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제15장 사업체 자산과 중개업
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제15장 사업체 자산과 중개업

1. 사업체 자산의 매매
2. 사업체 자산의 개념
3. 대리행위
4. 필요한 지식
5. 중소기업체와 중소기업청
6. 사업체의 형태
7. 매매형태
8. 에스크로(Escrow)의 필요성
9. 사업체 자산의 평가
10. 매도의뢰(Listing)
11. 일괄매매와 통일표준상법
12. 캘리포니아 판매세와
사용세 규정
13. 주류통제법

1 사업체 자산의 매매 한국법상의 영업양도와 유사하나, 그 범위가 더 광범위하다.
(Business Opportunities Sales)

1966년에 제정·공포된 법률에 의하여, 부동산 자격 소지자가 사업체(Business Opportunity) 매매를 중개하기 위해서는 부동산 자격(Licence)과 별도로 특별한 자격이 필요하지 않다. 따라서 오늘날에는 부동산 자격(Licence) 소지자는 사업체의 매매를 합법적으로 중개할 수 있다.

2 사업체 자산의 개념(Concept of Business Opportunity)

‘사업체(Business Opportunity A business opportunity, in the simplest terms, is a packaged business investment that allows the buyer to begin a business. (Technically, all Franchises are business opportunities, but not all business opportunities are Franchises.) Unlike a Franchise, however, the business opportunity seller typically exercises no control over the buyer's business operations. In fact, in most business opportunity programs, there's no continuing relationship between the seller and the buyer after the sale is made. Although business opportunities offer less support than Franchises, this could be an advantage for you if you thrive on freedom. Typically, you won't be obligated to follow the strict specifications and detailed program that Franchisees must follow. With most business opportunities, you would simply buy a set of equipment or materials, and then you can operate the business any way and under any name you want. There are no ongoing royalties in most cases, and no trademark rights are sold. Business opportunities are difficult to define because the term means different things to different people. In California, for example, small businesses for sale--whether a liquor Store, delicatessen, dry-cleaning operation and so on--are all termed business opportunities, and individuals handling their purchase and sale must hold real estate licenses. Making matters more complicated, 23 states have passed laws defining business opportunities and regulating their sales. Often these statutes are drafted so comprehensively that they include Franchises as well. Although not every state with a business opportunity law defines the term in the same manner, most of them use the following general criteria: A business opportunity involves the sale or lease of any product, service, equipment and so on that will enable the purchaser-licensee to begin a business. The licenser or seller of a business opportunity declares that it will secure or assist the buyer in finding a suitable location or provide the product to the purchaser-licensee. The licenser-seller guarantees an income greater than or equal to the price the licensee-buyer pays for the product when it's resold and that there's a market present for the product or service. The initial fee paid to the seller to start the business opportunity must be more than $500. The licenser-seller promises to buy back any product purchased by the licensee-buyer in the event it can't be sold to prospective customers of the business. Any products or services developed by the seller-licenser will be purchased by the licensee-buyer. The licenser-seller of the business opportunity will supply a sales or marketing program for the licensee-buyer that many times will include the use of a trade name or trademark. These are the most common types of business opportunity ventures: Distributorships. A distributorship involves entering into an agreement to offer and sell the product of another, without being entitled to use the manufacturer's trade name as part of the agent's trade name. Depending on the agreement, the distributor many be limited to selling only that company's goods or may have the freedom to market several different product lines or services from various firms. Rack Jobbing. This involves selling another company's products through a distribution system of racks in a variety of Stores that are serviced by the rack jobber. In a typical rack-jobbing business opportunity, the agent or buyer enters into an agreement with the parent company to market their goods to various Stores by means of strategically-located Store racks. Under the agreement, the parent company obtains a number of locations in which it places racks on a consignment basis. It's up to the agent to maintain the inventory, move the merchandise around to attract the customer, and do the bookkeeping. The agent presents the Store manager with a copy of the inventory control sheet, which indicates how much merchandise was sold, and then the distributor is paid by the Store or location that has the rack, less the Store's commission. Vending Machine Routes. These are very similar to rack jobbing. The investment is usually greater for this type of business opportunity venture since the businessperson must buy the machines as well as the merchandise being sold in them, but here the situation is reversed in terms of the payment procedure. The vending machine operator typically pays the location owner a percentage based on sales. The secret to a route's success is to get locations in high-traffic areas and as close to one another as possible. If your locations are spread far apart, you waste time and traveling expenses servicing them, and such expenses can spell the difference between profit and loss.
)’는 현존하는 사업체의 영업권 및 기계, 설비, 허가(License), 부동산 임대차 계약권, 재고 등을 포함한 일체를 말한다. 부동산법에서 사용하는 이 용어는 사업체의 매매 혹은 임대차와 관련된 영업권(Good Will)을 포함하고 있다. 전형적인 사업체 자산의 매매는 세탁시설, 식당, 자동차 수리 등 서비스업, 식품상, 의류상 등을 포함하는 사업체의 매매거래 중에서 부대시설 등 동산만을 매매하는 경우이다.

사업체 매매(양도)는 몇 가지 점에서 부동산 매매와 다르다. 사업체 양도와 관련한 양도문서는 부동산권리증서(Deed)가 아닌 동산매도증서(Bill of Sale)이다. 사업체 매매거래와 관련된 채권을 담보하는 채권담보증서로는 부동산신탁증서나 저당권증서가 아닌 담보계약서(Security Agreement)를 이용한다.

사업체의 매매는 보통 재고상품(Inventory)을 매매에서 분리 취급하며, 정착물(기계설비 등 부착물), 영업권, 비경쟁 합의 및 임대차 계약은 이에 포함된다. 이와 달리 부동산 자체의 매매는 부동산 자체에 대한 하나의 기본적 거래와 이에 대한 하나의 에스크로(Escrow)만 있을 뿐이다. 또한 사업체 자산의 매매에는 별도의 영업허가가 포함된다.

3 대리행위(Agency)

대부분의 상업자산 거래에서 부동산 자격(Licence) 소지자는 셀러와 바이어의 사전동의에 의한 쌍방대리인으로서 활동할 수도 있고 매수인과 매도인 각각에 대하여 피신탁자의 관계에 있을 수 있다. 부동산 브로커(Broker)는 매매원인 합의서(Listing Agreement)와 사업체 주인의 위임을 받아야 하며, 예상 매수인에게는 매도원인 합의서(Purchase Agreement)와 사업체 매수인(Prospective Buyer)의 위임을 받아야 한다. 그렇지 않으면 영업 및 전문직업인법의 제10176조에 의한 부동산 대리인(Agent) 자격의 취소 또는 정지사유가 된다.

4 필요한 지식(Required Knowledge)

사업체 자산의 매매에 관하여 부동산 브로커(Broker)로서 관여하기 위해서는 부동산 브로커(Broker)는 다음과 같은 특수한 관련 지식이 필요하다.

① 매매대상 사업체의 가치와 수익성에 관한 효과적인 의견을 줄 수 있는 깊은 지식
② 회계지식과 운영제표의 분석능력
③ 특정된 사업에 적용되는 투자 대 수익률에 관한 지식
④ 동산거래를 규제하는 법률과 규칙에 관한 지식

5 중소기업체와 중소기업청(The Small Business Administration, SBA)

연방기관인 중소기업청(SBA)은 중소기업체를 대상으로 다양한 금융 및 상담계획 등을 제공하여 중소기업체를 지원한다.  SBA는 중소기업에 대한 대출자격기준을 정함에 있어 해당 업체의 적격성을 결정하는 기준을 설정하였다. 사업체의 유형 제조업, 도매업, 소매업, 서비스업, 건설업 또는 농업 등
에 따라 적격성의 기준이 다르게 되는데, 해당 업체의 종업원 수나 연간 총 매상 중 하나를 기준으로 한다.

6 사업체의 형태(Form of Business Organization)

매수인은 일반적으로 사업체의 매수를 결정함에 있어 각종 법적인 면과 세금 등의 여러 가지 측면을 고려하여 매수하고자 하는 사업체의 법적 구성형태를 선정하게 되는데, 그러한 사업체의 법적 구성형태로는 단독사업체, 법인사업체, 동업사업체, 유한책임회사, 신디케이트, 프랜차이즈 사업체 등이 있다. 미국의 사업체 중 약 75%가 단독사업체이며 약 16%가 법인사업체로 추산되는데, 이 가운데 법인기업체가 전체 사업체의 총수입의 20% 이상을 벌어들인다. 단독소유사업체는 사업체 중 가장 간단한 형태이다. 법인사업체는 이사회, 임원, 주주에 의해 운영되며 그 사업은 법인의 정관, 내규, 의결사항, 정책 등에 의하여 부여된 권한에 따라 수행된다. 법인을 조직하는 자는 그 법인이 설립되는 설립지의 주법이 정한 요구사항을 준수해야 한다.

7 매매형태(Form of Sale)

통상적인 방법에 의한 사업체 자체의 매매거래형태는 크게 나누어 “① 개인소유주의 자산(assets) 매매 형태와 ② 해당 법인의 자산이나 주식을 매매하는 형태”이다.

해당 법인의 주식 전부를 매각하여 그 사업체의 소유권을 양도하는 경우에, 부동산 브로커(Broker)가 이러한 매매거래를 중개하고자 하는 경우에는 캘리포니아주 법인 담당부서나 증권거래 담당부서 중 어느 한쪽으로부터 증권거래 브로커(Broker) 자격(Licence)를 받아야만 한다. 사업체 매매 당사자 간에서 거래방법을 해당 사업체가 현재 소유하고 있는 모든 주식을 매매하는 방법으로 매매하기로 결정한 경우에, 해당 사업체의 자산매매에 관한 매도의뢰(Listing)을 가진 부동산 브로커(Broker)(중개의뢰를 받은 부동산 중개인)는 이러한 경우에도 의뢰받은 매매 중계 건에 대해 수수료(Commission)을 받을 수 있다 캘리포니아주 규정집 제260조, 204조 1항 참조

사업체 자산매매의 경우 특별한 합의가 없는 한, 매수인은 그 영업의 부채를 인수하지 않는다. 매도인의 부채와 사업체에 대한 채권자의 채권은 보통 에스크로(Escrow) 절차에서 청산된다.

그리고 해당 사업체가 종전과 같은 자산과 부채를 지닌 사업체로 동일하게 존속한다는 전제하에서 이루어지는 주식매매의 방식을 취한 경우에는 그 법인의 주주들은 자신들의 주식을 매수인인 새 주주에게 양도하게 된다.

8 에스크로(Escrow)의 필요성(Use of Escrow)

사업체 자산의 매매거래를 중개하는 경우에는 그 매매대금 등의 정산을 위하여 사업일괄거래(Business Bulk Transfers)분야의 전문 에스크로 대리인(Escrow Agent)의 이용을 권장하고자 한다. 에스크로 대리인(Escrow Agent)은 사업체 자산인 부동산 거래에 관한 일괄매매 관련법(상법 제 6101조 이하) 및 담보거래 관련법(상법 제1조 이하) 상의 권리와 의무 모두를 보증하여야 한다.

에스크로 대리인(Escrow Agent)은 매매거래 당사자들과의 서면에 의한 약정에 따라  다음 행위를 행한다.

① 담보권 조사
② 징세관과 일괄매매거래 대상인 사업체의 채권자들 대한 공고, 등기 및 우송
③ 에스크로 대리인(Escrow Agent)은 혹시라도 매도인이 부담해야 하는 조세채무 등을 확인하기 위해 관련 정부 기관인 국세청 등으로부터 관련 세금에 대한 세금완납증을 발급받아 이를 매수인에게 교부한다.
④ 에스크로(Escrow) 종료 시 계약당사자로부터 자금, 법률문서, 권리문건 등을 건네받아 상대방에게  교부해주는 업무를 수행하는데, 이는 일반정리처(Clearing House)로서의 역할에 해당한다. 이때 에스크로 대리인(Escrow Agent)은 자신이 수행한 업무와 관련된 내용에 대해 회계문서를 작성하여 매매거래당사자에게 교부한다.  

※ 캘리포니아주 일부 지역에서는 국세청이 매매대상 사업체에 대한 세금완납증을 발급하지 않은 경우 향후 혹시 발생될 수 있는 매도인에 대한 기존의 각종 세금에 의한 과세당국의 압류권 행사에 대한 매수인의 보호를 위해 매도인은 매수인에게 세금압류권 보험증서를 제공할 수 있다.

9 사업체 자산의 평가(Evaluation of Business Opportunity)

사업체 자산의 적정 매도가격을 산출하기 위한 절대적인 공식은 없다. 어떤 부동산 브로커(Broker)는 자신의 경험이나 영업회계를 이해하는 능력을 이용하여 개략적인 가격을 산정한다.

부동산 브로커(Broker)가 매도의뢰인과의 매도의뢰(Listing) 협상에 있어서 기초적인 자료로 가격지표를 작성한 경우라면, 그 후 시장가치 비교와 경제자료 등에 대한 검토결과 그러한 지표가 동종 분야, 동종영업에서의 시장가격과 상당히 다르다는 것을 발견하게 될 것이다. 이와 같이 부동산 브로커(Broker)의 최초 작성 가격지표와 실제 시장가격의 차이를 불러일으키는 요소들에는 해당 사업체의 위치, 순수입, 영업시간, 임대차 계약기간과 조건, 피고용자의 수 등 여러 가지 요소가 있다.

부동산 브로커(Broker)가 이러한 가격지표를 조정함에 있어 고려할 주요사항으로는 사업체의 영업기간, 가구, 정착물(시설) 및 장비의 상태나 사용가치와 그 사업체의 외적 내지 내적상황 등이 있다.

(1) 사업체 자산가치평가를 위한 자료수집(Obtain Data)

사업체매매 중개인은 해당 사업체의 자산가치평가를 위하여  다음과 같은 사항을 검토하게된다.

ⓛ 최근 3년간의 운영제표와 영업세 납부실적. 이러한 것들은 매매당사자간에 매매가격을 정하기 위하여 산출하는 ‘조정된 순이익(Adjusted Net Profit)’을 결정하기 위해 필요하다. 이 조정된 순이익에는 매수인이 부담하지 않아도 될 일정한 비용을 반영하게 된다.
② 매수대상이 될 무형자산, 즉 영업권(권리금), 위치, 상호 및 매도인의 불 경쟁 서약서 등
③ 임대차 계약의 내용검토(Aspects of The Lease). 합리적 요건에 의한 기존 임대차계약 등의 갱신이나 연장 가능성, 기존 임대인과의 새 임대차 계약체결 가능성, 임대인의 동의여부 등
④ 대출 가능성, 사업체 자산이 은행 혹은 다른 기관으로부터의 대출에 대한 담보물로서의 가치와 적합성(만일 가능하면 부동산도 포함하여)
⑤ 이용 가능한 법률이나 규칙에 대한 해당 사업체의 적합성
⑥ 피고용자, 보험, 영업시간, 관리문제, 노임
⑦ 토지용도지정(Zoning), 주차, 보행자와 차량의 진입로, 인근 사업체와의 경쟁관계, 건물이나 토지의 크기와 확장 가능성
⑧ 총수입에 대한 현 운영비의 비율, 매도인의 투자회수, 매도인의 현 자산, 부채와 현금유입, 이익의 일관성
⑨ 매물로 나와 있는 같은 종류의 사업과 비교
⑩ 필요한 경우, 전문가의 감정보고서

※ 사업체 자산의 감정가치에 관한 이견이 있는 것은 당연하다.  사업체 자산의 감정평가는 사업형태의 다양함으로 인해 영업권 등의 자산 가격을 산정하는 것이 어렵기 때문에 쉬운 일이 아니다. 최종적인 사업체 자산에 대한 감정평가가액은 해당 사업체와 가장 유사한 동종업체의 다른 사업체에 대한 시장가격을 고려하여 정하는 것이 합리적이다.

사업체의 규모가 크고 복잡한 경우라면, 부동산 대리인(Agent)은 매도인에게 전문가의 감정을 받도록 권고해야 할 것이다.

(2) 사업체 자산가치 평가방법(Valuation Methods)

사업체의 적정한 시장가치를 산출하기 위한 평가방법과 통계적 방법은 여러 가지가 있다. 일반적인 방법으로는 다음의 두 가지가 있다.

① 산출로 얻은 연간 순익과 투자상의 희망회수율에 근거한 자본화 가치에 의하는 방법이다(수입접근법).

매수인은 이 투자로부터의 수익이 다른 것에 투자한 것과 같이 큰 이익을 얻을 것을 기대할 것이다. 이것을 결정하기 위하여 부동산 브로커(Broker)는 분석되고 있는 사업체의 미래수입 가능성을 예상해야 할 뿐만 아니라 다른 사업체의 이익추세 또한 파악해야 한다.

② 다른 하나는 구매될 고정자산과 재고를 평가하여 얻는 방법이다.

이 방법이 사용될 때의 감정대상에는 보통 저장되어 있는 상품의 재고뿐 아니라 매장에 나와 있는 상품의 재고, 사무용품의 재고, 정착물, 도구 및 장비, 때로는 부동산 자체도 포함된다. 최선의 평가과정은 두 방법을 같이 쓰는 것이 좋다.

산출가예산(Pro Forma Budget A basic one-period business budget. Track your actual vs. planned expenses for categories such as rent, product materials, marketing, administrative, sales, and operating expenses. The template can be customized and used for planning and accounting by any small business.
)이나 계획된 수입계산서를 작성하는 부동산 브로커(Broker)는 이들 문서가 진술 또는 보장으로 간주, 해석된다는 것을 알아야 할 것이며 때로는 책임을 져야 할 경우도 있다. 사업체 매매를 주선하는 부동산 브로커(Broker)는 현 기록에 반영된 그 사업의 사실상 또는 역사적 운영 면만을 취급하여야 하며 미래수입에 관한 의사표현은 피해야 할 것이다.

(3) 임대차 상황

사업체 매매대상에 기존의 임대차 계약이 포함되는 경우에 그 현황은 어떠한지 여부, 그 임대차관계의 임대인이 기존의 임대차 계약의 양도를 허용할 것인지 여부, 만약 그렇다면 어떤 조건하에서 양도를 허용할 것인지 여부, 전대차가 가능한지 여부, 새로운 임대차 계약을 희망하는지 여부, 만약 현 임대차 계약이 단지 몇 년만 남았다면 새 계약의 가능성 여부, 임대인이 새 임대차 계약을 하는 경우 별도의 임대료를 요구하는지 여부, 그러한 별도의 임대료는 누가 부담할 것인지 여부, 임대인의 이름, 주소와 새 임대차 계약이나 현 계약의 연장 등에 관하여 임대인과의 접촉은 누가 할 것인지 여부, 만약 퍼센티지 리스인 경우 이에 대한 리스료 등의 지급방법이나 회계방법 등에 관한 사항은 반드시 부동산 브로커(Broker)가 고려하여야 할 사항들이다.

부동산 브로커(Broker)는 자신이 중개하는 사업체 매매거래의 일부가 되는 기존의 임대차 계약을 정독하여 그 계약서 중에서 매수인에게 관련이 있다고 믿는 사항 등을 미리 노트한 후 그 사실들을 매수인에게 알려야 한다.

(4) 영업권(Goodwill 권리금과 유사하나 더 포괄적이다.

사업체의 영업권은 무체재산권의 일종으로서, 별도의 금전적 가치를 가지며 법의 보호를 받는다. 영업권이란 당해 사업체에 대한 대중에 의한 지속적 선호에 대한 기대가치를 말한다. 통상적으로는 영업권은 재고품, 가구, 정착물과 장비품의 가치와 같거나 초과하는 경우는 거의 없지만, 고객에 대한 사업주의 다양한 정책에 따라 당해 사업체의 영업가치가 높아지게 된다.

이 영업가치인 영업권은 단지 광고, 상품이나 서비스뿐만 아니라 그 영업이 현재의 위치에서 얻는 호평으로부터도 온다.
영업권이 가지는 가치에 대한 평가를 위해서 고려되어야 할 요소는 다음과 같다.
① 현재 상태까지 그 영업이 존속한 기간
② 현재 상태에서 장차 영업이 확장할 수 있을지의 여부
③ 그 영업이 독점적 지위를 가졌거나 자격을 가졌다면 그것이 영업에 대한 권리금이 될 수 있는지 여부주류판매 허가(자격)에 관하여는 영업권의 가치에 제한이 있을 것이다.
④ 그 영업권거래에 사업체의 상호가 포함되었는지 여부. 만약 그 상호가 유명하며, 사업체의 사업의 질이나 서비스, 신뢰도 등에 대하여 호평을 받고 있는 경우라면 이러한 상호는 일종의 고정자산이며 그것은 그 영업권에 대한 가치평가에 반영되어야 한다.
⑤ 법률의 범위 내에서 매도인의 비경쟁 합의의 유무
⑥ 도보와 차량을 이용한 고객의 접근성, 영업의 반복성, 사업체의 소유주와 간부직원간의 인간성과 능력을 참작한 영업의 특성

(5) 사업체의 영업상호(Fictitioins Business Name, or DBA, Doing Business As)

개인이나 기업이 자신의 이름이나 상호와 다른 이름으로 사업을 하고자 하는 경우에는 이러한 다른 이름 Fictitioins Business Name 또는 DBA (Doing Business As)로 불리운다.
을 자신의 사업체 이름으로 반드시 등록하여야만 한다.
개인비지니스(Sole Proprietorship), 일반 파트너쉽 (General Partnership)으로 사업을 영위하는 경우에는 반드시 주정부에 사업체를 등록할 필요가 없으나, 자신의 이름이나 상호와 다른 이름을 사용하는 경우에는 이러한 이름인 영업상호(Fictitioins Business Name)를 반드시 등록을 하여야한다.

캘리포니아주에서는 각 카운티정부에 등록하여야한다. 캘리포니아주에서 영업을 시작한 지 40일 이내에 그 사업체는 주된 사무실이 위치한 카운티의 서기에게 사업체의 영업상호(Fictitioins Business Name)를 신고하여야 한다(주된 사무실이 없는 경우에는 주 정부 소재지 카운티의 서기에게 신고하여야 한다).

사업 및 전문직업법 제17900조의 규정에 의하면 사업체의 영업상호(Fictitioins Business Name)는 개인의 경우 자신의 성을 포함하지 않거나 복수 소유주들의 존재를 시사하는 이름이라고 규정되어 있다. 각 무한책임을 지는 동업자(General partner)들의 성이 포함되어 있지 않거나 다른 소유주들의 존재를 시사하는 동업사업체 이름은 그 사업체의 영업상호(Fictitioins Business Name)이다. 법인의 경우에는 법인사업체인가서류상의 이름 외의 이름은 역시 그 법인의 영업상호(Fictitioins Business Name)로 간주한다.

trade mark 나 service mark를 주정부 또는 연방정부에 등록하지 않아도 사용에 의해 법적 보호 (common-law protections)을 받을 수 있는 반면, 영업상호(Fictitioins Business Name)의 등록은 권리보호의 요건일 뿐 아니라 사용권의 전제 조건이다.

Fictitioins Business Name은 상표법상의 등록요건을 만족하는 경우에는 상표로 등록되어 보다 폭 넓은 법적 보호를 받을 수 있다.

※ 복수 소유주들의 존재를 시사하는 이름의 예는 ‘Company’, ‘& Company’, ‘& Son’, ‘& Sons’, ‘& Associates’, ‘Brothers’ 등이다.

영업상호(Fictitioins Business Name)는 사업체가 영업상호(Fictitioins Business Name) 신고서를 제출한 때로부터 30일 내에, 당해 사업체의 주된 사업장이 소재한 카운티에서 발간되는 대중신문에 4주간 계속해서 매주 1회씩 게재되어야 한다. 종전의 신고서가 만기가 도래되어 새 신고서가 제출되어야만 하는 경우는 종전 신고서상의 필요한 정보가 변경되지 않은 경우에는 이러한 새 신고서는 위와 같이 신문에 게재될 필요가 없다.
해당 사업체는 위와 같은 사실이 신문에 게재된 후 30일 이내에 신고서의 게재사실을 증명하는 서류를 그 카운티 서기에게 제출하여야 한다. 사업체의 영업상호(Fictitioins Business Name) 신고서는 카운티 서기 사무실에 신고서가 제출된 년도의 12월 31일부터 만 5년 후에 만기가 된다.

(6) 프랜차이즈 영업(Franchising)

프랜차이즈 영업이란 어떤 영업상사(Franchisor  그 영업방식을 허락하는 모체
)가 투자자(Franchisee)로부터 프랜차이즈 요금을 받고 프랜차이저에 의해 정해진 판매계획이나 제도하에서 프랜차이저가 제공하는 상품이나 서비스를 제공, 판매 또는 분배하는 등 영업에 종사할 권리를 투자자(Franchisee)에게 부여할 것을 합의하는 것이다.

프랜차이즈 영업방식은 투자자(Franchisee)에게 자체경영을 하면서 프랜차이저의 전문적 경영(관리), 내부적 협력, 마케팅 등에 의해 혜택을 받는 것을 허용한다. 이러한 프랜차이즈 영업의 방식에 속하는 것들로는 음식 서비스업(식당 등), 호텔, 모텔, 일용잡화 식료품점(Convenience Store)과 잡화도 파는 약방(Drug Store) 등이 대표적이다.

이러한 프랜차이즈 사업체를 매수하는 데는 많은 위험이 따른다. 다수의 프랜차이저들의 사업에 대한 인식 부족, 비능률적이며 비경제적이고, 하자있는 제품을 제공하는 등의 이유로 사업을 접고 망하고 있는 것이 현실이다.

프랜차이즈 투자법(The Franchise Investment Law  캘리포니아주 법인법 제31000조 이하
)은 프랜차이즈 계약의 모든 주요 조건들의 완전한 내용을 매수희망자에게 미리 공개하도록 규정하고 있다. 이들 공개는 최소한 구속력 있는 프랜차이즈 계약의 효력이 발생하기 10일 전까지 또는 적어도 어떤 반대급부(Consideration) 영수일의 10일 전까지 어느 것이나 먼저 발생하는 것을 기준으로 공개되어야 하며,

이러한 공개는 매수희망자에게 교부되어야 하는 사업체공개서(Offering Prospectus An Offering Prospectus is a detailed presentation that discloses the business and gives full financial information.  It is provided by the seller to serious buyers only. It gives buyers the opportunity to fully analyze the opportunity and it gives them a presentation to show their accountant, advisors and lenders.  Its main purpose is to present the necessary information that will enable a serious, qualified buyer to make an offer. When is an Offering Prospectus given to a buyer? : 1. After they have reviewed the Company Profile, 2. After they have signed a Confidentiality Agreement, 3. After they have submitted a Confidential Buyer Profile, 4. After they have submitted a Personal Financial Statement . Here is what is included in an Offering Prospectus: 1. History and description of the business , 2. Record of Discretionary Income, 3. Profit and Loss Statements , 4. Balance Sheets , 5. Tax Returns , 6. List of Assets , 7. Photos if helpful , 8. Company Sales Brochures if available  ,9. Map to location

In finance, a prospectus is a disclosure document that describes a financial security for potential buyers. A prospectus commonly provides investors with material information about mutual funds, stocks, bonds and other investments, such as a description of the company's business, financial statements, biographies of officers and directors, detailed information about their compensation, any litigation that is taking place, a list of material properties and any other material information. In the context of an individual securities offering, such as an initial public offering, a prospectus is distributed by underwriters or brokerages to potential investors.
)에도 별도로 포함되어야 한다. 프랜차이즈체가 캘리포니아주에 등록되어 있는지 여부를 확인하려면 캘리포니아주 법인 담당부서 인덱스과(Index Section)에 문의하면 된다.

캘리포니아주 법인법 제31210조에 의하여 인정되는 프랜차이즈 사업체의 매도인으로서의 3가지 유형

① 캘리포니아주에서 프랜차이즈 사업을 하기 위해 법인국장에게 제출한 등록 출원서에 의해 밝혀진 자
② 부동산 브로커(Broker) 또는 부동산 에이전트로서 자격을 취득한 자
③ 1968년 법인 증권법 하에서 부동산 브로커(Broker)-딜러(Broker-Dealer) 또는 대리인으로서 법인국장으로부터 자격을 취득한 자

따라서 등록 출원서에서 밝혀진 자는 부동산 브로커(Broker) 또는 Sales Person의 자격이 없어도 프랜차이즈권을 팔 수 있으며, 부동산 브로커(Broker)나 Sales Person, 부동산 브로커(Broker)인 딜러는 등록 출원서에 의하여 확인될 필요가 없이 프랜차이즈권을 팔 수 있다.

부동산 자격 소지자는 프랜차이즈 매매거래에 관여하기 전에 이와 관련된 모든 제도에 관한 전문적 지식뿐 아니라 프랜차이즈 영업의 소유주가 당면하게 되는 문제 유형에 대해서도 해박한 지식을 가져야 할 것이다.

(7) 매수인에 의한 사업체 평가(Buyer’s Evaluation)

매수인에게는 자신이 매수하고자 하는 매도인의 사업체에 관한 모든 주요 사항에 대하여 다음과 같은 요소들을 고려하여 파악할 수 있는 기회가 주어져야 한다.

① 영업에 영향을 미치게 되는 압류 및 담보권과 부채 매수인인 승계자가 책임을 질 가능성 때문이므로

② 임대차 조건들
③ 사업체에 대한 직전 또는 현재의 재정상태
④ 사업체의 소유에 수반되는 현재와 미래의 리스크사항
⑤ 예상되는 미래의 수입 매수인이 효과적인 관리를 하는 경우

매수인은 사업체의 자산을 인지·평가하는 데 있어 최선을 다하여야 하나, 이러한 매수인의 대리인은 매수인에게 유능한 회계사나 변호사의 조언을 받도록 권해야 할 것이다.

(8) 매수인과 매도인의 동기(Motives of Buyer & Seller)

매수인은 사업체를 매수하고자 하는 경우 그 사업체의 소득전망이 좋은 사업체를 선호한다. 매수하려는 사업체가 심각한 손실을 입고 있거나, 매도인이 부담한 부채를 매수인이 인수하여야 하는 경우에는, 매수인의 입장에서는 그러한 사업체를 인수하려고 하지 않는 경우가 대부분이다.

부동산 브로커(Broker)는 매수인 측에 대해 사업체의 현황에 대한 설명 등을 함으로써 매수인의 매수여부의 결정에 합리적인 배려를 하여야 하며, 매도인의 판매동기와 매수인의 구매동기에 주의를 기울여야 한다. 부동산이 항상 일정한 가치를 가지고 있는 것과 달리, 사업체는 파산 등의 경우에는 그 자체의 가치는 거의 무의미하거나 전혀 존재하지 않는 경우가 있다는 점을 간과해서는 안 된다.

매도인이 사업체를 매도하려는 동기는 은퇴, 피로, 건강, 이사, 파산 혹은 영업을 정리하고 타인을 위해 일하려는 것 등 다양한 사유가 있고, 매수인의 매수 동기는 더 많은 수입의 욕구, 피고용인이 되기에는 숙련이나 훈련의 부족, 은퇴 후의 제2의 삶, 꿈의 추구 또는 현업의 확장 등을 들 수 있다.

(9) 부동산 브로커(Broker)의 매수인에 대한 조언(Counseling the Buyer)

부동산 브로커(Broker)는 사업체의 매수인에 대해 조언을 해줘야 할 경우도 있다. 매수인에 대해 조언을 해줄 경우에는 부동산 브로커(Broker)는  자신의 조언내용이 대상 사업체의 장래 수익성 등에 대한 법률적 효력이 있는 의견이나 진술 또는 그 수익성 등에 대한 보장으로 해석될 수 없다는 것을 명백히 해야 할 것이다.

부동산 브로커(Broker)가 매수인과 상담을 하는 경우에는 보통 매수인의 매수자격 등 전반적인 매수희망의 배경과 매수하고자 하는 사업체에 관한 경험의 유무가 논의될 것이며, 기타 중요한 논의대상은 다음과 같다.

① 매수인의 투자금액에는 사업 착수에 필요한 금액, 즉 재고품대, 공익설비 이용을 위한 예치금, 자격과 허가비용, 임차료, 광고료 등이 포함된다.
② 추가자금이 필요한 경우의 그 대출자
③ 매도인측이 제공 가능한 매수인의 매수자금에 대한 신용(외상) 가능성과 그 범위
④ 매수인과 이미 상의를 한 회계사, 변호사 또는 은행가의 의견과 부동산 브로커(Broker)가 그들과 그 구매를 협조할 것인지의 여부
⑤ 매수인이 기대하는 사업체의 장래 수입에 대한 기대의 합리성
⑥ 예상 밖의 비용과 손실의 가능성
⑦ 사업체의 대차대조표와 손익계산서, 매수인의 재무제표가 은행으로부터 직접대출나 SBA를 통한 대출을 받기에 충분한지의 여부

부동산 브로커(Broker)는 특히 경험없는 매수인의 경우 해당 사업체의 소유에 따르는 모든 국면에 관한 구체적인 질문을 하게 될 것을 예상해야 한다.

(10) 관련 정부기관(Government Agencies)

부동산 브로커(Broker)는 매수인에게 매수인이 매수하는 경우에 필요한 허가, 자격 및 Clearance(세금완납 등)등과 관련하여 연방, 주, 지방정부에 대해 처리해야 할 사항들에 관하여 매수인에게 조언을 해야 한다.

이러한 사항과 관련된 기관들은 다음과 같다.

① 연방 국세청 연방세금의 원천징수 등과 관련된 고용주 확인번호 등 파악

② 주 균등과세위원회(Board of Equity) 판매세 징수허가, 보증증권 및 판매세 예치

③ 주 복지금 지불 담당부서 주 봉급세 원천징수

④ 주 산업관련 담당부서 취업자의 보상보험과 캘리포니아주 직업안정 및 보건법

⑤ 카운티와 시 기관 영업자격증 등의 자격과 허가

10 매도인의 부동산 브로커(Broker)에 대한 매도의뢰(Listing)

매도의뢰(Listing)이란 부동산 브로커(Broker)가 매도인으로부터 매도희망의사를 받아 매도대상물건에 대한 중개업무를 개시하는 것을 말하는데, 이 경우 부동산 브로커(Broker)는 매도대상인 사업체의 영업장소, 운영 및 매도인의 기록과 재무제표(적어도 과거 3년간의 손익계산서, 대차대조표와 영업세보고서)등을 조사한 후 그 내용을 신중히 평가한 후 매도인과 매도의뢰계약(Listing Contract A listing contract is a contract between a real estate broker (or their agent representatives, acting in the broker's name) and a seller or sellers of real property to give the broker the right to offer the property for sale. The contract is often referred to as a listing agreement and, if the broker is a member of the National Association of Realtors, it must include all of the following terms: A beginning date and a termination date. The list price at which the property will be offered for sale. The amount of compensation offered to the broker, whether it is in the form of a flat fee or percentage of the sales price. The terms and conditions under which the brokerage fee shall be paid by the seller. Authorizes the broker to co-operate with other brokers as sub-agents or buyer's agents and details the compensation to be offered to those brokers in the event they procure a buyer. Authorizes the broker to reveal or not to reveal the existence of offers previously received. In addition, other terms which may appear in the agreement can include: Authorization to the broker to post a sign, to advertise the property, and to put a lockbox on the door, as well seller's obligations to advise the broker on the condition of the property, and broker's obligations to advise the seller about regulations and laws which may affect the sale. Typically, separate listing agreements exist for the sale of residential property, for land, and for commercial or business property. Upon listing the property, the real estate agency tries to obtain a buyer for the property and, in consideration of successfully finding a satisfactory buyer, the broker anticipates receiving a commission (fee) for the services the brokerage provided.
) 을 체결하여야 한다.

이 경우 매도인은 부동산 브로커(Broker)가 공정시장가격과 매도인의 매도의뢰(Listing) 조건을 찾을 수 있도록 협조하여야 하며, 매도인이나 매도인의 회계사 또는 변호사는 부동산 브로커(Broker)가 해당 사업체의 영업의 질과 수입의 질을 평가할 수 있는 수지계산서, 임대차 계약서사본, 보험증서, 재고기록(판매용), 장비, 비품, 판매세 기록, 세금보고내용 등을 제공하는 데 협조해야 할 것이다. 매도인은 매수희망자가 자신의 경쟁자이거나 신뢰하기 어려운 자라고 판단되는 경우에는 자신의 사업체의 기록 공개를 주저하게 될 것이다. 만약 매도인이 부동산 브로커(Broker)가 산정한 공정하고도 현실성 있는 매도가격을 받아들이기를 꺼려하거나, 높은 매도의뢰(Listing) 가격과 조건을 고집한다면 부동산 브로커(Broker)로서는 매도인의 매도의뢰(Listing)를 거절해야 할 것이다.

부동산 브로커(Broker)는 매도인의 사업체에 관한 기본적인 장부와 기록을 검토하고 그 사업체의 다른 측면을 평가한 이후에 매도인과 그 사업체의 판매목적에 부합하는 매도의뢰(Listing) 가격과 조건을 정하게 된다. 부동산 브로커(Broker)등 부동산 자격 소지자는 매도인과 매도의뢰(Listing)을 교섭함에 있어 매도인이 매도하려고 하는 사업체에 관한 모든 중요한 정보, 즉 매도인이 제공한 사업체에 대한 정보를 매수인에게 세세한 부분까지 완전히 공개해야 하는 책임이 있다는 것을 기억해야 한다. 매도대상인 사업체에 주식의 지분이 포함된 경우에 부동산 브로커(Broker)는 일정 범위 내에서 매수인에게 그 정보의 정확성과 완전성을 증명하여야 할 법적 책임이 있다.

만약 매도인이 자신의 사업체의 운영에 있어 성공적이지 못하고 있으며 그 사업체의 장부와 기록을 왜곡, 조작 혹은 날조한 것으로 보이면, 부동산 브로커(Broker)는 매도인에게 그 사업체의 영업에 관한 중대한 사실을 정확하게 공개하지 않았거나 혹은 매도인의 진술이 사기에 해당한다는 점을 지적해야만 한다. 부동산 브로커(Broker)는 이와 같은 거래에는 참여하지 말아야 한다.

(1) 매도의뢰를 위한 준비(Preparing the Listing)

사업체의 매매는 부동산 브로커(Broker)가 작성한 독점판매권 위임계약서에 매도인이 서명함으로써 시작된다. 경우에 따라서 부동산 브로커(Broker)는 경험있는 다른 부동산 브로커(Broker)나 변호사의 조언을 받아 매매당사자들의 보호를 위해 간과되어서는 안 될 중요한 사항에 대한 점검표 양식을 고안하기도 한다. 부동산 브로커(Broker)는 이러한 양식에 대해 해당 거래에 그대로 적용할 것인지 혹은 여러 항목을 수정한 개별화된 양식을 적용할 것인지를 판단해야 한다. 대개는 해당 거래에 개별화된 양식을 쓰는 것이 일반적이다.

대부분의 사업체 매도의뢰계약(Listing Contract)은 일반적인 주택 판매에 대한 매도의뢰계약(Listing Contract)의 경우보다 사업체의 재산에 관하여 더 많은 정보를 필요로 한다.

이러한 매도의뢰계약(Listing Contract) 에는 일반적으로 다음 사항을 포함한다.

① 사업체의 판매조건
② 계약기간
③ 대출관계
④ 매도인의 사업체방문 시기와 방법
⑤ 매도인의 회계사 이름, 주소, 전화번호
⑥ 만약 정부기관으로부터 그 사업이나 사업체의 소유자에 대하여 해결되지 않은 제반 법규위반행위에 대한 지적사항(Pending Citations)이 있어 그것이 그 사업체의 판매나 양도의 허가, 자격취득상의 걸림돌이 되는지 여부
⑦ 만약 사업체와 관련하여 사업체의 노동조합과 유효한 노동조합계약이 있는 경우에는 피고용자들을 위한 건강, 복지 및 유급휴가 규정 등
⑧ 이미 이루어진 어떤 구조물 변경의 합법성 모든 필요한 허가가 발급되어 있으며 최종검사를 받아 일이 승인되었는지 여부를 점검할 것

⑨ 주중의 영업일자와 시간
⑩ 피고용자의 수
⑪ 사업장과 주차장의 각각의 면적
⑫ 사업명이 있다면 그것의 합법적 등록여부
⑬ 매도대상에 사업명(상호)이 포함되는지 여부
⑭ 월평균 총수입
⑮ 월평균 지불일람표

사업체의 매매를 담당하는 부동산 브로커(Broker)는 자신이 하는 사업체에 관한 모든 발언이 사업체 소유자 또는 매도인에 의한 것이라는 점을 확실히 해야 한다. 부동산 브로커(Broker)는 매도인의 발언과 무관하게 자신이 독자적으로 표현한 개인적 발언등에 대해서는 부동산 브로커(Broker) 자신이 책임을 져야 한다.

부동산 브로커(Broker)는 매도의뢰(Listing) 계약이나 매매계약에서 달리 규정하지 않는 한, 매도인에게 매도한 사업체의 모든 사업용 장비가 매수인의 점유 개시일 현재 순조로운 가동상태에 있게 해야 한다는 점을 통보해주어야 한다. 매도인은 매도한 사업체와 관련하여 각종 정부기관으로부터 필요한 해제증명 세금완납증 등
을 확보하여 이를 매수인에게 제공하였음을 증명해야 한다.  

매도인은 자신이 매도하는 사업체의 매매와 관련하여 매수인에게 일체의 필요한 자격, 허가 및 해제증(세금 완납증)을 제공하여야 비로소 모든 매매절차가 완료된다는 점을 확실히 이해하여야 한다.

이러한 매매거래에 매도인이 체납한 판매세 또는 사회보장 및 실업세 등을 매수인이 인수하기로 하는 약정이 포함되어 있을 경우에는 부동산 브로커(Broker)는 매도인에게 매도인이 주 균등과세위원회(Board of Equalization The Board of Equalization collects California state sales and use tax, as well as fuel, alcohol, and tobacco taxes and fees that provide revenue for state government and essential funding for counties, cities, and special districts
. BOE)과 사회보장국(Department of Social Services)으로부터 세금완납증을 발급받아 이를 에스크로 대리인(Escrow Agent)에게 제공할 때까지 어떤 매매대금도 에스크로(Escrow)로에게 요구할 수 없다는 점을 환기시켜야 한다(이때 매매계약의 규정을 점검한다).

매수인은 매도인의 연체된 세금에 대하여 매수인 자신이 사업체의 매매대가로 지불하기로 한 금액에 상당한 금액까지 책임을 질 수 있다는 점을 유념해야 한다. 이러한 세금에는 매매대상 사업체에 장착된 시설물과 장비에 대한 판매세도 포함된다. 이러한 판매세는 매수인이 에스크로(Escrow)를 통해 매도인에게 직접 지불해야 하며, 주(State)는 보통 에스크로(Escrow)를 통하여 매도인으로부터 그 세금을 징수한다.

또한 매수인은 매매대상 사업체의 수입·지출에 관한 장부를 검사할 권리를 가지며, 대개의 경우 그 사업체의 장부나 기록에 대한 사후검사와 승인을 조건부로 매수청약(offer)하게 된다. 매도인은 이러한 점을 이해하여야 한다. 나아가 매도인은 자신이 지불하게 되는 에스크로(Escrow) 비용과 기타 비용도 알아야 하는데 일반적으로 매도인과 매수인이 에스크로(Escrow) 비용을 반씩 부담하게 된다.

11 일괄매매와 통일상법전(Bulk Sales & the Uniform Commercial Code, UCC)

일괄매매(Bulk Sale)란  통상적인 개별상품에 대한 매매거래의 경우와 달리 매도인이 대량거래를 하는 상품의 거의 전량이나(절반 이상), 그 매도인의 사업체의 영업상의 자산 전부를 매매대상으로 하는 것이다. 미국에서는 이러한 경우 대상 사업체의 거래상대방의 보호를 위해 엄격한 법률이 시행되고 있다. 통일상법전(UCC)의 제6부는 이러한 일괄매매에 관하여 규정하고 있다.

(1) 일괄매매의 공고(Public Notice)

상품매매를 주업으로 하는 사업자가 사업체에 관한 일괄매매를 하고자 할 경우에는 그 매도인인 사업자와 사업체의 채권자(creditors)에 대하여 공고를 해야 한다.

공고의 절차는 다음과 같다.

① 적어도 그 일괄매매가 종료되기 12일 전까지(경매에 의한 일괄매매의 경우에는 경매일 12일 전까지) 일괄매매의 대상이 되는 재산의 소재지 카운티 기록관의 사무실에 공고사항을 등기한다.
② 일괄매매의 공고는 그 재산이 소재하는 관할구역 내에서 발간되는 일간신문에 적어도 1회 이상 게재되어야 하며, 매도인의 주된 사무소 소재지 관할구역 내의 일간지에도 마찬가지 방법으로 게재되어야 한다. 매도인의 주된 사무소가 캘리포니아주에 있지 않은 경우에는 캘리포니아주에 있는 주된 영업소를 기준으로 하여 위와 같은 방법으로 신문에 게재한다. 이는 적어도 일괄매매의 종료 12일 전 또는 경매시작일 12일 전까지 게재되어야 한다.
③ 적어도 일괄매매의 종료 12일 전 또는 경매개시일 12일 전까지 당해 재산 소재지의 카운티 징세관에게 공고문의 사본을 등기하거나 우편으로 공고사실을 신고한다.

채권자에의 공고에 포함되어야 하는 사항으로는 다음과 같은 내용이 포함되어야 한다.

① 일괄매매가 있을 것이라는 사실
② 매도인의 이름, 주소 및 최근 3년간 매도인이 사용한 모든 상호와 주소
③ 매매대상 재산의 위치와 일반 표기문구
④ 일괄매매가 종료될 장소 에스크로(Escrow) 소재지
와 종료일  
⑤ 일괄매매가 통일상법전(UCC) 제6106조 2항의 매매대가가 2백만달러 혹은 그 이하일 경우에는 그 매매대금이 실질적으로 전액 현금(all cash)이거나, 현금과 장차 지불할 매매대금의 잔액을 포함하는 것이라면 제6106조 2항의 부칙(F)에 의하여 요구된 정보 피청구인의 이름과 주소와 일괄매매 전의 마지막 영업일에 해당하는 채권자의 채권신고서의 최종 제출일

일괄매매공고는 UCC 에 의해 매입자만 서명하게 되고 매매가격은 표시하지 않는다. 매도인은 자신의 채권자의 이름과 주소, 채권액수, 채권에 관련된 법적문제등 모든 사실을 에스크로인(Escrow)에게 제출해야 한다.

(2) 일반경매(공매처분, Sale at Public Auction)

만약 사업체의 매매가 경매절차에 의하여 이루어지는 경우, 위와 같은 공고에는 경매사실, 경매인의 이름, 경매시기와 장소가 기재되어야 한다. 이러한 경매절차에서는 매수희망자 입찰자
들은 매수희망가격을 정하여 청약을 하게 되며 가장 높은 오퍼를 한 사람이 매수인(낙찰자)이 된다. 경매절차를 주관하는 사람은 경매인(Auctioneer)이라 하는데, 경매인은 매도인의 법적 대리인이 되며, 가장 높은 매도가격을 얻기 위해 노력한다. 일단 최종적으로 낙찰자가 정해지면, 그 경매는 취소할 수 없는 것이 된다.

(3) 에스크로(Escrow)

일괄매매 공고절차가 통일상법전(UCC) 제6부의 요구조건에 따라 이루어져야 하는 경우에는 매수인은 매수가격 전액 또는 매수대가  반드시 현금일 것을 요하지 않음
일체를 에스크로 대리인(Escrow Agent)에게 예치하여야 한다. 에스크로인(Escrow)이 없는 경우에는 매수인은 법에서 정한 바에 따라 그 대가를 납부해야 한다.

만약 매도인이 채권자가 제출한 청구에 대해 이의가 있는 경우에는 에스크로 대리인(Escrow Agent)은 청구금액의 지불을 유보한 채 채권자에게 통지하게 된다. 채권자는 통지를 받은 날로부터 25일 이내에 유보된 금액을 대상으로 압류할 수 있다. 만약 채권자가 이러한 압류절차를 취하지 않는다면 에스크로 대리인(Escrow Agent)은 이러한 유보금액을 매도인 또는 다른 채권자에게 지불하게 된다.

만약 에스크로(Escrow) 종료시에 지급을 위하여 예치된 금액이 채권자 전원의 청구전액을 완불하기에 부족하다면 에스크로 대리인(Escrow Agent)은 에스크로(Escrow)절차의 종료를 미루고 일정 기간내에 부족액에 대하여 각 채권자에게 통지하여야 하며, 그 후 에스크로 대리인(Escrow Agent)이 수령한 현금으로 된 댓가나 할부금으로 구성된 예치금을 법에 의하여 정해진 우선순위에 따라 각 채권자에게 배당하여야 한다. 에스크로 대리인(Escrow Agent)은 에스크로(Escrow) 절차의 종료 전에 에스크로(Escrow) 수수료나 부동산 브로커(Broker)등에 대한 커미션 수수료
를 지불하지 말아야 한다.

(4) 준수사항의 위반의 효과(Effect of Noncompliance)

일괄매매와 관련된 법률의 주된 목적과 취지는 매매대상 자산의 소유자가 그 자산을 팔아 생긴 과실을 챙겨서 사라지기 전에 사업체의 채권자들에게 그들의 청구를 만족시키는 기회를 주기 위한 것이다.

법정등기요건과 일간신문에의 공고절차와 관련된 요구조건이 준수되지 않은 경우에는 매수인은 일괄매매 이전에 발생한 거래나 사건에 근거한 유효한 청구를 한 채권자에 대하여 책임을 지게 된다. 채권자는 일괄매매에 의한 매매대상 자산의 점유이전일로부터 1년 이내 또는 채권자가 그 사실을 안 날로부터 1년 이내에 자신의 채권에 대해 청구소송을 제기하여야 한다.

경매의 경우 경매인은 경매절차에 관한 공고를 할 책임이 있다. 만약 경매절차가 법이 정한 바에 부합되지 않는 방식으로 이루어진 경우라면, 경매인이 채무자인 매도인이 채권자들에게 부담하는 채권 액에 대해 개인적으로 책임져야 한다.


UCC 제6부의 규정은 다음 거래에 대해서는 예외적으로 적용되지 않는다.

① 압류 또는 담보권을 성립시키거나 변경시키기 위해 이루어진 매매
② 매도인의 채권자 모두의 이익을 위한 양도
③ 지정유언집행인, 재산관리인, 파산재단관리인, 파산재단 수탁자 또는 법정소송사건을 처리 중인 공무원에 의한 매매 또는 집행대상에서 제외된 재산의 양도

UCC 제6부의 규정을 준수하였다고 하여 곧바로 다른 법률규정의 준수가 이루어진 것으로 간주되지 않는다. 즉 주류통제법(사업 및 전문직업법 제23000조 이하)이나 통일사기양도규제법(Uniform Fraudulent Transfer Act : 민법 제3439조 이하)에 의한 주류자격의 양도에 관한 법규는 UCC 제6부의 규정과 별도로 적용되며 준수되어야 하는 것이다.

(5) 담보계약서와 동산대출보고서(Security Agreement & Financing Statement)

UCC 제9부의 규정(UNIFORM COMMERCIAL CODE - ARTICLE 9. “SECURED TRANSACTIONS; SALES OF ACCOUNTS AND Chattel PAPER Chattel Paper: A writing or writings that evidence both a monetary obligation and a security interest in or a lease of specific goods. In many instances Chattel paper will consist of a negotiable instrument coupled with a security agreement. When a transaction is evidenced both by such a security agreement or a lease and by an instrument or a series of instruments, the group of writings taken together constitutes Chattel paper.
”)가 제정됨으로써 동산과 정착물의 담보부 거래와 관련된 통일되고 포괄적인 제도가 이루어졌으며, UCC 제9부는 동산 담보권을 설정하고자 하는 모든 형태의 거래에 적용된다.

이 적용범위에서 벗어나는 몇 가지 종류의 거래가 있다. 이것은 부동산에 의하여 담보된 채무상의 담보권(부동산 담보부 약속어음을 다른 약속어음을 담보하기 위해 볼모(질)로 잡히는 경우)은 포함하지만 부동산 담보부 거래에는 적용되지 않는다.

또한 제9부의 규정범위 내에 있는 거래에는 다음과 같은 법률들에 의한 거래들이 포함된다.

① 언루법(Unruh Act)(소매상의 할부판매 - 민법 제1801조 이하 참조)
② 자동차 판매 대출법(민법 제2981조 이하 참조)
③ 상업대출법(금융법 제18000조 이하 참조)
④ 전당포법(금융법 제21000조 이하 참조)
⑤ 부동산 브로커(Broker)법(금융법 제22000조 이하 참조)
⑥ 소비자 신용대부자법(금융법 제24000조 이하 참조)

UCC는 동산 담보부 거래를 규제하기 위하여 두 가지 문서제도를 확립하였다.

① (동산)담보계약서(Security Agreement) :

UCC법하에서 사업체 자산을 매수하고자 하는 매수인이 매수대상 사업체 자산을 담보로 제공하고 자금을 차용하여 매수자금을 조달하는 경우, 매수인겸 차용인은 매수대상인 사업체 자산의 소유권과 점유권 모두를 확보하지만, 그는 대출자에게 차용한 매수자금에 대한 담보권을 설정해 준다. 그는 약속어음과 (동산)담보계약서에 서명한다. 이전에는 이러한 담보계약서를  동산저당(Chattel Mortgage)이라 불렀는데 이는 대출자에게 그 구매하는 동산상의 담보권익을 주는 행위이다.

② 동산대출보고서(Financing Statement) (UCC서식I) :

대출자를 보호하고 동산담보권에 관한 공고를 하기 위해 채무자는 동산대출내역을 기재한 명세서인 동산대출보고서에 서명하게 된다. 이러한 동산대출보고서는 보통 주 행정장관에게 제출된다. 이 문서는 간단하며 5년간 효력을 가진다.

이러한 동산대출보고서는 관련 채권자의 보호를 위하여 중요하다. 채무에 대한 담보로 제공된 동산이 부동산에 부착되어 정착물이 되었을 경우와 같이 동산의 소유권에 관한 분쟁이 발생될 경우 예컨대, A라는 사람이 부엌의 싱크대를 B상사로부터 조건부 분할상환 매매계약에 의하여 구입해서 그 집에 설치한 경우, 그 싱크대는 정착물이 되며 모든 현존부동산 담보권에 종속하게 된다. 그러나 B상사는 동산대출명세서를 즉각 제출함으로써 그의 매매대금채권을 보호받을 수 있다. B상사는 A가 그 주택저당상의 채무이행을 지체하여 은행(대출자)이 그 부동산의 저당권 실행을 한 경우에도 그 싱크대에 대한 선취권을 가진다.
등이 그러한 경우이다.  채무자와 채권자 간에는 동산대출보고서가 아닌 담보권을 창출하는 동산담보계약이 체결된다. 그러나 동산대출보고서의 제출이 있어야 비로소 동산담보권이 효력을 발생하며, 채권자에 대항하기 위한 효력을 갖게 된다.

12 캘리포니아주 판매세와 사용세 규정(California Sales & Use Tax Provisions)

이들 세제에 관해서는 제10장 ‘주(State)의 기타 세금’에서 이미 설명한 바와 같이 유체동산을 판매하는 소매업체에 의한 상품의 이전과 관련되어 있다. 따라서 사업체 자산의 매매 등에 대한 중개업에 종사하는 사람은 이들 규정을 이해해야 할 뿐 아니라 그 내용을 매매당사자들에게 알려주고 설명하여야 한다.

13 주류통제법(Alcoholic Beverage Control Act)

주류판매면허를 가진 사업체에 대한 매매는 매우 전문적인 분야이며, 이러한 사업체에 대한 규제등에 대한 상세한 이해가 필요하고, 지속적으로 변경되고 있는 법규에 숙지가 필요하다.

(1) 규칙(Regulation)

주류통제국(Alcoholic Beverage Control, ABC)은 주류통제법(ABCA 캘리포니아주 영업과 전문직업법 제9부
)에 따라 주류판매를 허가하는 주류판매면허를 발급한다. 주류통제국은 정당한 사유가 있을 때 주류판매면허를 거부, 정지 또는 취소할 권한을 가지고 있다.

주류통제국은 승인된 지역에서 주류판매를 할 수 있도록 주류판매면허있는 개인, 동업사업체 및 법인등의 신청에 따라 이들에게 주류판매면허증을 발급한다. 주류통제국은 각 출원자를 조사하여 이들 출원자가 과거에 그 법률을 위반하였거나 주류판매면허를 인정받을 수 없는 범죄기록을 가졌거나, 체포된 사실이 있거나, 이러한 사실을 은폐하려는 자에 대해서는 주류판매에 관한 주류판매면허증 발급을 거절할 수 있다. 이들 출원자들의 사업장의 소재지가 학교, 교회 또는 공설운동장 인근 지역이거나 한 지역에 주류주류판매면허의 과도한 집중이 있을 때 또는 그 주류판매면허발급이 경찰행정상의 문제를 야기하거나 더욱 악화시킬 염려가 있는 경우에는 주류판매면허는 허가되지 않을 것이다. 대부분의 경우 이러한 주류판매면허신청에 대한 주류판매국의 조사는 45일에서 60일이 소요된다.

특수한 장소에 소재한 주류판매 사업장에 대한 주류판매면허가 발급된 경우에는 그 주류판매면허는 그 발급일로부터 30일 이내에 사용되어야 한다. 만약 그 판매시설이 건축 중이라면 주류통제국은 별도 주류판매면허교부의 연장조치의 원인이 있지 않은 한 6개월까지만 유예기간을 부여할 수 있다.

(2) 주류판매면허의 이전 - 공고문 게시(Transfer of License - Posting of Notice)

발급받은 주류판매면허를 이전하고자 하는 경우에는 주류판매면허출원시와 마찬가지로 주류판매면허의 매매사실과 이러한 매매된 주류판매면허에 대한 이전신청 사실을 고지하는 문서를 그 구내에 게시하여야 한다. 지방공무원이나 개인은 게시된 주류판매면허의 매매에 대해 이의를 제기할 수 있으며, 이러한 경우 해당 주류판매면허는 유효한 이의절차가 계류 중이거나 불복하여 상소가 진행중에는 이전될 수 없다. 나아가  만약 그 주류판매면허의 양도인에 대한 징계조치가 계류 중이라면 주류통제국은 해당 주류판매면허의 이전을 거부할 수 있다.

(3) 카운티 기록관에게의 통고와 에스크로(Escrow) 지정(Notice to County Records & Escrow Requirement)

주류통제국에 주류판매면허 이전신청서를 제출하기 전 출원자와 현 주류판매면허소지자는 카운티 기록관에게 해당 주류판매면허의 이전통지서를 제출해야 하며 에스크로 대리인(Escrow Agent)을 정해야 한다. 에스크로 대리인(Escrow Agent)은 주류통제국이 주류판매면허의 이전을 승인하기 전에는 어떤 반대급부도 지불할 수 없다. 따라서 주류판매면허가 관련된 사업체의 이전은 주류판매면허의 이전과 동시에 이루어진다.
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제15장 사업체 자산과 중개업

  22 →   미국 부동산 등기법  
  14 →   제11장 임대와 임차  
  10 →   제7장 부동산 대출  
  5 →   제5장 계약론  

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