Tax & Law (세금과 법률) 변호사(Korea, U.S.A. IL.) 이재욱 taxnlaw.co.kr
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[TAX & LAW] 변호사 이재욱

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↓  제17장 부동산과 관련된 셈법

제17장 부동산과 관련된 셈법


1. 수학의 역할
2. 퍼센티지 문제
3. 안분배당
4. 감가상각 - 세금목적




1 수학의 역할(Role of Math in Real Estate Business)


수학은 부동산 업무처리상 매우 중요한 역할을 한다. 부동산거래에 있어서 리스팅 계약서를 작성하는 순간부터 최종적으로 돈이 지불되어 거래가 종료될 때까지 수학(셈)은 부동산 거래의 거의 모든 분야에 관련되어 있다. 캘리포니아주 부동산 자격시험에는 상당한 양의 수학(셈)문제가 포함되어 있다. 이 장에서는 부동산 관련 업종의 업무수행 상 유용한 기본적 셈법을 설명하고자 한다.

(1) 기본적 척도(Basic Measurements)

길이(LINEAR)

1 인치(INCH : IN. 2.54cm. 엄지손가락 첫째마디 길이)
1피트(FOOT : FT 발바닥하나 길이. 대략 30cm 자 길이로 보면 편하다
) = 12인치(INCHES : IN. )
1야드(YARD : YD) = 3피트(FEET : FT 발보폭 하나 길이. 3FT는 1Yard이고, 이정도는 대략 1m 정도로 보면 편하다
)
1로드(ROD) = 16.5피트(FT) = 55야드(YD)
1마일(MILE) = 5,280피트(FT) = 1,760야드(YD) = 320로드(ROD)

평방(면적 : SQUARE)

1평방피트(SQ.FT  1 평 = 43.57 SQF. 30평은 대략 1,300SQ.FT 안팎이므로, 한국의 국민주택규모인 30평대 아파트는 1000SQFT정도라고 간이하게 계산하면 편하다.
) = 144평방인치(SQ.IN.)
1평방야드(SQ.YD) = 9평방피트(SQ.FT)
1에이커(ACRE) = 43,560평방피트(SQ.FT) = 4,840평방야드(SQ.YD)
                        = 160평방로드(SQ.RODS) = 약 1000평

용적(CUBIC)

1입방피트(CU.FT) = 1,728입방인치(CU.IN)
1입방야드(CU.YD) = 27입방피트(CU.FT)

토지표기(LAND DESCRIPTION)

1링크(LINK) = 7.92인치(INCHES)
1Lot = 25링크(LINKS)
1체인(CHAIN) = 100링크(LINKS) = 66피트(FT) = 4로드(RODS)
1마일(MILE) = 80체인(CHAINS)
1에이커(ACRE) = 43,560평방피트(SQ.FT) = 약 1,000평
1타운쉽(TOWNSHIP) = 36섹션(SECTIONS) = 36평방마일(SQ.MILES)
                                 = 23,040에이커(ACRES)
1섹션(SECTION) = 1평방마일(SQ. MILES) = 640에이커(ACRES) = 타운쉽의 1/36
1서클(CIRCLE) = 360도(DEGREES = 。)
1도(DEGREE) = 60미닛(MINUTES = ′)
1미닛(MINUTE) = 60세컨드(SECONDS = ″)


(2) 면적측정(Area Measurement)

땅의 면적이란 Square Feet(평방피트)로 측정된 Lot선 안에 있는 지표 공간의 크기를 말한다.

① 직사각형 Lot(rectangular Lot)은 서로의 대면(Opposite Sides)의 길이가 같고 2면의 교차점에서 직각을 이루는 4면을 가진 필지이다. 대부분의 Lot이 직사각형 꼴을 하고 있다. 직사각형 Lot의 면적은 길이와 폭을 곱해서 얻어진다. 즉 면적=길이×폭이다.
② 삼각형 Lot(Triangular Lot)은 3면을 가진 필지이다. 삼각형 Lot의 면적은 밑변과 높이를 곱하여 얻어진 수치를 2로 나누어 얻어진다. 즉 등식은 면적=밑변×높이÷2이다.
③ 비정규 Lot(irregular Lot)은 하나의 단순한 모양으로 되어 있지 않은 필지이다. 비정규 Lot의 면적은 그 Lot을 직사각형이나 삼각형으로 쪼개서 위의 ①, ②공식에 의하여 계산한 후 얻어진 각 수치를 더함으로써 전체면적을 얻는다.                            

즉 전체면적 = S의 면적 + T의 면적(Total Area = Area S + Area T)이다.

(3) 구조물의 용적(Volume of a Structures)

구조물의 부피는 구조물 내 공간에 대해 평방 또는 입방에 의하여 얻어진 수치로 측정된다. 구조물의 용적계산은 일반적으로 창고형 건물의 임대공간을 계산할 때 사용된다. 평방에 의한 수치는 바닥의 면적이며 그것은 Lot의 평방을 얻기 위해 적용한 똑같은 방법을 사용해서 정한다. 입방에 의한 수치는 총 공간(Total Air Space)의 부피이다. 구조물의 용적은 내부의 길이(깊이)와, 폭(넓이)과 높이를 곱하여 얻는다.
즉 용적 = 길이 × 폭 × 높이의 등식이다.




2 퍼센티지 문제(Percentage Problems)


부동산 자격 소지자가 부동산업무 처리과정에서 봉착하게 되는 대부분의 문제는 주로 퍼센티지를 사용하는 것이다. 퍼센티지(백분율)에는 세 가지 인수(the Three Factors)가 있다.

① 지불금액은 투자금액이다(P).
② 비율은 백분율이다(R).
③ 소득금액은 투자금액을 통해 회수하는 금액이다(M).

백분율 문제에는 세 인수 중 한 숫자가 빠져 있다. 빠진 인수(the Missing Factor)를 찾기 위한 세 가지 등식이 있다.

① 소득 금액 ÷ 비율 = 지불금액, 즉 M ÷ % = P
② 지불 금액 × 비율 = 소득금액, 즉 P × % = M
③ 소득 금액 ÷ 지불금액 = 비율, 즉 M ÷ P = %

퍼센티지 문제를 다룰 때는 언제나 원칙적으로 이들 세 가지 등식 중의 하나를 취급하고 있다. 전형적인 퍼센티지 문제는 이들 세 가지 인수 중에서 두 가지를 제시하고 있는데 적절한 등식을 이용해 제 3의 숫자를 쉽게 얻을 수 있다.

기타 용어

        소득(MADE)                                    지불(PAID)                    
        백분율(%)                                        회수(RETURN)      
        투자(INVESTMENT)                        투자회수 이익율(RATE OF RETURN)
        이익(PROFIT)                                 비용(COST)                  
        이익 율(RATE OF PROFIT)               커미션(COMMISSION)  
가격(PRICE)                                    커미션 율(RATE OF COMMISSION)
순수익(NET INCOME)         가치(VALUE)      
자본화율(RATE OF CAPITALIZATION)         이자(INTEREST)      
원금(PRINCIPAL)           이자율(RATE OF INTEREST)



(1) 커미션(Commission)

커미션(Commission)이란 부동산 거래를 중개하는 부동산 브로커 등이 얻는 수수료를 말한다. 커미션은 매매거래를 완성시킨 부동산 대리인이 취득하는 금액이다.

커미션 율은 커미션을 계산하기 위하여 사용되는 판매가격의 백분율(퍼센티지)이다. 부동산 대리인은 그가 취급하고 있는 거래에서 얼마나 수수료를 지급받게 될 것인지를 알고자 한다. 대부분의 부동산 매매거래 등에 있어서의 거래를 중개하는 중개인들은 커미션에 기초하여 수수료를 지급받는다. 부동산 자격을 가진 부동산 대리인으로서 자신의 커미션을 산출한다는 것은 즐거운 일이다.

커미션의 산출방법은 그 중개대상인 재산의 매매가격으로서의 기본금(지불금, P)과 커미션 율인 비율(%)을 대입하여 산출한 결과(소득금, M)인 대리인의 커미션을 산출하도록 되어있다. 그 문제는 M=P×%의 등식을 사용하게 된다. 예컨대 10 만 달러짜리 집의 매매가 완성된 경우에 6%가 커미션 율이라면 10만달러(P)×0.06(%) = 6 천 달러(M), 즉 커미션 액은 6 천 달러인 것이다. 참고로 커미션을 브로커와 세일즈 퍼슨 또는 판매 브로커와 리스팅 브로커 간에 분배하는 경우에는 위에 예시한 6 천 달러의 커미션 금액이 아래와 같이 각각 정해진 비율에 따라 나누어진다.

(2) 손익계산(Profit and Loss)

손익계산 문제를 다룰 때는 먼저 비용(value or cost)을 산출해야 한다. value(가치)와 cost(비용)는 부동산 관계계산에서는 상호 교환적으로 사용된다. 그것은 그 재산에 대하여 지불한 금액으로서 그 취득을 위한 비용이자 취득으로 인해 그 재산이 가지는 가치를 말하기 때문이다.

손익계산상의 중요 용어(Key Terms)

① 판매가격(Selling Price) :

비용(원가)에 이익을 더(+)하거나 손실을 뺀(-) 나머지 가격이다.

② 비용(Cost) :

비용은 흔히 취득가격 또는 원가라고 불려지는데, 이익과 손실이 가감되기 전의 가치이다.

③ 1 + % 이익(Profit) :

이익의 산출 공식에 사용된 퍼센티지는 항상 100%보다 더 큰 숫자이다. 환언하면 원가(100%) 더하기(+) 이익의 퍼센티지이다. 만일 그 재산을 구입한 가격보다 50% 더한 값으로 판매할 경우에 그 판매가격(100%+50%=150%)은 원가×150%(1.50)가 된다. 이익금액을 산출할 경우에는 판매가격(Selling Price)에서 비용(Cost)을 빼야 한다.

④ 1 - % 손실(Loss) :

손실의 산출공식에 사용되는 퍼센티지는 항상 100%보다 낮은 숫자이다. 달리 말하면 원가(100%) 빼기(-) 손실의 퍼센티지이다. 만일 재산을 구입한 가격보다 30% 낮게 판매한다면 그 판매가격(100%-30%=70%)은 비용×70%(0.70)가 된다. 손실액(30%)을 산출하기 위해서는 비용(Cost)으로부터 판매가격(Selling Price)을 빼면 된다.

위와 같은 문제의 계산상 열쇠는 사용된 퍼센티지를 정하는 데 있다.
다시 강조하자면 ① 이익의 계산에 있어서는 퍼센티지가 항상 100%보다 더 크며 ② 손실의 계산에 있어서는 퍼센티지가 항상 100%보다 낮다는 것이다.

(3) 원금과 이자계산(Principal and Interest Calculations)

지급할 이자를 계산할 때는 30일 /한 달(은행가월정일)을 사용한다. 따라서 1년 = 360일(법정 년)이다. 부동산 대리인이 서비스의 일부로서 고객에게 대출을 위해 필요한 대출원금과 대출이자를 계산하여 제시해 줄 수 있다는 것은 대리인으로서 높은 능력평가와 신뢰를 받을 수 있는 중요한 요소가 될 것이다.

이자는 타인의 돈을 일정기간 동안 사용한 데 대하여 지불하는 요금이다. 아파트를 임차한 경우에 임차인이 임대인에게 건물 사용에 대한 임차료(rent)를 지불하는 것과 마찬가지로 돈을 빌린 경우에도 대출자에게 그 돈의 사용에 대한 사용료를 지불하게 된다. 이 사용료가 이자이다. 단리는 미불자금상의 이자를 표기하는 데 사용되는 용어이다.

대부분의 이자문제는 차용금인 원금(paid)과 부과되는 백분율인 비율(%)이 제시되어 있어 이자를 산출하도록 요구한다. 즉 앞에 나온 등식 M=P×R(%)을 이용하게 된다. 모든 이자계산에 있어서는 특수한 변수인 기간(time)이 반드시 수반된다. 대출기간이 연이자율이 얼마인가를 결정한다. 일 년은 1, 한 달은 1/12, 하루는 1/360과 같다. 따라서 이자(interest)를 ‘ I ’라 할 때 아래의 등식을 얻게 된다.

I=P×R×T, 즉 이자 = 원금(paid) × 비율(%) × 기간(time)이다.

원금과 이자계산에 있어서는 이자(I), 원금(P), 이자율(R) 또는 알려지지 않은 하나를 찾아내는 것이다.

공식

① 이자 산출 : I=P×R×T                ② 원금 산출 : P=    

③ 이자율 산출 : R=                              ④ 기간 :  월 납부금  T=1/12 또는 0.0833
                                                반년 납부금  T=1/2 또는 0.5

이자율 문제 계산상의 유용한 용어

    Annual = 연 1회
    Semiannual = 6개월 간격으로 연 2회
    Biannual = 1년에 2번(반년마다)
    Semimonthly = 한 달에 2번
    Biennial = 매 2년에 한 번
    Bimonthly = 매 2개월
    Monthly = 매월


    1Year = 12개월 = 52주 = 360일
    1Month = 30일

※ 이자율이란 부과된 이자의 퍼센티지이다.


(4) 디스카운트 포인트(Discount Point)

1 Discount Point = 대출금의 1%
1 Discount Point는 1%의 1/8의 이익율을 가져온다.

디스카운트 포인트는 대출상의 수익을 올리기 위하여 대출자가 차용인측에 부과하는 부담금이다.
※ 예 : 15 만 달러(대출금) × 1%(1포인트) = 1 천 5 백 달러로, 만일 4 포인트라 하면
        {15  만달러(대출금) × 1%(1포인트) = 1 천 5 백 달러} ×  4 = 6 천 달러가 된다.





3 안분배당(Prorations)


부동산 매수인의 당해 부동산에 대한 소유권의 행사는 부동산 매매거래의 종료일로부터 시작된다. 안분배당이란 에스크로(Escrow) 종료일이나 계약에 의하여 미리 정해진 날짜를 기준하여 매매 당사자간에 당해 부동산 거래와 관련하여 발생되는 제반 수입이나 비용을 비례적으로 분배하는 과정이다. 이러한 안분배당의 목적은 매매 당사자 간에 수입과 비용을 정확히 할당하여 배분하는데 있다. 이러한 것들은 각 매매 당사자가 당해 재산을 소유하거나 또는 소유하게 될 기간에 비례하여 배분된다. 안분배당의 분석을 하는 경우, 종료일 현재 누구에게 얼마를 배분할 것인가를 결정할 필요가 있을 것이다. 일반적으로 안분배당 되는 구체적인 세부항목으로는 저당대출 이자, 세금, 화재 보험료, 임차료와 특별부과금(Assessment)과 같이 계속적으로 발생되는 비용들이 포함된다. 매매 당시에만 발생되는 비용들, 즉 에스크로(Escrow) 비용 , 타이틀 비용, 시티나 카운티 트렌스퍼 비용 등과 같이 그 때 한 번만 발생되는 비용은 안분배당 되지 않는다.

보통은 임차료와 이자는 한 달 간격으로, 재산세는 6 개월 또는 1 년에 한 번씩, 그리고 화재 보험료는 한 달, 두 달, 심지어는 5년 기준으로 납부하거나 지급하게 된다. 중요한 것은 어떤 세목을 매매당사자중의 어느 누구의 대변에 기입할 것인가이다.

매수인과 매도인의 결산서

① 복식부기는 결산서를 작성하기 위하여 사용되는 과정이다.

결산서는 매수인의 결산서와 매도인의 결산서 두 부분으로 구성된다. 이들 각각은 차변란(Debt Column)과 대변란(Credit Column)으로 나누어진다.

② 차변은 부채 지급해야 할 것
이다. 매도인과 매수인의 결산서의 차변에 기입하는 것은 그의 계정으로부터 빼거나 또는 이들에게 부과되는 금액을 기재한다.

재산의 구매가격은 매수인의 차변에 기재하며, 미납부한 재산세는 매도인의 차변에 기재한다.

③ 대변은 자산 받을 것
이다. 매도인과 매수인의 결산서의 대변에 기입하는 것은 그의 계정에 더해지거나 지급받을 금액을 기재한다.  

매매 계약금은 보증금으로서 매매종료 시 매수인에게 반환될 금액의 성질이므로 매수인의 결산서의 대변에 기재되며, 매도인이 선납한 재산세는 매매종료 시 정산되어 매도인에게 반환될 것이므로 매도인의 결산서의 대변에 기재된다.

어떤 세목이 매매 종료일 이전에 선납되었으면 이는 매수인이 지급할 금액이므로 매수인의 결산서상에는 차변에 나타나고 매도인은 이를 반환받을 권리를 가지므로 매도인의 결산서상에는 대변에 나타난다.  매매 종료일 이전에 매매대상 부동산으로부터 어떠한 수입이 발생된 경우라면, 이는 매수인이 매도인으로부터 지급받아야 할 것이므로 매수인의 결산서상에는 대변에, 매도인은 이를 매수인에게 교부하여야 할 것이므로 매도인의 결산서에는 차변에 반영된다. 매매종료시의 결산서는 어떤 기입상의 순서는 없지만, 구매가격은 보통 첫 기입이 되고 종료로 매수인에게 가거나 또는 매수인으로부터 나와야 하는 금액과 매도인으로부터 차감될 금액은 마지막 기입이 된다.

에스크로(Escrow) 결산서상에는 대변에는 받을 것, 차변에는 줄 것이 표시된다.

      
(1) 임차료(수입)

임차료의 안분배당을 결정함에 있어 모든 에스크로(Escrow) 회사가 한 달을 30일(은행가월정일), 1년을 360일(법정 년)로 정해 사용한다는 것을 기억해야 할 것이다. 각 당사자에게 배당되는 수입액은 분수로서 나타낼 수 있다. 분모는 30이 되고 분자는 에스크로(Escrow) 종료달의 어느 날인가에 따라 다양하다.
※ 예 :

이미 지불받은 임차료가 1천5백달러이며 에스크로(Escrow)가 그 달의 11일에 종료된다면 두 사람 각각의 몫은 아래와 같이, 매도인은 5 백 달러를 받게 되고 매수인은 1 천 달러를 얻게 된다.
   매도인의 몫 : 10/30 × 1,500 = 5 백 달러          
   매수인의 몫 : 20/30 × 1,500 = 1 천 달러    
에스크로(Escrow) 종료일로부터 매수인의 소유가 시작된다는 것을 기억해야 한다.

      
(2) 재산세(비용)

재산세는 회계년도가 시작되는 7월 1일 또는 회계년도의 중간인 1월 1일부터 기산하여 안분배당한다. 이들 2회 분할 납부금의 각각은 6개월 기간을 포함하며, 각 당사자에 배당된 비용부분은 날짜를 따져서 계산한다
※ 예

매도자의 부동산의 재산 평가액이 30 만 불인데 매매가격이 60 만 불이고, 에스크로(Escrow)우가 9 월 30 일에 끝났을 때.
재산세는 매 년 1 월에 계산되어 세금 고지서는 그 해의 10 월에 부동산 소유주에게 배달되는데, 1 차 재산세는 11 월 1 일부터 12 월 10 일 사이에 납부하도록 하며 2 차 재산세는 다음 해의 2 월 1 일 부터 4 월 10 일 사이에 납부하도록 한다. 그러므로 매도인은 7 월부터 9 월까지 재산세를 납부해야 한다. 에스크로(Escrow)우에서 비용을 안분배당을 할 때 재산세는 매도인의 재산평가액을 기준으로 하며 매매가격을 기준으로 하지 않는다. 모든 재산세는 재산 평가액의 1 %이므로 30 만 불의 1 %인 3,000 불이며 이것을 1 분기 1,500불과 2 분기 1,500불로 재산세 고지서가 나온다. 이 매도인은 7 월부터 9 월까지 재산세를 납부하지 않았으므로 1 분기 1,500불 중에서 750 불을 납부해야 하므로 에스크로(Escrow)우는 안분배당으로 매도인에게서 750 불을 받아서 매수인에게 지불하여 매수인이 12 월 10 일까지 매수인이 10 월부터 12 월까지 지불해야할 750 불을 합하여 1,500 불을 재산세로 납부하여야 한다.
매수인은 10 월부터 60 만 불에 산 부동산을 소유하므로 60 만 불의 1 %인 6,000 불의 재산세를 1 분기에 3,000 불, 2 분기에 3,000 불을 지불해야 하는데 매수인이 10 월부터 12 월까지 재산세로 1,500 불을 납부해야 하는데 750 불만 지불하였으므로 750 불의 추가 세금 고지서를 받게 된다. 그리고 2 분기의 재산세도 1,500 불의 추가 세금고지서가 발부된다.

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(2) 재산세(비용)

재산세는 회계년도가 시작되는 7월 1일 미국은 한국과 달리 회계연도가 여름인 7월에 시작된다
또는 회계년도의 중간인 1 월 1 일부터 기산하여 2회로 분할하여 안분배당 한다. 이들 2회 분할 납부금의 각각은 6 개월 기간을 포함하며, 각 당사자에 배당된 비용부분은 날짜를 따져서 계산한다 ※ 예

매도자의 부동산의 재산 평가액이 30 만 불인데 매매가격이 60 만 불이고, 에스크로(Escrow)가 9 월 30 일에 끝났을 경우.

재산세는 매년 1월에 계산되어 세금고지서는 그 해의 10월에 부동산 소유자에게 배달되는데, 1차 재산세는 11월 1일부터 12월 10일 사이에 납부하도록 하며, 2차 재산세는 다음해의 2월 1일부터 4월 10일 사이에 납부하도록 한다. 그러므로 매도인은 7 월부터 9 월까지 재산세를 납부해야 한다.

에스크로(Escrow)에서 비용을 안분배당을 할 때 재산세는 매도인의 재산평가액을 기준으로 하며 매매가격을 기준으로 하지 않는다. 모든 재산세는 재산평가액의 1%이므로 30 만 불의 1%인 3,000불이며, 이것을 1분기 1,500불과 2분기 1,500불로 2차에 걸쳐 나누어 재산세고지서가 나온다. 매도인은 7 월부터 9 월까지 재산세를 납부하지 않았으므로 1분기 1,500불 중에서 750불을 납부해야 하기 때문에, 에스크로(Escrow)는 안분배당으로 매도인으로부터 매도인이 납부하지 않은 750불을 넘겨받아 매수인에게 지불하며, 매수인은  매도인이 이 납기에 계속하여 보유하였더라면 10월부터 12월까지 지불해야 할 750불과 합산하여 1,500불을 12월 10일까지 재산세로 납부하여야 한다.

한편, 매수인은 60 만 불에 매수한 자신의 부동산을 10월부터 소유하므로, 60 만 불의 1 %인 6,000 불의 재산세를 1분기에 3,000불, 2분기에 3,000불을 납부해야 한다.  매수인으로서는 7월1일부터 12월31까지의 절반인 10월부터 12월까지만 보유한 것이므로 1기분 재산세로 납부해야할 3000불 중 그 절반인 1,500불을 납부해야 하는데, 위 매도인분의 납부분과 함께 750불만 납부하였으므로 나머지 750불의 추가 세금고지서를 받게 된다. 그리고 2분기의 재산세도 1,500 불의 추가 세금고지서가 발부된다.
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4 세법상의 감가상각 (Depreciation - for Tax Purpose)


세법상의 감가상각이란 건물과 다른 개량시설물(구조물)에 있어서의 가치의 상실을 말한다. 일반적으로 소득세 목적의 모든 신규 감가상각계획은 매 1 년마다 같은 액수를 상각하는, 이른바 경제수명에 의한 정액제 방식(straight - line)이어야 한다.

정액제 감가상각법(Straight - Line Depreciation)은 수입 건물(또는 구조)의 경제 수명동안 수입에서 매년 일정 금액만큼 삭감해 그 재산의 원가를 줄임으로써 투자자본을 회수하는 방법이다. 이것은 건물이나 구조물의 가치 상실은 오직 시간의 경과에 의한다는 추정을 근거로 하는 것이다. 감가상각은 건물의 경제 수명 년 수에 걸쳐 매년 동일하게 일정 금액만큼을 공제한다.

감가상각 문제를 다룰 때 토지는 감가상각되지 않는다는 것을 기억해야 한다.

정액제 감가상각법의 등식을 보면

연 감가상각액(A) =                              ,  즉  A =         이다.

국세청은 감가상각 연한을 일반 주거용 부동산은 27.5년, 상업용 부동산은 39년을 각각 허용한다.


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  14 →   제11장 임대와 임차  
  10 →   제7장 부동산 대출  
  5 →   제5장 계약론  

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