 |
|
|
Start →주 택 임 대 차 보 호 법 1. 서설 가. 주택수급의 현실과 무주택자의 주택이용방법 (1) 주택수급의 현격한 격차로 무주택자의 증가현상 심화 (2) 무주택자의 주택이용방법에는 임대차와 전세권이 있으나, 민법상의 임차인 보호제도가 미흡 (임대인측의 이용 회피) 나. 특별법 제정의 필요성 (1) 민법상의 계약자유의 원칙은 소수의 주택소유자에게만 유리하게 작용, 다수의 무주택자는 법의 보호밖에 방치됨. 심각한 사회적 경제적 폐단. (2) 주택임차인의 보호를 위한 특별법 제정의 필요성 증대되어 왔음. 다. 주택임대차보호법의 입법 연혁 (1) '81. 3. 5. 법률 제 3379호로 제정 (공포일로부터 시행) (2) '83. 12. 30. 법률 제 3682호로 개정 ('84. 4. 1부터 시행) (3) '89. 12. 30. 법률 제 4188호로 개정 (공포일로부터 시행) ※ 위 법 개정시 추가되거나 수정된 조문은? 라. 임차권 강화를 위한 4대 과제 (1) 임차권에 대항력 부여 (법 3조) (2) 임차인의 주거권 보호 (임차권의 존속 보장) (법 4, 6, 9조) (3) 차임의 합리적 통제 (법 7조) (4) 보증금의 회수 보장 (법 3조의 2, 8조) 2. 주택임대차보호법의 적용대상 가. 주택 (1) 판단의 기준시기 = 임대차계약 체결시 '86. 1. 21. 85다카 1367 (공 771-376) ................................... 〔1〕 (2) 겸용건물에 있어서는 건물의 실제구조와 용도등 구체적 경우에 따라 합목적적으로 판단 요 (가) 전체가 영업용건물이라 하여 본법 부적용 '87. 3. 24. 86다카 823 (공 800-712) ............................... 〔2〕 '87. 4. 28. 86다카 2407 (공 802-886) ............................... 〔3〕 '88. 12. 13. 87다카 3097 (공 840-102) ............................... 〔4〕 (나) 전체가 주거용건물이라 하여 본법 적용 '87. 8. 25. 87다카 793 (공 810-1522) ............................... 〔5〕 '88. 12. 27. 87다카 2024 (공 842-224) ............................... 〔6〕 나. 임대차계약 채권적 전세계약 포함 (법 12조) 일시 사용을 위한 임대차에는 본법을 적용하지 않음 (법 11조) ※ 어느 정도의 단기간일 때 "일시 사용 임대차"라고 할 수 있을까? 3. 주택임차권의 대항력 가. 의의 "제3자에 대하여 효력이 생긴다."라고 규정 (법 3조 1항) 구체적 내용은 아래에서 봄 나. 대항력의 발생요건 (1) 주택의 인도 (주택에의 입주) 현실인도 간이인도 반환청구권 양도에 의한 인도 고유개정(제외하여야 한다는 견해가 있으나, 합리적 이유가 없음) ※ 현실인도를 제외한 세 경우의 구체적 예를 하나씩 들어서 설명해 볼 것 (2) 주민등록 (전입신고) (가) 임차인 본인이 아닌 배우자등 공동거주자 명의의 주민등록도 유효 '87. 10. 26. 87다카 14 (공 814-1779) ................................... 〔7〕 '88. 6. 14. 87다카 3093, 3094 (공 828-1029) .................... 〔8〕 (나) 임차주택에서의 거주 및 주민등록은 대항력의 존속요건인가? 대항력이 존속되기 위하여는 거주 및 주민등록이 계속되어야 한다고 함. 단독세대주인 경우 '82.11.3. 전입신고된 후 타인이 근저당권등기 경료.: '83. 4. 23. 타처로 전출하였다가 '83. 10. 19. 다시 전입신고 (점유는 계속) → 대항력 상실한다고 판시 '87. 2. 24. 86다카 1695 (공 798-524) ................................. 〔9〕 ※ 위 판례의 타당여부에 관한 의견은? 그러나 가족과 함께 점유를 계속하면서 가족의 주민등록은 그대로 둔채 임차인만 일시 타처로 주민등록을 옮긴 경우라면 대항력 상실하지 않음 '89. 1. 17. 88다카 143 (공 843-295) ............................... 〔10〕 (다) 적법하게 임차권 양도되거나 전대된 경우는? 대항력있는 임차인이 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한후 양수인이나 전차인이 임차인의 퇴거신고일로부터 법률상의 전입신고기간내에 전입신고를 마쳤다면 원래의 대항력이 동일성을 유지한채 존속하는 것으로 보아야 한다. '88. 4. 25. 87다카 2509 (공 825-893) ................................... 〔11〕 (라) 등기부상 지번과 주민등록표상 지번이 불일치한 경우 등기부상 지번은 97의 40; 주민등록표상 지번은 행정착오로 97의 7; 임차인이 '73. 7. 29. 97의 7로 전입신고; '84. 8. 3경 관계공무원이 직권정정하면서 마치 그날 97의 7에서 97의 40으로 전입한 것처럼 기재 → 대항력은 '84. 8. 3. 발생. 따라서 그 전에 설정등기된 저당권에 기한 경락인에 대하여는 대항력 없다. '87. 11. 10. 87다카 1573 (공 815-94) ....................................... 〔12〕 166의 16 지상건물의 2층을 임차; 주민등록은 166의 1; 그런데 166의 16은 166의 1에서 그 전해에 분할된 토지. 166의 1에서 분할되어 나온 토지중 166의 16 지상에만 건물이 건립되어 있다는 등의 특별한 사정이 없는한 일반 사회통념상 166의 1에 등재된 주민등록으로 166의 16 지상건물에 임차인이 주소를 가진 것으로 볼 수 없다. '89. 6. 27. 89다카 3370 (공 854-1161) ................................... 〔12〕-1 아파트 5호로 임차인의 주민등록전입신고가 된후 그 건물에 관하여 아파트 1호로 소유권 보존등기가 경료되고 이어 근저당권이 설정, 그후 위 근저당권에 기한 경매개시 결정후 주민등록표상의 주소가 아파트 1호로 정정된 경우에 임차인의 주민등록은 위 건물의 유효한 공시방법으로 볼 수 없다. '90. 5. 22. 89다카 18648 판결 (공 876-1344) ....................... 〔12〕-2 임차인이 전입신고를 올바르게 하였다면 이로써 그 임대차의 대항력이 생기는 것이므로 임차인이 올바른 지번(안양동 545의 5)으로 전입신고 하였으나 담당공무원이 실수로 주민등록표상의 신거주지 지번을 다소 틀리게(안양동 545의 2) 잘못 기입하였다면(그후 피고의 요청으로 정정) 그 전입신고는 적법하고 이로써 그 임대차는 제3차에 대하여 효력이 있다. '91. 8. 13. 91다 18118 판결 (공 905-2356) ........................... 〔12〕-3 다. 대항력의 발생시기 (1) 인도와 주민등록을 마친 다음날에 발생 실제로 전입신고를 마친 다음날을 의미함 ※ 임차인, '89.4.11. 11:00에 인도와 전입신고 필: 한편 같은날 15:30경 저당권 설정등기 접수. 어느쪽이 우선할까? (2) 위 발생시기의 완화를 위한 시도와 비판 (가) 전입신고 없음을 해제조건으로 하여 인도 다음날에 대항력이 발생한다고 보는 설(사안의 내용: 입주 = '81.6.21. 퇴거신고 = '81.6.21 매수인이전등기 = '81.6.22. 전입신고 = '81.6.25) 서울고법 '82.5.28. 82나 231(고법판례집 82.5.28.82나231(고법판례집 82민 300) (나) 비판 영문규정과 공시방법으로서의 기능 (주택양수인의 신뢰 보호)으로 볼 때 위 견해는 모두 부당함. 입법론상으로는 일본 차가법과 같이 인도만을 요건으로 함이 바람직함. 라. 대항력의 내용 (1) 학설(소유권 양수인과의 관계에 관하여) ① 임대차종료시까지의 사용수익권설, ②보증금반환시까지의 명도거절권설,③임대인의 지위 당연승계설, ④대항력발생시기 전후를 불문하고 누구에 대하여나 임대차관계를 주장할 수 있다고 하는설 등이 있었음 통설 = 위 ③설이었음 (등기된 임대차 및 개정전 법상의 주택임대차에 관하여) (2) 현행법은 입법적으로 위 ③설을 채택 (법3조 2항) (3) 구체적 내용 주택임차인이 인도 및 주민등록을 마치면 그 다음날부터 등기된 부동산임차권(민621조 2항) 또는 건물등기 있는 토지임차권(민622조)과 마찬가지로 제3자에 대하여 임대차를 주장할 수 있음 (양수인은 임대인 지위 승계) 민법에 규정된 등기 임차권과 같은 효력에 그텨야 하며 법 체제상 그 이상의 보호를 베풀기는 어려움 소유자가 바뀌었을 때 그 전까지 연체된 차임이 있으면 승계될 보증금에서 당연 공제되고 잔액의 보증금만이 신 소유자에게 승계된다는 것이 통설임. (4) 관련 판례 임대부동산의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 보증금 반환 채무도 양수인에게 면책적으로 이전되는 것이다. '87. 3. 10 86다카 1114 (공 799-632) ................................... 〔14〕 '89. 10. 24. 88다카 13172 (공 862-1746) .............................. 〔14〕-1 대항력 있는 토지임차인(건물등기)은 종전 임대인뿐 아니라 신 임대인(토지양수인)에 대하여도 건물매수청구권을 행사할 수 있다. '77. 4. 26 75다 348 (공 560-10038) ...................................... 〔15〕 주택임차인이 제3자에게 전대한 이후에도 그 임차권의 대항력이 그대로 존속하고 있다면 전차인은 임차인의 대항력에 의한 동시이행의 항변권을 원용하여 "임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지" 주택의 명도를 거절한 권리를 갖게 된다. '88. 4. 25. 87다카 2509 (공 825-893) (전술) ....................... 〔11〕 마. 대항력이 문제되는 상대방 (1) 소유권 취득자 (가) 통상의 양수인 매매등으로 양수하여 등기를 마친 자를 의미함이 원칙 '87. 6. 23. 86다카 2408 (공 806-1221) ................................. 〔16〕 미등기주택의 사실상 양수인도 이에 해당 (명도받은 이상 전세금반환채무가 있다) '87. 3. 24. 86다카 164 (공 800-708) .................................... 〔17〕 (나) 강제경매에 의한 양수인 (경락인) ① 압류의 효력발생일자 (경매기시결정이 채무자에게 송달된때 또는 경매개시결정의 기입등기일자)를 기준으로 하여 그전에 대항력을 갖춘때에만 경락인에 대하여 임차권을 주장할 수 있음 ② 경매신청인이 가압류를 한후 경매신청(압류)을 한때에는 가압류의 효력발생일자(가압류등기일자)를 기준으로 대항력구비시기와의 선후를 비교하여 우선 여부를 정해야 함. '83. 4. 26 83다카 116 (공 706-884) ................................. 〔18〕 ③ 근저당권 설정등기와 제3의 집행채권자에 의한 강제경매신청(압류) 사이에 대항력을 갖춘 주택임차인이 있는 경우에 그 임차권은 경락인에게 대항할 수 없음(아래 담보권실행을 위한 경매 참조) '87. 3. 10. 86다카 1718 (공 799-636 ) ............................. 〔19〕 ④ 임차인이 주택의 인도와 주민등록 또는 전입신고를 마친때에는 대항력이 발생하므로 당해 경매절차에서 권리신고를 하여 소액소중금의 우선변제를 받는 절차를 취하지 아니하였다고 하여 임차주택의 경락인에게 그 임대차로서 대항할 수 없다고 볼수는 없다. '92. 7. 14 92다 12827 (공 927-2404) ................................. 〔19〕-1 (다) 담보권 실행을 위한 경매 (이른바 임의경매)에 의한 양수인 (경락인) ① 원칙 ㉮ 주택임차인의 대항력 구비시기와 위 경매의 근거인 저당권취득(등기)시기와의 선후에 따라 우열이 결정됨 ㉯ 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우 위 합의는 당사자 사이에서만 효력이 있고 저당권자에게는 대항할 수 없다. '90. 8. 24. 90다카 11377 (공 882-2008) ....................... 〔19〕-2 ② 예외 임차인의 대항력이 1번저당권등기 시기와 2번 저당권등기시기 사이에 구비된 경우 ㉮ 2번저당권은 임차권보다 후순위이나 그 저당권자의 신청에 의하여 경매절차가 진행된 결과 타인이 이를 경락 취득하면 1번저당권이 소멸함과 동시에 위 임차권도 소멸하므로 위 임차권은 경락인에게 대항할 수 없음 '87. 2. 24 86다카 1936 (공 798-525) .............................. 〔20〕 '90. 1. 23 89다카 33043 (공 868-516) ............................ 〔20〕-1 ㉯ 다만, 1번저당권이 피담보채권의 변제등의 사유로 경락전에 이미 소멸되어 있다면 위 원칙에 따라 위 임차권은 경락인에게 대항할 수 있음 (라) 등기부에 기한 양수인 ① 가등기가 된후 대항력을 취득한 임차인이 있는 경우에 가등기에 기한 본등기가 경료되면 그 가등기와 저촉되는 일체의 중간처분이 실효되므로 위 임차권은 본등기명의자에게 우선하지 못함. '84. 2. 14. 83다카 2131 (공 726-510) ................................... 〔21〕 ② 대항력 있는 임차인이 생긴후에 가등기에 이어 본등기가 된 경우, 가등기와 본등기 사이의 시기에 임차보증금을 인상하는 약정이 있었더라도 이로서 위 본등기명의자에게 대항하지 못함 '86. 9. 9 86다카 757 (공 786-1305) ..................................... 〔22〕 ③ 다만 담보가등기의 경우 가등기권리자는 그 가등기 후에 대항력을 취득한 임차인에 대하여서도 채무자에게 반환할 청산금중에서 보증금을 임차인에게 반환하지 않는 한 위 임차인을 상대로 명도를 구할 수 없으므로 (가등기담보등에 관한 법률 5조 5항), 이 범위내에서는 임차인의 담보가등기권리자에게 우선한다고 할 수 있음 (마) 처분금지가처분에 기한 양수인 ① 학설상으로는, 다른 경우와 유사한 관점에서 처분금지가처분의 효력발생일자(가처분등기일자)를 기준으로 대항력구비시기와의 선후를 비교하여 우선 여부를 결정하여야 한다고 하며 또 타당함 ② 판례 법 3조 2항의 "양수인"은 임차주택에 관하여 소유권이전등기를 받아 소유권을 취득한자를 의미하므로 A가 B로부터 건물을 양도받기로 약정한 것이 임대차계약 체결이전이고 또 위 법조의 신설 시행전에 A가 처분금지가처분등기를 한다음 판결을 얻어 이전등기를 경료하였다하더라도 그 이전등기가 위 법조의 시행후에 경료되었다면 그 소유권취득시기가 위 가처분시로 소급하는 것이 아닌 이상 A는 임대인으로서의 지위를 승계한다. '87. 6. 23. 86다카 2408 (공 806-1221) (전술) ........................ 〔16〕 ※위 판례와 위 〔21〕판례와의 이론상 저촉 여부에 관한 의견은? ③ 가처분과 관련된 참고 판례 '88. 9. 13. 86다카 191 (공 834-1264) ..................................... 〔23〕 (2) 용익물권 또는 별도의 임차권취득자 등기 또는 인도, 주민등록을 먼저 갖춘쪽이 우선함 (3) 법 시행 전후와의 관계 (가) 법 제정 당시 ('81.3.5. 법률 3379호)의 부칙 제2항(경과조치)의 규정의 해석 "... 다만, 제3조의 규정은 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되 이 법 시행전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그러하지 아니한다." (나) 따라서 법 시행전에 취득한 저당권은 언제나 임차권에 우선함 (다) 법 시행전에 경료된 "가등기"를 위 "물권"과 같이 볼것인가? 법 시행전에 가등기, 법 시행후에 본등기를 각 경료한 경우에 물권취득의 효력이 가등기시로 소급하는 것은 아니지만 가등기의 순위보전의 효력에 의하여 중간처분이 실효되는 효과를 가져오므로 이러한 자는 법 부칙 2항 단서에 규정된 "법 시행전에 물권을 취득한자"와 동일하게 보아야 한다. '84. 2. 14. 83다카 2131 (공 726-510) (전술) ............................. 〔21〕 (라) 개정법('83.12.30.법률3682호)의 부칙에는 위와 같은 경과규정이 없음 3조 2항의 신설 전후에 걸친 사안에 관한 판례 '87. 6. 23. 86다카 2408 (공 806-1221) (전술) .......................... 〔16〕 바. 대항력의 행사와 신의칙 내지 금반언 위반의 문제 (1) 은행의 저당권설정등기 당시 임대차 유무와 대항력 유무를 조사하는 단계에서 임차인이 임대차관계를 은폐하였다가 후에 임의 경매절차에서 은행이 경락하여 명도를 구하자 비로소 임대차의 대항력을 내세우는 경우에 이러한 대항력 주장이 불허되어야 하지 않는가 하는 문제가 생김 (2) 판례 저당권설정등기 당시 숨겼다 하더라도 그후 경매절차에서 임대차관계가 판명된 이상 은행이 경락가격을 결정함에 잇어 신뢰를 주었다고는 할 수 없으므로 임차인의 대항력 주장이 신의칙에 위반된다고는 할 수 없다. '87. 1. 20 86다카 1852 (공 795-307) ......................................... 〔24〕 저당권설정등기 당시 임차인이 은행원에게 거짓으로 임대차관계를 숨겼고 그후 경매절차가 끝날때까지 은행이 임대차관계를 모르고 있었다면 임차인이 은행의 명도청구에 즈음하여 비로소 이를 번복하면서 대항력을 내세위 명도를 거부하는 것은 신의칙 금반언에 위반된다. '87. 5. 12. 86다카 2788 (공 803-973) ........................................ 〔25〕 '87. 11. 24. 87다카 1708 (공 816-164) ....................................... 〔26〕 사. 종전 임대인의 지위 (1) 종전 임대인에 대하여 보증금반환청구를 할 수 있는가? 대항력을 갖춘 임대주택의 소유권이 이전되어 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금반환채무도 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 종전 임대인의 보증금 반환 채무는 소멸한다. '87. 3. 10. 86다카 1114 (공 799-632) (전술) .............................. 〔14〕 '89. 10. 24. 86다카 13172 (공 862-1746) (전술) ........................ 〔14〕-1 (2) 주택 양수인(신임대인)은 종전 임대인에 대하여 부당이득 반환 또는 구상금을 청구할 수 있는가? 경매절차에서 임대차 유무를 조사하고 경매기일공고에 표시하도록 하는 것은 경매신청인에게 그런 사유를 알려 경매신청가액을 정하는데 참고로 하라는 뜻에 불과하며 당연히 경락인이 보증금해당액을 공제하여 경매신청가액을 정한다고는 할 수 없으므로 경락인이 보증금반환 후 원래의 임대인을 상대로 한 구상금 청구를 기각한 원심판결을 파기 '85. 5. 28. 84다카 1890 (공 756-904) ........................................... 〔27〕 ※위〔14〕, 〔14〕-1 판결과 〔27〕판결의 관계에 관한 의견은? 아. 경매절차에서의 경매신청인(경락희망자)을 위한 고려 (1) 임대차 조사시 임대차의 존부 및 내용에 관한 필수적 조사 집달관의 임대차 조사시에는 목적물의 용도가 주거용인지 여부와 임대차의 유무 및 입주일자와 전입신고일자를 기재하여야 한다. (민사소송법 제603조의 2) 법원공문서규칙 부록 문서양식 2-159호 참조 (2) 경매기일 공고시의 기재 (민사소송법 제618조) 4. 주택임차권의 존속 보장 가. 임대차의 최단기간 보장 (법4조) (1) 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봄 (1항) 임대차기간 만료일이 1989.12.30 인 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 1989.12.30자로 개정된 주택임대차보호법 제4조의 규정이 적용되어 위 계약을 기간의 정함이 없는 임대차계약으로서 그 임대차 기간은 2년으로 의제된다. '92. 1. 17. 91다 25017 (공 916-864) ............................................. 〔27〕-1 (2) 임대차가 종료한 경우에도 보증금이 반환될때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봄 (2항). → 이 조항은 어떤 의미를 가지는 것일까? 나. 묵시의 갱신 제외 요건의 강화 (법6조) 묵시의 갱신(민법 639조)의 효과발생을 저지하려면 기간만료전 6월부터 1월까지 사이에 임대인이 임차인에게 갱신거절등의 총지를 하여야 함 묵시의 갱신이 이루어지면 기간의 정함이 없는 임대차로 변함. 다. 임차인 사망시 가족구성원의 임차권 승계 (법9조) 임차인이 상속인 없이 사망하면 동거하던 사실혼 배우자가 임차인의 지위 승계 임차인의 사망 당시 상속인이 있는 경우에도 동거하던 사실혼 배우자와 2촌이내의 친족이 임차인의 지위 승계 다만, 사망후 1월 이내에 반대의사를 표시한때에는 제외 5. 차임증액청구권의 제한 차임 또는 보증금의 증액청구를 하는 경우에는 대통령령이 정하는 비율(20분의 1)을 초과하지 못함 (법7조).→이 제도는 어느 정도의 효용을 발휘하는 것일까? 6. 보증금회수의 보장 (임대차보증금의 우선변제권과 소액임대자보증금의 최우선변제권) 가. 의의 주택임대차보호법에서는 법 8조에서 소액임대차보증금에 대하여서만 우선변제권을 인정하였으나(이하에서는 '소액임대차보증금의 최우선변제권'이라 한다), '89.12.30 개정된 현 주택임대차보호법에서는 법3조의 2를 신설하여 주택임대차보증금 일반에 대하여도 일정한 범위내에서 우선 변제권(이하에서는 '임대차보증금의 우선 변제권'이라 한다)을 인정하고 있다. 나. 입법론적 장단점 (1) 장점 임대차보증금에 대하여 우선변제권 또는 최우선변제권을 인정함으로써 임차인의 재산권을 보호할 사회보장적 필요성에 부응 (2) 단점 선순위 담보물권자의 기득이익 침해, 담보물권의 효력 약화, 주택의 담보가치 약화, 서민금융이 어려워짐. 다. 임대차보증금의 우선 변제권 (법3조의 2) (1) 임대차보증금의 우선변제권의 내용 민사소송법에 의한 강제경매나 임의경매 또는 국세징수법에 의한 공매시, 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리 (2) 임대차보증금의 우선변제권의 요건 ① 법 제3조 1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖출 것 (법 3조의 2, 1항 본문) ※위 요건의 구비시한은? 참고: 사문서의 일자확정 업무처리지침 (등기행예 27호, 공867-434) ② 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후일것(법 3조의 2, 1항 단서) ※임대차의 종료시한은? ③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령할 수 없다. (법 3조의 2, 2항) ④ 판례 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로 위 규정에 의하여 우선변제권을 갖게되는 임차보증금 채권자와 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있게 된다고 할 것이며 이때 가압류채권자가 주택임차인보다 선순위인지 여부는 임대차계약증서상의 확정일자 부여일을 기준으로 삼는 것으로 해석함이 타당하므로 대항요건을 미리 갖추었다고 하더라도 확정일자를 부여받은 날짜가 가압류일자 보다 늦은 경우에는 가압류채권자가 선순위라고 볼 수 밖에 없다. '92. 10. 13. 92다 30597 (공 933-3138) ................................... 〔27〕-2 라. 소액임대차보증금의 최우선변제권 (법8조) (1) 소액임대차보증금의 최우선변제권의 내용 보증금중의 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리 (2) 최우선변제를 받을 임차인의 범위 (시행령 4조) 보증금이 서울특별시 및 직할시에서는 2,000만원 이하, 기타의 지역에서는 1,500만원 이하인 임차인 (3) 최우선변제권 있는 소액임대차보증금(보증금의 일정액)의 범위(시행령 3조) ① 원칙 ㉮ 서울특별시 및 직할시에서는 700만원 이하, 기타 지역에서는 500만원 이하 (1항) ㉯ 주택가액(대지가액 포함)의 2분의 1을 초과할 수 없음(2항) ㉰ 경매절차에서의 주택가액은 감정가액인가, 경락대금인가, 과세시가표준액인가? 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(대법원 예규 송민 84-10 이하 "예규"라 약칭함) 문11.(경락대금을 기준으로 하여야 한다.) ② 예외 ㉮ 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 그중 소액보증금의 합산액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 때에는 주택가액 2분의 1 해당액을 각 소액보증금의 비율로 안분한 금액을 각 임차인이 소액보증금으로 봄(3항) ※ 시가 1,600만원인 주택(서울 시내)에 A는 800만원, B는 500만원, C는 300만원을 각 보증금으로 하여 일부씩 임차 거주하고 있는 경우, A, B, C중 누가 얼마의 금액 범위에서 우선변제권이 인정되는가? ㉯ 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가족공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산하여 소액보증금 해당여부 및 금액을 정하여야 함 (4항) (4) 최우선변제권 행사의 요건 ① 일반적 대항력의 요건(인도와 주민등록) 구비 필요(법 8조 1항 후단) ② 위 요건의 구비시한 경매신청의 등기전에 대항요건을 갖추어야 한다. ※ 예규 문7 (경락후 법원의 촉탁에 의한 소유권이전등기가 마쳐질때까지만 구비하면 된다)과 비교해 볼 것. ③ 위 요건은 현실로 우선변제를 받을때까지 존속을 요하는가? 존속을 요하지 않는다는 견해가 있으나, 확립된 해석은 아님. ※ 전술 판례의 취지에 비추어 볼 때 이 문제에 관하여는 장차 판례가 어떤 결론을 취하리라고 생각되는가? ④ 임대차가 아직 종료되지 않은채 존속중인 경우에도 우선변제권을 행사할 수 있는가? 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료한 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다. (법 3조의 2, 1항 단서, 8조 2항) ⑤ 원래는 소액보증금이 아니었다가 후에 합의에 의하여 소액으로 감액될 경우는? 예규 문8. (탈법의 의사없이 진정한 의사로 적법히 이루어지면 보호된다) ※ 이 예규는 현행법 아래에서도 유효한가? ⑥ 소액임차인으로부터의 적법한 전차인에게도 우선변제권이 인정되는가? 예규 문9. (적극설) 마. 우선변제권과 최우선변제권의 행사 (1) 서설 임차인 자신이 채무명의를 얻어 강제경매를 신청한 경우에는 별 문제될것이 없고 아래에서의 문제는 다른 채권자가 강제경매 또는 임의경매를 신청한 경우에 관한 것임. (2) 임차인은 경매절차의 이해관계인가? 예규 문3. (경매법원에 권리신고를 한때에 한하여 이해관계인으로 취급된다.) ※ 민소법상 어떤 사람이 이해관계인이 되는 것이며, 이해관계인의 지위는 어떻게 규정되어 있는가? (3) 배당요구를 요하는가? 예규 문4 (요한다) (법원이 그 취지를 기재한 통지서를 보내주고 있음) 그 배당요구는 언제까지 해야 하는가? 예규 문6. (배당기일 또는 대금지급기일까지만 하면 된다.) 이해관계인이 되기 위하여 권리신고를 한 것만으로는 배당요구를 한 것으로 볼수 없다. 예규 문5. (권리신고를 하였더라도 다시 배당요구를 하여야 한다.) ※ 현행법 아래에서 위 예규들은 어떻게 적용될 것인가? (4) 경매절차에서의 우선변제권과 경락인에 대한 대항력행사와의 관계 (가) 소액임차인이 주택의 경락대금에서 우선변제를 받을 권리와 경매 종료후 경락인과의 관계에서 보증금의 반환이 있기까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리는 양립할 수 있고 임차인이 선택적으로 행사할 수 있다. (전자의 권리를 행사하지 않고 후자의 권리만을 행사할 수 있음.) '86. 7. 22. 86다카 466, 468, 469 (공 784-1104) ......................... 〔28〕 '87. 2. 10. 86다카 2076 (공 797-426) .......................................... 〔29〕 (나) 소액임차인이라 하더라도 당해 목적물의 경매절차에서 보증금을 지급받지 못한 이상 경락인에 대하여 보증금의 우선 변제를 요구할 수 없다. '88. 4. 12. 87다카 844 (공 824-830) .......................................... 〔30〕 ※ 이 판결은 위 〔28〕및〔29〕판결과 저촉되는 것인가? (다) 우선변제권 있는 소액임차인이 배당요구를 하지 아니하여 근저당권자가 소액임차인이 배당받아야 할 임차보증금 상당의 금원까지 배당받는 경우 소액임차인은 근저당권자에 대하여 소액보증금상당의 부당이득반환청구권을 가진다. '90. 3. 27. 90다카 315, 322, 339 결정 (공 875-1229) .................. 〔31〕 (라) 임차인이 주택의 인도와 주민등록 또는 전입신고를 마친때에는 대항력이 발생하므로 당해 경매절차에서 권리신고를 하여 소액보증금의 우선변제를 받는 절차를 취하지 아니하였다고 하여 경락인에 대한 임차보증금반환채권을 포기한 것으로 볼 수는 없다. '92. 7. 14. 92다 12827 (공 927-2404) (전술) ............................. 〔19〕-1 (5) 배당액의 교부방법 예규 문10 (건물인도의 조건을 붙여 공탁해야 한다) ※ 이 공탁의 근거규정은 민소법중 어느 조문인가? (6) 잘못된 배당에 대한 구제방법 (법 3조의 2, 3항 내지 5항, 법 8조 2항) (가) 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있을때에는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. (나) 위 이의신청에 대하여는 민소법 590조 내지 597조의 규정이 준용된다. ※ 민소법 590조 내지 597조의 규정을 살펴보고 구체적인 경우를 생각해 보라. (다) 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일로부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소를 제기한 것을 증명한때에는 당해 소송의 종결시까지의 이의가 신청된 범위안에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보하고 잔여금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. 바. 기타의 문제 (1) 대지의 경락대금으로부터도 우선 변제를 받을 수 있는가? 예규 문12 (적극설) (2) 대지만이 따로 경매되는 경우 예규 문13 (대지만이 따로 경매되는 경우에도 그 경매에 참가할수 있다) 예규 문14. (각각 2분의 1 범위내에서 배당받는다. 즉 먼저 경매되는 목적물의 경락대금의 2분의 1 한도내에서 우선 변제를 받고 잔여보증금이 있으면 후에 경매되는 목적물의 2분의 1 한도내에서 다시 우선변제를 받는다.) (3) 대물적 우선변제권이라고도 해석됨 (후술 임금채권과는 상이) 사. 다른 우선변제권자와의 우열 (1) 국세 및 지방세 소액보증금채권은 모든 조세채권(당해설 포함)에 우선함 국세기본법 35조 1항 4호 지방세법 31조 2항 4호 (주택임대차보호법 자체에는 조세에 우선할 수 있는 근거규정이 없음.) (2) 대금 근로기준법 30조의 2 (국세기본법 35조 1항 5호 및 지방세법 31조 2항 5조 참조) 임금채권이 소액보증금채권보다 우선한다는 견해가 있음. 그러나, 소액보증금은 조세채권(당해세 포함)에 우선함에 대하여 임금채권은 최종 3월분에 한하여 모든 조세채권에 우선하나, 그밖의 임금채권은 오직 일반 조세채권에만 우선할 뿐 당해세채권보다는 열후하므로, 결국 소액보증금채권은 최종 3월분의 임금채권과는 동순위이고, 그밖의 임금채권에 대하여만 우선한다고 보는 것이 타당할듯함. (대법원 '91. 4. 10 송부심의 제35호, 부동산 경매에서 우선채권자의 배당순위에 관한 예규 참조) * 관리자님에 의해서 게시물 이동되었습니다 (2004-02-12 14:30) * jae wook LEE님에 의해서 게시물 이동되었습니다 (2016-07-02 12:39) ← End
|
|
|
|
|
|
← Previous
[1][2][3][4][5][6] 7 [8][9][10]..[15]
Next →
|
[Category]
|
|
|
|
|
|
|
|