Tax & Law (세금과 법률) 변호사(Korea, U.S.A. IL.) 이재욱 taxnlaw.co.kr
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[TAX & LAW] 변호사 이재욱

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↓   미국 부동산거래실무
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↓  제10장 부동산 세제와 평가



제10장 부동산 세제와 평가

1. 재산세
2. 연방소득세
3. 주 소득세
4. 재평가와 기타 부과세


부동산과 관련된 세제는 모든 부동산 거래에 있어서 중요한 고려항목이다. 재산소유자는 그들의 소유 부동산상에 매년 과세되는 것 이외에도 그 매매 또는 증여에 따른 캘리포니아 주나 연방정부의 세금도 부담하게 된다. 재산세(Property Taxes), 소득세(Income Tax), 특별부과세(Special Property Assessments Special Assessment is the term used in the United States to designate a unique charge that government units can Assess against real estate parcels for certain public projects. This charge is levied in a specific geographic area known as a Special Assessment District (S.A.D.). A special Assessment may only be levied against parcels of real estate which have been identified as having received a direct and unique "benefit" from the public project.

), 증여 및 상속세(Gift & Estate Taxes) 그리고 이전거래인지세(Documentary Transfer Taxes Documentary Transfer Tax: You can compute the Sales price of a piece of Property using the Documentary Transfer Tax listed on a Property deed. In California, $1.10 in county Documentary Transfer Taxes must be paid for each $1,000 of the Sales price of the Property (but see the exception for San Francisco below). This affects all Property back to 1968. Thus, if the county Documentary Transfer Tax is listed as $110, that means the Sales price of the Property was $100,000. To calculate this, take the dollar amount listed for the county Documentary Transfer Tax on the Property deed, divide that number by 1.1 and then multiply the result by 1,000. In the example above, divide the $110 in Tax by 1.1 (which equals $100), and then multiply by 1,000 (which equals $100,000 for the Sales price). Also make sure you are looking on a deed at the Documentary Transfer Tax for the county, not for a city.
)의 5 종류의 세금에 관하여는 납세자, 투자자와 부동산 대리인이 정통하여야 할 것이다. 흔히 부동산 거래에 있어서 세금액과 납세자가 누가 되느냐는 미리 밝혀져야만 할 중요사항이다.



1 재산세(Property Taxes)


재산세는 일반적으로 종가세(Ad Valorem At value
)이다. 이는 재산세가 과세대상 재산의 취득일이나 새 건축완성일 현재의 가치에 따라 부과된다는 것을 의미한다. 재산세는 납세자의 능력에 따라 과세되어야 한다는 개념에 기초하고 있다. 따라서 부동산에 있어서는 부동산의 가치가 높으면 높을수록 재산세도 높다. 부동산은 과세목적으로 쉽게 측정되고 재산내역을 감추기 힘든 것이므로 지방정부의 재원으로서 중요한 역할을 한다.


(1) 캘리포니아 주의 재산세(California’s Property Taxes)

부동산에 대해 과세하려는 정부의 노력은 세금에 대한 캘리포니아 주 주민들의 저항과 갈등을 일으켜 왔다. 주민들의 지속적인 저항으로 캘리포니아 유권자들은 1978년에 주민발의 제13호(Proposition 캘리포니아주 주민발의에 의한 캘리포니아주 헌법개정을 지칭함. 캘리포니아주 주헌법과 동일한 효력을 가지며, 이에 위반되는 캘리포니아주 법률은 위헌이다.

13 캘리포니아주 주정부의 제산세 부과를 제한하기 위한 주민발의
)라고 불리는 캘리포니아 주 헌법 개정안을 승인함으로써 세제상의 급격한 변화를 가져왔으며, 1975 년부터 소급적용 되었다.

주민발의 제13호 Proposition 13 (officially named the People's Initiative to Limit Property Taxation) was an amendment of the Constitution of California enacted during 1978, by means of the initiative process. It was approved by California voters on June 6, 1978. It was declared constitutional by the United States Supreme Court in the case of Nordlinger v. Hahn, 505 U.S. 1 (1992). Proposition 13 is embodied in Article 13A of the Constitution of the State of California. The most significant portion of the act is the first paragraph, which limited the Tax rate for real estate: Section 1. (a) The maximum amount of any ad valorem Tax on real Property shall not exceed one percent (1%) of the full cash value of such Property. The one percent (1%) Tax to be collected by the counties and apportioned according to law to the districts within the counties. The proposition decreased Property Taxes by Assessing Property values at their 1975 value and restricted annual increases of Assessed Value of real Property to an inflation factor, not to exceed 2% per year. It also prohibited reAssessment of a new base year value except for (a) change in Ownership or (b) completion of new construction. In addition to decreasing Property Taxes, the initiative also contained language requiring a two-thirds majority in both legislative houses for future increases of any state Tax rates or amounts of revenue collected, including Income Tax rates. It also requires a two-thirds vote majority in local elections for local governments wishing to increase special Taxes. Proposition 13 received an enormous amount of publicity, not only in California, but throughout the United States.  Passage of the initiative presaged a "Taxpayer revolt" throughout the country that is sometimes thought to have contributed to the election of Ronald Reagan to the presidency during 1980. However, of 30 anti-Tax ballot measures that year, only 13 measures passed. A large contributor to Proposition 13 was the sentiment that older Californians should not be priced out of their homes through high Taxes. The proposition has been called the "third rail" (meaning "untouchable subject") of California politics, and it is not popular politically for lawmakers to attempt to change it .
의 주요내용은 다음과 같다.

부동산에 대해 부과할 수 있는 최대 연간세율은 기준년도 부동산 가치(기준가치)의 1% 연 2% 이하의 인플레이션 요인에 의한 변동은 허용함
에 주민발의 제13호가 통과하기 이전에 유권자들에 의해 이미 승인된 정부의 부채상환금액을 더한 것을 초과할 수 없다. 캘리포니아 주의 각 카운티(County)간에도 이러한 기존 부채액은 다양하지만, 일반적으로 부동산 가치의 1%의 1/4에서 1/5 정도, 즉 0.2 ∼ 0.25% 정도에 상당하였다.

부동산의 기준가치(Base Value of a Property 이는 한국에서의 기준시가와 유사한 개념이다.
)는 매년 2월 28일 현재 또는 그 후의 재평가일의 현금가치(시장가치)를 말한다. 재산세 과세목적을 위한 평가가치(Assessed Value)는 세율을 적용하기 위한 당해 재산의 가치이다.

이와 관련하여 적용되는 원칙은 다음과 같다.

① 1975년 2월 28일 이후 재산세 부과대상 부동산에 대한 변경(증축, 개조 등)이나 당해 부동산의 소유권의 변화가 없는 경우, 당해 부동산의 평가가치는 그 날짜의 기준가치에 2% 이하의 연 인플레이션 요인을 더한 것이다.
② 1975년 2월 28일 이후 당해 부동산이 매매되었거나 부동산의 소유권에 변화가 있는 경우, 당해 부동산의 평가가치는 매매일자 또는 소유권 변동일의 기준가치에 2% 이하의 연 인플레이션 요인을 더한 것이다.
③ 1975년 2월 28일 이후 신축된 건물에 대한 평가가치는 당해 건물의 완공일 현재의 기준가치에 2% 이하의 연 인플레 요인을 더한 것이다.
④ 1975년 2월 28일 이후 당해 부동산이 개량된 경우, 당해 부동산의 평가가치는 기준가치에 개량된 시설의 가치를 더하고 여기에 2% 이하의 연 인플레이션 요인을 더한 것이다.


재산세 경감 특례(Proposition 60/90 What are Propositions 60 and 90?: Propositions 60 and 90 are constitutional amendments passed by California voters that provides Property Tax relief for persons aged 55 and over. Implemented by section 69.5 of the Revenue and Taxation Code*, it allows these persons, under certain conditions, to transfer a Property's factored base year value from an existing residence to a replacement residence. Typically the Property Tax of a newly purchased or constructed residence is based on its current market value upon change of Ownership. However, the provisions of Propositions 60 and 90 may result in substantial Tax savings since it allows the adjusted base year value of the original (sold) Property to be transferred to the newly purchased or constructed home if eligibility requirements are met. Section 69.5 also sets forth the provisions of Proposition 110 which allows the transfer of a base year value for severely and permanently disabled persons. Except for the disability factor, the qualifications for Propositions 60/90 are same as Proposition 110.


What is the difference between Proposition 60 and Proposition 90?: Proposition 60 allows transfers of base year values within the same county (intracounty). Proposition 90 allows transfers from one county to another county in California (intercounty) and it is the discretion of each county to authorize such transfers. As of January 2012, only eight counties have passed an ordinance authorizing intercounty transfers; however, it is recommended that you call your Assessor for verification as it could change at any time. See question #18 for a list of the eight counties.
What are the eligibility requirements for Propositions 60/90?: 1.You, or a spouse residing with you, must have been at least 55 years of age when the original Property was sold. 2.The replacement Property must be your principal residence and must be eligible for the homeowners' exemption or disabled veterans' exemption. 3.The replacement Property must be of equal or lesser "current market value" than the original Property. The "equal or lesser" test is applied to the entire replacement Property, even if the owner of the original Property purchases only a partial interest in the replacement Property. Owners of two qualifying original properties may not combine the values of those properties in order to qualify for a Proposition 60 base-year value transfer to a replacement Property of greater value than the more valuable of the two original properties. 4.The replacement Property must be purchased or built within two years (before or after) of the Sale of the original Property. 5.To receive retroactive relief from the date of transfer, you must file your claim within three years following the purchase date or new construction completion date of the replacement Property. 6.Your original Property must have been eligible for the homeowners' or disabled veterans' exemption either at the time it was sold or within two years of the purchase or construction of the replacement Property. The original Property must be subject to reappraisal at its current fair market value at the time of Sale, unless the buyer(s) of your original Property also qualify the Property as a replacement Property for a base year value transfer due to disaster relief or a base year value transfer for a severely and permanently disabled person. Therefore, most transfers between parents and children will not qualify. This is a one-time only benefit. Once you have filed and received this Tax relief, neither you nor your spouse who resides with you can ever file again, even upon your spouse's death or if the two of you divorce. The only exception is that if you become disabled after receiving this Tax relief for age, you may transfer the base year value a second time because of the disability, which involves a different claim form.


If I qualify for Proposition 60 benefits, do I still need to file for a homeowners' exemption on the replacement Property?: Yes. The exemption is not granted automatically and must be filed for separately.


How many times can one receive the benefit of Propositions 60/90?: As a senior citizen, one may transfer his or her base year value only once, with the one exception that if a person first received relief for age and subsequently became severely and permanently disabled after the date of the original claim and had to move because of the disability (Proposition 110), then the base year value may be transferred a second time.  The base year value transfer, however, is not available in the reverse situation; if one receives the benefit due to disability, then they cannot subsequently claim the relief for age.
)

55세 이상의 주택 소유주들이 다른 집을 구입하거나 새로 건축할 때 매도하거나 철거한 기왕의 소유주택의 평가가치를 새 주택으로 옮겨 적용시킬 목적으로 제정된 법이다. 즉, 기왕의 주택에 대한 저평가된 가치를 신규주택의 주택가치로 그대로 옮겨 적용함으로써, 신규주택에 대한 고평가에 의한 고율의 세금의 부과를 회피하기 위한 것이다.

Proposition 60
Proposition 60 – Senior and Disabled Transfer: Prop 60 was a constitutional amendment approved by the voters of California in 1986. It is codified in Section 69.5 of the Revenue & Taxation Code, and allows the transfer of an existing Proposition 13 base year value from a former residence to a replacement residence, if certain conditions are met. This benefit is open to homeowners who are at least 55-years old (or are disabled as specified in the law), and who meet the requirements outlined below; How do I Qualify for this Property tax benefit? The following conditions must be met for tax relief to be granted under Prop 60: Both the original Property (former residence) and its replacement must be located in the same county. As of the date of transfer of the original Property, the seller or a spouse living with the seller must be at least 55 years old. The original Property must have been eligible for the Homeowners’ Exemption or entitled to the Disabled Veterans’ Exemption. The replacement dwelling must be of equal or lesser value than the original Property. The replacement dwelling must have been purchased or newly constructed on or after 11/6/86. Without exception, the replacement dwelling must be purchased or newly constructed within two years (before or after) of the Sale of the original Property. The original Property must be subject to reappraisal at its current fair market value as the result of its transfer, in accordance with the Revenue and Taxation Code. Without exception, a claim for relief must be filed within three years of the date a replacement dwelling is purchased or new construction of a replacement dwelling is completed.
은 판 집과 새 집이 같은 카운티(County) 안에 있어야 하도록 규정한 것이고,  Proposition 90Under Proposition 90, California Property owners who are 55 years and older may be able to qualify to transfer the Assessed value of their principal residence sold in county “A” to their new residence in county “B.” Qualifications for Proposition 90 are as follows: The purchaser or spouse must be 55 years of age, AND The replacement residence must be equal to or less than the value of the residence sold, AND The replacement residence must be located in the same county as the Property being sold OR must be located in one of the counties which have voted to PASS Proposition 90 in order for the real Property tax base to be transferred from the former residence to the replacement residence. Before making plans to move, call the County Assessor’s Office in the county you are moving to and request the most recent information concerning Proposition 90.
은 이러한 요건을 각 지방정부에서 수정할 수 있도록 허용한 것인데, L.A.카운티(County)의 경우는 새로 구입하거나 건축한 집이 L.A.카운티(County) 내에 있으면, 기왕의 소유주택은 캘리포니아 내 다른 카운티(County)에 있어도 되도록 정하고 있다.

이 법은 L.A.카운티(County)에서는 1986년 11월 이후에 새로 구입하거나 건축한 집에 적용되고 캘리포니아 주 내의 다른 카운티(County)에서는 1988년 11월 9일 이후에 새로 구입하거나 건축한 집에 적용되며, 다음과 같은 조건을 갖추어야 한다예 : 10년 전에 $20만에 구입한 집을 $40만에 팔고 $40만에 새 집을 구입했을 때 재산세 기준율을 1.2%로 하면 새 집의 재산세는 $4,800이 된다. 전 소유주택의 재산세는 $2,400(실질적으로 매해 재산세가 조정되므로 가감될 수 있다)이다. 그러므로 전 소유주택의 세금을 새 집으로 옮겨와 적용시키게 되면  $4,800(새 집의 재산세) - $2,400(판 집의 재산세) = $2,400의 재산세 경감혜택을 받을 수가 있다. 이에 대한 예외조항이 있는데 중장애자인 주택소유주들이 다른 주택을 구입하거나 새로 건축할 때 55세 이상의 소유주들에게 적용되는 것과 같은 혜택을 주는 법안도 통과되었다.

.

① 신청인의 연령은 55세 이상이어야 한다.
② 새로 구입하거나 건축한 집의 가격은 기왕의 소유주택 가격과 같거나 그 이하이어야 한다. 1 년 이내에 구입할 경우는 5%, 2 년 이내에 구입할 경우에는 10% 높아도 허용 된다.
③ 거주하던 집을 팔고 2년 안에 구입하거나 새로 건축해야 한다.
④ 새로 구입하거나 건축한 시점에서 3년 안에 신청해야 한다.
⑤ 일생에 단 한 번 할 수 있고 새집은 소유주의 주된 거주용 주택이어야 한다.

(2) 재산세 징수(Property Tax Collection)

캘리포니아 주 소재 각 카운티(County)의 세금징수관(Assessor 원칙적으로 Assessor는 세금징수관이 아니다. Assessor는 부동산의 감정평가인으로서 당해 부동산의 감정가격을 정하는 업무를 수행할 뿐이며, 구체적인 세금의 부과는 각 관할관청의 세금담당부서에서 별도로 그 업무를 담당한다. 그러나 실질적인 과세가액은 감정가액에 세율등의 적용을 통해 이루어지며, 이과정에서 감정가격의 결정이 중요하므로, 통상적으로 Assessor를 세금징수관이라고 호칭하고 있는 것이 통례이다. 그러나 엄밀히 말하면 Assessor는 부동산의 감정가격을 결정하는 감정평가사에 불과하다.
)은 과세대상 부동산의 평가가치를 결정하고 과세대장(Tax Roll)을 작성할 책임을 지닌 선출된 공무원이다. 부동산 소유권을 취득한 모든 사람은 양도 등기일로부터 45일 이내에 카운티(County) 등기관이나 세금 징수관(Assessor)에게 소유권변동진술서(Change in Ownership Statement)를 제출해야 한다. 만일 부동산의 양도가 등기되지 않은 경우라면, 그 진술서는 소유권의 변동일로부터 45일 이내에 제출되어야 한다.

세금 징수관(Assessor)으로부터 요구서를 받은 지 45일 이내에 이 소유권변동진술서(Change in Ownership Statement)를 제출하지 않은 경우 이에 대해 벌금이 부과되는데, 이러한 벌금은 100달러 또는 재산에 대한 새로운 기준가치에 의해 산출된 세금의 10% 중 높은 금액이다. 세금 징수관(Assessor)의 2회째 진술서제출 요구에도 불구하고 부동산 소유자가 완전한 정보를 제출하지 않는 경우 이에 대한 벌금은 다시 가산된다.

납세자인 부동산소유자가 세금 징수관(Assessor)의 평가가치산정에 대한 견해에 동의하지 않는 경우에는 부동산소유자는 지역 세금 징수관(Assessor) 사무소나 민원 사무소(Aappeals Board Office)에 그 결정에 대한 이의를 제기할 수 있다. 이러한 이의제기에는 시효가 적용되므로 납세자는 가능한 한 빨리 이의를 제기 해야 하며 세금 징수관(Assessor)의 평가를 반박할 감정 자료를 미리 준비해야 한다.


(3) 면세(Exemption)

일반적으로 모든 부동산과 모든 유체동산(Tangibles)에 대해 과세할 수 있다. 이러한 일반적인 과세원칙이 적용되지 않는(재산세) 면세대상 재산은 다음과 같다.

① 주식과 어음과 같은 무형재산(Intangibles)
② 개인의 가구, 사유동산, 애완동물
③ 사업체의 재고품, 권리금
④ 정부소유의 재산
⑤ 전적으로 종교, 자선 또는 의료 목적으로 사용되는 재산
⑥ 사립학교나 대학과 같은 비영리 단체 소유의 재산
⑦ 전용 장지(묘지)
⑧ 생육중인 입목(Timber)
⑨ 기타 대부분의 보트나 원양선, 생육중인 곡식과 과일, 4 년 미만의 과수목이나 열매를 맺는 나무, 3 년 미만의 포도나무 등

주택소유자 면세(Homeowner’s Exemption)

콘도미니엄을 포함한 소유자가 직접 거주하는 주택에 대해서는 당해 주택의 현금평가가치의 최초 7 천 달러까지 주택소유자 면세 혜택의 대상으로 하고 있다. 당해 주택은 재산세 과세 년도의 3월 1일 현재 소유자가 직접 거주하고 있는 것이어야 한다.
만약 소유자가 당해 주택에 거주하지 않으면 카운티(County)의 세금 징수관(Assessor)에게 신고해야 하며, 그렇지 않은 경우 평가액에 25%를 더한 금액에 대한 세금을 납부해야 한다 이에 따라 실제로 0.25% 상당 이상의 추가 세율을 적용받게 된다.
. 면세를 받고자 하는 주택 소유자는 카운티(County) 세금 징수관(Assessor)이 발급한 소정의 양식에 의한 신청서를 작성하여 제출하여야 한다.



제대군인 면세(Veteran’s Exemption)

캘리포니아 주에 거주하고 있는 참전 제대군인들은 이미 주택소유자면세혜택을 받지 않은 나머지 재산에 대하여 4 천 달러 상당의 제대군인 면세혜택을 받을 수 있다. 제대군인이 소유한 전체 재산가치가 5 천 달러 부부인 경우는 1만달러
이하인 경우는 적용되지 않는다. 이러한 4 천 달러 상당의 면세혜택은 사망한 유자격 제대군인의 재혼하지 않은 생존 미망인이나 연금이 수여되는 부모에게도 적용이 가능하다.

캘리포니아 주의 상이군인으로서 자격요건을 갖춘 경우에는 별도의 면세대상으로 혜택이 부여된다. 제대군인이 완전히 장애를 입은 경우에는 그 소유의 주택에 대해서 당해 제대군인의 수입이나 자산에 상관없이 10 만 달러까지 면세된다. 당해 제대군인이이 사망한 경우 재혼을 하지 않은 생존 미망인에게도 역시 동일한 면세대상으로 분류하여 혜택이 제공된다.


(4) 기준세율 산출방법(Computation of the Basic Tax Rate)


미국 각 주의 재산세 과세 년도는 7월 1일부터 이듬해 6월 30일까지이다. 재산세는 매년 11월 1일과 2월 1일에 부과되며, 위 일자에 일시불로 또는 위 각 일자로 2회 분할해서 납부가 가능하다. 각 납부기한은 11월 납부분은 12월 10일 오후 5시까지, 2월 납부분은 4월 10일 오후 5시까지 납부하여야 한다. 만약 이와 같이 지정된 시각이 경과하면 그때부터 체납으로 처리된다. 만약 이러한 납부기한이 주말이거나 법정공휴일인 경우에는, 위 각 납부기한은 주말이나 법정공휴일이 경과한 후 처음 도래하는 영업일(Business Day)의 오후 5시가 된다.

세금을 체납하게 되면 10%의 과태료가 부과된다. 2차 분할금의 체납 후에는 그 부동산이 체납자 명부에 등재되는데, 이때 10달러의 명부등재 수수료가 추가된다.


(5) 세금압류(Tax Lien A Lien is Method by which a lender can secure, restrict the use of, or encumber Property if debts owed are not paid in a timely fashion. A Tax Lien is the government’s right to encumber Property when Taxes owed are not paid. This is slightly different than a Tax levy, where the government seizes Property and can sell it to pay back Taxes. Tax Liens are the right for a government to seize Property and notification of this right, but the levy refers to actual seizing of Property. Though you may often hear of a Tax Lien in connection with unpaid Taxes on Property, organizations like the US Internal Revenue Service (IRS) can also use a Lien as the beginning process in collecting unpaid Income Taxes, as can most state Tax Boards. Essentially the Lien can exist against any “present or future Property” including Income you make. The existence of a Lien against present or future Property may result, if the Taxes remain unpaid, in seizure of any and all assets to recover the Tax. Most often though, a Tax Lien in connection with Income Tax results only in seizure of Income via garnishment of future wages. When people fail to pay needed Taxes on Property, they essentially grant the right for a state or federal government to seize that Property, especially in the US. Under Tax laws in different countries, a Lien may only mean a government has the right to hold the Property until Taxes are paid, or most hold the Property for a specific period of time before selling it, so that the person owing Taxes has an opportunity to make money to pay those Taxes. It’s important to note that if selling the Property doesn’t result in full payment of the Lien, the government can seize other Property not associated with the item for which Taxes are unpaid, or resort to things like seizure of assets and wage garnishment. When you acquire Property, it’s important to find out if the Property has any Liens against it. As a new owner, you may be held responsible for meeting these unpaid Taxes. When people sell Property with a Lien on it, they may also sign release of the Lien forms, which means the new owner will assume the responsibility of paying back Taxes. Purchasing Property can require the assistance of a good real estate agent or accountant so you can make sure you satisfy any Tax Liens existing against the Property. If a person owes money to several creditors or several state agencies, the law is not always clear on whether back Taxes are the first things a person must pay. Organizations like the IRS do something called “perfecting” a Tax Lien, in order to establish priority over other creditors, though this doesn’t always work. Filing a Notice of Federal Tax Lien (NFTL) with local or state governments perfects the Lien. The IRS has a strong interest in perfecting a Lien first so they can be among the first paid through seizure or Sale of Property. Tax Liens do affect credit, and failure to pay them can result in serious downgrading of your credit score. When you can pay back Taxes, Liens are “released,” and cannot further affect your credit. Depending upon the amount of the Lien, and your ability to pay it, it may help to consult a good Tax attorney to help you create a reasonable offer of monthly payments that will allow you to retain possession of your Property. In fact, you should address the issue of owing Taxes you cannot pay early, before a Tax Lien is created or perfected, so that you can make payment arrangements with the agency issuing the Lien, instead of waiting for Lien and then levy to occur.
)

담보권 설정일

다음 회계 년도를 위한 과세대상재산에 대한 평가명부가 작성되어 매년 3월 1일에 효력을 발생하게 되는데, 이때 모든 평가완료 부동산에 대한 과세금액을 담보하기 위한 담보권이 당해 부동산에 대하여 자동적으로 설정 된다 한국에서의 체납처분과 유사하나, 체납처분이 별도의 처분을 요하는 것에 비해, 이러한  세금압류(Tax Lien)은 별도의 처분 없이 자동적으로 성립한다는 점에서 다르다.
.

동산에 대해 부과되는 세금의 경우에도, 만약 당해 동산이 기 작성된 명부상의 부동산과 함께 열거되어 있거나 상호 참조하도록 되어 있다면, 기 압류(Lien)된 당해 부동산은 명부상에 열거되거나 참조된 당해 동산에 대한 세금에 대해서도  세금압류(Tax Lien)의 효력이 미치는 압류(Lien)대상이 될 수 있다. 세금 징수관(Assessor)은 기 압류(Lien)된 당해 부동산이 명부에서 열거되거나 참조된 동산에 대한 세금을 위한 충분한 담보가치가 있는지의 여부를 결정한다. 세금 징수관(Assessor)은 납세자의 요청에 의해 동일 카운티(County) 내에 소재하는 납세자 소유의 다른 부동산을 그 동산에 대한 세금의 담보물로 압류(Lien)할 수도 있다. 세금 징수관(Assessor)은 이러한 압류(Lien)를 하기 전에 이러한 압류(Lien)사실에 대한 증명서를 발급하고 당해 부동산 소재지를 관할하는 County 등기소에 등기한다.


캘리포니아 주 세금 압류권(Tax Lien)의 우선순위

캘리포티아 주 세금 압류권(Tax Lien)은 다음과 같은 몇 가지 예외사항을 제외하고는 모든 담보권에 우선권을 가진다. 그러한 예외 압류권(Tax Lien)이 있는 것을 모르고 그 부동산을 구입하거나 소유권을 양도받은 사람, 그리고 주 세금 압류권(Tax Lien)의 등기 전에 그 부동산에 관한 권리나 소유권, 기타 권리를 판결에 의해 취득한 채권자 등이다.


(6) 소유권반환(Redemption Redemption: The legal right of any mortgagor or borrower who owns real estate to reclaim his or her Property. Right of redemption gives Property owners who pay off the back taxes or liens on their Property the ability to prevent foreclosure or the auctioning off of their Property, sometimes even after the auction or Sale has occurred. However, the amount paid generally also must include the costs incurred in the foreclosure process, plus the entire amount of the mortgage if the payoff comes after foreclosure or auction. The term "Right of Redemption" can also be used in another sense. Debtors have the right to pay their creditors an amount equal to the fair market value of the assets securing the lien. By doing so, they can reclaim their personal Property.
한국법상의 환매와 유사하나, 체납세액의 완납으로 인해 장부상 이전된 재산을 회수한다는 의미에서 한국법상의 환매와 다르다.
)

체납된 세금은 시간이 지남에 따라  추가비용, 이자와 체납으로 인한 벌금 등에 의해 납부해야 하는 총 금액은 더욱 증가하게 된다. 만일 납세자가 현재의 체납세금을 납부하려 한다면 그 미납된 총 금액을 연 5회 분할하여 납부할 수도 있다. 과거의 체납세금이 완납되면 카운티(County) 세금 징수관(Assessor)은 당해 부동산에 대한 소유권반환증명서(Certificate of Redemption)를 발급한다.

매 회계 년도의 6월 8일에 체납세금명부가 공표된다. 만일 모든 체납세액이 6월 30일까지 납부되지 않으면, 압류(Lien)된 재산은 자동적으로 장부상으로 주정부에 매각(Book Sale)된 것으로 간주된다.

그 재산은 그 소유자가 모든 체납금을 완납함으로서 그 소유자는 장부상으로 주정부에 매각된 부동산에 대한 소유권을 반환(Redeem)받을 수 있다. 이를 소유권반환(Redemption)이라 하는데, 이러한 소유권반환 시 세금 징수관(Assessor)은 소유권반환증명서와 함께 카운티(County) 등기소에 등기될 권리해제증서(Release of Equity)을 발급한다.

만일 부동산이 주정부로의 장부상 매각이 이루어진 이후 5년 내에 소유권반환이 이루어지지 않는다면 그것은 주정부의 소유로 증서에 의해 양도되게 된다. 주 감사관은 카운티(County) 세금 징수관(Assessor)에게 그러한 부동산을 관리할 권한을 주며 카운티(County) 징수관은 그 부동산을 임대하여 수익을 남길 수도 있다. 세금 징수관(Assessor)은 2년 내에 그 부동산을 매각하게 된다. 주정부가 그 부동산에 대한 소유권을 가지고 있는 동안에는 하시라도 원래 소유자인 체납자는 체납세금을 완납하고 그 부동산의 소유권반환요구를 할 권리가 있다.


(7) 세금매각(Tax Sale 한국에서의 체납처분에 의한 강제경매 또는 공매절차와 유사하나, 이와 여러 가지 면에서 다르다.
)

만약 압류(Lien)된 부동산이 장부상으로 주정부의 소유로 매각된 것으로 간주된 이후 5년 이내에 체납세무자가 체납세금을 완납하고 소유권반환을 구하지 않으면 세금 징수관(Assessor)은 당해 부동산을 과세기관, 세무서 또는 비영리 단체에 매각처분할 수 있다.

매각처분에 의해 거주용 부동산을 매수한 비영리 단체 등은 당해 부동산을 수리한 후 저 소득자에게 매각하여야 한다. 만약 매각처분에 의해 비영리단체 등이 매수한 압류(Lien) 부동산이 나대지등 공지인 경우에는 이를 매수한 비영리단체 등은 공공이용을 위해 헌납하거나 저소득층을 위한 주택을 지을 수도 있다.

또한 세금 징수관(Assessor)은 그 부동산을 경매 한국에서의 공매나 경매절차와 유사
를 통해 최고가 낙찰자에게 매각할 수도 있다. 이러한 경매를 통한 매각절차는 그 부동산의 소유권이 주정부로 장부상 매각된 때로부터 2년 이내에 이루어져야 한다. 카운티(County) 행정위원회는 경매절차에 있어서의 최저 입찰가를 지정해 이를 승인한다. 경매절차에 있어서의 매각예정가격은 경매일로부터 1년 이내의 기간 내에 카운티(County) 세금 징수관(Assessor)에 의해 결정된 공정시장가격의 최소 50%를 초과하여야 한다.

경매 입찰금액은 세금 징수관(Assessor)이 결정하는 바에 따라 현금이나 유가증권 또는 이 두 가지를 합한 것으로 납부되어야 한다. 세금매각시의 낙찰자는  세금압류(Tax Lien)에 의한 매각절차에 따른 권리증서(Tax deed Tax deed: Legal instrument that transfers absolute title to the purchaser of a Property sold for non-payment of Taxes (Tax Sale), after the expiration of the Redemption period.
) Tax Lien Certificate(Tax Sale Certificate): Official document issued by the Taxationauthorities. It serves as the evidence of conditionaltransfer of the title to a Property sold for non-payment of Taxes (Tax Sale). If the Property owner fails to redeem the Property within the statutoryRedemption period (by paying off all Taxes and charges), the purchaser can foreclose on the Property to obtain Tax deed. Also called Tax Lien Certificate.

를 받는다.


(8) 고령자 등을 위한 재산세납부연기법(Property Tax Postponement Law)

주정부는 고정된 수입을 가지고 있지 않은 많은 노인들이 부동산을 소유하고 있지만 세금납부를 위한 여유가 거의 없다는 점을 고려하여 재산세납부연기법(Property Tax Postponement Law)을 제정하였다. 이 법은 62세 이상의 노인들이 개인 주택에 대한 세금납부를 연기할 수 있도록 해준다. 이 법률은 장님 등의 법정 장애인들에게도 적용될 수 있다. 재산세의 납부연기를 신청하는 개인들은 다음과 같은 요건을 갖추어야 한다.

① 신청인 자신이 직접 부동산을 소유·점유하여야 하며, 당해 부동산은 적어도 평가가치의 20%의 순가를 가져야 한다.
② 신청인의 전 가족의 연 소득이 2 만 4 천 달러 이하여야 한다.
③ 만일 신청인이 기혼자라면 부부 중 한 사람만 자격이 있어도 신청가능하다.

재산세의 납부연기를 하는 경우에는 주정부에 의해 당해 부동산상에 재산세를 위한 담보권(Property Tax Lien)이 설정된다. 납부연기가 이루어진 재산세액에 대한 이자는 캘리포니아 주 연합투자자금(California’s Pooled Money Investment Fund)이 정한 금리에 따라 추가로 부과된다. 납부 연기된 세액과 이자에 대한 납부기한에 대해서는 별도의 제한은 없지만, 다음과 같은 경우에는 주정부에 의해 전액이 즉시 징수되게 된다.

① 당해 부동산이 매각된 경우
② 신청인이 더 이상 당해 주택을 점유하지 않을 경우
③ 신청인이 납부연기신청을 할 자격을 상실한 경우

노인, 장님 등의 노약자인 납세자들은 주택소유자보조 프로그램(Homeowner Assistance Program)을 통해 기 납부 재산세액을 환급받을 자격을 가지는 경우도 있다. 이 프로그램은 납세자의 가족소득이 1 만 2 천 달러 이하인 62세 이상의 노인과 장님, 장애자에게 적용된다. 당해 과세 년도에 이러한 재산세액을 환급받으려면 당해 연도의 5월 16일에서 8월 31일 사이에 캘리포니아 주 소득세 ,법인세과세위원회(Franchise Tax Board The California Franchise Tax Board (FTB) collects state personal Income Tax and corporate Income Tax of California. It is part of the California State and Consumer Services Agency. The Board is composed of the California State Controller, the director of the California Department of Finance, and the chair of the California Board of Equalization. The chief administrative official is the executive Officer of the Franchise Tax Board.
)에 신청서를 제출하여야 한다. 정확한 재산세 환급액은 이 과세위원회가 결정한다.

요건에 해당하는 납세자는 재산세의 납부연기와 주택소유자보조프로그램 두 가지 모두 신청할 수도 있다. 재산세 환급액은 재산세납부연기에 의해 압류(Lien)된 부동산에 체납세액을 담보하기 위해 설정된 담보권의 해제를 위하여 사용될 것이다.


(9) 이전거래인지세(Documentary Transfer Tax)

캘리포니아 주 주정부는 주 산하의 각 카운티(County)정부나 시정부로 하여금 각 관할 구역 내에 소재한 모든 부동산의 소유권이전과 관련하여 이전거래인지세를 부과할 수 있도록 하였다. 이전거래인지세의 납부고지는 이전 대상 부동산의 소유권증서의 앞면에 나와 있거나 그 소유권증서와 함께 제출된 별도의 문서에 나타날 수도 있다.

해당 부동산이 소재한 카운티(County) 정부가 위와 같은 이전거래인지세 제도를 채택한 경우라면, 그 카운티(County) 내에 있는 당해 부동산소재지의 시정부나 카운티(County)정부에 의해 부과된다.

이전거래인지세율은 5 백 달러당 55센트, 즉 부동산 대가를 5 백 달러로 나누어 55센트를 곱한 것이다. 이전거래인지세를 산출할 때 적용되는 과세표준은 부동산의 매수대금 중 현금 지불액과 신규 차입금을 합한 총액이며, 매매가격에 포함되어 있는 기존담보권(Lien)이나  제한권(encumbrance)의 대상이 되는 금액은 제외된다. 만약 매매가격의 일부가 이전거래인지세의 대상이 되지 않는 경우에는 그 내용이 소유권증서이나 그 증서와 함께 제출되는 별도의 문서에 기재되어 있어야 한다. 이전거래인지세의 납부신고서에는 그 부동산의 매매대가나 가치가 기존담보권이나 제한물권의 가치를 제외시키는지의 여부를 기재하여야 한다.
시의 이전거래인지세는 시에 따라 부과할 수 있다. 현재 로스앤젤레스 시는 매매 가격 1 천 불당 4 불 50 센트를 부과한다.


(10) 이동식주택(Mobile-Home)에 대한 과세(Taxation of Mobile-Home)

이동식주택(Mobile-Home)은 동산으로도, 부동산으로도 될 수 있다. 동산으로서의 이동식주택(Mobile-Home)은 차량에 대한 과세의 대상이 된다. 차량에 대한 과세대상이 된다고 하는 것은 이동식주택(Mobile-Home)이 주택 및 지역사회 개발국(Department of Housing and Community Development, HCD)에 등록된다는 것을 의미한다. 만일 부동산으로 취급된다면 이동식주택(Mobile-Home)은 지방 부동산세제의 대상이 된다.

부동산으로서의 적격성

캘리포니아 주 보건 및 안전법(Health and Safety Code)의 규정에 따라, 이동식주택(Mobile-Home)은 다음의 요건을 구비한 경우에는 부동산으로 인정된다.

① 당해 이동식주택이 건물로서 허가를 받고
② 당해 이동식주택에 대한 점유증명서(입주증)를 발급받고
③ 당해 이동식주택이 지반(기초)에 부착되고
④ 이러한 이동식주택이 지반(기초)에 부착되었다는 진술서가 등기된 경우

위와 같은 요건이 구비되면 이동식주택(Mobile-Home)은 이동식 주택이 부착된 당해 부동산의 정착물이나 증·개축물로 취급된다. 이러한 경우 주택 및 지역사회 개발국(Department of Housing and Community Development, HCD)은 동산으로서의 차량에 대한 소유권 등록을 취소하게 되며, 이동식주택(Mobile-Home)이 위치한 카운티(County)의 등기소에 부동산으로서 신규로 등록되게 된다.

이동식주택(Mobile-Home)을 지반(기초)으로부터 분리시키고자 하는 경우에는 다음과 같은 특수한 요건을 구비해야 한다. 이동식주택과 관련된 모든 소유주들이 분리에 대해 동의한다는 서면을 HCD에 제출한 후, 이동식주택을 지반으로부터 분리하여 이동하기 30일 이전에 지역 세금징수관(Assessor)에게 신고하여야 하며, HCD가 발급하는 이동식주택에 대한 운송허가증이나 이동식주택(Mobile-Home)으로서의 등록증을 신규로 발급받아야 한다. 이동식주택(Mobile-Home)이 지반으로부터 분리된 후에는 다시 부동산으로서의 적격성을 갖추기 전까지는 동산으로 취급된다.


(11) 기타 주의 세금(Other State Taxes)

판매세와 사용세(Sales Tax and Use Tax A use Tax is a type of excise Tax levied in the United States. It is Assessed upon otherwise "Tax free" tangible personal Property purchased by a resident of the Assessing state for use, storage or consumption of goods in that state (not for reSale), regardless of where the purchase took place. The use Tax is typically Assessed at the same rate as the Sales Tax that would have been owed (if any) had the same goods been purchased in the state of residence. Use Tax applies when Sales Tax has not been charged. Purchases made either over the Internet or out-of-state are the most common transactions subject to a use Tax.
)

판매세와 사용세에 관한 정보는 캘리포니아 주 균등과세위원회(State Board of Equalization The Board of Equalization collects California state Sales and use Tax, as well as fuel, alcohol, and tobacco Taxes and fees that provide revenue for state government and essential funding for counties, cities, and special districts. The mission of the State Board of Equalization (BOE) is to serve the public through fair, effective, and efficient Tax administration.
)의 지역사무소에서 얻을 수 있다
.
캘리포니아 주의 판매세는 유체동산(Tangible Personal Property)을 판매하는 소매상이 구매고객으로부터 징수하여 납부한다. 예외적으로 식품의 판매 등에는 과세되지 않는 품목들이 있다.. 소매상은 판매세를 고객이 지불하는 물건가격에 추가하여 징수하거나, 자신의 수입으로 납부한다. 판매자(매도인)가 판매를 위하여 토지로부터 분리한 건물은 유형의 동산으로 간주되어 판매세의 과세대상이 된다. 그러나 구매자(매수인)가 구입한 건물에 대해 분리한 건물은 판매를 목적으로 한 것이 아니므로 판매세의 대상이 되지 않는다. 사업체 매매의 경우 기계, 장비와 정착물(Fixtures)은 판매세의 대상이나, 재고품(Inventory)은 제외된다.

사용세(Use Tax)는 물품세(Excise Tax Excise tax in the United States is an indirect tax on listed items. Excise taxes can be and are made by federal, state and local governments and are not uniform throughout the United States. Excise taxes are collected by the producer or retailer and not paid directly by the consumer, and as such often remain "hidden" in the price of a product or service, rather than being listed separately. This is thought to explain their appeal to many politicians. Federal Excise taxes have a storied background in the United States. Responding to an urgent need for revenue following the American Revolutionary War, after passage of the U.S. Constitution the First United States Congress passed, and President George Washington, signed the Tariff Act of July 4, 1789, which authorized the collection of duties on imported goods. Customs duties as set by tariff rates up to 1860 were usually about 80-95% of all federal revenue. Having just fought a war over taxation (among other things) the U.S. Congress wanted a reliable source of income that was relatively unobtrusive and easy to collect. Tariffs and excise taxes were authorized by the United States Constitution and recommended by the first U.S. Secretary of the Treasury, Alexander Hamilton, in 1789 to tax foreign imports and set up low excise taxes to provide the Federal Government with enough money to pay its operating expenses and to redeem at full value U.S. Federal debts and the debts the states had accumulated during the American Revolutionary War. Hamilton thought it was important to start the U.S. Federal government out on a sound financial basis with good credit. The first Federal budget was about $4.6 million and the population in the 1790 U.S. Census was about four million. Hence the average federal tax was about $1/person per year. Then tradesmen earned about $0.25 a day for a 10-12 hour day so federal taxes could be paid with about four days work. Paying even this was usually optional as taxed imports listed on the tariff lists could usually be avoided if desired. Congress set low excise taxes on only a few goods, such as, whiskey, rum, tobacco, snuff and refined sugar. There were initially no other significant sources of federal income besides tariffs. The excise tax on whiskey was so despised it led to the Whiskey Rebellion which had to be quelled by Washington calling up the militia and repressing the rebellious farmers--all were later pardoned. The whiskey excise tax collected so little and was so despised it was abolished by President Thomas Jefferson in 1802. In the Napoleonic Wars and the War of 1812 the imports to the United States plummeted and the Congress in 1812 brought back the excise tax on whiskey to compensate for the loss of customs revenue. Within a few years customs duties (tariff) brought in enough federal income to again abolish nearly all federal excise taxes. When the United States public debt was finally paid off in 1834 President Andrew Jackson kept the excise tax zeroed out and reduced the customs duties (tariffs) in half. Excise taxes stayed essentially zero till the American Civil War brought a need for much more federal revenue. Excise taxes were reintroduced on a wider range of items and income taxes (later declared unconstitutional) were introduced.
An excise or excise tax (sometimes called a duty of excise special tax) is an inland tax on the sale, or production for sale, of specific goods or a tax on a good produced for sale, or sold, within a country or licenses for specific activities. Excises are distinguished from customs duties, which are taxes on importation. Excises are inland taxes, whereas customs duties are border taxes. An excise is considered an indirect tax, meaning that the producer or seller who pays the tax to the government is expected to try to recover or shift the tax by raising the price paid by the buyer. Excises are typically imposed in addition to another indirect tax such as a sales tax or value added tax (VAT). In common terminology (but not necessarily in law), an excise is distinguished from a sales tax or VAT in three ways: (i) an excise typically applies to a narrower range of products; (ii) an excise is typically heavier, accounting for a higher fraction of the retail price of the targeted products; and (iii) an excise is typically a per unit tax, costing a specific amount for a volume or unit of the item purchased, whereas a sales tax or VAT is an ad valorem tax and proportional to the price of the good. Typical examples of excise duties are taxes on gasoline and other fuels, and taxes on tobacco and alcohol (sometimes referred to as sin tax).

)의 일종으로서, 구매자가 구매하거나 임차한 유체동산 유체동산의 구매장소가 캘리포나이주내인지 여부를 묻지 않음
을 캘리포니아 주에서 보관, 사용 또는 소비 등을 하려고 하는 경우에 부과된다. 사용세(Use Tax)는 그 과세물건이 거주하는 주에서 구매되었다면 판매세가 부과되었을 경우의 판매세율과 동일하다. 사용세(Use Tax)는 판매세(Sales Tax)가 부과되지 않은 경우에 과세되는 것이며, 인터넷이나 타주에서 구매가 이루어진 경우가 사용세 과세의 전형적인 유형이다.

만약 구매자가 이미 사용세(Use Tax)를 징수할 수 있는 판매자허가증(Seller’s Permit)을 가진 소매상에게 사용세(Use Tax)를 지불하였다면, 구매자는 더 이상 책임이 없다.

만약 판매자허가증이 요구되는 사업체를 매매하는 경우, 매수인은 매도인의 승계인으로서 매도인이 부담하던 기존의 세금에 대한 책임을 부담하게 될 수도 있다. 따라서 판매자허가증을 요하는 사업체의 매매 시에는 주 균등과세위원회(State Board of Equalization)가 세금 완납증을 발급할 때까지 에스크로(Escrow)에 예상되는 체납세액 상당의 일정한 금액을 보관한다는 조항을 포함하는 것이 좋을 것이다.


부동산 브로커(Broker)에 의한 이동식주택(Mobile-Home)의 판매

이동식주택(Mobile-Home)의 판매를 중개하는 부동산 브로커(Broker)는 부동산 자격증과 별도로 이동식주택(Mobile-Home)판매 소매상으로서 판매자허가증을 받아야 하며, 이러한 판매 등의 행위와 관련하여 발생하는 판매세나 사용세에 대해 신고, 납부해야 한다.

주거의 용도로 판매된 신규 이동식주택(Mobile-Home)에 대해서는 재산세와 별도로 판매세가 부과된다. 이동식주택(Mobile-Home)에 부착되지 않은 가구류는  판매세의 과세대상이 된다. 중고 이동식주택(Mobile-Home)으로서 부동산에 고착된 것은 부동산으로서 재산세의 대상이 되므로, 신규로 구입하는 가구류를 제외하고는 판매세가 적용되지 않는다. 그러나 중고 이동식주택이라 하더라도 동산으로서 차량허가증을 발급받아 동산으로서의 과세의 대상이 되는 이동식주택(Mobile-Home) 부동산으로서의 적격성을 갖지 못한 이동식주택(Mobile-Home)
에는 판매세가 적용된다.

부동산 브로커(Broker)는 이동식주택(Mobile-Home) 매매에서 판매업자가 아닌 매수인의 대리인으로서도 활동할 수 있다.

부동산 브로커(Broker)로서는 재산세의 대상이 되는 이동식주택(Mobile-Home)은 이미 동산이 아닌 부동산으로서의 성질을 띠게 되었다는 점과 동산의 판매에 과세되는 판매세나 사용세는 과세되지 않는 다는 정도의 사실은 알고 있어야 한다. 재산세의 대상이 되지 않는 이동식주택(Mobile-Home)의 구매자는 그 구매가격에 더하여 판매세나 사용세를 판매자에게 지불해야한다.

(12) 캘리포니아 주 캘리포니아주는 1982년 6월 8일 유권자들에 의해 상속세와 증여세가 폐지되었으며, 1982년 6월 8일 오후 8시 이후에 사망한 자의 상속인의 재산이나 증여에는 더 이상 적용되지 않는다.
유산세(State Estate Taxes)

상속세와 증여세를 Inheritance Tax라고 하는데, 이는 유산에 대해 과세하는 유산세(Estate Tax)와 유사하나, 상속세와 증여세는 상속인과 수증자의 입장에서 과세되는 것이고, 유산세는 피상속인의 재산(사망자의 재산)에 대해 과세하는 것으로, 서로 차이가 있다 Inheritance Taxes vs. Estate Taxes : So what's the difference between an inheritance Tax and an estate Tax? An inheritance Tax is based on who receives a deceased person's Property and how the beneficiary is related to the deceased person, while an estate Tax is based on the value of the deceased person's estate and not on who gets what.
.

(13) 유산세(Estate Tax) 캘리포니아 주 유산 상속세(Estate Tax)는 Pick Up Tax 라고 하였는데, 현제는 더 이상 부과되지 않는다


미국의 유산세(Estate Tax)는 사망한 자의 유산의 이전에 대해 과세되는 것이며, 그러한 유산이 사망한 자의 유언이나 무유언의 방식에 의하여 이전되거나, 신탁이나 생명보험금의 지급, 재정적 혜택 등 다른 방법에 의해 이전되는 것을 모두 포함하며, 그 이전의 방식여부를 불문한다.

이러한 미국의 유산세제는 미국의 통합 증여 및 유산세제의 한 부분이다. 이러한 통합세제의 다른 한 축인 증여세는 증여자의 생존 기간 동안의 자산의 이전에 대해 부과 한다; 증여세는 유산세를 부담하여야 할 자가 자신의 유산을 처분해버리는 방법에 의한 유산세의 회피하는 것을 방지한다. 연방정부와 별도로, 대다수의 주 역시 유산세를 부과하는데, 이러한 주에서는 이를 유산세 또는 상속세라고 부른다. 유산세제에 반대하는 자들은 이를 사망세(Death Tax)라고 부른다. 자산이 배우자 또는 연방정부가 인정한 자선단체에게 이전되는 경우에는 유산세가 부과되지 않는다. 또한, 5 백만 불까지는 연방 증여세 또는 유산세의 부담이 없이 사망자의 사망이전, 또는 사망과 동시에 증여될 수 있다.

캘리포니아 주는 이러한 연방정부의 유산세제를 인용하지만, 캘리포니아 주 주정부차원에서는 별도로 유산세를 부과하지는 않는다. 캘리포니아 주에서는 유산세는 Pick Up Tax 라고 호칭된다. 그런데, 수년전 연방 유산세 관련 법률에 중요한 변화가 이루어지기 이전에는 상황이 달랐다. 연방 유산세제와 캘리포니아 주 유산세제는, 2005.1.1.이전에는 캘리포니아 주가 주정부차원에서 Pick Up Tax 라는 이름으로 연방정부차원의 유산세와 동일한 별도의 유산세를 부과하였다.

각 주는 이러한 Pick Up Tax와 관련하여 각기 다른 세법을 가지고 있었고, 이에 따라 각주가 징수하는 금액도 각주의 유산세제에 따라 달랐다. 그러나 전체적인 유산세부과세액은 이러한 Pick Up Tax로 인하 증가하지도 감소하지도 않았다. 그 대신 총괄 세금부과세액은 IRS와 각 주의 과세 당국 간에 배분되었다.

이러한 Pick Up Tax 는 캘리포니아 주의 유산세로서, IRS(연방 국세청)가 2005.1.1. 이전에 IRS Form 706에 의한 연방 유산세환급에 허용하였던 유산세공제에 기하여 징수되었던 것이다.

연방 유산세는 실질적으로 IRS의 관리로부터 벗어나 그 대신 사망자가 속한 주정부의 과세당국에게 납부되었다. 그 결과 2005.1.1. 이전에 캘리포니아 거주자가 연방 유산세를 부과 받은 경우라면 캘리포니아 조정관실(California Controller’s Office)은 사망한 캘리포니아 주 거주자의 유산으로부터 Pick Up Tax를 징수하였다.

그런데 2005.1.1.이후부터, Pick Up Tax는 경제성장과 과세구제조정법(Economic Growth and Tax Relief Reconciliation Act, EGTRRA)이 공식적으로 폐지되었다. Pick Up Tax를 폐지한 연방법률의 변화에 대응하여, Pick Up Tax를 과세하던 몇몇 주는 여전히 주 유산세를 징수하도록 허용하는 주법을 제정하는 방법을 선택하기도 하였다. 그러나 대부분의 주는 일체 여하한 조치도 취하지 않았고, 그 결과 더 이상 주 유산세를 징수하지 않게 되었다.

캘리포니아는 주법의 특이성으로 인해 입법부가 캘리포니아 주 유산세를 유권자의 승인 없이 제정하는 것을 금지하고 있다. 또한, 연방정부의 경제성장과 과세구제조정법(Economic Growth and Tax Relief Reconciliation Act, EGTRRA)의 규정 하에서 Pick Up Tax는 2011년에 부활되도록 예정되어 있었지만, 2010년 과세구제, 실직보험복귀 및 고용창출에 관한 법률(Tax Relief, Unemployment Insurance Reauthorization and Job Creation Act of 2010 , "TRUIRJCA")의 제정으로 인해 그러한 부활은 이루어지지 않았다. 이 TRUIRJCA는 연방 유산 세제를 부활시킨 것이나, Pick Up Tax는 부활시키지 않았기 때문이다.

한편, TRUIRJCA 규정들은 2012.12.31.에 효력을 상실하게 되어 있었는데, 이러한 효력상실에 의해 Pick Up Tax는 2013년에 부활될 수 있었다. 그러나 연방하원과 오바마 대통령은 2013년 초에 미국납세자구제법(American Taxpayer Relief Act, "ATRA")을 제정하였다. 이  납세자보호법(ATRA)의 규정에 의하면, TRUIRJCA에 의해 연방 유산세를 규율하는 규정들은 영구적으로 제정된 것이며, 이는 Pick Up Tax가 2013년에 다시 부활되지 않는 다는 것과 미 연방 하원의 추가적인 조치 없이는 장래에 다시 부활되지 않는다는 것을 의미하게 되었다.

결국, 캘리포니아 주가 다시 주차원에서 유산세를 징수하기 이해서는 유권자들이 그러한 방법에 대해 승인을 해줘야 한다. 주지사 제리 브라운은 2013년에 Pick Up Tax가 부활되어 주정부가 필요한 세입을 충당하기를 바라고 있었지만, 이러한 캘리포니아 주 예산에 대한 우려가 다시 주정부차원에서의 유산 세제를 부활시키도록 압박을 가할지 여부는 오직 시간이 말해줄 것이다.

캘리포니아 주의 유산세에 대한 추가적인 정보는 캘리포니아 조정관 사무소 웹사이트(California Controller's Office website)에서 찾아볼 수 있다.

캘리포니아 주는 주 상속세(State Inheritance Tax)를 부과하지 않는다. 유산세가 전체 유산에 대해 부과되는 것과 달리, 상속세는 유산에 대한 개별 수익자의 지분에 대해 부과되는 세금으로 서로 다르다. 캘리포니아 주는 앞서 말한 바와 같이 1982.6.9.이후 상속세를 폐기  했기 때문이다.


(14) 연방정부의 세금 압류권(Federal Tax Liens)

연방세입법(Internal Revenue Code)의 규정에 의하면, 체납된 연방세는 압류(Lien)기간 동안 납세자에 속한 모든 재산과 재산권(비록 담보권 설정 후에 취득된 것일지라도)상에 담보권(압류(Lien)권)이 설정된다. 그 부동산에 대한 압류(Lien) 설정통지는 매수인, 일체의 저당권 설정자, 공사참여자 담보권자와 판결에 의한 담보권자 등를 위해 그 부동산이 소재한 카운티(County) 등기소에 등기되어야 한다. 이러한 압류(Lien)에 의한 담보권은 비록 등기되지 않았다 하더라도 사망과 동시에 사망자의 모든 재산상에 설정되며, 그러한 설정이후에는 그이후의 매수인들에 대해 유효하다.



2 연방소득세(Federal Income Taxes)


납세자의 총소득이 과세대상이 될 만큼 충분히 높거나, 연방소득세의 납부를 유보하고 있는 것이 있거나, 납부한 세액을 환불받을 것이 있는 경우라면, 전년도분에 대한 연방소득세에 대한 신고를 그 다음해 4월 15일까지 제출해야 한다. 개인과 법인 모두에 대해 소득세가 부과되는데, 여기서 논의될 것은 주로 개인에 관한 것이다.

개인에 대해 소득세를 부과하기 위한 기준이 되는 총소득수준은 소득을 얻은 사람이 결혼했는지, 독신(이혼 또는 법적 별거 포함)인지, 부양자녀가 있는지, 그리고 만일 배우자가 있다면 소득자가 배우자와 함께 사는지, 또한 소득자와 배우자가 소득세 보고를 같이 제출하는지의 여부 등에 따라 다르다.

국세청(연방세입청, Internal Revenue Service, IRS) 지역사무소에서 현재 적용되는 법에 대한 상세한 내용을 알 수 있다.

부동산 라이센스 소지자는 세금에 대한 조언을 할 수 없다. 그럼에도 불구하고 부동산 브로커(Broker)나 세일즈퍼슨이 부동산 거래의 세금효과에 대하여 가능한 한 익숙해지는 것이 좋을 것이다. 세금책임에 영향을 주는 거의 모든 중요한 사항에 대한 당사자의 결정은 당해 부동산에 대한 거래에 관한 협상이 이루어지기 이전에 이루어져야 한다. 주택의 구매가 일생의 가장 중요한 투자인 대부분의 납세자에게 이러한 부동산거래시의 세금과 관련한 매매조건은 당사자의 결정에 심각한 영향을 끼칠 것이다. 투자자에게는 이러한 세금관련 조건으로 인해 그 거래가 한층 더 복잡하게 된다. 부동산 라이센스 소지자가 소득세나 투자 상담자로서의 자격이 없다면 세금이나 경제요인에 대한 조언은 부동산세 변호사, 공인회계사나 다른 세금전문가에게 넘겨져야 할 것이다.



(1) 세금용어(Tax Terms)

다음은 IRS에서 많이 사용하는 세금과 관계있는 용어의 개념이다.


조정 후 총소득(Adjusted Gross Income)

조정 후 총소득은 각종 면제항목과 공제항목에 대해 모두 공제를 통해 과세가능 금액으로 조정한 금액, 즉 과세표준을 정한 것으로서, 납세자에게 과세 가능한 소득이다.


구간별 과세(Tax Bracket 소득별로 일정한 구간을 정하고, 각 구간별로 차별화된 세율을 정함
)

구간별 과세(Tax Bracket)란 납세자의 조정 총소득을 일정 구간별로 구분한 후 이러한 각 구간별 소득에 대해 각기 다른 세율을 적용하는 것을 말한다. 조정 후 총소득(과세표준)이 높으면 높을수록 세율도 높게 되어 구간별로 누진적인 세율을 적용한다. 현재 일정 수준까지의 소득은 15% 과세되며, 그 수준 이상의 소득에는 더 높은 세율이 적용된다. 연 25 만 달러 이상의 고소득을 가진 납세자는 39.6%의 세율로 과세될 뿐 아니라 세법의 다른 영향으로 인해 세율이 최대 44%까지 올라갈 수도 있다.


통상소득(Ordinary Income)

통상소득은 과세를 위한 총수입에 포함되며 임금, 사업수입, 이윤, 이자, 배당금, 임대료와 특허권(또는 저작권), 사용료(royalty) 등이 포함된다.

자본자산(Capital Assets)

자본자산은 사업용 재고와 사업상의 일반과정에서 판매와 영업을 위해 보유되는 재산을 제외한 나머지 모든 재산을 말한다. 자본자산은 개인 주거지, 투자를 위하여 보유된 토지, 주식, 증권 그리고 사업에서 사용되는 기계와 설비를 포함한다.


기준액(Basis)

재산의 기준 액은 그것을 취득 시 소요된 비용이다. 어떤 사업용 재산은 취득비용이 몇 년에 걸쳐 감가상각을 통해 비용으로 공제된다. 재산의 기준액은 이러한 감가상각을 통한 비용으로의 공제에 의해 줄어들지만 그 후에 이루어진 개선에 의해 증가될 수도 있다. 그러한 결과에 의하여 조정한 기준 액을 조정 후 비용기준 액(Adjusted Cost Basis Adjusted cost base (ACB) is a calculation used to determine the cost of an investment for Tax purposes. An Income Tax term that refers to the change in an asset's Book value resulting from improvements, new purchases, Sales, payouts or other factors. An adjusted cost base can be calculated on a single or a per unit basis. The Book value can be adjusted because of a change or improvement made to the asset. The new adjusted cost base is then used to compute the gain or loss when it is sold. In some jurisdictions, the adjusted cost base must be used as the cost of the asset for capital gains purposes.
)이라고 한다.


자본수익(Capital Gain A capital gain is a profit that results from a disposition of a capital asset, such as stock, bond or real estate, where the amount realized on the disposition exceeds the purchase price. The gain is the difference between a higher selling price and a lower purchase price. Conversely, a capital loss arises if the proceeds from the Sale of a capital asset are less than the purchase price. Capital gains may refer to "investment Income" that arises in relation to real assets, such as Property; financial assets, such as shares/stocks or bonds; and intangible assets such as goodwill. Many countries impose a Tax on capital gains of individuals or corporations, although relief may be available to exempt capital gains: in relation to holdings in certain assets such as significant common stock holdings, to provide incentives for entrepreneurship, or to compensate for the effects of inflation.
)

자본 소득은 재고용 자산이 아닌 자본 자산을 처분한 결과로 얻어진 소든을 말하며, 자본 자산의 예로는 주식, 채권, 부동산, 수집품 등을 들 수 있다.

자본 소득은 단기 자본 소득(Short-Term Capital Gain)과 장기 자본 소득(Long-Term Capital Gain)으로 나눌 수 있는데, 단기는 1 년 이하 보유한 자산의 매각 시, 장기는 1 년을 초과 보유한 자산의 매각 시에 발생된 소득이다. 일반적으로 단기 자본 소득은 보통 소득(Ordinary Income)과 같은 세율이 적용되며, 장기 자본 소득은 특별 세율로 보통 소득 세율 보다 낮게 적용되고 있다.

자본 소득 세율의 역사를 보면 1913 년에서 1021 년까지는 보통 세율과 같았으나 1921 년에는 2 년 이상 보유한 자산에 대해서는 12.5%의 세율이 적용이, 1931 년에서 1941 년 사이는 1 년 보유 시 20%, 2 년 보유 시는 40%, 5 년 보유 시는 60%, 10 년 보유 시는 70%의 자본 소득 공제가 가능토록 하였다. 1942 년부터는 6 개월 이상 보유한 자산에 대해서는 50%의 자본 소득 공제가 가능토록 하였으며, 1954 년부터 1967 년까지는 최고 자본 소득 세율을 25%로 하였다. 1969 년 및 1976 년 세제개혁 시는 세율을 인상하였으나 1978 년에 60% 자본 소득 공제로 최고 세율은 28%로 하였다.1986 년 세제 개혁에서는 장기 자본 소득에 대한 공제가 없어지고 최고 세율만 28%로 하였으며, 1997 년 세제 개혁에서는 18 개월 이상 보유 시와 5 년 이상 보유 자산에 대한 세율을 다시 낮추었고, 2001 년 세제개혁에서는 15% 보통 세율에 속하는 층에는 자본 소득 세율을 10%에서 8%로 낮추었다.

2009-2012 년까지의 장기 소득 세율은 최대 15%(주식, 부동산)로 낮추어 졌으며, 2013 년부터는 최고 세율이 20%로 올라갔다. 물론 단기 자본 소득 세율은 보통 소득 세율과 같이 적용됨은 말 할 것도 없다.


감가상각(Depreciation)

세금목적을 위한 감가상각은 수입을 위한 교역이나 사업에 사용되거나 또는 정기적 수입 산출용으로 보유된 재산의 가치손실을 그 수입으로부터 공제하는 것이다. 소유자 거주 부동산(주택)은 감가상각이 가능한 투자로 간주되지 않는다. 감가상각이 적용되는 부동산의 개선비용은 적정연수에 걸쳐 감가상각될 수 있다. 토지 그 자체는 감가상각되지 않는다.

(2) 주택소유자를 위한 세금 고려사항 (Tax Considerations for the Homeowners)

위에서 언급한 것처럼 단독주택이건, 콘도미니엄이건, 주식 협동 아파트건 간에, 주거를 위해 소유한 부동산(주택)에 대한 개선비용은 감가 상각될 수 없다. 그러나 주택소유주는 다른 형태의 혜택을 받을 수 있다.

        
거주용 주택 판매에 대한 면세

2009 년 1 월 1 일 이전에는 거래 바로 직전부터 계산하여 5 년 전 동안에 2 년 이상 보유하고 2 년 이상 주 거주지로 사용한 경우 $250,000(부부인 경우 $500,000)의 자본 소득 공제가 가능하였으나 2009 년 1 월 1 일부터는 공제 금액을 주 거주지로 사용한 기간과 그렇지 않은 기간의 비율에 따라 분할 적용하게끔 하였다.  즉, 소유기간(반드시 5 년일 필요는 없다)이 분모가 되고 주 거주 기간이 분자가 되어 그 비율만큼이 공제가 되는 것이다.

다음과 같은 경우에는 비 거주기간으로 계산하지 않는다
.
* 거래 직전부터 5 년 기간 중 주 거주지로 사용한 이후의 기간
* 최대 10 년까지 군대 복무 중이었던 기간
* 직업이나 건강상의 이유 등으로 인한 비 거주기간

<사례 1>

2003 년 1 월 1 일부터 김 씨는 콘도를 1031 Exchange로 임대용으로 구입해서 2003, 2004, 2005 년 3 년 동안 임대를 주었다. 그 후 2006 년 1 월 1 일에 임대를 중단하고 콘도로 이사해서 주 거주지로 2 년 거주 후 2008 년 1 월에  콘도를 처분 했다.
이 경우 김 씨는 지난 5 년 중 2 년을 주 거주지로 보유한 관계로 $250,000의 소득 공제가 가능하다. 물론 최근 2 년 이내에 이러한 소득 공제를 받은 적이 없어야 한다는 조건에 따른다.(2009 년 1 월 1 일 이전의 세법 적용)

<사례 2>

2006 년 1 월 1 일 1 김 씨는 집을 사서 2008 년 1 월 1 일까지 거주하고  2010 년 1 월 1 일까지 2 년 간 임대를 주었다. 다시 2010 년 1 월에 들어가 2 년간 거주하고 난 후 1 년을 다시 임대를 한 후 2013 년 1 월에 판매한 경우.
총 보유기간: 7 년(2006, 1,1-2013, 1,1)
총 비 거주기간: 1 년(2009, 1,1-2010,1,1: 새로운 세법 적용기간)
총 공제금액: $250,000 X 6/7 = $214,285.71(이 금액이 $250,000을 초과할 수 없다.)
2012, 1,1-2013, 1,1 1 년간은 비 거주기간이지만 예외 규정에 의해 거주기간으로 간주됨.

<사례 3>

이 씨는 2009 년 1 월에 콘도를 구입 후 임대를 주고 2011 년 1 월부터 2012 년 1 월까지 주 거주지로 거주해 오다가 직장문제로 타 주로 이사를 해야만 하는 경우, 상기예외 규정에 따라 부분 면세가 가능하다.

② 이자공제(Deduction)

주 거주 주택에 대한 대출이자 불입금은 100 만 달러까지 과세 가능한 소득으로부터 공제할 수 있다. 주택에 의해 담보되었지만 그 주택을 구매하는 데 사용된 것이 아닌 2 차 이후의 대출에 대한 총 이자도 10 만 달러까지 공제될 수 있다. 지방 재산세도 공제 가능하다.

  
③ 세액 공제(Tax Credit)

세액 공제는 소득으로부터가 아니라 납부해야 할 세금 액으로부터 받는 직접적인 공제이다. 에너지와 물 절약장치뿐 아니라 태양에너지 시스템 설치에 대한 공제가 과거에는 가능했다. 그것이 다시 가능할지의 여부는 다른 에너지원의 보호와 개발이 세금수입의 손실에도 불구하고 추구되어야 할 바람직한 목표로서 다시 여겨질지의 여부에 달려 있다.

(3) 투자자를 위한 세금 고려사항(Tax Considerations for the Investor)

투자자는 장래에 부동산의 처분으로 발생할 수입의 잠재성을 보고 부동산을 구매한 자로서, 그 주택을 직접 점유하지는 않는 자를 말한다. 투자자는 주거지대체규정이나 주택구매(1997년 개정세법)와 관련된 특혜를 받지는 못하지만 부동산 소유에 따른 다른 이득, 즉 자본 소득 공제는 없지만 감가상각 적용 등을 통한 이득은 적용된다. 즉, 자본 공제는 없지만, 장기 자본 소득 세율의 적용, 감가상각 적용 등을  통한 이득은 얻을 수 있다.

대출이자와 재산세는 부동산 수입에서 공제가 가능하다. 부동산 수입은 당해 부동산의 유지비용, 공공요금과 부동산 관리와 같은 운영비의 공제에 의해서도 줄어들 수 있다.



감가상각(Depreciation)

부동산 투자자를 위한 가장 중요한 세금상의 혜택 중 하나는 부동산 건축물의 감가상각이다. 사업이나 임대 또는 다른 수입을 올리는 데 사용되는 부동산은 회수부동산(Recovery Property)이라 한다. 부동산에 투입된 비용(감가상각이 되지 않는 토지가치를 제외한 나머지 부분에 대한 비용)은 특정기간에 걸쳐 과세 가능한 수입으로부터 공제를 함으로서 회수된다. 1986년의 세법개정은 1987년 1월 1일자로 소유된 감가상각 가능한 부동산 가치가 27 1/2 년, 또는 그 이상(거주용 임대부동산)에 걸쳐 매년 똑같은 금액으로 공제되도록 하고 있다. 이것은 감가상각산출의 정액 감산법(Straight-Line Method)이라 불린다. 1993 년 세법개정안은 상업용(비 거주용) 부동산의 경우 39 년, 또는 그 이상으로 공제기간을 늘렸다.



1987년 1월 1일 이전에 구매한 부동산에 대한 공제는 1986년 세법개정안이 발효하기 전에 허용된 것으로, 보통 19년(저소득 주택의 경우 15년)에 걸친 공제가 적용된다. 감가상각 기간이 짧은 것이 적용기간도 짧지만 연 공제액은 더 높으므로 장기간 소유하지 않는 투자자에게는 유리할 수도 있다.

부동산 동업체는 예전에는 유리한 감가상각 계획 덕분에 투자한 실제금액을 초과해서 투자 동업자를 위한 세금공제를 산출할 수 있었다. 위 세법개정은 그러한 공제의 범위를 그 동업자의 현금투자액과 개인적으로 책임이 있는 차입금의 범위에 한정하고 있다(at risk rule의 적용). 동업 투자로부터의 손실은 임금과 기타 다른 소득에 대해 상계하여 비용으로 공제하는 목적으로는 사용될 수 없다.

임대부동산을 소유하고 그 관리업무에 현실적으로 참여했으나 연 10만달러 미만의 소득을 얻은 사람은 1년에 그 소득에 대해 2만5천달러까지의 손실을 공제할 수 있다. 이 규정에 의해 허용되는 공제범위는 매년 부동산 임대수입이 상승함에 따라 점점 줄어들며 수입이 15만달러 이상일 때는 공제를 전혀 받을 수 없다. 1993년 세법개정에 의하면 1994년 1월 1일 현재 부동산업이 주된 영업인 납세자는 부동산 수수료를 포함하여 임대부동산상의 손실을 그의 실제소득으로부터 무제한 공제할 수 있게 되었다.

감가상각 기간이 길어짐으로 인해 많은 잠재 투자자는 투자 부동산의 현금유통의 잠재성에 대해 신중하게 고려하게 되었다. 부동산 소유로 인한 세금혜택이 다소 줄어듦에 따라 투자부동산 구매자는 투자의 전통적 목표인 이윤발생 가능성을 고려하게 되었다.
        
(4) 세금이연부 교환(Tax-Deferred Exchanges)

교역이나 사업에서 생산적으로 사용되거나 투자를 위해 보유한 각 부동산은 각 소유자들 간에 서로 교환될 수 있으며 세금이연(과세연기, Tax-Deferred)의 대상이 될 수 있다. 소득세법 1031조의 규정에 따르면 세금이년부 교환이 되기 위해 교환되는 부동산들은 본질이나 성격이 비슷해야 한다. 물론 사무소 빌딩이 공터와 교환되는 것처럼 전혀 다른 종류의 부동산이 교환될 수도 있지만 보통 개인적인 사용을 위하여 보유된 부동산은 투자용 부동산과 교환될 수 없다. 예를 들면 주거용 주택은 임대용 주택과는 교환될 수 없다.

부동산을 교환할 경우 일방이 추가로 현금 등의 대가(Boot Definition of 'Boot': Cash or other Property added to an Exchange or other transaction in order to make the value of the traded goods equal. Cash boot is allowed to be part of a nonmonetary Exchange under U.S. Generally Accepted Accounting Principles. However, for the Exchange to qualify as nonmonetary, the value of the boot should be 25% or less of the total fair value of the Exchange. When you trade in an older car and also pay cash for a new model, the cash you pay in addition to your older car is the boot. Boot might also come into play in a 1031 Exchange. Because it is difficult to find two Like-kind properties of identical value to Exchange, one party will commonly contribute cash and/or physical Property to even out the Exchange. The base amount of the Exchange remains Tax deferred, but the boot is considered a Taxable gain. Even with the boot, however, the recipient will pay less in capital gains Taxes for the current Tax year than if he had sold the appreciated Property and then purchased a different Property.
)를 상대방에게 주지 않는 경우라면 두 개의 교환부동산은 같은 가치를 가진 것으로 간주된다. 이러한 대가(Boot)는 과세대상이 된다.


1031 교환(Exchange) (Like-kind Exchange 동종 부동산 교환


1031 Exchange라고도 통용되는 동종부동산교환(Like-kind Exchange)은 사업 또는 투자 목적으로 구입한 부동산을 처분하고 동종의 다른 부동산으로 구입할 경우 이 거래에서 발생하는 이익에 대해서는 세금 납부를 연장해 주는 규정이다.

예를 들면 소유하고 있는 아파트를 처분하고, 45일 이내 다른 쇼핑센터를 구입할 것을 정하고, 180일 이내 구입이 이루어지면 전에 소유하고 있던 아파트를 처분하면서 발생된 이익에 대해선 세금 납부를 뒤로 연기할 수 있는 규정인 것이다.

의회에서 주 거주지에 대한 세금 면제 규정을 두게 된 배경은 개인이 주택을 소유하도록 장려하려는 목적이었는데 동종부동산교환(Like-kind Exchange)을 통해 구입한 주택에까지 이런 혜택을 준다는 것은 적절하지 못하다는 판단에 이 부분을 명확히 규정했다.


(5) 할부판매(Installment Sales)

조건부 판매계약 또는 토지계약(Conditional Sales or Land Contract)이라고도 한다.
부동산을 매각한 경우 매도인인 납세자는 당해 부동산을 처분한 과세 년도에 그 부동산 매각대금 전부를 받는 것이 아니라 장기간에 걸쳐 지불받는다. 이 경우 매도인인 납세자는 당해 부동산이 매각 시 발생한 거래이익에 대해 세금을 신고할 수도 있고 할부판매에 의한 할부금을 수령하는 바에 따라 분할하여 신고할 수도 있다. 매도가격에서 그 부동산의 기준 액(기초공제)과 매각비용이 합산된 금액


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