Tax & Law (세금과 법률) 변호사(Korea, U.S.A. IL.) 이재욱 taxnlaw.co.kr
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[TAX & LAW] 변호사 이재욱

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↓   미국 부동산거래실무
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↓  제13장 토지사용계획과 공정주택에 관한 법령


제13장 토지사용계획과 공정주택에 관한 법령


1. 토지사용계획과 규제의 필요성
2. 토지구획분할
3. 공정주택법

1 토지사용계획과 규제의 필요성(Needs of Land-Use Planning and Control)


(1) 토지사용계획의 필요성(Need of Land-Use Planning)

20세기에 들어서기 전에 미국의 지도자들은 도시환경개선의 필요성을 감지하게 되었다. 수세기 동안 존속해 온 도시계획은 새로이 도시미화라는 개념을 도입하게 되었다. 도시미화운동은 공공사업이나 민간개량공사를 더 살기 좋은 도시를 건설하는 수단으로써 강조하게 되었다.

이와 때를 거의 같이하여 도시개발계획은 비약적으로 발전하게 되는데 도시계획은 ‘종합계획(Comprehensive Plans)’으로 발전하였다. 즉 이는 특정한 지역사회가 추구하는 목표와 공유지 및 사유지를 모두 아우르는 전반적인 개발계획의 필요성이 내포된 새로운 가치를 표현한 결과이다.

종합계획은 한 도시지역의 물리적 개발에 필요한 다양한 구성요소들에 관한 의견과 정책을 포함한다. 이러한 의견과 정책은 도시화에 따르는 특유한 문제들에 대한 합리적인 대응책으로 역할한다.

(2) 토지사용규제의 필요성(Need of Land-Use Control)

이러한 토지사용의 필요성과 함께 이러한 토지사용에 대한 규제 또한 불가결하게 요구되므로, 캘리포니아주 주정부는 이에 대한 법적 장치를 마련하여 주정부가 직접 또는 지방정부에 이양하여 이러한 법적 장치를 시행하도록 하였다.

전술한 바와 같이 주정부 미국은 연방정부는 이러한 Police 권한을 갖지 않으며, 개별 주만이 독립적으로 Police 권을 가지고 행사한다
는 자신의 고유한 통제권한인 경찰권(police power, 통상의 경찰권력을 의미하는 것이 아니라 일반적으로 강제할 수 있는 행정권을 의미)을 사용하여 토지사용에 관한 규제를 가능하게 한다.

즉 이러한 Police 권은 주정부가 공공의 건강, 안전과 일반복지를 위한 법을 집행하여 사적 활동을 규제할 수 있도록 한다. 원칙적으로 부동산 소유자는 주정부의 경찰권 행사로 인한 부동산 가치손실에 대해서는 보상받지 못한다.

또한 연방정부나 주정부는 토지수용권(Eminent Domain, Taking)을 행사하여 국민 개인으로부터 부동산에 대한 소유권의 전부나 일부를 취할 수도 있다. 연방정부나 주정부가 고속도로 확장을 위해 개인 소유의 토지를 수용하거나 그 지상의 건물을 헐 때는 반드시 대가를 지불하여야 하는 바, 이러한 유상수용(condemnation)의 과정을 통해 개인에게 그 수용에 대한 충분한 보상한다. 이때 지급되는 수용의 대가는 당해 부동산에 대한 공정시장가격(fair market value)에 상응하는 것으로서 그 소유자에게 보상금으로 지불된다.

부동산의 일부만 수용될 경우에는 일반적으로 이에 대한 보상금은 수용 전의 전체가치와 수용 후 잔존하는 미수용부분에 대한 가치의 차액을 지불하게 된다.

부동산의 전부나 일부의 수용에 대한 정당한 보상(just compensation)은 당해 부동산의 공정시장가격뿐만 아니라 수용과 관련한 이사비용, 대출금의 조기상환수수료, 폐업 보상금 등에 이르기까지 다양한 금액이 포함될 수 있다. 수용대상 건물의 소유자가 현재 그 건물에 거주하고 있는 경우에는 새로운 거주지를 찾는 지원금까지 보상될 수도 있다. 또한 이로 인해 이주해야 하는 임차인도 이주보조금과 보상을 받을 자격이 있다. 이러한 보호는 1970년의 이주지원 및 부동산 취득을 위한 통합정책법(Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisition Policies Act)의 시행결과로서 나온 것이다. 이 법은 모든 연방기관뿐만 아니라 당해 수용대상 부동산의 수용을 위해 연방기금을 사용하는 모든 기관에 대해서도 적용이 확대된다.

역수용(Inverse condemnation)이란 연방정부나 주정부가 특정 부동산 소유자의 인접 부동산을 사용함으로써 그 특정 부동산의 가치가 하락된 경우에 그 특정 부동산 소유자에 의하여 제기되는 법적절차를 말한다. 연방법률중의 하나인 1887년의 터커법(Tucker Act)은 특정토지의 소유자가 연방정부에 대해 이러한 역수용 소송을 할 수 있도록 규정하고 있다.


(3) 일반계획과 특수계획(Plannings, General Plan and Specific Plan)

어떤 특정 지역이 처음 개발될 당시에는 가능한 모든 목적을 위해 사용될 수 있을 만큼 토지가 풍부하다. 이러한 상태에서는 토지사용에 대한 계획이나 규제를 두는 것은 그 지역의 개발을 하는데 불필요한 부담으로 간주될 수도 있다. 그러나 일정 시점에 다다르면 그 지역사회의 모든 분야로부터의 다양한 수요가 창출되므로 당해 지역의 한정된 토지와 자원은 점점 부족해진다. 도시계획은 이런 경우를 대비해 당해 지역에 대한 질서 있고 분별 있는 성장과 개발을 확실하게 하는 유용한 도구가 될 것이다.


일반계획(General Plan)

종합계획(master plan)이라고도 한다. 캘리포니아주 주법은 캘리포니아주의 모든 시와 카운티가 관할구역 내에서의 개발을 도모하려는 경우에게는 그 개발에 관한 포괄적이고 장기적인 일반계획을 채택할 것을 요구하고 있다.

일반계획은 개발에 관한 정책의 선언을 포함하여 그 정책을 시행할 수단 모두를 가리킨다. 이러한 일반계획에는 보통 그 지역경제, 개발, 인구성장, 기존 토지사용에 대한 배경정보 등이 포함된다. 이러한 일반계획에는 향후 개발에 의하여 달성하고자 하는 목표와 정책을 설정(設定)하며, 개발지역의 인구분포와 개발용도로 지정된 토지사용지역과 밀도를 보여주는 지도를 포함한다. 또한 일반계획은 설정된 목표와 정책을 시행하기 위하여 작성된 프로그램도 포함한다. 이와 관련하여 해당지역의 개발과 관련한 계획위원회(planning commission)는 후에 입법기관의 결의에 의해 채택될 일반계획안을 사전에 작성한다.

채택절차 – 공청회(Hearing)

캘리포니아주 주법은 이러한 일반계획과 그 계획의 수정절차에 관한 기준을 제공하고 있다. 만약 해당지역에 계획위원회가 설치되어 있다면 당해 계획에 대한 공청회가 이들 계획위원회의 위원들의 주관 하에 개최되어야 하며, 이들 위원의 다수가 투표를 통해 그 계획을 찬성해야 한다. 그 후 지방정부기관에 의해 별도의 공청회가 개최되어 이에 따른 결정에 의해 계획안이나 그 수정안을 채택한다.

특수(세부)계획(Specific Plan)

특수계획은 일반계획이 채택되고 난 후 작성된다. 특수계획은 매우 상세하므로 이러한 특수계획이 작성된 후에는 추가적으로 더 이상의 토지사용규제와 관련된 계획안이나 규제방법이 요구되지 않을 수도 있다. 특수계획에서는 특정지역에 관한 인구성장, 환경, 경제, 기타의 고려 사항에 대하여 한 차원 높은 내용이 고려된다. 이러한 특수계획에는 해당지역의 도로와 공공시설의 위치, 계획된 인구밀도, 건물요건과 지형정보가 포함될 수 있다.

(4) 토지용도지정(Zoning)

토지용도지정조례(Zoning Ordinance)

토지용도지정은 일정 지역을 구역별로 토지이용과 건물의 신축 등에 대한 제한을 설정하여 그 지역의 토지이용을 규제하는 것을 말한다.

토지용도지정은 캘리포니아주 헌법(California constitution)에 의해 각 지역의 지방자치단체에 부여된 권한으로서, 각 지방자치단체의 경찰행정권(Police) 행사의 일환이다. 이러한 용도지정조례는 종합적인 일반계획의 정책과 장기목표에 부합되어야 하며, 이에 상충하는 경우에는 일반계획이 용도지정조례에 우선한다. 캘리포니아주 주정부는 일반계획을 준수하지 않는 용도지정에 대한 시민고발절차를 마련하고 있다.


① 토지용도지정 세부사항

토지용도지정에는 전통적으로 토지사용 전의 허가, 대지의 최소 크기, 건물높이제한, 토지사용범위에 대한 제한, 토지상의 건축물의 후퇴(setback), 최대밀도 등에 관한 사항을 포함한다. 용도지정에 따르지 않은 토지의 사용(예를 들어 주거지역 내에 있는 교회건물)을 조건부로 허락하는 조건부 사용허가(conditional use permit)에 관하여도 규정하고 있다.

부동산의 분류와 이에 대한 문자, 숫자를 통한 개별적 용도지정방법은 캘리포니아주 전체를 통해 아주 다양하게 이루어지며, 이에 대한 주정부 차원에서의 획일적인 규제제도는 마련되어 있지 않다. 그러나 일반적으로 R은 거주지역(residential), A는 농경지(agricultural), C는 상업지역(commercial), M 또는 I는 제조 또는 산업지역(manufacturing or industrial)등을 표시하는 방법으로 구분하고 있다.

② 토지용도변경

이미 지정된 토지의 용도가 용도재지정(rezoning)이란 과정을 통하여 변경될 수도 있다. 용도변경(zoning variance)은 이미 용도지정조례에 의해 지정된 세부사항 중 일부를 변경하는 것을 말한다. 어떤 부동산 소유자는 당해 부동산에 지정된 용도지정의 세부사항으로 인해 불이익을 받은 경우가 있다. 캘리포니아주 주법은 ‘용도지정조례의 엄격한 적용으로 인해 주변의 동일한 용도분류 하에 있는 부동산이 이미 향유하던 특권을 박탈당하는 경우’에는 일정한 요건 하에 지정된 용도의 변경을 허가한다.

대부분의 시나 카운티는 이러한 용도의 지정, 지정된 용도의 변경 등에 대한 신청절차와 허가절차 등에 관한 사무를 신속히 처리하기 위하여 용도지정 행정관, 용도지정 위원회나 용도조정 위원회를 두고 있다.


③ 계획단지개발(Planned Unit Development, PUD)

계획개발은 개발의 하나 형태일 뿐 더러, 용도분류의 한 형태이기도 하다. PUD를 통해 단지 내의 개별 부동산의 소유자는 개인적으로 자신의 거주용 부동산을 소유하는 동시에 공용부분에 대한 지분을 소유하게 되는데, 이러한 계획단지에는 주거용 이외에도 상업용과 산업용 부동산을 포함한다.

캘리포니아주 환경보전법(California Environment Quality Act, CEQA)

1970년에 공포된 캘리포니아 환경보전법(California Environment Quality Act, CEQA)은  캘리포니아주 정부기관의 토지용도지정 및 기타 토지사용의 허가 등에 대한 결정과 관련하여 중요한 역할을 해왔다. CEQA의 주목적은 주정부기관이 일정 토지에 대한 개발계획의 승인과 관련한 결정하는 데 있어서 그 개발계획사업이 주변 환경에 미치는 영향을 고려하여야 할 절차와 내용에 대해 규정하고 있다. 주정부는 CEQA를 시행하기 위한 CEQA지침을 마련하고 있다.

CEQA와 그 지침은 캘리포니아주의 각 시나 카운티 직원이 환경에 중대한 영향을 줄 가능성이 있는 개발사업계획에 대하여 이를 승인, 조건부승인 또는 거부하는 처분이나 결정을 함에 있어 항상 고려해야 하는 데, 이러한 개발계획에는 일반계획, 특수계획과 토지용도지정 변경의 채택이나 수정, 조건부 사용허가나 토지용도변경의 허가, 임시구획분할도와 부지도의 승인, 개발계획의 승인 등이 포함된다.

① 기본검토서(initial study) : CEQA와 관련된 조치 중의 하나는 기본검토서의 작성이다. 이 기본검토서는 사업계획을 평가하는 데 필요한 환경문서의 유형을 정한다.
② 기본검토에 의하여 그 사업이 환경에 중대한 역효과(significant adverse effect)를 초래하지 않는다고 판단된 경우에는 시나 카운티 정부는 그 개발계획에 관한 결정을 내리기 전에 그 개발계획이 환경에 아무런 영향이 없다는 취지를 담은 환경에 대한 무영향결정서(negative declaration)를 작성한다. 경우에 따라서는 이들 지방정부는 완화된 형태의 환경에 대한 무영향 결정서를 발표할 수도 있다.
③ 사업계획이 환경에 하나 이상의 중대한 영향을 미칠 가능성이 있는 경우에 시나 카운티는 그 개발계획이 결정되기 전에 환경영향평가보고서(Environmental Impact Report, EIR)를 작성해야 한다.



(5) 지역사회 재건(Community Redevelopment)

지역사회 재건기구(Community Redevelopment agency, CRA)

일부 도시지역의 쇠퇴 현상에 대한 경각심은 해당지역에 대한 재개발을 도모하게 하는 촉진제가 되고 있다. 캘리포니아주 위생 및 안전법의 일부인 캘리포니아 지역사회 재건법(California’s Community Redevelopment Law)은 지역사회 재건기구(Community Redevelopment Agency, CRA)의 설립을 허용하고 있다. 지역사회 재건기구(Community Redevelopment Agency)는 해당지역의 기존 건축물 등의 구조물을 복원하거나, 저소득층 또는 중간 소득층을 위한 거주지를 제공하고, 이들을 고용하도록 하는 새로운 개발사업을 할 수 있게 한다.

이러한 지역사회 재건기구를 운영하는 해당지역의 위원회는 대부분 해당 시의회 의원들로 구성되어 있다. 계획된 재개발의 계획안은 일반계획과는 일치해야 하지만, 용도지정 법령과는 반드시 일치할 필요는 없다. 그러나 재개발계획에는 해당지역내의 건물에 대한 사용과 관련된 규율을 하는 규정이 반드시 있어야 한다. 지역사회 재건기구(Community Redevelopment Agency)는 개발계획의 수행을 위해 필요한 토지를 취득하기 위해 토지 수용 권을 행사할 수 있고, 토지매수와 건축물의 건축을 위해 어떠한 기관으로부터도 대출받을 수 있으며, 일반 민간 개발업자와 동일한 조건으로 활동할 수 있다.

지역사회 재건사업을 위한 자금조달(Funding)

지역사회 재개발기관의 활동을 위한 자금은 다양한 공채발행을 통해 조달되며, 이러한 공채의 발행에는 유권자의 찬성을 요하는 경우도 있다. 발행된 공채의 상환은 재개발 부동산에 의해 창출된 부동산에 대해 향후 징수될 미래의 세금을 활용하는 증가예상세금에 의한 자금조달(Tax Increment Funding Tax Increment financing, or TIF, is a public financing method that is used for subsidizing redevelopment, infrastructure, and other community-improvement projects in many countries, including the United States. Similar or related value capture strategies are used around the world. If the cost of basic services increases, with TIF in place, the result is a Revenue shortfall that has to be paid from sources other than Tax Revenues of the TIF district. TIF is a method to use future gains in Taxes to subsidize current improvements, which are projected to create the conditions for said gains. The completion of a public project often results in an increase in the value of surrounding Real Estate, which generates additional Tax Revenue. Sales-Tax Revenue may also increase, and jobs may be added, although these factors and their multipliers usually do not influence the structure of TIF.}
)을 통할 수 있다. 이러한 공채에 대한 상환은 저당부 세입채권( Mortgage Revenue bonds Definition of 'Mortgage Revenue Bond – MRB': A Funding source for Home Mortgages. Mortgage Revenue bonds help low- and middle-income first-time Home buyers by offering long-term Mortgages at below-market rates. A state can issue Mortgage Revenue bonds (a form of Tax-free municipal bond) to investors, then use the capital proceeds to invest in that state’s MRB Home loan program. In order to qualify, prospective Home buyers must earn below stated threshold levels for annual income, and must otherwise financially qualify for a Mortgage from a conventional lender. Many Mortgages that were Funded by MRBs first originated through the Federal Housing Administration (FHA), Freddie Mac and Fannie Mae.  MRB Funding is not available in all areas of the United States. The process is run state by state where it exists, with each program targeting certain areas or neighborhoods based on state demographics. Eligibility is different from program to program, but most states have eligibility requirements; for example, the Home in question must be the primary residence, and the prospective buyer(s) must not have owned a Home in the past three years. There are also limits on how much a given Mortgage can be written for, which may be less than the original application source's limits (such as the FHA loan limit).
)의 발행을 통할 수도 있다. 1979년 캘리포니아주 주의회는 지역사회 재건기구(Community Redevelopment Agency)에게 재개발 대상지역 내에 있는 부동산상의 채무를 갚는 데 필요한 자금을 마련하기 위하여 주민으로부터 특별부과세를 징수할 수 있는 권한도 부여하였다.


2 토지구획분할(Subdivisions Subdivision is the act of dividing land into pieces that are easier to sell or otherwise develop, usually via a plat. The former single piece as a whole is then known in the United States as a Subdivision. If it is used for housing it is typically known as a housing Subdivision or housing development, although some developers tend to call these areas communities. Subdivisions may also be for the purpose of commercial or industrial development, and the results vary from retail shopping malls with independently owned out parcels, to industrial parks.

)

토지구획분할이란 개량된 토지나 비 개량 토지에 대해 현재 또는 미래의 판매, 임대차 또는 대출 등의 목적으로 분할하는 것을 말한다.

토지의 구획분할과 관련하여 토지구획 분할법(Subdivided Lands Law Subdivided Land Law: A disclosure law enacted to protect buyers of subdivided parcels. A public Report is required for Subdivisions of five or more parcels.
))과 구획분할지도법(Subdivision Map Act)에서 모두 토지구획분할(Subdivision)이란 용어를 사용하는데, 이들 두 가지 법에서 사용하는 토지구획분할(Subdivision)의 개념 간에는  각자의 법률의 목적과 취지에 따라 서로 약간의 공통점과 상이점이 있는데 이하에서 살펴보기로 한다.

(1) 토지구획 분할법(Subdivided Lands Law)

캘리포니아주 사업 및 전문직업법(The Business and Professions Code)의 일부분인 토지구획 분할법은 160에이커까지의 토지에 5개 이상의 필지의 구획분할이 허용된 소유 형태, 그러한 필지의 판매와 대출 등에 대해 규제한다. 이 법이 적용되기 위해서는 모든 필지가 바로 옆에 붙어있을 필요는 없다.

캘리포니아주 토지구획 분할법은 주 전반에 걸쳐 부동산국장(Real Estate Commissioner)이 집행하고 적용한다. 이 법의 목적은 새 구획 분할지 내에 있는 부동산 매수인을 그 부동산의 매도인의 사기, 허위 진술과 기만으로부터 보호하려는 것이다.

캘리포니아주에서 구획 분할지를 판매하고자하는 자는  그 부동산의 내용을 설명하는 구획분할 공공보고서(Subdivision Public Report)에 구획분할 필지에 관한 세부사항을 포함시켜 부동산국(Department of Real Property)에게 제출하여야 한다. 부동산국(Department of Real Property)(Real Property Commissioner)는 이러한 공공보고서를 발행하기 전에 그 구획사업에 관한 재정상황에 대한 정보도 받는다. 구획분할지상의 건축물들이 매수인에게 약속된 대로 이전이 확실히 이루어지게 하기 위해서이다.


(2) 구획분할의 유형(Types of Subdivision)

구획분할에는 다음의 네 가지 기본유형이 있다.

표준구획분할(Standard Subdivision Standard Subdivisions: Earlier we looked at examples of how to use the geographic areas table, Table 2. Now we will look at the directions for using Table 1. Table 1 contains notations for what are referred to as Standard Subdivisions. These notations are used to narrow a subject down more specifically. Find the Summary from the first page of Table 1.  It is on page 4 of the 13th Abridged Edition of Dewey. Each of these areas on the Summary list may be further subdivided in the Table. These are notations that may be added to any number in the DDC schedules, unless instructions in the schedules state otherwise. For example, if the item being cataloged is a magazine, the Standard Subdivision –05 could be used with the notation for the subject to indicate this. Or an agricultural dictionary can be indicated by using the correct notation for the subject from the schedules, and adding the notation –03 from Table 1 to indicate a dictionary. These numbers from Table 1 should never be used by themselves, but always need to be added to a notation from the schedules to add detail to that classification number. Here is an example from the schedules using Table 1. Assuming we have an item to catalog with the subject AGRICULTURAL DICTIONARY, we can find in the index that Agriculture is given notation 630. On the following page is the section from the schedules showing the listing for Agriculture.
)

표준구획분할에서 개별필지의 소유자들은 구획된 토지의 어느 부분에 대해서도 그 토지의 소유권 자체에 대해서는 이를 공유할 권리를 가지지 않는다. 구획분할지 내의 대지는 공공시설만 설치하여 건축을 하려고 하는 개인이나 개발가에게 팔릴 수 있다. 또한 구획분할지 중에는 완공된 집이 딸린 것으로 매도인에 의해 준비된 대출 프로그램과 함께 또는 대출 프로그램 없이 매물로 나올 수도 있다.


공유권부 구획분할(Common Interest Subdivision Common Interest Subdivision: A Subdivision in which the owners own or lease a separate lot or unit together with an undivided interest in the Common areas of the Subdivision.
)

공유권부 구획분할이란 구획돈 개별 토지를 그 소유자들이 구획분할지내의 공공용지에 대해 분할되지 않은 지분권을 가지고 공유하거나 임차하는 방식의 구획분할을 말한다.

공유권부 구획분할에서는 한 필지 내의 개별 소유권이나 임차권이 그 구획분할지 중의 공동지역이라고 하는 지역에 대한 공유지분권과 함께 주어진다. 공유지역(공공용지)은 주택 소유자 협회(Homeowners’ Association)에 의해 관리된다. 공유지분권부 구획분할의 예는 계획단위개발(PUD)과 콘도미니엄이 있다. 다음은 공유권부 구획분할의 몇 가지 형태이다.

① 계획단위개발 단지(Planned Unit Development A planned unit development (PUD), is a type of building development and also a regulatory process. As a building development, it is a designed grouping of both varied and compatible land uses, such as housing, recreation, commercial centers, and industrial parks, all within one contained development or subdivision.
) : PUD라고도 하는 계획 개발단지는 개인소유필지와 공동소유지역으로 구성되어 있다.
② 공동소유자 아파트 단지(Community Apartment Project) : 공동소유자 아파트 단지는 소유자가 토지에 대한 지분권을 가지며 그 토지에 건축된 아파트에 대해서는 독점적 점유권을 가지는 것이다.
③ 콘도미니엄 단지(Condominium Project) : 콘도미니엄 소유자는 단지내 부동산의 특정 부분의 공간에 대한 독점소유권과 함께 전체 토지와 공공구조물에 대한 공동소유권을 가진다. 콘도미니엄 소유형식은 아파트, 사무실, 가게 등에 사용되어 왔다. 콘도미니엄은 다른 부동산처럼 매매되며 대출 대상이 될 수 있다.
④ 주식협동체 단지(Stock Cooperative Project) : 대부분의  아파트 건물이 주식협동체 단지에 속한다. 주식협동체 단지의 각 점유자는 그 부동산의 소유권을 보유하고 있는 주식회사의 주주이며 개개의 주주들은 그 부동산 일부의 배타적 점유권을 받는다.
⑤ 제한적지분 주택협동체(Limited Equity Housing Cooperativelimited equity cooperative: A type of shared Home ownership in which individuals buy a share in a cooperative, usually at a low price. Each share entitles an individual to occupy one unit and to take part in making decisions regarding the cooperative. Limited equity cooperatives limit the return that share owners can receive on resale of their shares. In this respect, they are different from market rate cooperatives, in which members can sell their shares at market value. The share owners of limited equity cooperatives are usually low-income households.
A housing cooperative is a legal entity, usually a corporation, renting own Real Estate, consisting of one or more residential buildings; it is one type of housing tenure. Housing cooperatives are a distinctive form of Home ownership that has many characteristics that make it different than other residential arrangements such as single family ownership, condominiums and renting. The corporation is membership based, with membership granted by way of a share purchase in the cooperative. Each shareholder in the legal entity is granted the right to occupy one housing unit. A primary advantage of the housing cooperative is the pooling of the members’ resources so that their buying power is leveraged, thus lowering the cost per member in all the services and products Associated with Home ownership. Another key element is that the members, through their elected representatives, screen and select who may live in the cooperative, unlike any other form of Home ownership.[1] Housing cooperatives fall into two general tenure categories: non-ownership (referred to as non-equity or continuing) and ownership (referred to as equity or strata). In non-equity cooperatives, occupancy rights are sometimes granted subject to an occupancy agreement, which is similar to a lease. In equity cooperatives, occupancy rights are sometimes granted by way of the purchase agreements and legal instruments registered on the title. The corporation's articles of incorporation and bylaws as well as occupancy agreement specifies the cooperative's rules. The word cooperative is also used to describe a non-share capital co-op model in which fee-paying members obtain the right to occupy a bedroom and share the communal resources of a house that is owned by a cooperative organization. Such is the case with student cooperatives in some college and university communities across the United States.
) : 제한적지분 주택협동체는 캘리포니아주 주택대출기관(California Housing Finance Agency)에 의해 대출된 주택협동체이다.
⑥ 시간별 지분권 단지(Time-share Project) : 주로 휴가용 부동산의 최신 소유형태가 시간별 사용형태이다. 시간별 사용단지에서 매수인은 영구적이건 단지 몇 년이건 매년 어떤 특정된 기간 동안 그 부동산의 일부를 독점적으로 사용할 권리를 받는다. 시간별 지분 부동산권(Time-share Estate)은 그 부동산의 소유권을 받지만, 시간별 분양지 사용권(Time-share Use)에서는 그렇지 않다. 시간별 지분 부동산은 도시아파트부터 야영지까지 다양하다.

공동소유권 구획분할지(Undivided Interest Subdivision Common Interest Subdivision: A subdivision in which the owners own or lease a separate lot or unit together with an undivided interest in the Common areas of the subdivision.
)

공동소유권 구획분할지 또는 비분리 지분권 구획분할지에서 각 소유자는 모든 다른 소유자들과 공동소유권자(Tenant in Common)이다. 각자는 그 부동산의 사용과 점유의 비독점적 권리를 가진다. 공동소유권 구획분할지의 예는 공동소유시설이 있는 야영지이다.


토지계획 단지(Land Project “Land Project”: A subdivision or subdivided lands within California which satisfy all of the following conditions. (a)    The subdivision or subdivided lands contain 50 or more parcels or lots, of which any 50 are both: (1)    Not improved with residential, industrial, commercial, or institutional buildings; and (2)    Offered for sale, lease, or financing for purposes other than industrial, commercial, institutional, or commercial agricultural uses.  (b)    The subdivision or subdivided lands are located in an area in which fewer than 1,500 registered voters reside within the subdivision or within two miles of the boundaries to the property described in the final public report. (c)    Not constituting a community apartment project as defined in Section 11004 or a stock cooperative as defined in Section 11003.2 of the California Business and Professions Code, or a project consisting of condominiums as defined in Section 783 of the California Civil Code. For purposes of Subsection 812.12030 (a) above, lands owned or beneficially controlled by substantially the same entities or interests shall be deemed to be part of the subdivided lands or subdivision.
)

토지계획은 인구가 희박한 지역(분할지역 내 또는 2마일 반경 내에 1천5백명 미만의 등록유권자가 있는 지역) 내에서의 50필지 이상의 구획분할을 말한다. 토지계획은 거주용, 산업용, 상업용, 단체용 건물이나 콘도미니엄 단지, 공동아파트 단지 또는 주식협동 단지로 건축된 부동산은 포함하지 않는다. 토지계획은 부동산국(Department of Real Property)에 의해 규제된다. 이러한 단지 내의 부동산 매수인을 위한 보호규정들에는 매수계약을 한 매수인은 매수계약 후 2주 이내에 그 계획단지 내의 부동산에 대한 매수계약을 철회할 권리도 포함되어 있다.

(3) 구획분할 공공보고서(Subdivision Public Report The Subdivision Public Report is a disclosure statement for the public which permits the sale or lease of lots, parcels or units within a subdivision. Just as corporations must obtain approval to issue and sell stock certificates, a developer must obtain approval to sell or lease five or more lots, parcels or units within a subdivision.

)

토지구획분할이 토지구획분할법의 요건에 부합되면 부동산국(Department of Real Property)은 필요한 공공보고서를 발급한다. 이 공공보고서의 사본은 모든 매수인들에게 교부되어야 한다. 이러한 공공보고서의 작성을 위해 일반적으로 계획통지서(Notice of Intention), 질문서(Questionaries), 신청서(Application)가 제출되어야 한다.  이러한 계획통지서가 제출되거나 공공보고서가 작성된 이후에는 구획분할과 관련된 변경을 하고자 하는 경우에는 반드시 부동산국(Department of Real Property)에 신고하여야 한다.
공공보고서 요건은 표준구획분할의 경우보다는 공동지분권부 구획분할의 경우에서 더 엄격하다. 표준거주지분할을 위한 공공보고서에는 일반적으로 다음 사항을 밝힌다.

① 계획명, 위치와 규모
② 분할자의 이름
③ 매수인이나 임차인에 의해 취득될 권리
④ 모든 지불금, 세금과 부담금을 다룰 절차
⑤ 계약마감이나 장래에 예상되는 특별비용
⑥ 위험하거나 비환경적인 요인
⑦ 부동산의 사용에 관한 모든 조건과 제한
⑧ 특별한 지역권, 통행권이나 셋백(Set Back 건축물 후퇴선.  전체 대지 면적이 아닌 건물을 지을 수 있는 실제면적
)
⑨ 특별한 건물허가 요건

캘리포니아주 부동산국(Department of Real Property)의 규칙에는 구획분할지의 매각에 대한 광고 및 홍보에 관한 지침서가 있다. 그 규칙에서 특별히 언급되어 있지 않더라도, 구획분할지의 매각과 관련하여 잘못되거나 현혹시키는 광고는 금지된다. 공공보고서가 작성된 후 발급되기까지는 몇 개월이 걸릴 수도 있으므로 구획분할지 개발사업자는 승인된 사전 공공보고서(Preliminary Public Report)에 근거하여 구획분할지의 매각을 시작할 수 있다. 그러나 최종 공공보고서(Final Public Report)를 받기 전에는 어떠한 거래도 완료되지 않으며, 어떠한 매각도 종결되지 않는다. 사전 공공보고서에 근거하여 부동산 유보계약을 하거나, 최종 공식보고서에 근거하여 매수 오퍼(청약)를 하는 경우에는, 매수인은 자신이 매수하려는 구획분할지에 적용되는 위와 같은 공공보고서를 수령하여 그 내용을 알고 있다는 것을 서면으로 확인해야 한다.

이러한 확인을 위해, 매수인은  부동산국(Department of Real Property) 규칙에 의해 요구되는 양식에 따라 이러한 공공보고서의 수령증에 서명하여야 한다. 구획분할개발업자는 서명한 날로부터 3년 동안 그 수령증을 부동산국(Department of Real Property)의 검사를 위해 보관해야 한다.

갱신

만약 최종 공공보고서의 발행 후 5년 이내에 구획분할지내의 모든 필지가 팔리지 않는다면 추가로 5년을 갱신할 수 있다.

제출수수료

토지구획분할법은 공공보고서의 제출과 관련한 수수료의 최대한도를 규정하고 있으며, 부동산국(Department of Real Property)는 그 범위 내에서 그 수수료를 부과하게 된다..


(4) 구획분할 지도법(Subdivision Map Act It "regulates and control the design and improvement of subdivisions. Any propert divided into two or more parcels is subject to the Map Act."
)

캘리포니아주 정부기구에 관한 법률(CALIFORNIA GOVERNMENT CODE)의 일부인 구획분할 지도법(Subdivision Map Act)에서는 하나의 부동산이 두 필지 이상으로 분할될 때 구획분할계획을 제출하는 절차를 규정하고 있다. 일반적으로 이 필지들은 붙어 있는 것이어야 한다.

구획분할 지도법은 근거법령(위임법령, enabling act)으로서, 각 지방자치단체인 시와 카운티는 이에 의하여 자체적인 조례에 의해 구획분할 요건을 제정할 권한을 가지게 된다. 구획분할지도법은 전체적이고 개괄적인 절차나 기타 필요사항을 정하고, 이에 대한 구체적이고 상세한 내용은 각 지역을 관할하는 지방자치단체의 조례에 의해 규정되게 된다. 구획분할 지도법의 목적은 다음의 두 가지이다.

① 도로와 공공시설을 포함한 구획분할 설계를 일반계획과 조화시키는 것
② 공공도로와 같은 공공의 사용을 위하여 기증된 구획분할지 내의 시설이 처음부터 적절하게 건설될 것을 확실하게 하는 것

(5) 임시구획분할지도와 최종구획분할지도(Tentative Map & Final Map Tentative Map & Final Map Issues: Rules and regulations associated with Tentative and Final Maps are set forth in the Subdivision Map Act.  Questions concerning the Subdivision Map Act are best answered by legal counsel.  Experts are qualified to opine solely on their stated areas of expertise; legal opinions are appropriately left to the members of the State Bar. Tentative (Subdivision) Maps are always “conditionally” approved, i.e., when the approving jurisdiction approves the Map there are “Conditions Of Approval” attached to that approval which must be satisfied.  Additionally, once the approving jurisdiction takes the action to approve the Map, there is an appeal period (typically 30 days thereafter) in which the public may file an appeal (stating grounds) to have the approval overturned.  Absent any appeals being filed, the Map becomes “conditionally” approved on the 31st day. The life of a Tentative Map is usually two years (three years in some jurisdictions).  This means that, unless extended, the Tentative Map must be advanced to a Final Map, all Conditions must either be satisfied or bonded and said Final Map must be recorded in the County Recorder’s Office within this period.  If not, said Map shall automatically expire and all development rights associated therewith become void.  Since the engineering costs (and the costs of satisfying the Conditions) are typically quite costly, most developers request Map extensions from the jurisdiction.  Presently, the State of California allows extensions up to a total of six years from Map approval date.  However, it is extremely important to be cognizant of the fact that such extensions are completely discretionary on the part of the jurisdiction and sometimes extension approvals come with new Conditions that could easily change the economics of the development venture. The advantage of filing a Vesting Tentative Map versus a Tentative Map is that the Vesting Map assures the developer that the Conditions Of Approval will not be modifies, or new Conditions added, if an extension is requested.  Obviously, the prudent route to undertake is the recording of the Final Map (and the satisfaction or bonding of the Conditions) within the initial two year approval period. As one can imagine, the process of satisfying (or bonding for) the Conditions of the Tentative Map, the drafting and obtaining approval of all required engineering plans and then the recordation of the Final Map is fraught with many issues and problems to be solved. In Mr. Ryan’s lengthy career in the real estate Industry, he (i) has obtained the approval of literally dozens and dozens of Tentative Maps, (ii) has resolved a litany of various issues in connection with satisfying the associated Map Conditions and (iii) has recorded numerous Final Maps.  As a result of this experience, Mr. Ryan is keenly familiar with the many issues relating to the approval of Tentative Maps (and Vesting Tentative Maps) and their conversion into a recorded Final Map.
)

구획분할지도는 단순한 필지분할 선이나 거리 위치를 표시하는 것보다는 훨씬 상세해야 한다. 구획분할 지도법은 대부분의 구획분할지의 임시구획분할지도, 최종 구획분할지도와 필지지도에 대해 규정하고 있다.

임시구획분할지도(Tentative Map)

최초의 지도를 임시구획분할지도라 한다. 이러한 임시구획분할지도는 해당지역의 조례가 특별히 요구하지 않는 경우라면 구획되는 부동산에 대한 최종적이며 상세한 측량에 근거할 필요는 없다.

임시구획분할지도는 해당 지역의 조례에 의해 다음과 같은 것들이 포함될 것이 요구된다.

① 토지와 모든 필지의 부동산경계를 포함하는 법적 표기(legal description)
② 모든 기존거리의 폭과 이름
③ 계획된 거리 폭과 경사도, 공공지역
④ 원래 있거나 계획된 길, 배수관, 하수도와 기타 공익시설 지역권
⑤ 물 공급원
⑥ 태풍 시 배수로와 모든 수로의 방향과 흐름
⑦ 해당 부동산의 용도


최종 구획분할지도(Final Map)

최종 구획분할지도를 준비함에 있어서는 해당지역의 조례가 정한 요건을 준수해야 한다. 또한 구획분할지도법은 최종 구획분할지도를 위한 일정 요건을 규정하고 있는데, 그러한 요건을 최종구획분할지도에 표기하는 경우에는 검정색 잉크를 사용하여야 하며, 그 지도의 작성을 위해 사용하는 종이의 크기는 18×26인치여야 한다고 규정하고 있다.

각 구획분할 필지는 숫자가 부여되어야 하고, 각 구획(블럭)은 숫자나 문자가 부여되어야 하며, 각 도로 역시 이름이 부여되어야 한다. 또한 토지의 정확한 경계가 나타나야 하고, 모든 토지에 대한 토질보고서가 첨부되어야 한다. 만일 구획분할로 인해 공공기관이나 공익사업체가 보유한 구획분할지내의 토지에 대한 통행권, 지역권 등의 사용이 방해받게 되는 경우에는, 이들 기관이나 사업체는 구획분할지 조정에 관한 사항에 대해 통지를 받을 권리를 가지며, 이러한 구획분할지 조정에 대해 반대할 기회가 부여받아야 한다.

공공목적을 위해 구획분할지내의 토지의 일부를 기증하거나 제공하는 경우에는 그 구획분할지내의 토지에 대해 등기상 권리가 있는 모든 당사자들이 서명한 증명서를 첨부해야 한다. 이러한 공공목적을 위한 토지의 기증등이 있는 경우에, 이를 접수받은 지역의 입법기관 담당자는 집행증명서에 서명을 함으로써 기증된 부동산에 대한 승인 또는 거절을 표시하게 된다. 최종구획분할지도에는 그 측량이 표시된 바와 같이 진실되고 완전하다는 사실에 대하여 책임이 있는 엔지니어나 측량사가 증명서에 의해 서명함으로써 이를 증명하여야 한다.

또 다른 증명서가 요구될 수도 있다. 만약 구획분할 부동산이 비독립자치단체의 지역(Unincorporated Area 독립된 자치단체로서의 요건을 구비하지 못한 준 자치단체
In law, an unincorporated area is a region of land that is not governed by its own local municipal corporation which is instead administered as part of larger administrative divisions, such as a township, parish, borough, county, canton, state, province or country. Occasionally municipalities dissolve or disincorporate, which may happen if they become fiscally insolvent, and services become the responsibility of a higher administration (for example, Cabazon, California disincorporated in 1972). In some countries there are no unincorporated areas as all parts of the country are incorporated, such as in France or Brazil.
)내에 소재한 경우라면 관할 카운티의 측량사나 엔지니어는 그 지도가 기술적으로 정확하고 구획분할 지도법에 부합한다는 점을 증명하여야 한다.

필지지도(Parcel Map The basic drawings (maps) of the land cadastre (ownership boundaries) for all public and private lands. Parcel maps are typically maintained at a variety of scales, and can be either very precise or very general "cartoon maps" which show only schematic layouts of the basic land cadastre. They are commonly related in some manner to legal description documents, which typically constitute the record for describing boundary ownership for a given parcel (e.g., metes and bounds descriptions). Parcel maps of an area provide more than a representation of ownership. The maps serve a wide range of purposes if they are constructed with a known level of positional accuracy and integrated with other cultural and physical information. Such databases are frequently used as a multipurpose cadastre.
)

구획분할지에 대한 필지지도는 해당지역의 조례에 의해 면제될 수도 있다. 만일 그렇지 않다면 필지지도는 캘리포니아주가 정한 요건과 해당지역 자치단체가 정한 요건 모두를 구비하여야 한다. 위에서 언급한 종이와 잉크에 관한 규정도 필지지도에 적용된다. 각 개별 필지가 표시되어야 하며 모든 부동산 경계가 나타나야 한다. 구획분할개발업자는 현장측량을 하고 지도를 준비한 측량사나 엔지니어로부터 그 필지지도가 정확하다는 증명서를 받아야 하며, 필지지도에 서명하여야 한다.

(6) 구획분할지도 승인절차(Procedure for Subdivision Map Approval)

구획분할지도의 승인은 해당지역의 시나 카운티에 의해 지정된 자문기관의 책임하에 이루어지는데, 이러한 자문기관은 전통적으로 계획위원회를 지칭하나, 해당지역의 시의회나 시행정위원회와 같은 지정된 다른 공무원이나 공적기관이 담당하는 경우도 있다.

구획분할지도 승인사항에는 통지여부, 청문회, 시간제한 등의 요건에 관한 사항들도 포함되어 있다. 청문회를 위한 통지와 참가 기회의 부여여부는 구획분할지도에 대한 승인이 다른 토지 소유자의 부동산 권익을 심각하게 박탈할 때에만 요구된다. 그러나 구획분할지도의 승인 전에 청문회에 관한 통지와 참가기회를 주는 것이 적절하다.

임시구획분할지도에 대한 승인은 일반계획이나 특별계획에 부합되어야 할 뿐만 아니라 주택공급에 관한 해당지역의 조례나 방침에도 부합할 것이 요구된다. 구획분할지의 개별 용지는 사용목적을 위해 물리적으로 적합해야 하며, 중대한 환경파괴나 심각한 공공위생문제를 일으키지 않아야 한다.

최종 구획분할지도의 제출기한은 임시구획분할지도의 승인이나 조건부 승인(유효기간은 24개월)에 의해 지정된 기간이 만기되기 전, 또는 그 유효기간인 24개월, 추가로 12개월 이내의 연장이 허용된 경우에는 그 연장기간을 가산한 최장 36개월이다. 또한 최종 구획분할지도는 임시구획분할지도와 거의 일치해야 한다. 이러한 최종구획분할지도가 구획분할지에 접하고 있는 인접 부동산 소유자의 권리에 중대한 침해를 초래한다면 그 인접부동산 소유자에게 최종 구획분할지도의 승인을 위한 청문회에 대해 통지를 하고 이에 참가할 기회를 부여해야 한다.


(7) 구획분할을 위한 기타 요건(Other Subdivision Requirements)

환경영향평가보고서(Environmental Impact Report An environmental impact statement (EIS), under United States environmental law, is a document required by the National Environmental Policy Act (NEPA) for certain actions "significantly affecting the quality of the human environment".[1] An EIS is a tool for decision making. It describes the positive and negative environmental effects of a proposed action, and it usually also lists one or more alternative actions that may be chosen instead of the action described in the EIS. Several US state governments require that a document similar to an EIS be submitted to the state for certain actions. For example, in California, an Environmental Impact Report (EIR) must be submitted to the state for certain actions, as described in the California Environmental Quality Act (CEQA).
, EIR)

구획분할승인이 완료되기 전에 캘리포니아주 환경보전법(California Environmental Quality Act, CEQA)에 의한 환경영향평가보고서가 요구될 수 있다.

환경보전법(CEQA)은 일정 토지의 개발사업을 승인해야 하는 정부기관으로 하여금 그 개발사업이 환경에 중대한 영향을 줄 우려가 있다고 판단되면 이로 인한 환경영향평가보고서를 준비할 것을 요구하고 있다. 그 개발사업의 기획이나 개량공사의 내용 중 그 어느 하나가 환경에 대해 중대한 손상이나 어류, 야생동물 또는 그들의 생식 처에 심한 피해를 줄 우려가 있다고 판단되면, 구획분할사업에 대한 승인신청은 거부되어야 한다. 임시구획분할지도를 준비하기 전에  개발사업자는 환경영향평가보고서의 필요여부를 결정하는 것이 좋을 것이다.

1972 알퀴스트 프리올로 특수연구지역법   (1972 Alquist-Priolo Special Studies Zones Act The Alquist-Priolo Earthquake Fault Zoning Act was signed into California law on December 22, 1972 to mitigate the hazard of surface faulting to structures for human occupancy. The act in its current form has three main provisions: 1) It directs the State of California Division of Mines and Geology (now known as the California Geological Survey) to compile detailed maps of the surface traces of known active faults. These maps include both the best known location where faults cut the surface and a buffer zone around the known trace(s); 2) It requires property owners (or their real estate agents) to formally and legally disclose that their property lies within the zones defined on those maps before selling the property; and 3) It prohibits new construction of houses within these zones unless a comprehensive geologic investigation shows that the fault does not pose a hazard to the proposed structure. The Act was one of several that changed building codes and practices to improve earthquake safety. These changes are intended to reduce the damage from future earthquakes.
)

이 법은1972.12.20. 캘리포니아주 법으로 제정된 것으로, 사람의 점유를 위한 구조물에 끼치는 지표면의 위험을 감소시키기 위한 법률이다. 이 법은 캘리포니아주의 지진대 지역의 개발을 규제한다. 이법은 3가지 주요 규정을 가지고 있는데, 1) 캘리포니아주 지질조사국은 활성단층으로 알려진 지표면의 흔적에 관한 상세한 지도를 작성하며, 이들 지도는 알려진 흔적들을 둘러싼 가장 잘 알려진 지표면단층지역 및 완충지대를 포함하여야 하고, 2) 부동산소유자(또는 그들의 부동산대리인)들이 그 부동산을 매각함에 있어 이 지도에 표시된 지역에 소재하는 것을 공개적이고 합법적으로 밝혀야 하며, 3) 이들 지역에서 주택을 건축하려면, 이러한 단층이 건축하고자 하는 구조물에 영향을 주지 않는 다는 것을 지질학적 조사를 통해 입증해야만 한다는 것이다.

이것은 향후 발생할 지진으로부터 입을 피해를 줄이기 위해 제정된 것이다.

1975년 5월 4일 이후에 착수되는 어떤 새 계획사업이 전형적으로 활동적인 지진대에서 1/4 마일 이내에 있는 특수연구지역 내의 토지개량 공사물이나 구조물 공사를 포함한다면 해당 지방정부는 지질학적 보고서를 제출받아야 한다.
특수연구지역 내의 부동산 매도인의 대리인(또는 대리인이 없이 활동하는 매도인)은 예상매수인에게 그 부동산이 그 지역에 들어 있다는 사실을 반드시 밝혀야 한다.



해안지역보존법(Coastal Zone Conservation Act In November 1972, the People of California approved Proposition 20, the Coastal Zone Conservation Act, which created the California Coastal Zone Conservation Commission (CCZCC). The CCZCC was mandated with the responsibility for the preservation and protection of California's environmentally and ecologically diverse coastal resources within the coastal zone. The successor agency to the CCZCC was the California Coastal Commission (CCC). The records of the CCZCC and the CCC reflect the work of the executive director, various divisions, and two regional commissions. Files contain primarily correspondence, minutes, reports, and news articles. Strengths of the collection include records associated with offshore oil drilling in the Outer Continental Shelf, budget related issues, the Sea Ranch development project, and the Local Coastal Program.
)

해안지역보존법은 주의 해안을 따라 육지로부터 1천야드에 이르는 해안지역을 규정한다. 이 법은 지방정부가 해안보존을 위한 정책을 입안하도로 하며,  부동산 개발자나 소유자가 부동산을 증·개축하려고 하는 경우에는 착공전에 지방정부의 허가를 받아야 하도록 정하고 있다.


3 공정주택법(Fair Housing Laws)


지난 20년 이상 연방정부와 주정부는 주택의 거래와 관련하여 차별을 금하는 법을 통과시켜 왔다.

(1) 주택공급상의 차별(Discrimination in Housing)

주택의 소유자는 자신의 부동산 매각이나 임대와 관련하여 사람을 차별하여서는 안 된다. 또한 부동산 브로커도 그러한 차별을 하려는 부동산 리스팅을 받아서는 아니 된다. 부동산 소유자, 브로커, 세일즈 퍼슨, 대출자, 임대인과 호텔 관리인은 모든 사람에게 차별을 두지 않아야 한다. 특히 주택공급에 있어서의 자의적 차별은 연방법과 주법에 의해 엄격하게 금지되어 있다.


연방법

1866년에 제정된 인권법(Civil Rights Act)은 모든 부동산 거래에 있어서 인종차별을 금하였다. 1866년의 인권법은 오랜기간동안 경시되어 왔으나, 1968년 미국 연방대법원에 의해 존스 대 매이어(Jones v. Mayer) 사건에서 재확인되었다. 그 법원은 노예제도를 금하는 미국헌법의 제13차 개정안에서 1866년 인권법의 합헌적 근거를 부여하였다. 모든 국민은 1866년 인권법을 근거로 하여 모든 차별에 대해 연방법원에 법적 구제를 호소할 수 있다.

대법원의 존스 대 매이어 사건 판결 직전에 미 의회는 전 미국에 걸쳐 공정한 주택공급을 목표로 1968년 인권법의 한 조항으로서, 동 법제8항으로(Title VIII) 연방공정주택법(Federal Fair Housing Act)을 제정하였다. 그 공정주택법은 인종, 피부색, 종교, 성별, 출신국가, 선조, 장애와 가족상태에 근거한 차별을 금한다.

※ 1988년 연방인권법의 확장입법 : 1988년 연방인권법은  주택판매나 아파트 임대차에 있어서 차별행위가 있다고 보여지는 경우에 연방정부의 주택 및 도시개발부(HUD)로 하여금 직권으로 법원에 제소할 수 있게 하였으며, 임대인이 18세 미만의 아이들이 있는 가족에 대한 임대상의 차별행위를 하는 것을 명문으로 금지하고 있다. 유일한 예외는 대부분의 주민이 55세 이상으로 구성된 은퇴지역사회와 관련한 것뿐이다.

이 법은 또한 심신장애를 가진 매수인이나 임차인의 보호를 위해서도 적용된다. 1991년 현재 모든 새 아파트 건축업자는 건축하고자 하는 아파트 구내에 휠체어를 사용하는 주민에게 적합한 주택을 반드시 1층에 마련하도록 했다. 건축업자가 이러한 규정을 위반한 것에 불만이 있는 자는 그러한 위반사실을 법원에 제소하거나 HUD에 고발할 수 있으며, HUD는 고발사건을 조사하고 건축업자가 스스로 준수할 것을 협의하다가, 건축업자와의 협의가 이루어지지 않는 경우에는 이를 직접 처벌할 수 있게 하였다. 이 법의 위반에 대한 벌금은 1~5만 달러이다.

연방공정주택법은 주거용 부동산의 판매나 임대뿐만 아니라 주택거래에 관련된 광고, 대출, 부동산 중개활동 및 다른 관련 서비스에도 적용된다. 이법의 집행은 개인, 주택 및 도시개발부(HUD)와 법무장관에 의해 이루어질 수 있다. 개인은 차별에 대해 1년 이내에 HUD의 균등기회담당관실(Office of Equal Opportunity, OEO)에 고발할 수 있으며, 2년 이내에 연방법원이나 주법원에 제소할 수 있다. 이들 조치는 모두 별도의 시효기간을 두고 있다.



일정 부동산에 대해서는 가족상태에 근거한 차별금지조치의 예외대상으로 규정한다. 이 법은 다음과 같은 특징을 가진 성인지역사회(Adult Community)에 대해서는 다음 조건하에서 차별금지대상에서 제외한다.

① 모든 거주자가 62세 이상인 경우
② 적어도 80%가 55세 이상 되는 사람에 의해 점유되며, 휴양지와 같이 노인층을 위해 특별서비스가 제공되는 경우

다음은 연방공정주택법으로부터 제외되는 거래이다.

① 종교단체나 사회단체 또는 비영리 단체로서 그 회원의 자격이 인종, 피부색이나 원 국적에 근거하여 제한되지 않는 경우에 그들 자신의 부동산을 거래할 때 이들 단체의 회원에게 우선권을 주는 것
② 일반대중에게 공개되지 않고, 상업목적을 위해 운영되지 않는, 숙박시설을 보유한 개인클럽이 그 회원에게 우선권을 주거나 그 이용을 회원에 한정하는 것

소유자에 의해 매각되거나 임대된 단독주택을 포함하는 거래와 4유닛까지의 소유자가 살고 있는 거주지의 방이나 집의 임대도 그러한 차별금지조항의 적용범위에서 제외된다. 이러한 예외에도 불구하고 부동산 소유자는 여전히 1866년 인권법을 준수해야 할 것이다. 또한 연방공정주택법으로부터 제외된 것이라 해서 주법으로부터도 제외된 것은 아니다.

캘리포니아주 주법

캘리포니아주에서의 차별에 대한 금지조치는 연방정부보다 훨씬 광범위하다. 또한 지방자치단체는 캘리포니아주의 모든 거주자에게 최대한의 주택선택기회를 제공하기 위한 목적에서 다양한 반차별 조례를 통과시켰다.

언루인권법(Unruh Civil Rights Act)은 숙박시설과 영업시설에 있어서 연령, 성별, 인종, 피부색, 종교, 조상이나 출신국가에 기한 차별을 금한다.

캘리포니아주의 공정고용 및 주택법(Fair Employment and Housing Act, 그 이전에는 럼포드 공정주택법이었음)은 인종, 피부색, 종교, 성별, 혼인상태나 출신국가나 조상에 기한 차별을 금한다. 이법은 거의 모든 형태의 주택의 판매, 임대나 대출을 포함한 주택시설을 제공하는 모든 사람에게 적용된다. 차별을 받은 개인은 캘리포니아주의 공정고용 및 주택국(Department of Fair Employment and Housing)에 차별에 대한 고발을 할 수 있다.

캘리포니아주 민법(California Civil Code) 제54조와 제55조 1항은 시각·청각 장애 등의 신체적 장애가 있는 사람에게 주택시설 판매나 임대에 있어서의 차별을 금한다.

(2) 주택대출 차별금지법(Housing Financial Discrimination Act)

캘리포니아주 주정부로부터 인가받은 저축대출(대부)협회는 연방정부의 인가요건과 별도로 1976년에 채택된 레드라이닝(Redlining)을 금하는 캘리포니아주의 규제와 지침의 적용을 받는다. 레드라이닝은 대출과 관련된 부동산의 위치를 이유로 부동산 대출신청을 거절하는 것이다. 저소득 지역에 집중된 레드라이닝은 많은 도심지역의 쇠퇴를 촉진시켰다. 캘리포니아주의 차별금지조치는 일반대출, FHA 보험대출과 VA 보장대출을 포함하여 1유닛에서 4유닛까지의 주거에 대한 모든 대출에 적용된다.


캘리포니아주의 주택대출 차별금지법(Housing Financial Discrimination Act)은 모든 대출기관이 부동산 대출을 결정함에 있어 지리적 위치, 이웃이나 부동산의 다른 특징에 기하여 차별을 하는 것을 금한다. 이러한 차별금지의 적용을 받는 대출의 범위에는 구매, 건축, 보수, 개조, 재대출을 위한 것 등, 1유닛에서 4유닛까지의 주거에 대한 모든 대출이 포함된다. 인종, 피부색, 종교, 성별, 혼인상태, 출신국가 및 조상이나 대상 부동산 인근의 이웃구성현황을 포함하는 요인들을 근거로 차별해서는 안 된다.

주택대출 차별금지법의 위반행위에 대한 고발은 위반행위가 발생한 날로부터 30일 이내에 캘리포니아주 사업 및 교통장관(Secretary for Business and Transportation)에게 해야 한다.

차별행위가 발견될 경우 차별당한 자에 대한 구제책으로는 대출의 허용, 더 좋은 대출조건의 허용 또는 1천달러까지의 손해배상 등이 있다. 이와 관련한 사업 및 교통장관의 결정에 대해서는 캘리포니아주 행정청문관실(Office of Administrative Hearings)에 이의신청할 수 있으며, 이에 대한 불복하는 경우에는 법원에 제소할 수 있다. 대출업자들은 이 법의 존재와 고발절차등에 관하여 모든 대출신청인에게 알려주어야 한다.



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