조정(Proportions and Adjustments) 34
자금조달(Funding) 35
서류심사(Audit of the File) 35
매매의 종료(Closing of the Sale) 35
(6) 에스크로(Escrow) 설정의 장점 36




제10장 부동산 세제와 평가 1
1 재산세(Property Taxes) 2
(1) 캘리포니아 주의 재산세(California’s Property Taxes) 2
재산세 경감 특례(Proposition 60/90) 4
(2) 재산세 징수(Property Tax Collection) 8
(3) 면세(Exemption) 9
주택소유자 면세(Homeowner’s Exemption) 9
제대군인 면세(Veteran’s Exemption) 10
(4) 기준세율 산출방법(Computation of the Basic Tax Rate) 10
(5) 세금압류(Tax Lien) 11
담보권 설정일 12
캘리포니아 주 세금 압류권(Tax Lien)의 우선순위 13
(6) 소유권반환(Redemption) 13
(7) 세금매각(Tax Sale) 15
(8) 고령자 등을 위한 재산세납부연기법(Property Tax Postponement Law) 16
(9) 이전거래인지세(Documentary Transfer Tax) 17
(10) 이동식주택(Mobile-Home)에 대한 과세(Taxation of Mobile-Home) 18
부동산으로서의 적격성 19
(11) 기타 주의 세금(Other State Taxes) 20
판매세와 사용세(Sales Tax and Use Tax) 20
부동산 브로커(Broker)에 의한 이동식주택(Mobile-Home)의 판매 23
(12) 캘리포니아 주 유산세(State Estate Taxes) 23
(13) 유산세(Estate Tax) 24
(14) 연방정부의 세금 압류권(Federal Tax Liens) 27
2 연방소득세(Federal Income Taxes) 27
(1) 세금용어(Tax Terms) 28
조정 후 총소득(Adjusted Gross Income) 28
구간별 과세(Tax Bracket) 29
통상소득(Ordinary Income) 29
자본자산(Capital Assets) 29
기준액(Basis) 29
자본수익(Capital Gain) 30
감가상각(Depreciation) 31
(2) 주택소유자를 위한 세금 고려사항 (Tax Considerations for the Homeowners) 32
거주용 주택 판매에 대한 면세 32
<사례 1> 32
<사례 2> 33
<사례 3> 33
② 이자공제(Deduction) 33
③ 세액 공제(Tax Credit) 34
(3) 투자자를 위한 세금 고려사항(Tax Considerations for the Investor) 34
감가상각(Depreciation) 34
(4) 세금이연부 교환(Tax-Deferred Exchanges) 36
1031 교환(Exchange) (Like-kind Exchange 37
(5) 할부판매(Installment Sales) 37
주 소득세(State Income Tax) 38
(1) 신고의무자(Taxpayers) 38
4 재평가와 기타 평가방법(Supplemental Assessments and Other Assessments) 39
(1) 추가보충평가 또는 재평가(Supplemental Assessments or ReAssessments) 39
(2) 특별부과세(Special Assessments) 41
(3) 수익자 부과세(Benefit Assessments) 41
(4) 기타 부과 관련 법률(Assessment Statutes) 42
1885년 브루맨 도로법(Vrooman Street Act of 1885) 42
1911년의 도로 개선 시설법(Street Improvement Act of 1911) 42
1915년의 도로 개선 공사 공채법(Improvement Bond Act of 1915) 43
1982년의 멜로-루즈 지역사회 시설법(Mello-Roos Community Facilities Act of 1982) 43
제11장 임대와 임차 1
1 임대차계약(Lease)과 임차권(Lease and Leasehold) 1
(1) 부동산으로 취급되는 정기임차권(The Estate for Years Treated as Real Property) 2
(2) 부동산 임차권의 종류(Types of Leasehold Estate) 4
정기임차권(Estate for Years, Tenancy for Years) 4
주기적임차권(Estate from Period to Period, Periodic Tenancy) 4
임의해지권부 임차권(Estate at Will, Tenancy at Will) 4
무단임차권(Estate at Sufferance, Tenancy at Sufferance) 5
(3) 임차권의 성립(Creation of Leasehold) 5
당사자(Parties) 6
부동산(Property) 7
임대차기간(Lease Term) 7
임대료(Rent) 7
임대차보증금(Security Deposit) 8
임차인에 의한 점유 9
임대인의 임대차목적물에의 출입할 권리(Landlord’s Right of Entry) 10
임차인에 의한 임대차 목적물의 증축 및 개축 11
양도 가능성 11
임대차계약(Lease)의 갱신(Renewal) 12
(4) 임대인의 의무(Lessor’s Obligation) 13
수리약속(Covenant to Repair) 13
주거용임대차목적부동산의 임차인에 대한 구제책 14
상업용 임대차목적 부동산의 임차인에 대한 구제책 15
(5) 임차인의 의무(Lessee’s Obligation) 15
임대인의 구제책 16
(6) 임대인과 임차인의 책임(Liability of Lessor & Lessee) 16
(7) 소액재판법원(Small Claims Court) 17
(8) 차별금지법(Discriminatory Acts) 18
(9) 임대차계약(Lease)의 소멸(Termination of the Lease) 19
1) 임대차 기간의 만료(Expiration of the Lease Term) 19
2) 임대차계약(Lease)의 해지(Surrender) 20
3) 종료(소멸)의 근거(Grounds for Termination) 20
임차인에 의한 종결 근거 20
3) 임대차계약(Lease)의 해지권(Grounds for Termination) 21
임차인의 권리 21
임대인에 의한 종결 근거 21
임대인의 권리 22
4) 임차인의 일방적인 권리포기(Abandonment) 22
(10) 퇴거조치(Eviction) 23
통지(Notice) 23
불법점유자(UnLawful Detainer) 24
임차인의 대응 25
임대인의 점유회복명령(Writ of Possession) 26
점유회복명령에 대한 집행의 유예(Stay of Execution) 27
임차인의 개인소유물 27
2 이동식주거에 대한 임대차(Mobile-Home Tenancies) 28
(1) 이동식주거 거주법(Mobile-Home Residency Law) 28
적용 가능성 28
임대료 29
임대차의 종료 29
통지 30
임대차계약의 해지통지 30
(2) 기타 이동식주거(Mobile-Home) 관련법 30
3 기타 임대차 제도 31
(1) 매수선택권부 임대차계약(Lease Option) 31
(2) 상업용 부동산의 임대차(Commercial Leases) 31
4 부동산 관리(Property Management) 33
(1) 부동산 관리인(Property Manager)의 임무(Duties of Property Manager) 34
(2) 부동산 관리인의 자격요건(Qualifications of Property Manager) 34
주거용 부동산의 관리인 35
(3) 임대료 통제(Rent Control) 35
(4) 임대료 통제의 형태(Types of Rent Control) 36
비거주 주택에 대한 통제해제조항이 있는 지역의 조례 36
비 거주 주택에 대한 통제해제조항이 없는 지역의 조례 37
(5) 임대료 통제와 관련된 공통조항(Common Rent Control Provisions) 37
(6) 소유자 본인거주 부동산(Owner Occupied Property) 38





제12장 부동산 감정평가 1
1 부동산 감정평가의 개념과 부동산 감정평가사의 자격(Concept of Appraisal and Appraiser Licensing) 3
2 부동산 감정평가(Real Estate Appraisal) 3
(1) Market Value(시장가치) 4
(2) 시장가치의 요소(Elements of Market Value) 5
(3) 가치평가의 기본원리(Principles of Valuation) 6
최고 최선의 이용(Highest and Best Use) 6
균형(Balance) 6
수요와 공급(Supply and Demand) 7
유사성(Conformity) 7
가치의 증대와 감소(Progression and Regression) 7
기여도(Contribution) 8
경쟁(Competition) 8
변동(Change) 9
라이프 사이클(Life Cycle) 10
기대감(Anticipation) 10
대체(Substitution) 10
3 부동산 감정평가과정(The Appraisal Process) 11
① 매매비교방법(Sales Comparison Approach) 11
② 원가산출방법(Cost Approach) 12
③ 소득자본화방법(Income Capitalization Approach) 12
4 매매비교방법(Sales Comparison Approach) 12
(1) 경쟁시장 분석(Competitive Market Analysis, CMA) 14
5 원가산출방법(Cost Approach) 15
(1) 재생원가와 대체원가의 계산 방법(Finding Reproduction Cost or Replacement Cost) 17
평방피트법(Square Foot Method ) 17
단위계산법(Unit in Place Method) 17
양적조사법(Quantity Survey Method) 18
지수방법(Index Method) 18
(2) 감가상각(Depreciation) 19
물리적 가치저하(Physical Deterioration) 19
기능적 가치저하(Functional Obsolescence) 19
외부적 요인에 의한 가치저하(External Obsolescence) 20
(3) 감가상각 산출법(Methods of Computing Depreciation) 20
정액감산방법(Straight - Line Method) 20
상태관찰법(Observed Condition Method) 21
6 소득자본화방법(Income Capitalization Approach) 22
(1) 순소득자산화접근법(Net Income Capitalization Approach) 23
(2) 총소득 승수법(Gross Income Multiplier) 25
7 비교 조정(Reconciliation) 26
8 부동산 감정평가보고서(Appraisal Reports) 26
(1) 서술식 보고서(Narrative Report) 27
(2) 특정양식에 의한 보고서(Form Report) 28
(3) 의견서(Letter of Opinion) 29
(4) 평가대상물건의 유형에 따른 부동산 감정평가 방법 29
토지에 대한 평가 29
건물에 대한 평가 29
염전에 대한 평가 30
산림에 대한 평가 30
① 임지 : 30
② 입목 : 30
③ 임업부대시설 : 30
과수원에 대한 평가 30
공장에 대한 평가 31
광산에 대한 평가 31
① 광산 : 31
② 광업권 : 31
③ 광업시설 : 31
자동차에 대한 평가 31
중기에 대한 평가 31
선박에 대한 평가 32
항공기에 대한 평가 32
어업권에 대한 평가 32
기타 무형고정자산에 대한 평가 32
주식·채권에 대한 평가 33
① 상장주식 : 33
② 비상장주식 : 33
③ 채권 : 33
동산에 대한 평가 33
임료에 대한 평가 33



제13장 토지사용계획과 공정주택에 관한 법령 1
1 토지사용계획과 규제의 필요성(Needs of Land-Use Planning and Control) 1
(1) 토지사용계획의 필요성(Need of Land-Use Planning) 1
(2) 토지사용규제의 필요성(Need of Land-Use Control) 2
(3) 일반계획과 특수계획(Plannings, General Plan and Specific Plan) 3
일반계획(General Plan) 4
채택절차 ? 공청회(Hearing) 4
특수(세부)계획(Specific Plan) 5
(4) 토지용도지정(Zoning) 5
토지용도지정조례(Zoning Ordinance) 5
① 토지용도지정 세부사항 5
② 토지용도변경 6
③ 계획단지개발(Planned Unit Development, PUD) 7
캘리포니아주 환경보전법(California Environment Quality Act, CEQA) 7
(5) 지역사회 재건(Community Redevelopment) 8
지역사회 재건기구(Community Redevelopment agency, CRA) 8
지역사회 재건사업을 위한 자금조달(Funding) 9
2 토지구획분할(Subdivisions) 10
(1) 토지구획 분할법(Subdivided Lands Law) 10
(2) 구획분할의 유형(Types of Subdivision) 11
표준구획분할(Standard Subdivision) 11
공유권부 구획분할(Common Interest Subdivision) 12
① 계획단위개발 단지(Planned Unit Development) : 12
② 공동소유자 아파트 단지(Community Apartment Project) : 13
③ 콘도미니엄 단지(Condominium Project) : 13
④ 주식협동체 단지(Stock Cooperative Project) : 13
⑤ 제한적지분 주택협동체(Limited Equity Housing Cooperative) : 13
⑥ 시간별 지분권 단지(Time-share Project) : 14
공동소유권 구획분할지(Undivided Interest Subdivision) 15
토지계획 단지(Land Project) 15
(3) 구획분할 공공보고서(Subdivision Public Report) 16
갱신 18
제출수수료 18
(4) 구획분할 지도법(Subdivision Map Act) 18
(5) 임시토지분할계획구역 지도와 최종토지분할계획구역 지도(Tentative Map & Final Map) 19
임시토지분할계획구역 지도(Tentative Map) 20
최종 토지분할계획구역 지도(Final Map) 20
필지지도(Parcel Map) 22
(6) 토지분할계획구역 지도 승인절차(Procedure for Subdivision Map Approval) 22
(7) 구획분할을 위한 기타 요건(Other Subdivision Requirements) 23
환경영향평가보고서(Environmental Impact Report, EIR) 23
1972 알퀴스트 프리올로 특수연구지역법 (1972 Alquist-Priolo Special Studies Zones Act) 24
해안지역보존법(Coastal Zone Conservation Act) 26
3 공정주택법(Fair Housing Laws) 26
(1) 주택공급상의 차별(Discrimination in Housing) 26
연방법 27
※ 1988년 연방인권법의 확장입법 : 27
캘리포니아주 주법 29
(2) 주택대출 차별금지법(Housing Financial Discrimination Act) 30






제14장 주택공급과 건축법규 1
1 주택공급과 건축관련 법규(Housing and Construction Laws) 1
(1) 연방정부 규정(Federal Regulations) 1
(2) 주법(State Housing Laws) 2
주 주택법(State Housing Law) 2
건축업자 면허법(Contractors’ Licence Law) 3
(3) 지역 건축법규(Local Building Codes) 5
2 건축양식(Architecture) 5
(1) 지붕양식(Roof Styles) 5
(2) 건축양식(Architectural Styles) 5
미식민지양식 또는 케이프 코드(Colonial American or Cape Code) 6
남부식민지양식(Southern Colonial) 6
식민지덴마크양식(Dutch Colonial) 6
빅토리아양식(Victorian) 6
타운하우스(연립주택) 또는 저층주택양식(Town House or Row House) 7
영국튜더양식(English Tudor) 7
프랑스지방양식(French Provincial) 7
프랑스 노르만양식(French Norman) 8
스페인양식(Spanish) 8
캘리포니아 목장양식(California Ranch) 8
현대양식(Contemporary) 8
캘리포니아주 현대양식(California Contemporary) 9
3 설계와 기능(Design and Function) 9
(1) 건축부지의 방위(Orientation on the Site) 10
(2) 평면도(Floor Plan) 11
생활공간 11
침실 12
욕실 12
부엌 12
세탁실 12
4 건물의 구성요소(Construction Components) 13
(1) 기초(Foundation) 14
(2) 골조(Framework) 15
(3) 외벽(Exterior Walls) 16
(4) 단열재(Insulation) 17
(5) 지붕(Roof) 17
(6) 창문(Windows) 18
(7) 문(Doors) 18
(8) 내벽(Interior Walls) 19
(9) 바닥(Floor) 20
(10) 부대시설(Utilities) 20
(11) 정착물(Fixtures) 21
부엌과 욕실 21
일산화탄소 탐지기(Carbon Monoxide Detector) 설치 의무 22
화재탐지기(Smoke Detectors) 22
5 이동식주거(Mobile-Home) 23
(1) 이동식주거(Mobile-Home)(이동식주거)의 장점(Advantages of Mobile-Home) 23
(2) 이동식주거(Mobile-Home)의 등록(Mobile-Home Registration) 24
(3) 부동산 브로커(Broker)과 관련된 요건(Requirements for Real Estate Licenses) 24
(4) 건축표준(Construction Standards) 25
제15장 사업체 자산과 중개업 1
1 사업체 자산의 매매(Business Opportunities Sales) 1
2 사업체 자산의 개념(Concept of Business Opportunity) 1
3 대리행위(Agency) 4
4 필요한 지식(Required Knowledge) 4
5 중소기업체와 중소기업청(The Small Business Administration, SBA) 5
6 사업체의 형태(Form of Business Organization) 5
7 매매형태(Form of Sale) 5
8 에스크로(Escrow)의 필요성(Use of Escrow) 6
9 사업체 자산의 평가(Evaluation of Business Opportunity) 7
(1) 사업체 자산가치평가를 위한 자료수집(Obtain Data) 8
(2) 사업체 자산가치 평가방법(Valuation Methods) 9
① 산출로 얻은 연간 순익과 투자상의 희망회수율에 근거한 자본화 가치에 의하는 방법(수입접근법). 9
② 구매될 고정자산과 재고를 평가하여 얻는 방법 10
(3) 임대차 상황 10
(4) 영업권(Goodwill) 11
(5) 사업체의 영업상호(Fictitioins Business Name, or DBA, Doing Business As) 12
(6) 프랜차이즈 영업(Franchising) 13
캘리포니아주 법인법 제31210조에 의하여 인정되는 프랜차이즈 사업체의 매도인으로서의 3가지 유형 15
(7) 매수인에 의한 사업체 평가(Buyer’s Evaluation) 15
(8) 매수인과 매도인의 동기(Motives of Buyer & Seller) 16
(9) 부동산 브로커(Broker)의 매수인에 대한 조언(Counseling the Buyer) 17
(10) 관련 정부기관(Government Agencies) 18
10 매도인의 부동산 브로커(Broker)에 대한 매도의뢰(Listing) 18
(1) 매도의뢰를 위한 준비(Preparing the Listing) 20
11 일괄매매와 통일상법전(Bulk Sales & the Uniform Commercial Code, UCC) 23
(1) 일괄매매의 공고(Public Notice) 23
(2) 일반경매(공매처분, Sale at Public Auction) 25
(3) 에스크로(Escrow) 25
(4) 준수사항의 위반의 효과(Effect of Noncompliance) 26
예외규정 26
(5) 담보계약서와 동산대출보고서(Security Agreement & Financing Statement) 27
① (동산)담보계약서(Security Agreement) : 28
② 동산대출보고서(Financing Statement) (UCC서식I) : 28
12 캘리포니아주 판매세와 사용세 규정(California Sales & Use Tax Provisions) 29
13 주류통제법(Alcoholic Beverage Control Act) 29
(1) 규칙(Regulation) 30
(2) 주류판매면허의 이전 - 공고문 게시(Transfer of License - Posting of Notice) 30
(3) 카운티 기록관에게의 통고와 에스크로(Escrow) 지정(Notice to County Records & Escrow Requirement) 31




제16장 광물, 유류와 가스에 대한 중개업 1
1. 광물, 유류와 가스 관련 법규(Mineral, Oil and Gas Regulation. M.O.G Regulation) 1
2. 1994년의 별도 면허취득 요건의 폐지(1994-No Separate License Requirement) 2
(1) 부동산 중개업과 관련된 자격증을 요하는 거래 (Transactions Requiring a Real Estate’s License) 2
(2) 부동산 자격을 요하지 않는 거래(Exempt Transactions) 3
3 전문기술 분야로서의 광물, 유류와 가스 분야 (Mineral, Oil and Gas is a Technical Field) 3
4 참고문헌(Study References) 4
5 광물, 유류와 가스 산지 구획 분할법(Mineral, Oil and Gas Subdivisions) 4



제17장 부동산과 관련된 셈법 1
1 수학의 역할(Role of Math in Real Estate Business) 1
(1) 기본적 척도(Basic Measurements) 1
길이(LINEAR) 1
평방(면적 : SQUARE) 2
용적(CUBIC) 2
토지표기(LAND DESCRIPTION) 2
(2) 면적측정(Area Measurement) 3
(3) 구조물의 용적(Volume of a Structures) 4
2 퍼센티지 문제(Percentage Problems) 4
기타 용어 5
(1) 커미션(Commission) 6
(2) 손익계산(Profit and Loss) 7
손익계산상의 중요 용어(Key Terms) 7
① 판매가격(Selling Price) : 7
② 비용(Cost) : 7
③ 1 % 이익(Profit) : 7
④ 1 - % 손실(Loss) : 8
(3) 원금과 이자계산(Principal and Interest Calculations) 8
이자율 문제 계산상의 유용한 용어 9
(4) 디스카운트 포인트(Discount Point) 10
3 안분배당(Prorations) 11
매수인과 매도인의 결산서 11
(1) 임차료(수입) 12
(2) 재산세(비용) 13
(2) 재산세(비용) 14
4 세법상의 감가상각 (Depreciation - for Tax Purpose) 15



제18장 신탁자금과 계정 1
1 신탁자금과 신탁계정의 중요성(Trust Funds and Account) 1
(1) 신탁자금(Trust Funds) 2
신탁자금과 비 신탁자금(Trust Funds and Non-Trust Funds) 2
신탁계정의 필요성(Reason for Establishing Trust Account) 2
신탁자금 취급상의 요구사항(Handling Requirements) 3
신탁자금의 소유자 확인(Identifying the Owners of Trust Fund) 4
(2) 신탁자금 은행계정(Trust Fund Bank Accounts) 6
일반 요구사항(General Requirements) 6
신탁계정의 인출(Trust Account Withdrawals) 6
이자부 계정(Interest-Bearing Accounts) 7
자금혼합(Commingling) 7
자금혼합이 아닌 경우(Not Commingling) 8
신탁자금과 관련한 책임(Trust Fund Liability) 9
요약 - 신탁계정 성실성의 유지 11
(3) 회계장부(Accounting Records) 11
통칙 11
다행식 장부(Columnar Records) 12
일체의 신탁자금의 수취와 지불에 관한 장부 - 신탁자금 은행계정의 기록(Record of All Trust Funds Received and Paid Out) 13
수익자별 또는 거래별 기록(Separate Record for Each Beneficiary or Transaction) 14
수령한 일체의 신탁자금 기록 - 부동산 브로커(Broker)의 신탁계정에 예치되지 않은 것 (Record of All Trust Funds Received - Not Placed in Brokers Trust Account) 14
분별관리되는 재산별 기록(Separate Record for Each Property Managed) 15
기타 회계제도와 장부(Other Accounting System and Records) 16
분개장(Journal) 16
현금출납부(금전출납 원장, Cash Ledger) 17
수익자 원장(Beneficiary Ledger) 17
(5) 장부기록(기장)과정(Recording Process) 18
(6) 회계기록의 대조조정(Reconciliation of Accounting Records) 18
목적 18
은행결산서와 은행계정 기록의 대조(비교)조정(Reconciling the Bank Account Record with the Bank Statement) 19
수익자별 또는 거래별 기록과 은행계정 기록의 대조조정(Reconciling the Bank Account Record with the Separate Beneficiary or Transaction Record) 20
신탁계정상의 이유 불명의 초과 금(Unexplained Trust Account Overages) 20
장부의 대조조정을 위한 권고사항(Suggestions for Reconciling Records) 21
2 문서작성 시 요구사항(Documentation Requirements) 22
(1) 활동과 관련 문서(Activities and Related Documents) 22
활동 문서 22
(2) 문서 작성과 관련된 추가 요구사항(Additional Requirements ? Documents) 24
계약 서명자에게의 사본의 교부(Person Signing Contract to be Given Copy) 24
3 회계감사와 일반감사(Audits and Examinations) 25
4 신탁자금의 유지, 관리상의 요구사항과 기록유지에 관한 질의응답(Questions & Answers) 26
5 요약(Summary) 28

시리즈(3권) 목차

<제목 차례>
제목차례 7
제26장 1
땅을 팔 경우의 계약(contract)는 어떻게 체결할까요? 1
1. 땅에 대한 계약이란 것은 무엇일까요? 3
2. 계약은 향후에 이행할 것을 약속(promise to perform)하는 것이 최소한 하나라도 반드시 포함되어야 한다고 했어요. 13
3. 명시적 계약과 묵시적 계약(Express and Implied Contract)이란 것은 뭘까요? 14
4. 계약이 유효한 것인지 여부에 대해서 사용하는 여러 가지 용어들에 대해 알아봐요. 16
5. 어떻게 하면 유효한 계약(valid contract)을 체결할 수 있을까요? 22
6. 법적 능력(legal capacity)란 무엇일까요 23
7. 정신적 능력(mental capacity)란 것은 무엇일까요. 30
8. 계약의 구성요소는 어떤 것이 있나요. 38
9. 행위능력(Competence)이란 것을 다시 한번 더 확인해볼까요? 50
10. 사람(person)이란 무엇일까요? 52
11. 개인(individual)이나 법인(corporation)이 아닌 단체(Association) 또는 사업체(Business Entities)가 계약을 체결하는 경우는 어떻게 될까요? 58
12. 계약시의 계약내용에 대한 당사자의 의사의 일치(Meeting of the Minds)라는 것이 뭘까요. 64
13. offer를 받은 상대방은 반드시 accept해야 할까요? 아니면 거절(reject)을 할 수도 있을까요? 66
14. 청약(offer)은 철회할 수 있어요. 69
15. 승낙은 임의적으로 이루어져야 해요. 73
16. 계약에 필요한 동의(consent)를 방해하는 것들이 있어요. 75
17. Duress 와 menace라는 게 뭘까요? 77
18. Undue Influence라는 것이 뭘가요? 81
19. 사기(fraud)란 것은 뭘까요? 88
20. 사기로 추정되는 경우도 있어요. 103
21. 사기에 대해서는 어떤 제재가 있을까요? 105
22. 땅을 사고 파는 계약서를 쓸 때 어떤 점을 주의해야 할까요? 113
23. 한국에서의 증여와 미국에서의 증여는 달라요. 115
24. 미국에서의 증여는 어떻게 볼까요? 124
25. 한국와 미국에서 증여를 왜 이렇게 다르게 볼까요? 125
26. 계약은 양쪽에서 서로 뭔가를 반드시 하는 것이지, 어느 한쪽만 뭔가를 하는 것이 아니예요. 131
27. 계약을 체결할 때는 판사가 그 내용을 알 수 있을 정도로 명확한 용어(Definite and certain Terms)를 써야 해요. 135
28. 계약서의 내용(Contents of Contract)을 기재하는 방법을 좀 더 알아볼까요? 139
29. 계약서의 첫부분에는 다음과 같이 기재해요. 141
30. 부동산 매매계약에서 가장 중요한 것이 부동산의 표시예요. 144
31. 부동산매매시에는 Earnest Money 라는 것을 주고 받아요. 146
32. 부동산 표시방법을 다시 한번 확인해요. 152
33. 대금지급방법을 상세히 기재해요. 154
34. 미국에서 땅을 사는 경우에는 거의 대부분 소유권보험에 가입해요. 160
35. 소유권보험회사가 조사하는 사전소유권조사보고서(preliminary title report)라는 것이 아주 중요해요. 161
36. 기타 유의사항으로는 다음과 같은 것이 있어요. 169
37. Encumbrance 와 warranty에 대해 주의해야 해요 189
38. 땅을 거래하는 경우 Unit라는 용어를 자주 사용해요 191
39. 주거용부동산에 대한 공개의무를 잘 알아야 해요. 198
40. 지진과 목재주택으로 인해 흰개미로 인한 피해에 대한 조사가 엄격해요 199
41. 기타 설비등에 대해서도 자세한 공개의무가 있어요. 229
42. 매매대상에 포함되는 부동산의 범위는 어디까지 일까요? 231
43. Home Warranty plan 이란 것도 있어요. 239
44. service call fee 또는 trade call fee라는 것도 있어요. 246
45. Homeowner's Insurance policy라는 것도 있어요. 248
46. 임대를 한 상태에서 집을 사고 팔 때는 어떻게 해야 하나요. 259
47. 중개업자가 수리업자 등을 소개한 경우에는 어떻게 될까요. 262
48. 집을 사고 팔 때 조건부 매매(Contingent Sale)라는 것도 있는데, 어떻게 할까요. 264
49. 파는 사람이 미국사람이 아닌 경우에는 세금 문제를 주의해야 해요. 267
50. 계약서에는 추가적으로 다음과 같은 내용도 들어가요. 279
51. Fair Housing Act 라는 것을 알아봐요. 281
52. 부동산의 매매시 손해배상예정의 한도는 3%로 제한되어 있어요. 288
53. Escrow 절차에 대해서도 상세하게 정해둬요. 292
51. 부동산 중개업자가 낀 경우에는 이에 대해서도 상세히 정해요 293
54. 부동산 중개업자는 dual agency가 가능해요. 295
55. 캘리포니아에서의 Broker 또는 Agent 에 대해 좀 더 자세히 알아봐요. 300
56. 중개수수료는 얼마나 줘야 할까요? 303
55. 계약을 할 때 상대방의 제안(offer)을 바꿔서 역제안(counter-offer)하면 어떻게 될까요? 310
57. 목조물해충검사보고서(Wood Destroying Pests & Organisms Inspection Report. WDPOIR) 316
제27장 333
부동산과 관련한 계약의 형태는 아주 다양해요 333
1. 매수선택권부계약(Option)이란 것이 있어요 334
2. 땅을 서로 교환(Exchange)하는 거래도 있어요. 338
제28장 348
기타 계약시 검토할 사항 348
1. 땅을 사고파는 계약을 할 때는 계약금(downpayment)와 보증금(deposit)을 내게 되요. 349
2. 땅을 사고 파는 경우에 부동산 중개인(Broker)이 고객인 땅주인이나 사는 사람에게 마땅히 해줘야할 의무도 알아두어야 해요. 352
3. 계약의 내용으로 한 것들은 전부 합법적(lawful)이어야 해요. 357
4. 계약에서 댓가(Consideration)라는 것을 다시 한번 더 살펴볼까요 359
5. 중요한 계약은 반드시 서면화(Written)되어야 해요. 361
6. 사기방지법(Statute of Frauds)라는게 뭘까요. 363
7. 일단 만들어진 계약은 언제 어떻게 소멸(Discharge of Contract)하게 될까요? 371
(1) 완전한 이행의 완료(Full Performance) 373
(2) 대부분의 이행의 완료(Substantial Performance) 373
(3) 일부만 이행되거나 이행이 시작된 경우(Partial Performance) 374
(4) 이행이 더 이상 불가능하게 되는 경우(Impossibility of Performance) 374
(5)계약상의 이행의무의 면제(Release) 376
(6) 계약을 새것으로 변경하는 경우(Reformation) 376
(7) 계약을 양도하는 경우(Assignment) 378
(8) 당사자들의 합의에 의한 종료(Agreement between Parties) 379
(9) 계약을 위반한 경우(Breach) 380
(10) 법률에 의한 소멸(Operation of Law) 380
(11) 소멸시효(Statute of Limitation) 381

시리즈(2권) 목차


<제목 차례>
서론 4
제목차례 6
제22장 2
Deed가 뭘까요? 2
부동산을 남에게 넘길때는 Deeds(권리증서)에 의해요. 3
소유권이전에 필요한 Deed 의 종류와 방법은 어떻게 될까요? 6
Deed 를 만들 때 어떻게 해야 할까요. 8
Deed를 제대로 만들려면 어떻게 해야 하나요 10
대부분의 경우에 Deed가 파는 사람이 작성한 것이라는 확인이 있어야 등기를 해줘요. 13
Deed에는 여러가지 다양한 유형이 있어요. 22
가장 일반적인 형태로 Grant Deed 라는 게 있어요 23
증여를 하는 경우에는 Gift Deed를 만들어요. 30
Warranty Deed는 이미 설명한 대로 보증이 있는 Grant Deed를 말해요. 31
Trust Deed라는 것이 있어요. 33
Sheriff’s Deed 라는게 있어요. 42
Tax Deed라는 것도 있어요. 44
제23장 1
부동산에 대한 제한(burden)이나 부담(encumbrance)이 뭐가 있을까요 1
미국에서 땅에 대한 소유권이란게 뭘까요? 2
부담(Encumbrance)이란 그럼 어떤 것이라고 미국인들은 볼까요? 8
Encumbrance 중에서 금전적 부담(Monetary Encumbrances)의 성질을 가지는 것들에 대해 알아볼까요? 13
당사자가 합의해서 lien을 설정하는 경우가 있어요. 16
법에 의해 정해진 lien 도 있어요. 17
공사참여자 담보권인 Mechanic’s Liens이란게 뭘까요? 18
Mechanic's lien의 구체적인 실행절차는 어떻게 될가요? 29
공사참여자가 작업을 착수하는 시점(Starting Time)과 통지시점(notice time)이 중요한 이유는 다음과 같아요. 35
공사업자가 자신의 작업을 완료한 시점(Completion Time)도 중요해요 37
소유자(owner)가 등기소에 완료통지(Notice of Completion)를 하는 경우가 있어요. 39
공사업자는 소유자에게 Claim of Mechanic's lien의 사본을 보내야 해요. 40
lien의 집행과 소멸(Enforcement and Termination)은 다음과 같아요. 41
소유자는 자신이 모르는 공사에 대해 면책공지(Notice of Nonresponsibility)를 해서 책임을 면할 수도 있어요. 43
공사업자가 아니더라도 건축설계사와 같은 사람도 Lien을 할 수 있어요. 46
소송을 하여 판결(judgment)를 받은 뒤에는 어떻게 할까요? 60
미국에서는 돈을 달라고 하는 재판을 해서 받은 판결(Judgment)을 가지고 무엇을 할 수 있을까요? 62
판결은 언제 확정될까요? 67
판결문을 가지고 강제집행을 하려면 강제집행을 하라고 명하는 집행문(Writ of Execution)이 있어야 해요. 88
판결에 기재된 채무는 언제 소멸할까요. 89
제24장 1
금전적인 부담이 아닌 부담(Non-Money Encumbrances)은 어떤 것이 있을가요. 1
돈과 관련이 없는 encumbrance라는 것은 무엇일까요? 2
easement 란 무엇일까요? 3
Easement Appurtenant 란 것은 어떻게 이루어진 것일까요? 5
Easement in Gross 라는 것이 있는데요. 8
이런 지역권은 어떻게 만들까요? 10
땅주인과 합의해서 확실하게 easement를 받는 방법은 어떻게 될가요? 11
법이 이런 easement가 저절로 생기는 것으로 정하는 경우도 있어요. 12
easement by necessity라는 것도 있어요. 14
easement를 시효에 의해 얻을 수도 있어요. 17
국가나 지방자치단체는 수용(taking)에 의해 easement 를 얻을 수도 있어요. 19
easement는 언제 어떻게 없어질 수 있을까요. 22
땅에 대해 그 사용(use and enjoyment)에 대해 제한(Restrictions)을 둘 수 있어요. 24
사적제한(private restriction)이란 뭘까요? 25
Covenants 라는 것에 대해 좀 더 알아볼까요? 28
Conditions 이란 것은 무엇을 의미할까요? 31
Restriction 이란 것은 뭘 의미할까요? 33
이러한 CC & R은 언제 소멸(Termination)하게 될까요? 35
공적 제한(public restrction)이런 것도 있어요. 36
경계침범이란 무엇일까요? 38
제25장 1
홈스테드(Homestead)라는게 뭘까요? 1
홈스테드(Homestead)라는 것은 무엇을 말할까요? 2
이런 homestead에 대해서는 각종 특혜나 면제를 주게 되요. 3
Homestead에 대해 채권자의 집행으로부터 면제를 어떻게 해줄까요? 6
홈스테드(Homestead)의 범위에 속하는 재산은 어떤 것일까요? 13
Homestead Exemption 의 기준을 알아볼까요? 14
Declaration of Homestead의 절차를 알아볼까요? 15
청구의 우선순위(Priority of Claims) 17
홈스테드(Homestead)의 소멸(Termination of Homestead) 19
제26장 1
땅을 팔 경우의 계약(contract)는 어떻게 체결할까요? 1
땅에 대한 계약이란 것은 무엇일까요? 3
계약은 향후에 이행할 것을 약속하는 것이 최소한 하나라도 반드시 포함되어야 한다고 했어요. 8
명시적 계약과 묵시적 계약(Express and Implied Contract)이란 것은 뭘까요? 9
계약이 유효한지에 대해서 사용하는 여러 가지 용어들에 대해 알아봐요. 11
어떻게 하면 유효한 계약을 체결할 수 있을까요? 14
행위능력(Competence)이란 것을 다시 한번 더 확인해볼까요? 26
개인(individual)이 아닌 단체(Association) 또는 사업체(Business Entities)가 계약을 체결하는 경우는 어떻게 될까요? 28
계약시의 계약내용에 대한 당사자의 의사의 일치(Meeting of the Minds)라는 것이 뭘까요. 32
offer를 받은 상대방은 반드시 accept해야 할까요? 아니면 거절(reject)을 할 수도 있을까요? 33
청약은 철회할 수 있어요. 35
승낙은 임의적으로 이루어져야 해요. 37
계약에 필요한 동의(consent)를 방해하는 것들이 있어요. 38
Duress 와 menace라는 게 뭘까요? 40
Undue Influence라는 것이 뭘가요? 42
사기란 것은 뭘까요? 48
사기로 추정되는 경우도 있어요. 62
사기에 대해서는 어떤 제재가 있을까요? 64
땅을 사고 파는 계약서를 쓸 때 어떤 점을 주의해야 할까요? 72
계약을 체결할 때는 판사가 그 내용을 알 수 있을 정도로 명확한 용어(Definite and certain Terms)를 써야 해요. 87
계약서의 내용(Contents of Contract)을 기재하는 방법을 좀 더 알아볼까요? 89
미국에서 땅을 사는 경우에는 거의 대부분 소유권보험에 가입해요. 96
기타 유의사항으로는 다음과 같은 것이 있어요. 102
매매대상에 포함되는 동산의 범위는 어디까지 일까요? 159
Home Warranty plan 이란 것도 있어요. 164
Homeowner's Insurance policy라는 것도 있어요. 168
임대를 한 상태에서 집을 팔 때는 어떻게 해야 하나요. 173
중개업자가 수리업자 등을 소개한 경우에는 어떻게 될까요. 175
집을 사고 팔 때 조건부 매매라는 것도 있는데, 어떻게 할까요. 177
파는 사람이 미국사람이 아닌 경우에는 세금문제를 주의해야 해요. 179
계약서에는 추가적으로 다음과 같은 내용도 들어가요. 187
Escrow 절차에 대해서도 상세하게 정해둬요. 201
부동산 중개업자가 낀 경우에는 이에 대해서도 상세히 정해요 202
계약을 할 때 상대방의 제안(offer)을 바꿔서 역제안(counter-offer)하면 어떻게 될까요? 215
목조물해충검사보고서(Wood Destroying Pests & Organisms Inspection Report: WDPOIR) 218
부동산과 관련한 계약의 형태는 아주 다양해요 231
매수선택권부계약(Option)이란 것이 있어요 231
땅을 서로 교환(Exchange)하는 거래도 있어요. 234
땅을 사고파는 계약을 할 때는 계약금(downpayment)와 보증금(deposit)을 내게 되요. 242
땅을 사고 파는 경우에 부동산 중개인(Broker)이 고객인 땅주인이나 사는 사람에게 마땅히 해줘야할 의무도 알아두어야 해요. 243
계약의 내용으로 한 것들은 전부 합법적(lawful)이어야 해요. 246
계약에서 댓가(Consideration)라는 것은 뭘 뜻할까요. 248
중요한 계약은 반드시 서면화(Written)되어야 해요. 250
사기방지법(Statute of Frauds)라는게 뭘까요. 252
일단 만들어진 계약은 언제 어떻게 소멸(Discharge of Contract)하게 될까요? 260
(1) 완전한 이행의 완료(Full Performance) 260
(2) 대부분의 이행의 완료(Substantial Performance) 260
(3) 일부만 이행되거나 이행이 시작된 경우(Partial Performance) 261
(4) 이행이 더 이상 불가능하게 되는 경우(Impossibility of Performance) 262
(5)계약상의 이행의무의 면제(Release) 263
(6) 계약을 새것으로 변경하는 경우(Reformation) 264
(7) 계약을 양도하는 경우(Assignment) 266
(8) 당사자들의 합의에 의한 종료(Agreement between Parties) 267
(9) 계약을 위반한 경우(Breach) 267
(10) 법률에 의한 소멸(Operation of Law) 268
(11) 소멸시효(Statute of Limitation) 268


시리즈 제1권 목차

서론 3
제1장 1
미국의 부동산은 한국의 부동산과 달라요! 1
세상의 땅은 모두 같은 게 아니라 나라마다 달라요! 2

제2장 4
부동산에 대해서는 미 연방정부가 관리할까요 아니면 개별 State가 관리할까요? 5
부동산은 왜 부동산일까요? 10
동산과 부동산의 구분이 왜 중요할까요? 15
미국 부동산은 어떻게 구분할까요? 21

제3장 23
미국 땅 중에서 캘리포니아 땅은 어떻게 다를까요? 23
미국부동산중에서 캘리포니아의 부동산은 어떨까요? 24
캘리포니아 부동산의 역사와 발전과정은 어떨까요? 28
캘리포니아의 개발의 과정은 어떨까요? 32
캘리포니아 부동산에 대한 법은 어떻게 변화했을까요? 39
캘리포니아의 땅의 소유는 누가 가지고 있을까요? 44
캘리포니아의 부동산은 어떻게 법이 규율할까요? 49

제4장 57
미국에서 땅(Real Property)이라고 하면 무엇을 말할까요? 58
땅에 속하는 정착물(fixture)인지 여부는 어떻게 판단할까요? 60
땅에 부착(fix)되었다는 것은 어떻게 판단할까요? 62
세들어 사는 임차부동산에 부착된 정착물(Fixtures on Leased Premises)은 누구의 소유가 될까요? 65

제5장 68
미국에서 땅은 어떻게 사고팔까요? 68
땅의 거래를 할 때 서면은 어떻게 작성되나요? 69
땅을 팔면 등기(Register)를 해야 할까요? 74
땅을 팔 때 계약서나 매도증서나 등기부에는 어떻게 표시(Land Description)해야 할까요? 77

제6장 79
미국 땅은 어떻게 표시할까요? 79
필지 및 블럭 표기법(Lot and Block Survey System)은 어떤 것일까요? 81
직사각 측량법(Rectangular Survey System)은 어떤 것일까요? 87
거리경계측량법(Metes and Bounds)이란 것은 어떤 것일까요? 94

제7장 98
미국에서는 땅을 사려면 어떤 사람들의 도움을 받아야 할까요? 98
미국에서 땅과 관련된 일에 종사하는 사람들은 얼마나 될까요? 99
부동산중개업(Real Estate Brokerage)이란 어떤 일을 하는 것일까요? 103
부동산 감정평가사(Appraiser)는 어떤 일을 할까요? 108
부동산 대출업자(Financing entity)는 어떤 일을 할까요? 109
부동산개발업자(Subdivision and Development specialist)나 토지분할계획 기획업자(Subdivision specialist)는 어떤 일을 할까요? 110
부동산 관리업자(Property Manager)는 어떤 일을 할까요? 112
부동산 컨설턴트(Real Estate Consultant or Counselor)는 어떤 일을 할까요? 113
부동산 교육업자(Real Estate Educator)는 어떤 일을 할까요? 114
기타 땅과 관련된 분야의 전문가는 어떤 사람들이 더 있을까요? 115

제8장 116
캘리포니아는 어떻게 부동산 관련 업자들을 다르게 규제할까요? 116
캘리포니아에서는 부동산과 관련된 사업을 하는 사람들은 어떻게 해야 할까요? 117
캘리포니아 주의 부동산법(Real Estate Law)에서는 어떤 조항을 담고 있고 어떤 것을 중요하게 규율할까요? 120
캘리포니아 부동산국(Department of Real Estate)에 대해 좀 더 알아볼까요? 130

제9장 136
캘리포니아에서는 중개업자를 어떻게 감독할까요? 136
부동산 중개업(Real Estate Brokerage)이란 것은 어떤 것일까요? 137
부동산 중개인이 아니어도 부동산중개를 하는 사람도 있어요. 142
부동산중개보조인(Real Estate Salesperson)이란 무엇을 말할까요? 144
부동산중개업을 사업체(Broker Business)로 하려면 어떻게 해야 할까요? 147
부동산 브로커의 자격증 비치와 조사(Licence inspection) 절차는 어떻게 될까요? 152
이동식주거차량(Mobile Home)도 부동산 중개의 거래대상에 포함 되요. 153

제10장 155
미국에서 땅을 가지면 도대체 어떤 권리를 가질까요? 155
미국은 땅에 대해서는 어떤 권리를 주고 있을까요? 156
미국에서 부동산을 소유하면 어떤 권리(Freehold Estates)를 주나요? 158
미국에서 땅에 대한 가장 완벽한 소유권(Fee Simple, Fee Simple Absolute, Freehold Estate)은 어떤 것이 있을까요? 168
미국에는 언젠가 소멸할 수도 있는 소유권(Defeasible Fees)도 있어요. 170
기한을 달아 넘겨준 제한적 소유권(Fee Simple Determinable)은 어떤 것일까요? 175
기간이 아니라 조건이 붙은 제한적 소유권(Fee Simple subject to Subsequent Condition)도 있어요. 182
자신의 후손들인 상속인에게만 이전되는 제한적 소유권(Fee Tail)도 있어요. 188
Fee Simple 과는 다른 부동산 사용권(Use and Enjoyment)이 평생 동안 인정되는 것(Life Tenancy)도 있어요. 190
이러한 소유권이 아니라 소유권의 일부만 허락하는 권리(Non-Freehold Estates)도 있어요. 196

제11장 204
미국 중에서 캘리포니아는 땅에 대한 소유권을 어떻게 인정할까요? 204
캘리포니아 민법(California Civil Code)에서는 어떻게 부동산에 대한 권리를 나누고 있을까요? 205

제12장 220
미국에서는 어떻게 여러 사람이 땅을 함께 소유할까요? 220
여러 사람이 함께 땅을 소유할 수도 있어요. 221
미국에서는 어떻게 땅을 여러 명이 공동으로 소유할까요? 223
가장 기본적이고 일반적인 공동소유 방식은 무엇일까요? 225
공동소유 중에서 보통의 경우보다 훨씬 더 밀접한 관계의 공동소유(Joint Tenancy)도 있어요. 232

제13장 242
미국에서 캘리포니아는 어떻게 특별한 공동소유를 더 인정해줄까요? 242
캘리포니아는 부부공동체(Community)라는 거의 독립적인 법인격을 인정해요. 243

제14장 262
미국에서는 여러 명이 어떻게 모여서 사업을 하면서 땅을 공동 소유할 수 있을까요? 262
미국에서는 사람들이 사업을 할 때 어떤 형태의 사업형태를 가지고 사업을 할까요? 263
미국에는 동업사업체(partnership)라는 것이 있는데 이런 것은 어떤 것일까요 279
이러한 동업체(partnership)는 그 자체의 이름으로 재산을 소유할 능력은 있는가요. 296

제15장 309
미국에는 신탁(Trust)이라는 것을 이용해서 땅을 가질 수도 있어요. 309
미국에서 신탁(Trust)라는 것은 어떤 것일까요? 310
신탁을 언제 어떤 방식으로 설정하는지에 따라 생전신탁(Living Trust)과 유언신탁(Testamentary Trust)로 나뉘어요. 322
신탁에는 부동산 투자신탁(Real Estate Investment Trust. REITS)이라는 것도 있어요. 327
부동산투자신탁(Real Estate Investment Trust)에는 어떤 형태가 있을까요. 331

제16장 336
미국에서 땅을 사고 팔려면 도대체 어떻게 해야 할까요? 336
미국에서 땅을 사려면 어떻게 하고 어떤 과정과 절차를 밟아야 할까요? 337
부동산을 얻는 방법의 대표적인 경우는 원래 소유자가 넘기는 것을 넘겨받는 방법(Acquisition by Transfer)에 따라 받는 것이예요. 338
미국에도 기부체납(Public Dedication)이란 것이 있어요. 340
자신의 땅을 여러 작은 땅으로 나누어 파는 경우도 있어요. 이런 것을 Subdivision이라고 해요. 342
신탁된 재산을 처분하는 경우도 있어요. 344
캘리포니아는 부부공동체(community)를 인정하므로 부부중 어느 하나가 단독으로 공동체 재산(community property)를 팔지 못해요. 348
국가가 국민의 재산을 공짜로 가져갈 수도 있어요. 350
나라가 땅을 수용하는 경우도 있어요. 351
땅이 없이도 땅을 파는 경우도 있어요. 353

제17장 357
미국 땅을 상속으로 받는 절차는 어떻게 될까요? 357
미국에서 땅을 상속 받는(Acquisition by Succession) 경우에 대해 알아볼까요? 358
땅을 가진 사람이 유언(Will)으로 땅을 주는 경우는 어떻게 될까요? 370
유언은 만든 뒤에도 마음대로 취소하고 바꾸고 변경할 수 있어요. 394
증인유언(Witnessed Will, testamentary will, or statutory will)의 구체적인 방식은 어떻게 될까요? 399
그런데 증인유언이나 자필유언의 방식에 따르지 못한 경우에도 유언의 효력이 인정되는 경우도 있어요. 403
자필 유언(Holographic Will)은 어떻게 만들까요? 410
한국의 유언방식과 캘리포니아의 유언의 방식을 비교해볼까요? 413
캘리포니아에서는 유언을 캘리포니아 식으로 하지 않는 경우에도 그 효력을 인정해줘요 426
미국에는 어느 주나 대부분 유언검인(Probate) 절차라는 것이 있어요. 428

제18장 435
미국에서 땅이 늘어나고 줄어들 수 있는 다른 경우는 어떤 것이 있을까요? 435
자연적 현상에 의해로 인해 땅이 늘어나는 경우(Acquisition by Accession)도 있지요. 436
부동산이 자연적 현상이 아니라 인공적 노력에 의해 증가되는 경우가 있어요. 이러한 것을 가공(Improvements)이라고 해요. 438
땅이 자연적으로 느는 것을 Accretion이라고 해요. 441

제19장 444
미국에서도 남의 땅을 거저 얻는 경우도 있어요 444
남의 땅을 불법적으로 점유해서 소유권을 취득하는 경우도 있어요. 이를 점유취득시효(Acquisition by Occupancy, 또는 Adverse Possession)라고 해요. 445
이런 불법적인 점유가 얼마나 오래되어야 소유권을 인정해줄 까요 450
점유취득시효에 의해 불법적으로 점유를 하여 소유권을 취득하려면 다른 어떤 요건을 더 충족해야 하나요. 495
소유권말고도 지역권과 같은 부동산에 대한 여러 권리를 불법적인 점유나 또는 사용에 의해 취득하는 것도 가능해요. 504
부동산에 관한 권리는 권리자가 포기하고 방치하면(Abandonment) 권리가 없어질 수도 있어요. 509

제20장 511
미국에서 땅에 대해 다툼이 있으면 어떻게 소송을 해야 할까요? 511
땅의 소유권에 대해 다툼이 있는 경우에는 소유권확인소송(Action to quiet Title)을 해요. 512
땅에 대해 공동소유 하는 사람들은 그 땅을 나누어달라는 소송을 할 수 있어요. 513

제21장 514
미국 땅은 어떻게 경매를 할까요? 514
미국에서 땅을 경매하는 방법은 어떻게 될까요 515
강제경매를 신청하면 어떻게 절차가 진행될까요? 518
경우에 따라서는 법원을 통하지 않고도 경매를 할 수도 있어요. 524

저자 소개

한국변호사,미국변호사, 세무사

← End



[Title]
나 혼자 배워서 미국에서 땅 사고 집 사보자 시리즈 제4권eBook 미리보기 공유하기 이미지 대체텍스트 소득공제 PDF eBook 나 혼자 배워서 미국에서 땅 사고 집 사보자 시리즈 제4권 [ PDF ] 이재욱 저 | 세금과법률 | 2020년 02월 10일 첫번째 구매리뷰를 남겨주세요.




  ← Previous [1] 2 [3][4][5][6][7][8][9][10]..[15]   Next →
     
       

[Category]


  • 상담료 선임료
  • OFFICE MAP
  • 변호사 이재욱 경력
  • 저서 & 논문
  • 변호사 이재욱 책 구매하기

Copyright 1997-2020 TAX & LAW (세금과 법률)
본 site의 정보는 영리를 목적으로 제공하는 것이 아니며, 이곳에 등재된 모든 글은 "공개"된 대법원판례(온라인이 아니라 대법원이 종이책으로 출간한 대법원 법원공보상의 판례집)에 기한 것으로 실명과 무관합니다.
따라서, 이 곳에 기재된 대법원 판례에 혹시라도 귀하의 성명과 인적사항이 있다면, 그것은 귀하의 것이 아니며, 귀하와 동명이인이거나 가상의 인적사항이라는 점에 유의하시기 바랍니다.
그럼에도 불구하고 이를 귀하의 인적사항이라고 주장하신다면, 귀하는 본 사이트가 아니라 대법원에 그러한 점을 적시하여 공개된 (종이책으로 출간된 대법원 법원공보상의 판례집) 판례의 내용을 전부 직접 수정을 해줄 것을 스스로 주장하십시요. 본 사무실에 연락하실 부분이 아닙니다.
FEE
상담
소개
| 민사
LAND
금융
| TAX
조세
소송
| 행정
헌법
노동
| 병역
여권
국적
| PAT
특허
상표
| 모욕
명예
훼손
| 연예
ART
TECH
| CRIME
형사
고발
| 관세
국제
거래
| USA
이민
VISA
| 이혼
상속
가사
| Korea
Aliens
SERVICE
| |
[OFFICE MAP] ↓