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[TAX & LAW] 변호사 이재욱

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↓   미국 부동산거래실무
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↓  제12장 부동산 감정평가



제12장 부동산 감정평가



1 부동산 감정평가의 개념과 부동산 감정평가사의 자격(
2. 부동산의 감정평가
3. 감정과정
4. 매매가비교방법
5. 원가산출방법
6. 소득자본화방법
7. 대조조정
8. 감정평가보고서


부동산의 감정평가가치는 모든 부동산 활동을 위한 기준이 된다. 부동산업 종사자가 부동산의 가치를 실제에 맞게 정확히 파악하는 능력을 가진다는 것은 부동산 종사자 자신의 고객이나 일반대중이 신뢰할 수 있는 유능한 전문가로서 부동산 업무를 제대로 수행할 수 있는 지름길이 된다.  

따라서 부동산업에 종사하는 부동산 브로커(Broker)나 Sales Person은 ① 부동산 감정평가가치의 이론적 개념 ② 부동산 감정평가 가치에 영향을 미치는 제 요인 ③ 그 부동산 평가 가치판단의 정확한 접근법을 잘 파악해야 한다.

흔히 의뢰인인 고객이 부동산 브로커(Broker)에게 질문하는 것 중의 하나가 ‘내 부동산의 가치가 얼마나 되느냐’ 라는 것이다. 고객이 자신의 부동산에 대한 적정 가격, 적정 임대료, 적정 거래가격 또는 그 부동산의 관리와 거래를 위해 필요한 적정 보험료 등의 산정을 위해 이러한 부동산의 가격에 대해 질문하는 것은 항상 있는 일이다.  부동산 브로커(Broker)는 이와 같은 질문에 정확한 대답을 할 필요가 있다.


부동산 거래를 담당하는 부동산 브로커(Broker)는 의뢰인인 부동산 소유자와 Listing Contract(매도의뢰계약)에서 그 부동산을 소유자가 정한 Listing Price(매도의뢰가격)로 매도하려고 하는 자신의 노력과 시간이 과연 자신에게 유익한 지의 여부를 판단하여야 한다. 부동산 브로커(Broker)는 의뢰인인 소유자의 Listing Price를 수락하는 경우에는 그 이후 매수인을 물색하여 그 수락한 가격으로 매도하기 위해 최선의 노력을 기울여야 한다는 것을 명심해야 한다. 부동산시장의 현황분석에 유능하고 당해 부동산의 가치평가와 관련된 아래에서 보는 3 가지 접근법을 제대로 활용할 줄 아는 유능한 부동산 브로커(Broker)나 Sales Person이라면 의뢰인인 부동산 매도인의 비현실적 Listing Price(매도희망가격)에 대하여 적정한 가격으로 수정하도록 설득하는 것이 필요하다.

그러나 부동산 브로커(Broker) 등의 부동산 전문 직업인으로서는 자신이 실제 갖춘 것 이상으로 자신의 능력을 과대 포장하는 것을 지양하여야 할 것이다. 만약 부동산 가치의 감정평가와 관련하여 부동산 브로커(Broker)가 중대한 실수를 하게 되면 고객인 매도인뿐만 아니라 부동산 브로커(Broker) 자신에게도 큰 피해가 올 수 있다. 당해 부동산에 대한 의뢰인인 매도인의 감정가치에 대한 평가요구를 자신이 독립적으로 완전히 수행할 수 없다고 판단되는 경우에는 부동산에 대한 전문적인 감정평가 업무를 전문으로 하는 전문 감정평가사의 조력을 받도록 하여야 한다. 공인된 자격을 갖춘 부동산 감정평가사는 전문 감정평가 실무자협회의 통일준칙상의 윤리의장에 들어있는 적격성 규정에 의하여 그들의 능력이 통제되고 있다.

1 부동산 감정평가의 개념과 부동산 감정평가사의 자격(Concept of Appraisal and Appraiser Licensing)


부동산 감정평가란 간단히 말해서 평가자의 전문적 지식과 경험을 바탕으로 당해 부동산에 관한 정보을 수집하고 이에 대한 분석의 결과로 얻어지는 감정평가기준일 현재의 감정평가 대상 재산의 가치에 대한 평가 또는 의견을 말한다. 따라서 이러한 부동산에 대한 평가행위를 담당하는 부동산 감정평가사는 부동산 산업의 건전한 발전상 매우 중요한 위치를 점유하고 있음에도 불구하고 과거에는 이들을 규제하는 법적 장치가 없었다. 1989년 ‘금융기관의 개혁, 회복 및 집행에 관한 법률’(Financial Institutions Reform, Recovery and  Enforcement Act)에 의하여 1993년 1월 1일 당시를 기준으로 연방정부와 관련이 있는 거래와 관련된 모든 부동산 감정평가업무는 당해 부동산 소재지의 주정부로부터 Licence(자격)를 받았거나 공인된 부동산 감정평가사에 의해서만 수행될 수 있게 되었다. 캘리포니아주에서도 1992년 11월 1일자로 사업, 교통 및 주택국 소속 하에 부동산 감정평가사실(Office of Real Estate Appraisers Area)을 두어 그 Licence(자격) 관련 업무를 관장하게 되었으며, 현재는 연방정부 관련 거래뿐만 아니라 거의 모든 부동산 거래에 있어서 자격있는 부동산 감정평가사에 의한 부동산 감정평가를 필요로 하고 있다.
부동산 감정평가가 필요이유는 첫째 부동산의 고정성, 부증성, 개별성의 특성으로 합리적인 시장형성이 어려울 뿐만 아니라 일물일가의 법칙이 적용되기 어렵고, 둘째 부동산 평가는 전문지식이 요구되고, 셋째 부동산은 공공성 및 사회성이 높은 재화이기 때문이다.

2 부동산 감정평가(Real Estate Appraisal)


일반적으로 부동산 감정평가란 부동산에 대하여 공개시장에서의 금전적 평가가치에 대한 부동산 감정평가사에 대한 평가결과나 의견을 말한다.  그러나 부동산 감정평가는 다양한 다른 목적으로도 사용될 수 있다. 부동산 감정평가는 당해 부동산의 유형, 현상, 주어진 목적을 위한 유용성 또는 수익성 등에 대한 고려가 수반된 평가가 수반된다.

부동산 감정평가라는 용어는 “① 부동산 감정평가사가 가치와 관련된 견적에 도달하는 과정 ② 어떻게 그 견적이 나왔는지를 부동산 감정평가사가 설명하는 보고서” 두 가지 모두를 의미하는 것으로 혼용되어 사용된다.

(1) Market Value(시장가치)

어떤 사물의 가치란 돈의 액수 또는 돈과 교환될 수 있는 상품이나 서비스로 전환되어 산출되는 교환가치로 평가될 수 있다. 그러나 이러한 교환가치(Value in Exchange)가 가치의 유일한 가치의 산출방식은 아니다. 부동산은 어떤 특별한 목적을 위해 사용되는 경우에는 그 목적을 위한 사용가치(Value in Use)를 가진다. 이러한 교환가치나 사용가치 중에서 부동산에 대한 감정평가 시 가장 자주 사용되는 유용한 것은 시장가치(Market Value)이다. 부동산에 대한 이러한 시장가치는 정상적인 공개시장에서 대등하고도 독립적인 거래 당사자가 모두 그 거래내용을 알고 이에 대한 대등한 협상능력 하에 진행하는 거래(Arm’s Length Transaction)시에 산정되는 것으로, 가장 합리적이고 실제 가능한 형태의 가격이다.

이러한 대등한 조건에 의한 협상에 따른 거래에서는

① 매수이나 매도인 중 누구도 어떠한 압력에 의하여 행동하는 것이 아니며
② 그 부동산과 유사한 종류의 부동산에 대한 매매가 이루어지기까지 일반적으로 소요되는 상당한 기간 동안에 걸쳐, 당해 부동산이 매물로 시장에 나와 있었으며
③ 매수인과 매도인 모두 그 부동산의 장점과 단점에 대해 완전히 알고 있으며
④ 거래당사자가 친척 간의 매매와 같은 특수한 상황이 존재하지 않으며
⑤ 매매가격이, 매매와 관련된 당사자에 의한 대출(셀러의 신용대부 등)이거나 매매에 관련된 당사자등에 의해 이루어진 매매거래상의 일정한 양보에 의해 영향 받지 않는, 일반적이고 정상적 거래에 의한 부동산에 대한 대가라는 점을 의미하게 된다.

즉 이러한 대등한 조건에 의한 협상에 따른 거래에서 형성되는 시장가격이란 시장성 있는 부동산이 합리적인 자유경쟁시장에서 충분한 기간 동안 흥정에 의하여 협상된 후 당해 부동산의 내용에 정통한 매매당사자간의 자유로운 의사에 의하여 합의될 수 있는 매매가능가격을 의미한다.

(2) 시장가치의 요소(Elements of Market Value)

시장가치를 산정하기 위해서는 다음과 같은 4가지 기본요소가  모든 상품에 존재해야 한다. 시장은 수요(demand)가 있을 때만 형성된다. 이러한 수요는 당해 물건에 대한 상대적 희소성(Scarcity)과 관련된 매수희망자(수요자)가 느끼는 당해 물건에 대한 상품으로서의 효용가치(Utility) 또는 유용성(Usefulness)에 의하여 창출되는 것이다. 이러한 상품은 이전 가능한 것(Transferability)이어야 하는데, 이는 당해 상품의 매매에 의한 이전과 관련하여 아무런 장애가 없어야 한다는 것을 말한다.

이외에도 부동산의 감정평가를 위해서는 추가적인 요소가 필요한데, 매수인이 매수자금의 확보에 적합한 대출(Financing)를 확보할 수 있어야 하는 것이다.

부동산을 위한 시장은 다음과 같은 항목에 의해 결정된다.

① 부동산의 사용가능성
② 유사 부동산의 존재와 적합한 대출의 가능성
③ 예상매수인의 수
④ 매도인이 당해 부동산에 관한 하자없는 소유권을 매수인에게 양도할 수 있는지 여부

(3) 가치평가의 기본원리(Principles of Valuation)

당해 부동산의 시장가치에 영향을 주는 모든 요인을 가능한 신속하고 철저하게 파악하는 것이 부동산 감정평가사의 주요 과제이다. 부동산의 가치평가에 영향을 주는 다음 원리들은 부동산 감정평가

최고 최선의 이용(Highest and Best Use)

부동산에 대한 “최고 최선의 이용”(Highest and Best Use)이란 당해 부동산을 당해 부동산의 물리적 특성을 고려하여 법적으로 허용되는 범위 내에서 가능한 한 가장 유리하게 이용하는 것을 의미한다. 이러한 “최고 최선의 이용”(Highest and Best Use)에 대한 검토가 이루어질 수 있는 대상으로는 공지(나대지)나 재개발부지등이 있을 수 있다.

이러한 경우가 아니고 기존의 건물이 일정 부지상에 이미 존재한다면 이러한  “최고 최선의 이용”(Highest and Best Use)에 대한 검토를 함에 있어서는 그 건물의 수리비용이나 해체비용이 고려되어야 한다.

따라서 부동산에 대한 평가에 있어서는 당해 부동산의 현재 상태보다는 장래에 최대의 이익을 발생시킬 수 있는 방법을 고려하여 “최고 최선의 이용”(Highest and Best Use)으로 부동산을 이용하는 것을 전제로 검토하여야 한다. 이 원칙이 강조되는 근거는 부동산은 용도의 다양성이 있기 때문이다.


균형(Balance)

일반적으로 서로 다른 토지들 간에 이루어지는 각 토지의 이용과 관련된 균형적인 개발은 전체 토지에 대해 최고의 부동산 가치를 가져다준다. 예를 들어 주택이 사업체의 사무실이나 쇼핑센터에 근접해 있을 때 얻어지는 가치의 상승이 이에 해당되는 경우이다.


수요와 공급(Supply and Demand)

수요와 공급의 원리는 일정기간 동안 시장에 공급되는 부동산의 수와 수요자인 예상매수인 수 사이의 관계를 반영한다. 제반요소가 모두 동일하다고 간주한다면, 수요가 공급보다 크면 가격은 오르고, 공급이 수요를 초과하면 가격은 떨어지게 된다.

부동산 시장은 시장에 공급되는 매물이 이에 대한 수요를 약간 초과할 때 가장 안정되는 경향이 있다. 부동산 시장에서는 매도인으로서는 일반적으로 어느 정도 거래 침체기가 지나기를 기다릴 수 있는 여력이 있는 경우가 많으며, 이러한 경우 매도인이 매도희망가격을 내리기보다는 차라리 한동안 그 부동산 매도를 유보하려는 경향이 있기 때문이다. 그러나 현실적으로 부동산은 다른 재화와는 달리 이러한 수요와 공급의 원칙이 그대로 적용되지는 않는다. 그것은 부동산에 대한 수요는 비교적 탄력적이지만 이에 대한 공급은 토지의 유한성으로 인해 고정되어 비탄력적이기 때문이다.


유사성(Conformity)

건물의 디자인이나 건축연한이 비슷할 경우에 이들 건물들은 유사성을 보여준다. 특히 한 단지에 소재한 부동산의 소유자들은 동일 단지 내에서 해당 건물들의 디자인과 건축의 질이 일관성이 있을 때 이로 인한 추가적인 가치평가 상의 이득을 보게 된다.

가치의 증대와 감소(Progression and Regression)

만약 주변 건물들이 일반적인 경우보다 더 잘 유지되거나 디자인되어 더 높은 가치를 가지고 있다면, 평가대상인 건물의 가치 또한 증가된다는 것이 증대의 원리의 예이다.
감소의 원리에 따르면 만약 주변 건물들이 상대적으로 낮은 가치를 가지고 있다면 평가대상인 건물의 가치 역시 내려간다는 것을 의미한다. 예를 들어 어떤 집이 아무리 아름답고 멋있다 하더라도 만약 이웃집들이 작고 가치가 적다면 그 집은 완전한 시장 잠재가치를 실현할 수 없을 것이다.

기여도(Contribution)

예를 들어 부동산 증축이나 개축 등은 비용에 상관없이 그 부동산의 전체 시장 가치를 올릴 수도 있고 내릴 수도 있다. 부동산 감정평가에서 부동산 증축이나 개축 등은 그것이 부동산의 시장가치에 기여할 때만 가치가 있다.

이러한 개축이나 증축의 경우에 침실을 개조하는 것보다 두 번째의 욕실을 설치하는 것이 집의 시장가치에 있어 욕실 설치에 든 비용 이상으로 기여할 수도 있다. 이러한 증, 개축 등의 기여도는 당해 부동산의 가치평가에 상당한 의미를 가지게 된다.

경쟁(Competition)

초과수익을 추구하는 시장 참여자의 특성으로 인해, 부동산거래에서도 마찬가지로 부동산 상호간 또는 다른 재화와의 사이에 시장의 거래대상인 상품으로서의 경쟁관계가 생겨나고 그 과정에서 부동산 가격이 형성된다는 원칙이다. 그러나 부동산 가격의 형성과정에서 이러한 상품으로서의 경쟁원리의 적용은 대상 부동산의 용도에 따라 서로 달리 이루어지게 된다.

상업용 부동산은 이러한 상품으로서의 경쟁원리에 따라 긍정적으로도 부정적으로도 영향을 받는다. 사업체들이 어떤 특정 지역에 유인됨에 따라 그 지역에의 관심은 증가하게 되지만, 일정 시점에 달하면 그 지역의 시장이 포화되어 어떤 사업체는 손해를 볼 수도 있다. 예를 들어, 많은 지역에서 신축에 의한 사무실 공급이 시장수요보다 훨씬 앞질러 왔다. 처음에는 이러한 경쟁에 의하여 당해 지역에 공급된 부동산에 대해 제공된 좋은 교통이나 편의시설등과 같은 요소에 의하여 얻게된 추가수익에 시작이 주목하게 되어 그 지역의 부동산 소유자들로 하여금 상당한 소득을 올릴 수 있게 하였다. 그러나 뒤이은 건축물의 과잉공급으로 인하여 공실이 증가하고 비어 있는 건물이 많아지게 되면 이지역의 부동산 소유자의 소득이 거의 없어지게 될 수도 있다.


변동(Change)

부동산은 다양한 요소에 의하여 광범위하게 영향을 받는다. 부동산은 당해 부동산이 소재한 지역의 자연적, 물리적 요소이외에도 주변 상황과 관련된 경제적, 사회적 그리고 심지어는 정치적 요인에 의해서도 끊임없이 변동되고 있다.

변동의 원칙이란 부동산 가격이 이러한 자연적, 물리적 요소와 함께 경제적, 사회적, 정치적인 요소의 변화에 따라 함께 변동되는 것을 말한다.

이러한 변동은 규모가 작을 수도 있고 심각할 정도로 큰 것일 수도 있다.
부동산의 자연적, 물리적 변동은 강둑을 따라 흙이 점차적으로 첨가되는 이른바 토지의 자연적 증가 자연력에 의한 토지 취득
와 지진 등에 의한 멸실 등도 포함한다.

부동산에 대한 경제적 변동요인에는 일자리, 교통과 신용대출의 여부 등이 포함되며, 사회적 변동요인에는 생활양식, 가족계획, 교육, 여가와 은퇴의 결정에 영향을 주는 요인들을 포함된다. 또한 정치적 요인으로는 용도지정, 건물코드, 부동산 사용에 대한 다른 규제 등이 포함된다.


라이프 사이클(Life Cycle)

모든 건물과 주거단지 및 상업지역은 각자의 라이프 사이클을 갖는다. 부동산이 개발됨에 따라 해당지역의 성장(Growth)이 이루어지고, 성장기를 거쳐 변화가 거의 없는 안정(Equilibrium, Stability)기를 지나면, 그 지역의 부동산이 노쇄해지므로 점차 쇠퇴기(Decline)에 이른다. 사이클의 처음 세 가지 단계를 지나고 나면 그 지역과 부동산이 비록 적절하게 유지되었다 하더라도 손괴나 손상으로 인하 가치가 절하되는 결과가 나타나게 된다. 만약 해당부동산과 그 지역의 위치가 좋으면 이러한 쇠퇴이전에 더욱 철저한 보수, 유지나 투자를 하여 네 번째 단계인 회생(Revitalization)에 이를 수도 있다.

기대감(Anticipation)

부동산은 보통 기대되는 장래의 이득을 위해 구입된다. 역사적으로 부동산 가치가 증가되어 왔기 때문에 매수인은 앞으로도 가치가 계속 오를 것이라고 기대를 하게 된다.

대체(Substitution)

대체원리란 부동산을 매수하려는 자는 당해 부동산과 가치가 비슷한 다른 부동산 대체부동산
과 비교하여 그 취득과 관련된 제반 비용이 저렴한 쪽이나 그 가치와 관련하여 더 높은 가치를 가진 쪽을 선택하려는 경향이 있다. 이러한 대체의 원리는 가격결정원리의 가장 기본적인 원칙의 하나로 대부분의 주거용 부동산 감정평가의 근거를 제공한다. 부동산 감정평가사는 부동산 감정 평가되는 부동산과 비교되는 부동산의 가치를 결정하고 그 가치를 부동산 감정평가대상 부동산의 감정결과의 산출에 참작한다. 대체의 원칙이 적용되는 범위는 평가대상물건과 대체 관계가 있는 부동산들 상호간이다.




3 부동산 감정평가과정(The Appraisal Process)


부동산 감정평가사는 먼저 감정평가의 대상인 부동산에 영향을 주는 국가, 지역, 시, 인근지역의 제반요인에 익숙해져야 한다. 그 후 비로소 부동산 감정평가사의 관심은 감정평가대상인 부동산 자체로 옮기게 된다.

대상 부동산의 위치는 무슨 효과를 가지고 있는지 여부, 대상 부동산이 위치하는 시나 인근 시의 성장방향이 어떠한지 여부, 건물규제와 용도제한법령이 그것의 가치에 보탬이 되는가 아니면 장애가 되는지 여부, 그 부동산의 크기가 최고 최선의 이용을 위한 적정규모인지 여부, 그 지역의 지형이 그것의 사용에 도움을 주는지 여부, 그 부동산이 그것에 대한 욕구(소망)를 증대시키거나 아니면 감소시키게 될 주요 관통로 상에 위치하고 있는지 여부 등은 부동산 감정평가사가 고려해야 사항의 일부에 불과하다.

등기소에 등기된 대상 부동산의 표기 문구을 철저히 이해한 후 수집된 모든 관련정보에 비추어 부동산 감정평가사는 특정된 개개 부동산 감정평가(접근)방법에 적용될 필요한 자료를 추가로 수집하게 된다.

① 매매비교방법 비교방식
(Sales Comparison Approach)을 위해서는 최근에 팔린 비교 가능한 부동산에 대한 기록이 필요하며,
② 원가산출방법 원가방식
(Cost Approach)을 위해서는 건물비용에 관한 자료를 필요로 하고,
③ 소득자본화방법 소득방식
(Income Capitalization Approach)을 위해서는 대상 부동산과 비교 부동산에 의한 소득과 지출의 자료를 필요로 한다.

여기서는 비록 자료수집 과정을 아주 간단하게 다루었지만, 부동산 감정평가사에 대한 평가대상 부동산과, 시장 및 기타 관련사실에 관한 정통한 지식은 정확한 부동산 감정평가를 위한 기본적 요소가 된다는 점을 강조하고자 한다. 부동산 감정평가의 가장 가치 있는 구성요소는 부동산 감정평가사의 능력과 경험이다.

부동산 감정평가방식은 일반적으로 위의 세 가지가 있지만, 이러한 세 가지 방식 모두가 모든 부동산 감정평가에 이용되는 것은 아니다. 부동산 감정평가사는 가장 적절한 방법을 사용하여 가장 신뢰성 있는 가치를 결정한다. 최종 가치선택과정을 대조(비교)조정(Reconciliation)이라 하며 이 장의 후반부에서 논의한다.


4 매매비교방법(Sales Comparison Approach)


이 방법은 거래사례비교법 또는 시장자료비교법(Market Data Comparison Approach)이라고도 하는데, 토지, 주택과 기타 건축물로서 주변 지역과 고도의 유사성이 있고 기존 거래시장이 존재하는 경우에 부동산 브로커(Broker)나 Sales Person에 의하여  일반적으로 많이 채택되고 있다. 대체원리(Principle of  Substitution)가 이 방법의 기초원리가 된다. 즉 부동산 취득에 있어서 매수인은 비교 가능한 다른 대체부동산의 취득원가 이상으로 결코 지불하지 않는다.


부동산 감정평가사는 감정평가의 대상이 되는 부동산과 기본적인 성격이 유사한 3개에서 5개 이상의 부동산으로서 최근에 매매거래가 이루어진 것을 찾는다. 비교대상 부동산도 대상 부동산이 가지고 있는 것과 유사한 부수설비(Amenities)를 가지고 있어야 한다. 부동산 감정평가사는 주변 부동산들의 각 매매과정을 분석하고 비교되는 부동산과 대상 부동산 사이의 중대한 차이점을 기록한다. 그런 다음 부동산 감정평가사는 대상 부동산의 가치산정에 이미 비교한 주변 부동산의 매매가격을 더욱 정확하게 반영하도록 조정한다. 부동산 감정평가의 최종단계는 결과로 나온 숫자들을 분석하고 이 중에서 대상 부동산의 가치를 가장 잘 나타내는 것을 선택한다. 이 과정은 다음의 공식으로 표현될 수 있다.

비교대상 부동산의 매매가격 ± 조정 = 평가대상 부동산의 가치


부동산 감정평가사는 비교되는 부동산의 매매가격에 비교대상 부동산에는 없지만 평가대상 부동산에는 존재하는 고유한 특징에 대한 추가 가치를 더하고, 비교대상 부동산에는 있지만 대상 부동산에는 없는 가치를 감하는 방식으로 평가대상 부동산의 가치를 산정한다.
이상적으로는 비교대상 부동산들은 평가대상 부동산과 인근 지역에 위치해야 한다. 또한 비교대상 부동산들은 평가대상 부동산과 그 형태, 건축연령, 방의 수와 형태, 토지와 건물의 크기, 건축양식과 일반적인 상태 등의 요소에서 서로 유사해야 하며, 비교대상 부동산이 팔린 대출조건이 매수인이나 매도인에게 특별한 부담이 없는 일반적인 것이어야 한다. 또한 매매가 거의 최근에 이루어진 것, 즉 부동산 감정평가일로부터 3개월에서 6개월 이내에 거래된 것이 바람직하다.


비교되는 부동산의 매매가격에서 평가대상 부동산과 비교대상부동산간에 존재하는 상이점을 고려한 증액 또는 감액의 조정이 있어야 할 것이다. 이들 부동산간의 상이점이 조정이 곤란하나 불가능한 경우도 있는데, 매도인이 임박한 차압의 위기나 이혼, 급작스런 직장이동과 같은 불리한 상황 하에서 비교대상물건을 매매한 경우가 그것이다. 이러한 경우 그 비교대상 부동산은 정당한 평가를 위해 비교대상 부동산에서 제외되어야 할 것이다. 이는 당해 비교대상 부동산의 거래가 대등협상하의 거래가 아닌 매매일 가능성이 높기 때문이다.  

부동산 감정평가를 하는 부동산 브로커(Broker)들은 그 평가를 위해 준비한 매매정보의 자료로 자신만의 서류철을 가지고 있다. 그들은 리스팅 운영기구(MLS, Multiple Listing Service)로부터 매매정보를 얻을 수 있고, 다른 부동산 브로커(Broker)들과 성사된 거래에 대한 자료를 교환할 수도 있다. 일단 거래가 카운티 등기소에 등기되면 카운티 부동산 감정 평가관 역시 매매정보의 출처가 될 수 있다.

이 매매비교방법은 대체의 원칙에 이론적 근거를 두고 있으므로 현실적이고 실증적이며 이해가 쉽기도 하지만, 주변에 비교가능한 통상적인 거래사례가 없는 경우에는 적용이 곤란하고, 부동산 감정평가사의 경험에 의존하므로 가격편차가 크며, 평가시점수정, 부동산 감정평가보정, 개별요인 및 지역요인 등의 변화로 인해 이들 간에 상호비교가 부정확할 가능성이 많다는 점이 단점으로 지적될 수 있다.


(1) 경쟁시장 분석(Competitive Market Analysis, CMA)

부동산 감정평가사 자격이 없는 수많은 부동산 브로커(Broker)들도 의뢰인인 매도인이나 매수인을 위해 부동산 가치에 대한 평가를 위한 경쟁시장 분석(Competitive Market Analysis, CMA)을 하게 된다. 부동산 브로커(Broker)가 CMA를 하는 목적은  매도인이나 매수인이 자신들의 거래대상인 부동산에 대한 공정한 시장 가치를 결정하는 것을 돕는 데 있다. CMA는 부동산 감정평가만큼 상세하지는 않지만 부동산 감정평가와 유사하다. 그러나 CMA는 부동산 감정평가에 비해 영역이 훨씬 제한되어 있고, 부동산 브로커(Broker)도 자신이 평가한 대상 부동산의 가치에 대한 정확한 의견을 이에 포함시키지 않는다. 부록에는 캘리포니아주 리얼터협회(California Association of Realtors)에 의해 작성하여 제공한 CMA의 견본이 나와 있다.

CMA에서 가장 빈번하게 사용되는 자료의 원천은 부동산 브로커(Broker)들의 리스팅 운영기구(MLS)를 통해 취급되는 부동산 은행이다. 매도된 가격과 원하는 가격, 시장에 나와 있는 기간이 다음의 세 가지 범주, 즉 “1. 최근에 팔린 부동산, 2. 현재 매물로 나온 부동산, 그리고 3. 이전에 매물로 나왔었지만 리스팅 기간이 만료되었거나 시장에서 철수된 부동산”으로 구분하여 조사될 수 있다.

비교대상 부동산들에 대한 매도가격과 매도희망가격을 평가대상 부동산과 함께 조사, 비교 한다면, 부동산 브로커(Broker)가 매도인에게 매도인의 리스팅 가격이나 매도희망가격뿐 아니라 대상 부동산의 예상되는 매매가격을 포함하는 가치가 어떠한 것인지에 대해 충분한 정보를 제공해줄 수 있다

그러한 자료는 또한 그 부동산이 팔리기까지 시장에 매물로 나와 있을 예상기간도 알려준다. 매수인에게는 시장분석이 매수를 위한 청약(Offer)가격과 댓가를 지불하여야 할 최대가격을 암시하기도 한다.

5 원가산출방법(Cost Approach)


원가산출방법에 있어서는 부동산에 대한 평가가치(가격)를 ① 토지를 공지(나대지)로 가정한 경우의 토지가격과 ② 부동산 감정평가일 현재 평가대상인 건물을 새로이 재건축하였을 경우 소요되는 비용(원가)으로부터 그 건물에 대한 총가치하락분(Accrued Depreciation accrued depreciation: The amount of depreciation expense that has been claimed to the present. Also called accumulated depreciation. Accrued depreciaton means the total depreciation claimed, to date, on a property. It is an entry on the balance sheet and is supposed to properly reflect that the property is becoming less valuable with the passage of time.Realistically,in the case of real estate,the property is usually becoming more valuable each year.As a result,you may have a book value of $200,000 but a fair Market value of $2,000,000.
, Accumulated Depreciation, 감가상각누계총액)을 공제한 나머지 잔액을 합산한 가격으로 본다.

즉, 부동산 감정평가 대상건물을 새 건물로 본 가격에서 부동산 감정평가대상건물의 총 가치 하락 분을 빼고 남은 잔액에 지대를 더한 것이 부동산 가격이다. 여기에는 대체원리가 적용된다. 즉 부동산의 가격추세는 동등한 가치의 대체물의 가격에 의하여 정해진다. 이 방법에서 대체물 가격이란 공지상(빈 땅위)에 현재 건축된 건물을 부수고 동일한 건물을 새로이 건축하는데 소요될 비용(대체원가 Reproduction Cost)이다. 나대지 상태에서의 토지가격과 건물의 가치하락액을 공제하기 전의 모든 직접비, 간접비 및 수익을 합한 건물을 새로 건축하는데 소요되는 건축 소요비용를 합한 것이 가치의 상한선이 될 것이다. 이 점에서 새 원가는 다른 방법으로 측정하는 데 있어서도 기준점으로 사용될 수 있다.


재생비용(Reproduction Cost)는 평가대상 부동산과 똑같은 디자인과 자재를 사용하여 똑같은 건물을 새로 지을 때 드는 건축비이다. 대체비용(Replacement Cost)는 현대적 방법과 디자인, 자재를 사용하여 대상 부동산과 완전히 동일하진 않지만 이와 동일한 사용가치를 가진 새 건물을 대체하여 건축하는 데 드는 비용이다. 대상 부동산의 디자인이나 건축법이 오늘날 재생하기가 거의 불가능할 경우 건물의 재생원가보다는 대체원가가 사용된다. 현대 의 건축기술자가 과거의 화려하게 꾸민 처마장식, 몰딩, 천정과 같은 건물의 특수한 면을 만들기가 불가능할 수도 있기 때문에 이에 가장 근접한 대체물로 대체하여 평가하게 된다.
토지의 가치는 매매비교방법이나 다른 적절한 방법에 의해 결정된다. 카운티 세금 부동산 감정평가관의 기록은 토지가치를 이끌어 낼 비교대상 부동산을 평가하는 데 유용한 토지 대 건축물의 비율을 보여준다.

한편, 이러한 원가산출방법은 동일한 캘리포니아주 내에서도 지역에 따라 크게 차이가 나는 건축비용에 의존하여야 한다는 결점을 가지고 있다. 건축가들의 건축비용은 다양하며 건축되는 건물의 숫자에 따라 다른 경우가 많다. 건축법 역시 건축비용에 영향을 준다. 예컨대, 조립식 지붕틀은 인건비를 절감하게 될 것이다.

부동산 감정평가사는 대체건축비용의 산정을 위해 최신의 전국적, 지역적  비용편람을 참조할 수 있다. 그러한 편람은 매년 수정되며 좋은 것은 매주 또는 매일 단위로 가격의 변화를 반영하는 전산화된 서비스도 있다.

결국 원가산출방법은 토지에 이미 세워진 건물이 “최고 최선”으로 이용되고 있음을 가정하고 있다. 어떤 부동산의 사용가치는 그 부동산에 대해 현 소유자가 느끼는 가치이므로 주관적이다. 반면 시장가치는 객관적이다. 현 소유자 외에는 아무에게도 의미나 가치가 없는 부동산에 대해서는 원가산출방법에 의해 공정하게 평가될 수 없을 것이다. 마찬가지로 최선의 사용이 되지 않는 부동산은 원가산출방법의 적절한 대상이 될 수 없다.

(1) 재생원가와 대체원가의 계산 방법(Finding Reproduction Cost or Replacement Cost)

부동산 감정평가사는 특정 건축물의 재생원가 또는 대체원가를 구하는데 다음의 네 가지 방법 중 한 가지 이상의 방법을 사용할 수 있다.



평방피트법(Square Foot Method square foot method: The practice of estimating the Cost of construction work by reference to the number of square feet in a structure. For example, houses of a certain quality might Cost $100 per square foot to build. One might obtain a wide variety of bids for subContracting work, such as plumbing and painting, because of the ability of some subContractors to review plans and calculate the labor, materials, overhead, and profit necessary for them to accept the job, while others use a simple square footage method and hope that it all works out okay.
)

이 방법은 구조물의 평방피트 수를 참조하여 건축비를 산정하는 방식으로, 일정한 품질의 주택을 건축하기 위해 평방피트당 100달러가 소요될 수 있는 것으로 산정하는 것이다. 배관이나 도색과 같은 건축에 필요한 각 요소에 대한 공급업자들의 건축계획에 대한 식견과 이러한 공급업자들이 수용 가능한 노동력, 자재, 수익 등의 계산방식의 다양함으로 인해 이러한 비용의 견적에 매우 다양한 견적비용을 받게 된다.  

비교대상 건물의 평방피트당 현재 비용을 대상 건물의 평방피트 수에 곱하는 것으로 부동산 감정평가사들이 많이 사용하는 방법이다. 이와 유사한 방법은 입방피트방법인데 창고와 같은 비 거주 용 부동산에 주로 사용된다. 최신의 비용편람이 대상건물과 같은 내역을 가진 부동산의 평방 또는 입방 피트 당 비용을 알아내는 데 사용될 수 있다.

단위계산법(Unit in Place Method Unit-In-Place Method: A technique used by appraisers to estimate the reproduction Cost (new) of a structure. The method involves estimating the Cost of producing and installing individual components, such as the foundation, exterior walls, and plumbing.
)

이 방법은 감정평가사가 구조물의 재생원가를 산정하기 위해 사용하는 방법으로서, 건물의 기초, 벽체, 배관 등의 각 개별 구성요소를 설치하는데 필요한 비용을 산정하는 방법을 말한다. 벽, 배관, 난방기 등과 같은 대상 부동산의 각 구성부분의 측정단위당 비용을 이용한다. 각 단위는 자재, 노동, 간접비와 건축가에 지급하는 비용을 포함한다. 단위당 비용이 각 구성부분을 이루는 단위 수에 의해 곱해진 후 개개의 부분비용이 합산된다. 대부분의 측정단위는 평방피트지만 기계와 배관시스템은 하나의 완전한 단위로 간주되어 산출된다.

양적조사법(Quantity Survey Method The appraisal method of estimating building costs by calculating the cost of all of the physical components in the improvements, adding the cost to assemble them, and then including the indirect costs associated with such construction. quantity surveyor (QS) is a professional working within the construction industry concerned with building costs. There are around 75,000 professional QSs working in the UK. In the United States, QSs are called cost engineers.
)

이 방법은 직접비(자재와 인건비)와 간접비(허가, 세금, 이익, 보험 등)를 포함한 모든 건축비용의 철저한 항목 화를 필요로 한다. 모든 자재비, 인건비와 간접비용이 따로 견적되어 그 개별 비용들이 합산된다. 양적조사방법은 건물건축의 모든 면에 익숙한 사람에 의해서만 사용될 수 있다.


지수방법(Index Method Index method: Technique to calculate Rates of return that is based on initial and terminal values.
)

이 방법은 최초와 최종의 시점의 각 가치에 근거하여 투자자본의 회수율을 계산하는 방법이다. 부동산 감정평가사가 일반적으로 대상 부동산의 원래비용 계산함에 있어 최초 건축시점으로부터 최종 현제시점까지 건축비용의 증가나 감소를 나타내는 수치(Index)에 의해 산출게 된다. 이에 필요한 건축비용이나 비용변동의 지수(Index)는 시간의 흐름에 따른 비용변화에 대한 정보뿐만 아니라 지역에 따른 정보도 제공한다.

만약 대상 부동산의 원래 건축비용을 알고 있다면 지수방법은 현재 건축비용을 견적해내는 가장 간단한 방법일 것이다. 그러나 이것은 매우 부정확하기 때문에 다른 방법에 의해 산출된 견적에 대한 검토수단으로서만 사용되어야 할 것이다.


(2) 감가상각(Depreciation)

감가상각은 평가대상 부동산이 일정 원인으로 인해 가치를 상실한 것을 고려하여 가치평가에 반영하는 것을 말한다. 부동산 감정평가목적을 위한 감가상각은 세금을 계산할 때 투자자들이 당해 부동산으로부터 얻는 소득으로부터 이러한 감가부분을 공제하도록 하는 세법상의 감가상각과는 다르다. 세금목적의 감가상각은 투자를 장려하기 위한 법적 의제이며 그것은 물리적 마멸이나 다른 원인에 의한 구조물의 가치상의 실질적 상실과는 아무런 관계가 없다. 부동산 감정평가사의 일은 여러 요인으로 인한 대상 부동산의 사실상의 가치 상실 액을 견적(추산)한 후 그 견적한 금액만큼을 대상 부동산의 대체비용에서 감하는 것이다.

감가상각에는 세 가지의 주요 전형이 있다. 어떤 형태의 감가상각은 비교적 낮은  비용으로 그 부동산의 수리나 증축에 의해 개선될 수 있기 때문에 고칠 수 있는(curable) 것으로 간주된다. 반면 어떤 형태의 감가상각은 그것을 개선하기 쉽지 않고 경제적인 방법이 없기 때문에 고칠 수 없는(incurable) 것으로 간주되기도 한다.


물리적 가치저하(Physical Deterioration)

물리적 노쇄에 의한 가치저하는 건물의 손상이나 파괴뿐 아니라 일반적인 마멸과 같은 미묘한 효과에 의한 것도 포함한다. 고의적 파괴자에 의해 파괴된 창문, 폭풍에 의한 지붕손상, 시간의 흐름에 따라 틈이 생기고 떨어져 나간 나무벽널, 이 모든 것이 물리적 가치저하의 예이다.

즉 자연작용, 일반사용에 따른 감가요인이다. 시간의 경과에서 오는 마모에 의한 손상, 자연재해에서 오는 우발적 사고 같은 것으로 인한 손상, 기타 물리적 하자 등이 이러한 경우이다.



기능적 가치저하(Functional Obsolescence)

기능적 가치저하는 건물의 디자인, 배치나 설비가 본래의 기능을 상실하거나 다하지 못하는 등으로 더 이상 바람직하지 않을 때 발생한다. 기능적 가치저하는 시장의 변화하는 요건을 반영하며 주택과 상업용 건축물 모두에서 발생할 수 있다. 시대의 변화에 따라 욕실이나 차고가 하나밖에 없는 단독주택이 기능적 가치저하의 흔한 예이다.

설계의 불량, 형식의 구식화, 설비의 과잉에 따른 능률의 저하 및 비용의 과다 같은 경우이며, 내부적 요인에 의해 발생되는 가치하락을 의미한다.



외부적 요인에 의한 가치저하(External Obsolescence)

사회적 또는 경제적 가치저하라고도 하는 이 가치저하는 외부적 요인에 의한 부동산의 가치상실 또는 저하를 말한다. 개발, 용도 변경이나 소유권의 이전을 통한 인근 토지사용의 변화는 가치저하 또는 상실을 가져올 수 있다. 용도변경이 인접한 부동산의 가치는 감소시키지만 용도 변경된 부동산의 가치는 증가시킬 수도 있다. 상업용으로 용도 변경된 주택가의 부동산은 가치가 오르지만 주택지로 남아 있어야 하는 인접 부동산은 이로 인한 소음과 교통 혼잡에 의해 가치가 떨어지게 된다. 주변지역 환경과의 부조화에 따른 감가요인으로 인근지역의 쇠퇴, 시장성의 감퇴, 주변 환경과의 부적합 등이 이런 예에 속하며, 오부적인 요인에 의한 가치하락을 의미한다.

경제적 요인은 부동산에 대하여 상당한 파급효과를 가지며 결국에는 부동산 가치에 영향을 주는 경향이 있다. 예를 들어 만약 주요 고용시설이 먼 지역으로 이동한다면 이전되는 고용인들이 새로운 장소로 이사함에 따라 시장에 많은 집들이 매물로 나와 전체가격을 내리게 할 것이다.

(3) 감가상각 산출법(Methods of Computing Depreciation)

다음은 가장 많이 사용되는 감가상각 산출법이다.

정액감산방법(Straight - Line Method The simplest and most commonly used depreciation method, straight line depreciation is calculated by taking the purchase or acquisition price of an asset subtracted by the salvage value divided by the total productive years the asset can be reasonably expected to benefit the company (called "useful life" in accounting jargon). (Purchase Price of Asset - Approximate Salvage Value) ÷ Estimated Useful Life of Asset

Example: You buy a new computer for your business costing approximately $5,000. You expect a salvage value of $200 selling parts when you dispose of it. Accounting rules allow a maximum useful life of five years for computers. In the past, your business has upgraded its hardware every three years, so you think this is a more realistic estimate of useful life, since you are apt to dispose of the computer at that time. Using that information, you would plug it into the formula: ($5,000 purchase price - $200 approximate salvage value) ÷ 3 years estimated useful life. The answer, $1,600, is the depreciation charges your business would take annually if you were using the straight line method.
)

감가상각 산출을 위한 정액감산방법은 가장 이해가 쉽고 사용이 간편하다. 모든 건물은 원래 의도된 목적을 위해 사용가능한 기간인 경제수명(economic life)을 가지고 있다. 건물의 가치를 경제수명의 연수에 의해 나누어 감가상각되는 금액을 산출할 수 있다.

정액감산법은 국세청(Internal Revenue Service)에서 사용하는 방법이다. 그러나 IRS에 의해 규정된 연수가 반드시 부동산 감정평가사가 사용하는 연수와 일치하지는 않는다.
거주용 부동산은 27.5 년, 또는 그 이상 기간을, 상업용 부동산은 39 년, 또는 그 이상 기간 감가상각을 할 수 있으며, 한 번 정해지면 바꿀 수 없다.



상태관찰법(Observed Condition Method a method of computing depreciation in which the appraiser estimate the Loss in value for all items of depreciation. Oserved condition method of computing depreciation is also called the breakdown mothod. it requires the appraiser to estimate the Loss in value caused by every individual item of depreciation, whether curable or incurable. Curable items are those that can be economically remedied, considering the remaining useful life of the building, and cost of repair. all other items are ocnsidered incurable. Many buildings damaged by earthquakes or mudsliders could be repaired, but at too greate an expense to make the repairs feasible as a practical matter.
)

상태관찰법은 개별요소분석법(Breakdown Method breakdown method: In Appraisal, the process of dividing depreciation into sepaRate components, assigning a weight to each one, and then arriving at a depreciated value of the property. This has nothing to do with book depreciation or tax depreciation, but is instead intended to calculate the true curRent value of the improvements.The three types of property depreciation are: 1. Physical depreciation. What is the condition of the improvement? 2. Functional obsolescence. Loss of value because of physical factors other than deterioration, such as a poor floor plan, a one-car garage instead of a two-car garage, or high ceilings and multiple windows creating heating and cooling problems. 3. Economic obsolescence. Loss of value because of factors outside the property, such as noise  pollution from nearby highways or an airport.}
)이라고도 는데, 감정평가를 함에 있어, 감가상각분을 개별요소에 가중치를 두어 개별요소에 배분하는 과정과 자산의 감소가치를 산출하는 과정을 말한다. 이러한 것은 장부상의 감가상각이나 세법상의 감가상각과는 무관한 것으로서 당해 부동산에 개선된 현재가치를 계산할 목적을 가지고 있다. 이것은 부동산 감정평가사로 하여금 감가상각의 모든 개별품목별로 가치의 상실로 평가할 것을 요구한다.

고칠 수 있는 품목은 그 건물에 남아 있는 경제수명과 수리비용을 고려해 볼 때 경제적으로 개선될 수 있는 것으로, 그 외의 모든 품목은 고칠 수 없는 품목으로 간주된다. 지진이나 산사태에 의해 손상된 많은 건물들은 수리될 수도 있지만 실질적으로 그 수리를 하기에는 경비가 너무 많이 들 수도 있다. 외부적 요인에 의한 가치저하는 보통 그것이 외부적 요인에 의한 것이므로 고칠 수 없는 것으로 간주된다.

부동산 감정평가사는 감가상각의 개개 범주(물리적 가치저하, 기능적 가치저락과 외부적 요인에 의한 가치하락)에 속하는 각 세목(detail)의 가치상의 효과를 결정한 다음 대상 건물의 재생비용에서 각 범주의 상실된 가치를 감한다. 분석법(상태관찰법)에 의한 아주 오래된 건물의 감가상각 산출은 일이 너무 방대하므로 다른 접근방법의 사용을 권하고자 한다.



6 소득자본화방법(Income Capitalization Approach         
Definition of "income capitalization approach": A real estate appraisal method that allows investors to estimate the value of the property based on the income produced. The income approach is computed by taking the Net operating income of the Rent collected and dividing it by the capitalization Rate (the investor's Rate of return). It is most typically used for income producing properties and the formula is: Market Value= Net Operating Income/Capitalization Rate. Also called the 'Income Approach'. The income approach is one of three popular approaches to appraising real estate. The others are the cost approach and the comparison approach. Often most important for hotels, apartments and office buildings. Because the income approach methodology looks at the Rents and values of real estate in the area, it may not take into account features that a piece of property may have, the condition of the property, the exact neighborhood or financing concessions. As such, people looking to invest in property use the income approach as a quick snapshot of what property might be worth.
)


소득자본화방법은 재산으로부터 유입될 미래소득에 대한 현재(현실적)가치와 관련된 것이다. 이 방법은 단독으로 사용되는 접근법으로서는 의존도가 매우 약하기는 하지만 그것은 소득창출재산(Income-Producing Property : 임대용 건물 등)에 대한 평가에 있어서 중요하다. 이 접근법에 있어서 중요한 요소는 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하여 당해 부동산을 관리, 운영하는 자가 당해 건축물의 가동연한 동안 취득할 수 있으리라고 기대하는 순소득(Net Income)이다. 총소득(Gross Income)과 총임대료 승수(Gross Rent Multiplier, GRM, GIM)를 사용하는 대안도 있다.

지속적으로 소득을 창출(Income Stream)하는 능력을 바탕으로 부동산의 현재 가치를 계산하는 과정을 자본화(Capitalization)라 한다. 자본화 접근법은 주로 비교, 대체, 기대감이라는 부동산 감정평가와 관련된 개념요소를 기초로 한다.


(1) 순소득자산화접근법(Net Income Capitalization Approach)

소득산출방식에 의해 가치를 산출하는 경우 부동산 감정평가사는 먼저 그 부동산으로부터 얻을 수 있는 예상 총 소득을 산출한다. 예상 총소득(Potential Gross Income)이란 어떤 부동산이 얻을 수 있는 최대 소득이다. 예를 들어 단독주택은 기본 월 임대료(차임)만 받을 수 있겠지만, 사무실이나 아파트 건물은 자체 임대소득뿐 아니라 이에 설치된 자동판매기나 세탁장으로부터도 소득을 얻을 수 있다.

※ 부동산 감정평가사는 부동산의 시장임대료(Market Rent) 또는 경제임대료(Economic Rent)에 의하여 예상 총소득의 견적을 낸다. 시장임대료는 오늘 시장에서 임대가 가능하다면 임대료로 받을 수 있는 예상임대료이다. 현 주인에 의해 받는 임대료는 그 부동산의 계약임대료(Contract Rent) 또는 계획임대료(Scheduled Rent)라 한다. 계약임대료는 시장임대료보다 높을 수도 있고 낮을 수도 있다.

예상 총소득을 산출한 후 부동산 감정평가사는 공실(vacancy)과 임대료징수과정에서 발생한 손실(Collection Loss) 허용치를 결정한다. 건물의 모든 공간이 항상 모두 임대가능한 것은 아니며, 또한 임차인이 임대료를 연체할 수도 있다. 유효 총소득(Effective Gross Income)을 산출하기 위해서는 예상되는 공실과 임대료징수과정에서의 손실을 산출한 다음 예상 총소득에서 그것을 감하면 된다.

그 다음에 유효 총소득에서 연간 운영경비를 공제하여 순 운영소득(Net Operation Income)을 산출한다. 자본화율(Capitalization Rate)을 순 운영소득에 적용하여 부동산 감정평가사는 부동산의 시장가치 견적에 도달한다.

자본화율은 부동산 소유자가 기대하는 연간 기대수익율을 말한다. 자본화율은 그 부동산으로부터 나오는 순 운영소득과 그것의 시장가치 사이의 관계로써 표시될 수 있다. 이로부터 다음의 방정식을 구할 수 있다


순 운영소득
= 자본화율
가치


위의 방정식으로부터 다음의 두 가지 공식이 도출될 수 있다.



자본화율 × 가치 = 순 운영소득,
순 운영소득 가치
= 자본화율



  자본화율은 비교대상 부동산의 순 운영소득과 매매가격을 분석함으로써 얻어질 수 있다.


(2) 총소득 승수법(Gross Income Multiplier Definition of 'Gross Income Multiplier':A rough measure of the value of an investment property that is obtained by dividing the property's sale price by its Gross annual Rental income. GIM is used in valuing commercial real estate, such as shopping centers and apartment complexes, but is limited in that it does not consider the cost of factors such as utilities, taxes, maintenance and vacancies. Other, more detailed methods commonly used to value commercial properties include capitalization Rate (cap Rate) and the discounted cash flow method. The Gross income multiplier can be used to roughly determine whether the asking price of a property is a good deal. Multiplying the GIM by the property's Gross annual income yields the property's value, or what it should be selling for.

)

단독주택을 포함한 대부분의 부동산은 처음부터 소득에 대한 잠재성을 고려해서 구매되는 것은 아니다. 소득에 근거하는 부동산의 가치평가방법을 이용하면 간단한 방법을 사용하여 그 가치의 산출이 가능하다. 이는 총소득 승수(GIM)라고 하는 것을 이용하는 방법인데, 이것은 비교대상 임대부동산의 매매가격을 총소득으로 나눈 것이다. 이에 따라 다음의 방정식을 도출할 수 있다.


매매가격
= 총소득 승수
총소득



연간 총소득 승수는 산업용 부동산이나 상업용 부동산에 주로 이용되며 월별 총소득 승수는 거주용 부동산에 사용된다. 단독주택의 소득은 일반적으로 임대료에 한정되기 때문에 그것을 위한 승수는 보통 “총 임대료(차임) 승수”(Gross Rent Multiplier)라고도 한다.

부동산 감정평가사는 평가대상 부동산에 적용 가능한 승수를 결정하기 위해 적어도 네 개의 비교대상 부동산 총소득 승수와 비교한다. 그런 다음 선택된 총소득 승수를 그것의 실제 또는 계획하는 임대료에 곱하여 평가대상 부동산의 시장가치를 찾는다. 이에 따른 방정식은 아래와 같다.


총소득 × 총소득 승수 = 시장가치


총소득 승수방법은 시장가치를 정하는 방법으로서 그다지 정확하지는 않다. 왜냐하면 이 방법은 당해 부동산의 전체 총소득의 발생에 기여하는 각종 부대시설(세탁시설, 자동판매기, 유료파킹시설 등)에 의한 소득이나 순소득을 감소시킬 수 있는 다양한 비용요소들을 고려하지 않기 때문이다. 그러나 이 방법은 비교적 사용하기 쉬우므로 다른 부동산 감정평가방법에 의해 산출된 시장가치 견적을 다시 검토할 때 사용될 수 있을 것이다.

7 비교 조정(Reconciliation)


부동산 감정평가사는 전술한 세 가지 서로 상이한 가치산출방식, 즉 시장비교, 원가 또는 소득의 각 산출방법 중 자신이 선택한 방법들을 이용하여 부동산 감정평가과정의 최후단계에 들어선다. 그리하여 대상 부동산의 가장 적절한 가치의 산출을 위하여 부동산 평가대상 부동산의 형태, 그 부동산 감정평가의 목적과 그 부동산 감정평가에만 특유한 다른 요인들을 고려하여 각 가치산출결과를 재차 심사한다.

평가대상 부동산에 대한 감정평가와의 연관성의 경중에 비추어 각 가치산출 결과 간에 다른 비중을 주는 과정을 비교 조정(Reconciliation or Correlation)이라 한다. 이 분석의 목적은 시장가치를 가장 정확하게 반영하는 것으로 생각되는 가치산출결과를 선택하는 데 있다.

8 부동산 감정평가보고서(Appraisal Reports)

부동산 감정평가사의 감정평가결과는 의뢰인에게 다음과 같은 형태의 보고서를 통해 제시되고 설명된다.

(1) 서술식 보고서(Narrative Report)

서술식 보고서는 부동산 감정평가사가 작성하는 가장 포괄적인 보고서이다. 그것에는 부동산 감정평가사의 자격증명에 대한 전반적인 진술도 포함된다. 또한 이 보고서는 부동산 감정평가된 부동산의 완전한 표기, 부동산 감정평가목적과 각 가치의 산출내역을 뒷받침하는 배경자료에 대한 요약뿐만 아니라 평가대상 부동산의 지역, 시, 이웃에 관한 개요도 포함된다. 서술식 보고서는 단독주택의 경우만 해도 전체 30페이지 이상이 될 수도 있다.

전형적인 서술식 부동산 감정평가보고서는 다음을 포함한다.

① 제목 페이지(표제지)
② 부동산 감정평가사의 가치견적(견적가)
③ 목차
④ 부동산 감정평가의 목적
⑤ 부동산 감정평가될 가치의 정의
⑥ 부동산 감정평가되고 있는 부동산에 대한 권리
⑦ 최고 최선의 이용
⑧ 중요 결론들의 요약
⑨ 시나 마을에 대한 자료
⑩ 이웃에 대한 자료
⑪ 가능한 대출
⑫ 대지에 관한 자료와 공익시설
⑬ 토지용도지정
⑭ 학교, 쇼핑, 오락, 교통과 같은 생활편의시설
⑮ 구조물(개량시설물)의 표기문구
? 매매비교방법에 의한 분석
? 원가산출방법에 의한 분석
? 소득자본화방법에 의한 분석
? 각 방법에 의해 도달된 가치들의 비교 조정
? 현존하는 지질학적 문제 등 부동산 감정평가상 따라야 하는 기본적 추정과 제한 조건
? 부동산 감정평가증명서
? 부동산 감정평가사의 자격증
? 평가대상 부동산의 사진, 지적도, 도시권 지도와 부동산 감정평가에 이용된 비교대상 부동산의 접근성을 보여주는 지방도로 지도가 첨부된 부속 서류철


(2) 특정양식에 의한 보고서(Form Report)

특정양식에 의한 보고서는 주로 정부기관과 그들과 관련된 대출자들에 의해 사용된다. 그것은 대부분의 부동산 감정평가를 요약하기 위한 간단한 방법이다. 평가대상 부동산의 종류와 부동산 감정평가의 목적이 인쇄된 양식에 기입되도록 요구하고 있다. 연방저당협회(Federal National Mortgage Association) 등 수많은 기관들에 의해 사용되고 있는 표준 주택 감정  평가보고서(Uniform Residential Appraisal Report, URAR) 양식이 부록에 나와 있다.

(3) 의견서(Letter of Opinion)

부동산 감정평가사는 최종 가치산출결과만 포함된 의견서를 제출할 수도 있지만, 부동산 감정평가사의 보충자료와 분석서류가 없다면 이러한 단순한 의견서만의 사용은 제한적일 것이다.


(4) 평가대상물건의 유형에 따른 부동산 감정평가 방법

토지에 대한 평가

토지에 대한 평가는 원칙적으로 거래사례비교법에 의하지만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 복성식 평가 법 또는 소득환원법에 의할 수 있다.

① 동일 또는 유사한 인근지역에 있는 표준지의 공시지가를 기준으로 평가한다.
② 지가공시 후 인근지역의 표준지가 용도변경 등으로 인해 표준지로 선정되는 것이 적당하지 않으면 인근지역과 유사한 특성을 갖는 동일수급권 내의 유사지역 표준지의 공시지가를 기준으로 평가한다.
③ 매립지 등의 새로 조성된 토지는 용도에 따라 인근지역의 공시지가를 기준으로 평가한다.

건물에 대한 평가

건물에 대한 평가는 원칙적으로 복성식 평가 법에 의하지만, 복성식 평가 법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 소득환원법에 의할 수 있다.

염전에 대한 평가

염전에 대한 평가는 원칙적으로 거래사례비교법에 의하지만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 소득환원법에 의할 수 있다.
        
산림에 대한 평가

산림은 임지와 입목을 구분하여 평가하는 것이 원칙이나, 임지와 입목을 일체로 한 가격의 산정이 가능한 산림이나 입목가격이 임지가격에 비해 경미한 산림 그리고 유실수단지 등에 대해서는 일괄하여 감정 평가할 수 있다.

① 임지 :

거래사례비교법을 원칙으로 하되, 임지개량사업이 실시되었거나 임지보호시설이 되어 있는 경우는 복성식 평가법을 사용한다.

② 입목 :

거래사례비교법을 원칙으로 하되, 소경목림(小經木林)은 복성식 평가법을 사용한다.

③ 임업부대시설 :

복성식 평가법을 원칙으로 하되, 묘포(苗圃)는 거래사례비교법을 사용한다.


과수원에 대한 평가

과수원에 대한 평가는 원칙적으로 거래사례비교법에 의하지만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 복성식 평가법으로, 그 외의 경우에는 소득환원법으로 평가한다.


공장에 대한 평가

유형고정자산에 대한 평가액과 무형고정자산에 대한 평가액을 합산하여 행하지만 지속적인 소득이 예상되는 경우에는 소득환원법을 사용한다.


광산에 대한 평가

광산은 고갈자산이므로 소득환원법 중 상환기금법에 의해 소득환원한다.

① 광산 :

광산의 소득가격 - 장래소요기업비

② 광업권 :

광산의 부동산 감정평가가격 - 현존시설가격

③ 광업시설 :

공장의 부동산 감정평가방법에 준용한다.


.
자동차에 대한 평가

자동차에 대한 평가는 원칙적으로 거래사례비교법에 의하지만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 복성식 평가법에 의할 수 있으며, 자동차로서의 효용가치가 없는 것은 해체처분가격(자동차, 증기, 선박, 항공기 등이 그 효용가치가 없어 해체될 때 적용)으로 평가한다.

중기에 대한 평가

중기에 대한 평가는 원칙적으로 복성식 평가법에 의하지만, 복성식 평가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례 비교법에 의할 수 있으며, 중기로서의 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 평가한다.


선박에 대한 평가

선박에 대한 평가는 원칙적으로 복성식 평가법에 의하지만, 복성식평가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법에 의할 수 있으며, 선박으로서의 효용가치가 없는 것은 해체처분 가격으로 평가한다.


항공기에 대한 평가

항공기에 대한 평가는 원칙적으로 복성식 평가법에 의하지만, 복성식 평가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례 비교법에 의할 수 있으며, 항공기로서의 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 평가한다.


어업권에 대한 평가

어업권은 연장이 가능하므로 소득환원법 중 연금법에 의해 소득 환원한다.

① 어업권의 감정평가가격 = 어장전체의 소득가격 - 시설소요액(현존시설가격 + 장래소요기업비)
② 어장의 감정평가가격 = 어업권의 감정평가가격 + 현존시설가격


기타 무형고정자산에 대한 평가

① 영업권에 대한 평가는 소득환원법에 의하지만 평가가 적절하지 못한 경우에는 거래사례비교법의 비준가격 또는 취득원가를 기준으로 결정한다.
② 영업권을 평가할 때는 초과소득에 대한 이전가능성 및 계속성의 정도를 고려해야 한다.
③ 특허권, 실용신안권, 의장권, 상표권, 저작권, 전용측선이용권, 기타 무형고정자산은 영업권에 대한 평가방법을 준용한다.
④ 양도가 가능한 가입전화사용권은 거래사례비교법에 의한 비준가격으로, 양도가 불가능한 가입전화사용권은 신규취득가격으로 결정한다.



주식·채권에 대한 평가

① 상장주식 :

증권거래소의 시세 있는 주식의 실물거래에 대한 가격시점 이전 30일간의 가중산술평균가격으로 한다.

② 비상장주식 :

당해회사의 자산·부채 및 자본항목을 평가하여 수정대차대조표를 작성한 후 자산총계에서 부채총계를 공제한 기업의 순자산 가치를 발행주식으로 나눈 가격으로 평가한다.

③ 채권 :

증권거래소의 시세가 있는 경우는 상장주식에 대한 평가에 준하며, 시세가 없는 경우는 상환일에 지급받게 될 원금과 이자를 적정 소득률과 가격시점에서 상환일까지의 일수를 적용하여 현가화한 가격으로 한다.

동산에 대한 평가

동산에 대한 평가는 원칙적으로 거래사례비교법에 의하지만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 복성식 평가법에 의할 수 있으며, 동산으로서의 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 평가한다.



임료에 대한 평가

임료에 대한 평가는 원칙적으로 임대사례비교법에 의하지만, 임대사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 대상 물건의 종류 및 성격에 따라 적산법 또는 소득분석법으로 평가할 수 있다.



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