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Start →제12장 부동산신탁 1. 개요 부동산신탁이란 신탁인수의 목적이 되는 것이 부동산에 대한 재산권인 것을 말한다. 영국에서 신탁은 원래 부동산의 신탁으로 출발한 것이지만 우리나라에서 부동산의 신탁, 특히 영업으로서 부동산신탁이 행하여진 것은 최근의 일이다. 부동산신탁은 영업이외에도 흔히 재건축조합이나 주택조합이 해당 토지를 특정인에게 신탁하는 방법으로 이용되기도 하지만 사인간에는 찾아보기 어려웠다. 최근까지 개인들의 경우 신탁법상의 신탁을 이용하는 것보다 이른바 '명의신탁'을 많이 이용하여 왔으며 판례상 그 유효성이 인정되어 왔다. 하지만 1995. 제정된 '부동산실권리자명의등기에관한법률'에 따라 일정한 경우를 제외하고는 명의신탁이 금지되었다. 영업신탁의 경우 부동산신탁이 되는 재산권은 토지와 그 정착물(신탁업법 제10조 제1항 제5호), 지상권, 전세권 및 토지의 임차권(동항 제6호)이라고 규정되어 있다. 소유권뿐만 아니라 지상권과 임차권의 신탁도 가능하지만, 명문의 규정상 임차권은 토지의 임차권에 한하고, 건물의 임차권은 신탁할 수 없다고 할 것이다. 토지의 정착물에는 건물외에 입목 등도 들 수 있다. 한편 위 조항에서는 '토지 와 ...', '지상권 및 ...'이라고 되어 있는데 이것은 "and/or"의 의미이므로 토지만의, 또는 그 정착물인 건물만의 신탁이 가능하며 물론 토지 및 건물을 함께 신탁하는 것도 가능하다고 하겠다. 2. 신탁부동산의 제한 법령에 의하여 신탁할 수 있는 부동산에 제한이 있는 경우가 있다. 예를 들면 농지의 경우 농지법 제8조에 따라 농지취득자격증명이 있어야 소유권이전등기가 가능하므로 수탁함에 있어 제한이 있게 된다. 또한 국공유지의 신탁에 관해서는 국유재산법과 지방재정법에 특별규정이 있다. 3. 신탁부동산과 일체가 된 재산 신탁된 부동산의 부종물과 관련 동산은 부동산과 일체로 하여 신탁될 수 있다. 부동산과 함께 비교적 작은 동산(예를 들어 주유소의 계량기 등)이 신탁되는 경우 일반적으로 부동산의 신탁으로서 취급된다. 이에 대하여 부동산과 함께 별도로 독립한 가치를 가진 동산(예를 들면, 차고와 자동차)이 신탁되는 경우에는 부동산의 신탁이라고 할 수 없다. 이 경우에는 부동산과 동산이 같이 수탁되는 것으로 일종의 포괄신탁이라고 할 것이다. 임대용 빌딩도 신탁의 대상이 될 수 있지만, 그에 부속된 임차보증금반환채무까지를 일체로 하여 신탁할 수 없다고 보는 것이 타당하다. 신탁인수시 신탁재산은 적극재산에 한하고, 임대차보증금반환채무와 같은 소극재산까지를 신탁할 수 없다고 해석하는 것이 통설이기 때문이다(신탁법 제1조). 임대상태의 빌딩을 신탁하는 경우에는 기본적으로 수탁자는 임대차계약의 당사자가 아니므로 특별한 사정이 없는 한 임차보증금반환채무를 부담하지 않지만 나중에 임차인과 사이에 임차보증금의 반환을 둘러싼 문제가 발생할 수 있다. 이를 피하기 위해서는 수탁자가 임차보증금반환채무에 관해서는 책임을 지지 않는다는 것을 신탁설정시 임차인에게 고지하거나, 위탁자로부터 반환해야할 금전을 별도로 수령하고, 채무인수계약을 체결하여 임차인의 동의를 얻는 방법 등이 고려될 수 있다. 이에 비하여 토지가 신탁된 후에 부동산의 개발 등을 위해, 수탁자가 직접 임대차계약을 체결하여 임차보증금을 수령하면서 그 반환채무를 부담하는 것은 인정되며, 그 전형적인 예가 이른바 토지신탁이다. 본래 토지신탁은 부동산의 개발을 위하여 수탁자가 스스로 분양자 또는 임대인이 되는 것을 신탁의 목적으로 하기 때문이다. 4. 부동산신탁업의 내용 부동산신탁을 영업으로 하는 부동산신탁회사에서는 신탁업무의 종류를 부동산관리신탁, 부동산처분신탁, 부동산담보신탁, 토지신탁등으로 대별하고 있다. 가. 부동산관리신탁 부동산의 관리, 보전을 목적으로 하는 신탁이다. 이 경우 수탁자는 단순히 부동산을 유지관리하는 것이 아니라 부동산의 소유명의자이자 관리권자로서 포괄적인 임무를 부담한다. 예를 들면 사무용빌딩의 신탁인 경우에 수탁자는 직접 당사자로서 임차인의 모집, 교섭, 차임의 징수, 공작물의 하자에 있어서의 제3자에 대한 손해배상, 관리 및 보수의 업자선임, 수지계산 등의 임무(의무)를 부담하게 된다. 즉, 관리신탁은 단순한 빌딩관리가 아니라 부동산에 대하여 포괄적인 관리권을 행사하게 되는 것으로서 유사한 제도로 부동산관리업자에 의하여 관리위탁이 있지만 이는 민법상의 위임계약이라고 할 것이며 법률적인 주체가 되는 신탁과는 차이가 있다. 흔히 부동산신탁업계에서는 관리신탁을 '갑종관리신탁'과 '을종관리신탁'으로 나누기도 한다. 이른바 갑종관리신탁은 위에서와 같이 부동산의 전반적인 관리자체를 목적으로 신탁하는 경우임에 반하여 을종관리신탁은 신탁을 통하여 등기부상의 소유권만을 보전하기 위한 것이다. 을종관리신탁은 예를 들어 토지대금을 대여하여 위탁자로 하여금 토지를 매수하도록 하였으나 그 처분 등이 우려되는 경우에 이용될 수 있다. 일반적으로 행하여지는 것은 임대빌딩의 관리이다. 빌딩경영의 경험이 없는 지주가 빌딩을 건설하는 경우 부동산관리신탁을 이용하면, 부동산신탁회사가 관리를 하고, 위탁자는 여러 가지 관리사무로부터 해방되면서 그 수익을 형수할 수 있다. 부동산관리신탁은 수익자의 생계보장이나 재산의 보전을 위해서도 이용될 수도 있다. 예를 들면, 부모가 장애자인 자녀를 위하여 수익자를 자녀로 하여 관리신탁을 설정할 수 있고, 혹은 재산을 낭비하기 쉬운 자녀에게 부동산을 증여하는 경우 이를 함부로 처분하는 것을 방지하기 위해 신탁하는 것도 가능하다고 하겠다. 부동산관리신탁은 부동산신탁회로서는 안정적, 계속적 업무이다. 한편 수고스럽고, 임차인들과의 예견할 수 없는 문제가 발생할 수 있는 반면 원격지의 부동산을 관리하기가 어렵다는 제약도 있다. 나. 부동산처분신탁 부동산의 처분(매각)을 목적으로 하는 신탁이다. 단순한 처분이 목적이라면 신탁까지 하지 않고, 위임(대리)계약에 의하는 것이 보통이기 때문에 흔히 사용되는 것이라고 하기 어렵다. 처분신탁의 수탁자는 처분가격의 결정, 매수인과의 교섭, 처분대금의 운용 등 모든 권한을 가지므로 통상적인 대리인의 권능보다 넓다. 따라서 처분방법이나 절차에 어려움이 있는 부동산이나 작은 필지의 토지가 여러명에게 소유되어 있을 때, 대형부동산으로 매수자가 제한되어 있는 부동산 또는 잔금정산까지 장기간이 소요되어 소유권의 관리에 안전을 요하는 부동산등의 처분에 적합하다고 할 것이다. 부동산의 처분을 신탁함으로서 매각을 희망하는 사람은 매매와 관련된 분쟁을 방지하고 번거로운 매매과정을 벗어날 수 있다. 또한 매수자는 신탁된 부동산이므로 불의의 강제집행 등으로부터 보호되며 대금지급시 확실한 소유권확보를 할 수 있는 장점이 있다. 다. 부동산담보신탁 부동산담보신탁은 부동산의 소유자가 자신 또는 타인의 채무이행을 담보하기 위하여 자기소유의 부동산을 부동산신탁회사에게 이전하는 것이다. 이 경우 채권자는 우선수익자가 되며 신탁회사는 이러한 담보목적을 위하여 일정기간 소유, 관리하다가 채무가 정상적으로 이행되면 신탁재산의 소유권을 위탁자에게 환원하고, 채무가 불이행되면 신탁재산을 처분하여 그 대금으로 채권자의 채무를 변제하고 그 잔여금을 위탁자에게 반환하게 된다. 현재 부동산담보제도로 일반적으로 행하여지는 저당제도는 저당권자체의 유동화가 제한되고, 경매절차에 과다한 시간과 비용이 소요될 뿐 아니라 저가경락으로 인하여 제대로 환가되지 못하는 면이 있다. 이에 반하여 부동산담보신탁제도를 이용하게 되면 권리실행에 비용과 시간이 절약되고 공개매각으로 인하여 고가매각이 가능하며 채권자가 수익권형태를 가지게 되므로 유동화가 쉬운 장점이 있다. 또한 저당권의 경우 설정시 등록세, 교육세 등을 납부하여야 하고, 위탁자의 부도시에 담보물이 정리재산, 파산재단에 포함되므로 채권자에게 불리한 반면 담보신탁의 경우 지방세법 제128조에 따라 등록세 등이 비과세되며 위탁자의 정리재산 및 파산재단에서 제외되는 장점이 있다. 지방세법 제128조는 신탁으로 인한 소유권이 이전을 형식적인 이전으로 파악하여 등록세 등을 비과세하고 있는 반면 정리재산 등에서 제외되는 것은 신탁재산이 대내적, 대외적으로 위탁자에서 수탁자에게로 완전히 이전되는 것으로 파악하기 때문이다. 담보신탁의 경우 그 처분방법이 문제가 될 수 있는데, 신탁관련법에 특별한 제한은 없지만 선량한 관리자의 주의의무를 가지는 수탁자로서는 최대한 객관적이고 합리적인 방법으로 처분하여야 할 것이다. 부동산신탁회사에 따라서는 국세징수법상의 공매절차를 준용하기도 한다. 이와 같은 담보신탁은 여러 가지 장점을 가지고 있으므로 향후 많은 발전이 기대되는 신탁분야이다. 라. 토지신탁 토지신탁이란 부동산관리신탁에서 일보 진전한 것으로서, 부동산신탁회사가 수탁자로서 신탁된 토지상에 건물을 신축하는 등 개발행위를 하고, 토지 및 지상건물을 일체로 분양 또는 임대하여 그 수입으로 신탁회사의 투입비를 회수하고 수익을 교부하는 것을 골자로 한다. 이러한 토지신탁은 신탁관계를 기초로, 건축 및 분양 등을 수행하는 수탁자를 중심으로 금융기관과의 자금차입관계, 시공회사와의 공사도급관계, 수분양자와의 분양관계등 복잡한 관계가 설정된다. 개발행위를 수반하므로 흔히 개발신탁이라고도 부르고 있다. 토지신탁은 수분양자에게 신탁재산의 소유권을 이전하여 주고 현금형태의 수익을 수익자에게 교부하는 '분양형'과 단순히 임대차계약을 통하여 투입비를 회수하고 신탁재산의 소유권은 수익자에게 귀속시키는 '임대형'이 있다. 현재 우리나라의 토지신탁은 임대형보다는 분양형이 많이 행하여지고 있다. 뒤에서 자세히 살펴보기로 한다. 5. 신탁에 의한 부동산의 증권화 가. 개요 부동산과 금전채권에 관해서 refinance 등의 목적으로 자산의 증권화(유동화)가 진행되고 있다. 증권화가 진행되면, 건전한 부동산투자의 육성과 부동산자산의 효율적인 이용이 가능하다고 하겠다. 신탁은 후술하는 바와 같이 증권화의 수단으로서 기능할 수 있으므로, 널리 이용될 수 있다. 이를 위하여는 신탁의 구조뿐만 아니라, 이를 담당하는 수탁자인 신탁회사의 관리능력, 가격감정능력, 사회적 신용력 등이 구비되어야 할 것이다. 나. 증권화를 위한 신탁의 기능 신탁제도는 자산의 증권화를 위하여 기능할 수 있다. 즉, 신탁제도는 위탁자로부터 자산을 분리하여 수탁자가 소유하는 기능, 자산을 전문적능력이 있는 수탁자가 관리하는 기능, 다수의 투자자의 권리를 한데 묶거나, 반대로 다수의 투자가에게 배당하는 수의 변환기능, 부동산에 갈음하여 권리(수익권)를 유통시키는 권리의 변환기능 등을 가지고 있다. 이러한 부동산신탁의 증권화, 유동화에 대해 일본에서는 부동산설비신탁, 소구좌분양물건의 관리를 위한 신탁등의 제도가 활용되고 있다고 하지만 현재 우리나라에서는 비로소 논의가 시작되는 단계이다. 다만, 이와 관련하여 현재 부동산투자신탁(REITs)제도, 프로젝트 파이낸싱, 자산담보부채권(ABS)의 발행, 소액투자형 토지신탁제도 등이 연구되고 있으며 향후 제도화가 기대된다. 다. 증권화의 방법 1) 부동산투자신탁 부동산투자신탁이란 다수의 소액투자가로부터 공모에 의하여 자금을 조달하여 부동산의 구입, 운용, 개발 등 부동산에 대한 투자를 행하고, 그 운용수익을 투자가에게 분배하는 것을 말한다. 이것은 미국에서 활성화되고 있는 것으로, 현재 우리나라에서는 부동산경기의 과열 등에 대한 우려로 도입되고 있지 않다. 다만, 자산유동화에관한법률에 따른 유동화전문회사가 이를 유동화하여 부동산에 투자하는 방법은 가능할 수 있다. 2) 프로젝트 파이낸싱 프로젝트 파이낸싱이란 금융기관이 특정 사업의 사업성에 따라 자금을 지원하고, 그 사업의 수익으로부터 투자금 및 수익을 반환받는 것을 말한다. 이것은 차주의 신용상태보다는 개별 사업의 수익에 중점을 두고 있어 차주의 책임은 없거나 제한되는 특성이 있다. 구미에서는 주로 이러한 사업을 추진하는 별도의 회사를 설립하여 운용하는 방식을 취하는 것이 일반적이다. 이와 같은 금융기법은 당사자간의 약정, 즉 위탁자, 수탁자, 금융기관간의 약정의 체결만으로도 이용이 가능하다. 3) 자산담보부 채권의 발행 자산유동화란 자산유동화에관한법률에 따라 유동화전문회사 또는 신탁회사가 자산보유자로부터 유동화자산을 양도 또는 신탁받아 이를 기초로 유동화증권을 발행하고 유동화자산을 관리, 운용, 처분에 의한 방법에 의하여 얻은 수익으로 유동화증권의 소지자들에게 배당을 하는 일련의 행위를 말한다. 부동산신탁과 관련하여는 부동산신탁회사가 수탁받은 신탁재산을 기초로 유동화증권을 발행할 수 있는가의 문제가 있으나, 위 법률에 따르면 자산보유자가 한정되어 있어 신탁재산을 유동화하기는 어렵다고 보는 견해도 있으나, 신탁재산을 자산보유자에게 다시 신탁하는 방법에 의하여 유동화를 할 수 있다는 견해도 있으므로, 그 가능성에 대해서는 논란의 여지가 있다. 그러나 위 법률에 의하여 자산보유자를 한정하고자 하는 취지가 일단 공신력있는 자산의 보유자로 하여금 유동화자산의 건전성에 대한 신뢰의 확보를 구하고자 하는 것이라고 본다면 반드시 금지되는 것이라고만은 볼 수 없다고 보여진다. 4) 소액투자형 토지신탁제도 이는 부동산신탁회사가 특정한 토지를 대상으로 해당토지의 취득에 필요한 비용을 소액의 구좌로 분할하여 이를 불특정다수인에게 매각하여 얻은 자금으로 토지를 매입 또는 개발하는 것을 말한다. 대규모 사업에 이용될 수 있는 제도이며 가장 현실화될 가능성이 높은 제도이다. 6. 부동산신탁의 실무상 유의점 가. 신탁가격 위탁자와 수탁자간의 관계에서는 신탁된 부동산의 평가액은 문제가 되지 않으나, 신탁회사가 수탁잔고를 산출하는 경우와, 수익자의 세무회계상 부동산가격을 표시하는 것이 필요한 경우가 있다. 일반적으로는 위탁자의 당초의 취득가격으로 정하는 것이 보통이다. 나. 이전 부동산을 신탁하기 위하여는 그 권리를 위탁자로부터 수탁자에게 이전하는 것이 필요하다. 부동산소유권의 이전은 당사자의 의사합치 뿐만 아니라 등기하여야 효력이 있다(민법 제186조). 한편 토지의 임차권을 신탁하는 경우에는 수탁자가 임차인이 된다. 임대차계약의 경우 임차권의 양도가 금지되어 있는 경우도 있고, 금지되어 있지 않은 경우에도 필요없는 분쟁을 피하기 위해서는 신탁의 설정에 우선하여 임대인의 명확한 승낙을 얻어 두는 것이 필요하다. 다. 공시방법 등기 또는 등록해야할 재산권에는 신탁은 그 등기 또는 등록을 하지 않고서는 제3자에 대항할 수 없다(신탁법 제3조 제1항). 등기제도가 있는 부동산에 관하여 신탁재산임을 제3자에 대항하기 위해서는 부동산등기법에 의한 등기가 필요하다. 동법에 의한 등기제도에 관해서는 전술하였다. 라. 신탁사무의 처리 1) 수익자에 대한 보고 등 수탁자는 신탁목적에 따라 신탁재산을 관리하여야 하지만, 부동산의 관리는 금전보다 어려운 것이라고 할 수 있다. 보수 또는 관리에 어느 정도의 노력과 비용을 들여야 하는지, 임차인의 선택과 조건은 어떠한지 등의 문제는 장래의 부동산의 가치에도 영향이 있으며, 또한 절대적인 기준이 없다. 그러므로 수탁자로서는 선량한 관리자의 주의의무에 따라 신탁사무를 처리해야 할 뿐 아니라, 수익자에 대한 보고와 협의가 중요하다. 2) 제3자의 사용 수탁자에게는 기본적으로 자기집행의무가 있지만, 별도의 정함이 없으면 사무의 일부는 타인에게 처리하도록 하는 것도 가능하다(신탁법 제37조 제1항). 부동산신탁회사가 스스로 모든 신탁사무를 수행하는 것은 곤란하고, 실제로도 거의 없다. 빌딩의 청소, 관리 등은 전문용역회사에 위임하는 편이 수월한 경우도 있다. 따라서 기본적인 부분이 아닌 사무처리는 전문가에게 위임하는 것이 보통이다. 이 경우 신탁회사는 다른 업자의 선임 및 감독에 관해 책임을 부담하여야 한다(신탁법 제37조 제2항). 7. 국공유지의 신탁 국공유 재산에 대하여 신탁이 가능하게 된 것은 1994. 1. 국유재산법과 1999.1.의 지방재정법의 개정으로 신탁에 대한 조항을 신설되었기 때문이다. 이에 따라 국공유재산중 잡종재산에 대하여는 신탁이 가능하게 되었다. 일본의 경우에 1986년 국유재산법과 지방자치법의 개정으로 국공유지에 대한 부동산신탁(토지신탁)의 길이 열렸으며 1993.말 현재 39건의 실적이 있다. 일본의 경우 사유토지에 비하여 대규모의 것이 많고 공익적인 성격이 강하다고 한다. 가. 국공유지 신탁의 장점 국공유지를 신탁하는 경우 국가나 지방자치단체는 토지의 소유권을 유보하면서 유효이용을 도모함으로써 장래의 행정수요에 대응할 수 있고, 개발에 투입되는 재원을 신탁사업의 수익 중에서 변제하므로 별도재원을 마련할 필요가 없다는 장점이 있다. 또한 신탁회사가 개발사업을 진행함으로써 새로운 인건비나 제경비의 부담이 발생하지 않으며 공공시설과 민간시설을 일체로 개발함으로써 효율성을 높일 수 있고 내수진흥을 위한 공공사업을 진행할 수 있다. 나. 신탁가능한 재산 신탁이 가능한 재산은 잡종재산에 한한다(국유재산법 제45조의 2, 지방재정법 제83조의 2). 이에 따라 행정재산은 신탁할 수 없다. 또한 잡종재산중에도 토지와 그 정착물에 한정된다. 그 경우에도 무상대부·교환·양여를 신탁의 목적으로 하는 것 또는 국가, 지방자치단체 이외의 자를 수익자로 하는 것이 금지된다. 다. 신탁의 방법 신탁은 부동산신탁을 취급하는 신탁회사에 신탁할 수 있다. 그리고 신탁기간은 20년 이내여야 하며 이 기간은 갱신할 수 있다. 또한 관리청 및 잡종재산의 관리·처분에 관한 사무를 위임 또는 위탁받은 자가 신탁하고자 할 때에는 총괄청과 협의하여야 한다(국유재산법 제45조의 3). 국유재산을 신탁하는 경우에는 총리령이 정하는 신탁계약서에 의하여야 한다(국유재산법 시행령 제48조의 2) 공유재산을 신탁하는 경우에 있어서의 신탁회사선정은 수의계약에 의하여 할 수 있다. 이 경우 지방자치단체의 장은 2개 이상의 부동산신탁회사로부터 사업계획서를 제출받아 그 적정성을 평가하여야 한다(지방재정법 시행령 제102조의 4). 라. 신탁재산의 교부 신탁회사는 신탁기간중 매년도 말일을 기준으로 신탁사무의 계산을 하고, 신탁으로 발생한 수익은 다음 연도 2월 말일까지 당해 지방자치단체의 장에게 납부하여야 한다.(국유재산법시행령 제48조의 4, 지방재정법시행령 제102조의 4) 신탁기간이 만료되거나 신탁계약이 해제된 경우 신탁회사는 신탁사무의 최종 계산을 하여 승인을 얻고, 토지와 그 정착물은 신탁등기를 말소하고 소유권이전등기를 경료하며 기타 신탁에 따라 발생한 재산은 금전으로 납부한다. 마. 국공유지 신탁의 문제점 우선 신탁가능한 재산을 잡종재산에 한정하였는데, 잡종재산은 주로 임야 등으로 토지신탁으로 개발이 가능한 국공유지는 도심지에 위치하고 있지 않아 개발에 제한이 있다. 또한 신탁을 잡종재산관리, 처분의 한 형태로 위치시켰기 때문에, 수탁자의 선정에 있어서는 종래의 잡종재산의 처분과 같은 절차를 요구하고 있다. 그런데 국유재산에 관해서는 그 신탁에 있어 수의계약이 인정되지 않고, 경쟁입찰에 의하도록 되어 있다(국유재산법 제33조). 그러나 신탁의 경우 단지 가격으로만 경쟁하는 것이 반드시 신탁의 본지에 부합하지 않는 면이 있다. 신탁배당을 기준으로 하던, 건축비를 기준으로 하던 건물의 컨셉트, 사양 등이 다르기 때문에 입찰가격자체는 그 토지신탁전체의 우열을 가리키지 못하기 때문이다. 특히 토지신탁은 본질적으로 실적배당주의이며 수탁자에 따른 차이가 발생할 소지가 많다는 점에서 수익가격의 견적에 따라 입찰에 의하도록 하는 것은 신탁의 본질적 성격에 반하는 면이 있다. 이에 따라 공유재산의 경우에는 수의계약에 의할 수 있되 2개이상의 부동산신탁회사로부터 사업계획서를 제출받아 그 적정성을 평가하도록 규정하고 있다(지방재정법 시행령 제102조의 4) 8. 부동산신탁의 감독 부동산신탁회사는 실질적으로 부동산의 관리 및 개발업무를 수행함에도 불구하고 신탁업의 일부분을 차지하고 있는 결과 금전신탁회사와 같이 재정경제부장관의 신탁업인가를 받아야 하고(신탁업법 제3조) 금융감독원의 검사대상기관이 되어 있다(금융감독기구의설치등에관한법률 제38조). 부동산신탁회사의 경우 금융감독위원회 및 금융감독원의 직접적인 감독을 받고 있다. 금융감독원장은 필요하다고 인정할 때에는 부동산신탁회사에 대하여 업무 및 재산의 상황을 보고시키거나 서류장부를 제출시킬 수 있으며(신탁업법 제25조), 신탁회사가 신탁거래와 관련된 약관 또는 표준계약서를 제정 또는 변경하는 때에는 금융감독위원회에 보고하여야 하고 금융감독위원회는 약관 등의 변경을 명할 수 있다(같은 법 제25조의 2) 그리고 부동산신탁회사는 금융감독원장의 검사를 받으며(제26조), 금융감독위원회는 신탁업법 또는 규정, 명령 또는 지시를 위반한 때에는 그 시정을 명하고 당해 임원의 업무집행의 정지를 명하거나 해임을 권고할 수 있으며 신탁회사의 직원에게 징계를 요구할 수 있고 신탁회사에 대하여도 업무의 종류 또는 방법의 변경이나 업무의 정지를 명할 수 있다(제26조의 2). 이상과 같이 부동산신탁회사는 금융감독기구의 엄격한 통제아래 있으며 이것은 신탁회사가 타인의 재산 즉, 신탁재산을 관리하는 기능을 하기 때문으로 파악된다. 반면 부동산신탁의 경우 일반적인 금융기관과 다른 특성이 있다는 것이 간과되는 면이 있다 * jae wook LEE님에 의해서 게시물 이동되었습니다 (2016-07-02 12:40) ← End
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