Tax & Law (세금과 법률) 변호사(Korea, U.S.A. IL.) 이재욱 taxnlaw.co.kr
ID PW
[TAX & LAW] 변호사 이재욱

Attorney(KOREA, U.S.A., IL.)   LEE, JAE WOOK'S OFFICE →   →
Attorney LEE, JAE WOOK'S OFFICE   [ LICENSED TO PRACTICE IN KOREA, U.S.A., ILLINOIS ]
[개인과 기업을 위한 모든 법률문제를 서비스합니다.]
1997년부터 20년이상의 노하우를 가지고 웬만한 개인과 기업이 평생에 걸쳐 경험할 수 있는 거의 대부분의 민사,형사,행정,조세,국제거래,국제계약,이민,탄원,진정,고소,고발,제안,협상,중재,조정,업무대행,대리 사건의 자문과 소송과 계획안 제출대리 업무을 경험하고 처리해 왔습니다. 국내거래나 국제거래를 비롯하여 개인과 기업이 당면한 어떤 문제도 모두 해결해 드립니다. 주저하지 마시고 사무실을 내방하여 이재욱변호사의 축적된 경험과 학식과 지식을 이용하여 상담부터 받으세요. 본 사무실에서 해결해드리지 못할 경우 다른 해결방안을 제시해드립니다.
[FOR FOREIGNERS - ENGLISH LANGUAGE LEGAL SERVICES in Counseling, Application and LITIGATION & TRIAL IN COURTS and TRIBUNALS in KOREA]
INTERNATIONAL DIVORCE, CIVIL, REAL ESTATE, PERSONAL INJURY, DAMAGES, TRAFFIC ACCIDENT, FRAUD, PENAL LAW, CRIMINAL TRIAL, FELONY, GUILTY PLEA, LEASE, RENTAL LAW, IMMIGRATION, INVESTMENT, TAX, INCORPORATION, TRADE, CONTRACT, DISPUTE IN CORPORATION, GOVERNMENT TREATMENT, REFUGEE, REMOVAL, VISA, PERMANENT RESIDENCE, CITIZENSHIP]
상담료
선임료
소개
위치
| 민사
상속
이혼
부동산
| 세무
조세
행정
주식분쟁
| 병역법
기소중지
병역면제
국외여행
| 형사재판
고소
고발
| 미국이민
영주권
시민권
VISA
| KOREA
INVEST
VISA
REFUGE
| |
↓   미국 부동산거래실무
↓   미국 부동산거래실무


↓  제18장 신탁자금과 계정



제18장 신탁자금과 계정


1. 신탁자금과 신탁계정의 중요성
2. 문서 요구사항
3. 회계감사와 일반감사
4. 신탁자금 유지상의 요구사항과 기록유지에 관한 물음과 답변
5. 요약



1 신탁자금과 신탁계정의 중요성(Trust Funds and Account)



부동산 브로커(Broker), 에스크로 대리인(Escrow Agent)을 비롯하여 부동산 관련 자격을 부여받은 부동산 대리인(Real Estate Agent)은 그 통상의 거래과정에서 거래나 계약을 위하여 타인의 자금이나 금전을 수탁 받게 되며, 부동산 대리인(Real Estate Agent)은 그 자금의 소유자 의뢰인으로서, 부동산거래와 관련한 자금관계에서는 그 자금과 관련하여 신탁법상의 위탁자의 지위에 해당함
에 대하여 신탁법상의 수탁자로서 신인관계에 기한 책임(Fiduciary Responsibility)을 지게 된다. 따라서 부동산 자격 소지자는 제정된 법적 기준에 따라 이들 자금을 취급하고, 통제하고 회계처리 하여야 함은 물론, 부동산 자격 소지자의 이익을 위하여 유용해서는 안 될 것이다.

부동산 자격 소지자가 이러한 법적 기준을 준수하는 것 자체만으로는 부동산 대리인(Real Estate Agent)으로서의 성공과 직결되는 것은 아니나, 이와 반대로 이러한 법적 기준을 준수하지 않는다는 것은 부동산 자격 소지자에게 상당히 불리한 결과를 가져 오게 된다. 신탁자금의 부당한 취급은 그 자금의 위탁자인 고객이 입게 되는 손해에 대하여 금전상의 책임을 져야 하며 또한 부동산 자격의 취소 또는 정지의 원인이 된다.  

이 장에서는 부동산법과 캘리포니아주 부동산국(Department of Real Estate)의 규칙에 규정된 바에 따라 부동산 거래에 있어서의 신탁자금의 수령과 취급상 필요한 법적 요구사항들을 검토하고자 한다. 그것은 신탁자금을 별도의 신탁은행계정에 유지, 관리하고 기록할 것과 부동산 자격 소지자가 그 계정의 성실성을 보증하기 위해 필요한 사전 주의 사항 등에 관한 규정을 하고 있다.




(1) 신탁자금(Trust Funds)

신탁자금과 비 신탁자금(Trust Funds and Non-Trust Funds)

신탁자금은 특별한 방법으로 취급되어야 하기 때문에, 부동산 자격 소지자는 신탁자금과 비 신탁자금을 구분할 줄 알아야 할 것이다. 신탁자금이란 부동산 브로커(Broker)나 Sales Person이 고객(principal) 등 다른 사람을 위하여 수령한 금전 또는 기타의 가치물을 말하며, 그것은 부동산 자격을 요하는 행위를 수행함에 있어 타인의 이익을 위하여 유지, 관리하여야 하는 것이다.

비 신탁자금(Non-Trust Funds)은 신탁자금에 포함되지 아니하는 금원으로서, 부동산 브로커(Broker)를 위한 각종 부동산 커미션, 일반 운영자금과 부동산 브로커(Broker) 소유 부동산의 임차료와 보증용 예치금 등을 말한다. 그러나 필요한 경우에 캘리포니아주 부동산국(Department of Real Estate)은 비 신탁 자금이 포함된 거래를 조사할 관할권을 가진다.

신탁계정의 필요성(Reason for Establishing Trust Account)

신탁계정은 신탁자금을 비 신탁자금으로부터 분리하는 수단으로 신탁자금의 관리를 위해 별도로 설정되는 것이다. 부동산 브로커(Broker)는 각 개별 고객의 자금을 부동산 브로커(Broker) 자신과 각 개별 고객들의 자금으로부터 각기 분리하는 것은 신탁자금의 물리적,  회계적 관리상의 장점이기도 하다.

신탁계정에 의한 신탁자금을 예치하는 주된 목적의 하나는 부동산 브로커(Broker)에 대한 각종 채권자들로부터의 법적 소송이나 부동산 브로커(Broker)의 무능, 사망의 경우에 고객이 의탁한 고객의 자금을 부동산 브로커(Broker)의 채권자들로부터 분별하여 보호하는 것이다. 신탁계정에 들어있는 신탁자금은 부동산 브로커(Broker)에 대한 소송이나 유언재판소의 검인기간 동안에도 압류되거나 동결되지 않는다. 또한 연방정부의 예금보험공사(FDIC)가 보장하는 은행의 신탁계정에 예치된 자금의 각 고객은 그 보험공사에 의하여 25 만 달러까지 지불보장을 받게 된다.

신탁자금 취급상의 요구사항(Handling Requirements)

전형적인 신탁자금 거래는 부동산의 매매나 임대차에 관련하여 부동산 브로커(Broker)나 Sales Person이 고객으로부터 신탁자금을 수령함으로써 시작된다. 사업 및 전문 직업법 제10145조에 의하면 수령한 신탁자금은 부동산 브로커(Broker)나 Sales Person이 그 자금을 수령한 지 3일 이내에 그 자금의 소유자, 중립적 에스크로 대리인(Escrow Agent)에 넘겨주거나 또는 캘리포니아 주 부동산국장(Real Estate Commissioner)의 규칙 제2832조에 따라 유지되는 신탁계정에 들어가야 한다고 규정하고 있다. 이 원칙에 대한 예외는 부동산 매수의 청약(Offer)과 관련하여 매수청약자(Offeror)로부터 수표를 받은 경우이다.

캘리포니아 주 부동산국장(Real Estate Commissioner)의 규칙 제2832조하에서 규정된 바와 같이 계약보증금 목적으로 교부된 수표(Deposit Check)가 아래의 요건에 부합하는 경우에는 그 매수청약(Offer)에 대한 매도인의 매도승낙(Accept)시까지 부동산 브로커(Broker)는 이 수표를 현금화하지 않고 은행에 수표를 제시하여 이를 추심하지 않고
수표인 상태로 보관할 수 있다.

① 그 수표의 발행조건에 의해 부동산 브로커(Broker)가 유통시킬 수 없거나, 청약자(Offeror)가 그 수표를 교부하면서 자신의 청약(Offer)이 승낙(Accept)될 때까지 그 수표를 예치하거나 현금화하여서는 아니 된다는 문구에 의한 지시를 한 수표
② 매수청약(Offer)을 받은 자가 그 매수청약(Offer)서를 받을 당시 또는 그 이전에 그 수표가 보관되어 있다는 사실을 통보받은 경우

매수인의 매수청약(Offer)이 후에 매도인에 의해 승낙(Accept)되게 되면, 부동산 브로커(Broker)는 예치하지 않을 수 있는 권한을 청약(Offer)을 받은 자로부터 서면에 의하여 부여받았을 경우에만 그 수표를 예치하지 않고 계속 보관할 수 있다. 이외의 수표는 승낙(Accept) 후 3일 이내에 중립적인 에스크로 대리인(Escrow Agent)이나 신탁자금 은행계정에 예치하여야 하며, 청약자(Offeror)와 청약(Offer)을 받은 자 사이에서 명시적으로 서면에 의하여 합의한 경우에만 청약 받은 자(Offeree)에게 주어야 한다.

사업 및 전문직업법의 제10145조에 따르면 부동산 브로커(Broker) 밑에서 자격을 받은 자(Sales Person)가 그 부동산 브로커(Broker)를 위하여 신탁자금을 수령한 경우에는 즉시 그 자금을 자신의 부동산 브로커(Broker)에게 인도하여야 하며 부동산 브로커(Broker)의 지시가 있는 경우에는 그 자금을 고객(Broker’s Principal)에게 인도하거나, 중립적 에스크로 대리인(Escrow Agent)에 이송하거나 또는 부동산 브로커(Broker)의 신탁자금 은행계정에 예치하여야 한다.

신탁자금의 소유자 확인(Identifying the Owners of Trust Fund)

부동산 브로커(Broker)는 누가 신탁자금을 소유하며 누가 그 신탁자금을 수령할 권한과 자격이 있지 여부를 확인할 수 있어야 한다. 왜냐하면 이들 신탁자금은 그러한 권한과 자격이 있는 자들의 수권에 의해서만 처분될 수 있기 때문이다.

신탁자금의 수령권은 당초 이 자금을 부동산 브로커(Broker)나 Sales Person에게 준 사람이 될 수도 있고 그렇지 않은 사람일 수도 있다. 어떤 경우에는 그 자금에 대한 권리자가 거래진행 중인 일정한 사실의 발생에 의하여 변경되기도 한다. 예컨대 부동산 또는 사업체 자산을 매수하거나 임차하기 위한 청약(Offer)을 하는 거래에 있어서는 청약자(Offeror) 예상매수자나 임차인
로부터 받은 자금에 대한 권한을 가진 자격자는 청약 받은 자(Offeree) 매도인나 임대인
에 의하여 그 청약(Offer)이 승낙(Accept)되는지 여부에 따라 달라진다.

청약(Offer)의 승낙(Accept) 전까지는 청약자(Offeror)로부터 받은 자금은 그 사람(청약자(Offeror))에게 속하며 그의 지시에 따라 취급되어야 한다. 만일 자금이 신탁자금 은행계정에 예치된 경우에는 청약(Offer)이 승낙(Accept)될 때까지 청약자(Offeror)의 이익을 위하여 그 계정에 들어 있어야 한다. 또는 앞에서 설명한 바와 같이 청약자(Offeror)가 부동산 브로커(Broker)로 하여금 그 수표를 그대로 보관하도록 문서지시를 한 경우에는 부동산 브로커(Broker)는 현금화하지 않고 보관하여야 한다.

청약(Offer)의 승낙(Accept) 후에 그 자금은 청약자(Offeror)와 청약 받은 자(Offeree)의 지시에 따라 다음과 같이 취급되어야 한다.

① 청약(Offer)의 승낙(Accept) 전에 부동산 브로커(Broker)에 의하여 현금화하지 않고 보관된 청약자(Offeror)의 수표는 청약 받은 자(Offeree)로부터 문서에 의한 권한부여를 받은 경우에만 청약(Offer)의 승낙(Accept) 후에 현금화하지 않고 보관을 계속할 수 있다.
② 청약자(Offeror)와 청약 받은 자(O fferee) 간에서 문서에 의하여 명백히 합의한 경우에 한하여 청약자(Offeror)의 수표를 청약받은 자(Offeree)에게 줄 수 있다.
③ 부동산 매매를 위한 청약자(Offeror)의 매수예약금의 일부 또는 전부는 그 청약 받은 자(Offeree) 매도인
가 문서로서 환불할 수 있음을 명백히 허락하지 않는 한 매도인의 대리인이나 복대리인에 의하여 환불되어서는 안 된다.

(2) 신탁자금 은행계정(Trust Fund Bank Accounts)

일반 요구사항(General Requirements)

부동산 자격 소지자가 수령한 신탁자금을 고객인 의뢰인 본인(Broker’s Principal)에게 직접 건네주지 않았거나 중립적 에스크로 대리인(Escrow Agent)에게 이송하지 않았거나 또는 부동산 브로커(Broker)가 현금화하지 않고 보유할 권한이 주어지지 않은 경우에는 그 자금은 부동산 브로커(Broker)의 신탁자금 은행계정에 예치되어야 한다.

사업 및 전문직업법의 제10145조와 캘리포니아 주 부동산국장(Real Estate Commissioner) 규칙 제2832조에서 신탁계정은 다음 기준에 따를 것을 요구하고 있다.

① 수탁자인 부동산 브로커(Broker)의 이름 하에서 그 신탁계정이 개설될 것
② 캘리포니아에 위치한 은행 또는 승인된 예치기관에 예치될 것
③ 무이자 계정일 것 단, 일정 조건하의 이자부계정이 있을 수 있음

부동산 브로커(Broker)는 일정한 조건하에서 다른 주 내의 신탁계정을 가질 수 있다.

신탁계정의 인출(Trust Account Withdrawals)

캘리포니아 주 부동산국장(Real Estate Commissioner) 규칙 제2834조는 신탁계정에서의 인출은 다음에 정한 자중 하나 이상의 서명이 있어야 가능하도록 정하고 있다.
.
① 신탁계정상의 명의자인 부동산 브로커(Broker)
② 신탁계정이 협동 부동산 브로커(Associate Broker)의 명의로 되어있는 경우에는 그 지정된 협동 부동산 브로커(Broker)
③ 부동산 브로커(Broker)(계정상의 명의자)가 문서로서 특별히 권한을 위임한 부동산 브로커(Broker) 밑에서 자격을 받은 Sales Person
④ 신탁계정의 서명자인 부동산 브로커(Broker)에 의하여 문서로서 특별히 권한이 위임된, 적어도 그 신탁자금의 최고액에 해당하는 보증금을 제출한 그 부동산 브로커(Broker)의 무자격 피고용자


이자부 계정(Interest-Bearing Accounts)

신탁자금 은행계정은 일반적으로 무이자 계정이다. 그러나 부동산 브로커(Broker)는 신탁자금의 소유자나 부동산 브로커(Broker)가 신탁자금을 수령한 거래 당사자의 요청에 따라 사업 및 전문직업법 제10145(11)조의 요건에 부합되는 경우에는 그 자금을 은행 또는 저축대출협회의 이자부 계정에 예치할 수 있다.

자금혼합(Commingling)

부동산 자격 소지자의 개인적 자금은 신탁자금과 혼합하지 말아야 한다. 자금혼합은 부동산법에 의하여 엄격히 금지되어 있다. 이것은 사업 및 전문직업법 제10176(E)조에 의하여 부동산 자격의 취소 또는 정지의 근거가 된다.

자금혼합은 다음 경우에 일어난다.

① 부동산 브로커(Broker)의 개인적인 자금 또는 회사자금이 고객의 신탁자금 은행계정에 예치된 경우, 이는 비록 별도기장을 가졌다 할지라도 법의 위반이다.
② 신탁자금이 신탁자금계정이 아닌 부동산 자격 소지자의 일반 또는 개인은행구좌(계정)에 예치된 경우, 이 경우에는 그 위반이 자금혼합일 뿐만 아니라 사업 및 전문직업법 제10145조의 신탁자금 취급요건에도 상치하게 된다. 이것 또한 부동산 자격의 취소 또는 정지의 요건에도 해당된다.
③ 부동산 브로커(Broker)가 고객으로부터 받은 커미션, 요금, 기타 수입과 신탁계정으로부터의 수취금이 그것들을 받은 날로부터 25일 이상 신탁계정에 남아 있는 경우

자금혼합의 일반적인 예는 부동산 브로커(Broker) 자신의 고유 재산에 대한 임차료나 보증금을 고객의 신탁계정에 예치하는 것이다. 이 자금들은 부동산 브로커(Broker)의 고유 재산에 관련된 것이므로 고객을 위한 신탁자금이 아니다. 따라서 신탁자금 은행계정에 예치될 수 없다. 마찬가지로 부동산 브로커(Broker)는 신탁계정으로부터 자신의 고유 재산을 위한 담보채무에 의한 금전 기타 일체의 채무를 지급하거나 변제할 수 없다. 고객의 신탁계정을 이용하여 부동산 브로커(Broker) 자신의 개인사업을 하는 것은 엄격히 금지되어 있으며  또한 부동산법을 위반하는 행위이기도 하다.


자금혼합이 아닌 경우(Not Commingling)

캘리포니아 주 부동산국장(Real Estate Commissioner) 규칙 제2835은 다음 경우에는 사업 및 전문직업법 제10176(E)조의 자금혼합(Commingling)에 해당되지 않는다고 규정하고 있다.

요약하면 부동산 브로커(Broker)의 개인의 고유자금이라 할지라도 아래 두 가지 경우에는 고객을 위한 신탁계정에 예치할 수 있다.

① 수표계정의 서비스료, 수표 인쇄비와 부도수표 서비스료와 같은 은행 수수료(부과금)를 충당하기 위한 2 백 달러까지의 예치금, 즉 신탁자금으로는 위와 같은 비용을 지불하는 데 사용될 수 없으므로, 부동산 브로커(Broker)의 고유자금을 위 비용충당을 위하여 신탁계정에 혼합하여 보관할 수 있다.
② 부동산 브로커(Broker)가 해당 고객으로부터 받은 커미션, 요금, 기타 수입과 신탁자금으로부터의 수취금은 25일 이내까지는 당해 신탁계정에 둘 수 있다. 캘리포니아 주 부동산국장(Real Estate Commissioner) 규칙 제2846조는 모든 수입이 수령 즉시 해당 지출을 위해 지급되어야 하는 것은 아니라는 것을 인정하고 있다.


신탁자금과 관련한 책임(Trust Fund Liability)

신탁계정상의 신탁자금의 부족은 어떤 경우를 막론하고 부동산법의 심각한 위반이다. 지금까지 캘리포니아 주 부동산국(Department of Real Estate)의 감사에 의해 밝혀진 신탁계정상의 부족액으로 인하여 수많은 부동산 자격이 취소되었다.

신탁계정상의 밸런스(잔액)을 항상 신탁자금 및 부채와 일치시키기 위하여 부동산 브로커(Broker)는 아래 절차를 따라야 한다.

① 에스크로 대리인(Escrow Agent)이나 당해 신탁자금의 소유자에게 인도되지 않았거나, 현금화하지 않고 간직하도록 지시받지 않은 모든 자금은 그대로, 그리고 시기에 알맞게 신탁계정에 예치한다. 이는 캘리포니아 주 부동산국장(Real Estate Commissioner)의 규칙 제2832조하에서 요구되는 요건인데, 이러한 방법을 통해 신탁자금이 유실되거나 잘못 취급되거나 기타 신탁계정에 예치되지 않은 신탁자금의 취급 및 관리상의 위험성을 덜어준다.
② 신탁계정으로부터의 일체의 지출에 관한 적절한 증빙문서를 유지한다. 은행계정 기장과 수익자별 기장, 둘 다에 그 지출을 정확히 기록해야 한다. 부동산 브로커(Broker)는 신탁자금의 모든 지출을 설명할 수 있어야 한다. 확인되지 않은 지출은 신탁계정상의 신탁자금의 부족의 원인이 된다.
③ 수익자 계정으로부터의 자금지출은 그 지출이 계정 잔고상의 마이너스를 가져오지 않을 경우에만 해야 한다. 많은 신탁자금의 부족은 어떤 수익자에게 그 수익자로부터 또는 그 수익자 계정을 위하여 수령한 자금 이상으로 지출하는 데 기인한다. 실제로 초과 지출금은 다른 수익자들의 자금에서 지불되는 것이다. 따라서 그 부족액은 신탁자금은행 계정상의 잔고가 남은 다른 수익자들에 대한 부동산 브로커(Broker)의 채무액(지출책임액)보다 적다는 것을 말하고 있는 것이다.
④ 신탁자금계정에 예치된 수표는 그 수표에 관련된 자금을 지출하기 전에 결제되어 인출가능한지 여부를 확인하여야 한다. 예컨대 부동산 브로커(Broker)가 매수인으로부터 계약보증금(예약금)을 수표로 예치 받은 경우, 나중에 매도인에 의해 청약(Offer)이 거절되어 매수자에게 그 자금을 환불해야 할 경우가 이에 해당된다. 신탁자금 부족은 부동산 브로커(Broker)가 건네받은 수표의 결제가능여부를 확인하지 않은 상태에서 의뢰받은 업무의 처리를 위해 고객의 신탁계정으로부터 수표를 발행하고 난 이후에 건네받은 매수자의 수표가 부도나게 된 경우 등에서 일어난다.
⑤ 신탁계정과 각 수익자별 기록은 각 수익자별로 분별하여 관리되어야 하며, 정확하고 현실적이며 완전하게 유지하여야 한다. 이들 기록들은 지출이 정확함을 확인하는 데 중요하다.
⑥ 월 기준으로(매월) 은행결산서(Bank Statement)와 각 수익자 또는 거래별 기록부를 가지고 현금기록부와 대조, 조정한다.


요약 - 신탁계정 성실성의 유지

요약하면, 신탁자금 은행계정의 성실성을 유지하기 위하여 부동산 브로커(Broker)는 다음 사항들을 확인하여야 한다.

① 부동산 브로커(Broker)의 개인적 또는 일반 운영자금을 신탁자금과 혼합하지 않아야 한다.
② 신탁자금계정상의 잔고는 모든 자금의 소유자에 대한 부동산 브로커(Broker)의 신탁자금 부채와 일치하여야 한다.
③ 신탁자금의 기장(기록)은 수용할 수 있는 적절한 양식을 갖추어야 하며, 현실적이고 완전하며 정확하여야 한다.




(3) 회계장부(Accounting Records)

통칙

부동산 브로커(Broker)의 고객에 대한 수탁자로서의 책임의 중요한 하나는 고객으로부터 수령하고 지출한 신탁자금의 회계에 관한 적절한 기록을 유지하는 것이다.

이것은 자금을 신탁자금 은행계정에 예치하거나, 에스크로(Escrow)에 이송하거나 지시된 바와 같이 비현금화하거나, 그 자금의 소유자에게 건네주는 등 모든 경우에 있어서 한결같이 진실하여야 한다. 이들 기록들의 기능은 다음과 같다.

① 부동산 브로커(Broker)에게 고객을 위하여 정확한 회계를 준비할 수 있는 기본을 제공한다.
② 부동산 브로커(Broker)가 수익자에게 언제든지 제시할 수 있는 회계상의 책임금액을 표시한다(이것은 수많은 거래가 복합적으로 이루어지는 경우에 특히 중요하다).
③ 신탁계정 잔고상의 불일치 유무를 증명한다. DRE 캘리포니아주 부동산국(Department of Real Estate)
의 감사를 받은 어떤 부동산 브로커(Broker)는 그들의 신탁계정상의 금액이 감사 결과 나타난 금액과 맞지 않음 과부족이 있음
을 인정하지 않으면서도 자신의 입장을 지지할 수 있는 문서를 제시할 수 없었는데, 이러한 경우를 대비하기 위해 필요하다.
④ 신탁계정에 예치된 수익자 자금은 FDIC 보험금액의 한도액까지 보장된다.


신탁자금에 사용되는 회계기록에는 다음과 같은 두 가지 형태가 있다.

① 캘리포니아 주 부동산국장(Real Estate Commissioner) 규칙 제2831조와 제2831조 1항에 의하여 규정된 서식을 사용한 다행식 장부 종란식 장부
(Columnar Records)
② 일반적으로 회계 실무상 이용되는 기록법 다행식장부가 아님



사용되는 기록법에 상관없이 아래의 사항을 포함하여야 하며 손 또는 컴퓨터로 작성된 것 중에서 어느 회계기록도 무방하다.

① 관련 세부서류와 함께 시간적 순서에 따라 제시된 일체의 신탁자금 수령과 지출
② 기록된 거래에 근거한 신탁자금 계정의 잔고
③ 각 수익자별 잔고에 영향을 주는 시간적 순서에 따른 일체의 수령과 지출
④ 수익자별 또는 각 거래별 잔고



다행식 장부(Columnar Records)

부동산 브로커(Broker)는 국장의 규칙에 따른 다행식 장부법을 사용할 것을 정할 수 있다. 그 기록법은 수령한 신탁자금이 신탁계정에 예치될 것인지, 에스크로 대리인(Escrow Agent)에 이송될 것인지 혹은 자금의 소유자에게 주어질 것인지에 따라 다르다.

이 기록들은 다음과 같다.

① 일체의 신탁자금 수불(수령과 지출)의 종란적 기록 - 신탁자금 은행계정(DRE 양식 RE 4522)
② 수익자별, 거래별 기록(DRE 양식 RE 4523)
③ 일체의 수령한 신탁자금의 기록 - 부동산 브로커(Broker)의 신탁계정에 들어가지 않은 것(DRE 양식 RE 4524)


처음 두 기록은 신탁자금이 수령되어 신탁자금 은행계정에 예치된 경우에 요구된다. 제3기록은 수령한 신탁자금이 신탁계정에 예치되지 않는 대신 권한을 가진 자에게 주어질 때 요청된다.

신탁자금계정이 부동산 브로커(Broker)가 관리하는 임대용 재산에서 가져온 고객의 자금을 포함하는 경우에는 각 관리되는 재산별 기록서식이 수익자 또는 거래별 기록서식 대신 사용될 수 있다(즉 DRE 서식 RE 4525).

금융법(제17006(A)(4)조)에 의한 에스크로(Escrow) 업무부서를 두고 있는 부동산 브로커(Broker)는 에스크로(Escrow) 자금용으로 위에 언급한 기록들을 가져야 한다.


일체의 신탁자금의 수취와 지불에 관한 장부 - 신탁자금 은행계정의 기록(Record of All Trust Funds Received and Paid Out)

이 기록은 신탁자금 은행계정에의 예치와 그 계정으로부터 지출된 모든 자금을 분개 기록하기 위하여 사용된다. 적어도 다행식 장부(Columnar Records)에 의하여 다음 사항이 표시되어야 한다. 즉 자금의 수령, 수령자 또는 지급인의 이름, 수령액, 예치일, 지출액, 수표번호와 일자, 매일 매일의 신탁계정 잔고 등이다. 신탁계정에 영향을 주는 모든 거래는 수령인, 지급인 또는 수익자에 상관없이 시차적 순서로 이 기록상에 기입되어야 한다. 하나 이상의 신탁자금 은행계정이 있는 경우에는 각 계정별로 각기 다른 다행식 장부가 유지되어야 한다 캘리포니아 주 부동산국장(Real Estate Commissioner) 규칙 제2831 참조
.


수익자별 또는 거래별 기록(Separate Record for Each Beneficiary or Transaction)

이 기록은 각 수익자를 위하여 또는 각각의 거래와 관련하여 수령된 후 신탁계정에 예치된 자금을 밝히기 위하여 유지되는 것이다. 이 기록으로 부동산 브로커(Broker)는 수익자별 또는 거래별로 입고(지고) 있는 자금을 확인할 수 있다. 이 기록은 다음 사항들을 그 시차순으로 표시하여야 한다.

예치일, 예치금액, 지급인과 수령인의 이름, 수표의 번호, 일자와 금액, 거래일의 거래기록 후의 각 계정의 잔고.


수령한 일체의 신탁자금 기록 - 부동산 브로커(Broker)의 신탁계정에 예치되지 않은 것   (Record of All Trust Funds Received - Not Placed in Brokers Trust Account)

이 기록은 부동산 브로커(Broker)가 의뢰인으로부터 수령은 하였지만 미처 신탁자금 은행계정에 예치하지 아니한 자금의 취급과정을 밝히기 위한 것이다. 부동산 브로커(Broker)는 이러한 자금을 취급하되 정확한 기록을 유지해야 한다.

① 에스크로 대리인(Escrow Agent)에게 예치한 예치금(Earnest Money Deposits)
② 임대인에게 전달한 임차료
③ 대출인에게 이송된 차용인의 지불금

이 기록은 자금이 수령된 일자, 수령금의 종류 수표, 어음 등
, 수령한 금액, 재산 부동산
의 표기, 자금을 수령한 자의 신원 및 처분일을 표시하여야 한다. 신탁자금 수령은 시간순서에 따라 기록되며 그 처리내역도 이러한 수령기록과 같은 선(란)에 기록한다.

캘리포니아 주 부동산국장(Real Estate Commissioner) 규칙 제2831(E)조에는 에스크로(Escrow), 신용조회 및 감정평가 등의 서비스 제공자에게 지불하는 수표의 총액이 1천달러 미만인 경우, 부동산 브로커(Broker)는 그 수표의 기록을 남기고 이를 관리할 의무는 없는 것으로 규정하고 있다. 그러나 이 경우에도 부동산 브로커(Broker)는 3년간 이러한 수표의 수령이나 지급과 관련하여 발급하였거나 취득한 영수증의 사본을 보관해야 하며, 캘리포니아 주 부동산국(Department of Real Estate)은 수표 작성자의 요구가 있을 경우에는 그 수표의 수령과 지급에 관하여 상세히 밝혀야 한다.


분별관리되는 재산별 기록(Separate Record for Each Property Managed)

이 기록은 각 수익자 또는 거래별 기록과 유사하며 같은 목적을 위한 것이다. 이것은 재산 소유자의 계정을 위하여 별도 계정이 사용되고 있는 경우에 유지되어야 하는 것은 아니다. 관리되는 각 재산별 기록은 부동산 브로커(Broker)가 관리하고 있는 특정재산에 관한 어떤 구체적인 정보를 제시하기를 원할 때 사용된다.


기타 회계제도와 장부(Other Accounting System and Records)

부동산 브로커(Broker)는 캘리포니아 주 부동산국장(Real Estate Commissioner)의 규칙에서 규정된 서식이 아닌 신탁자금 장부를 사용할 수 있다. 이 기록들은 일반적으로 공인된 회계원리에 따른 것이어야 한다. 이러한 장부는 손으로 작성되건 컴퓨터에 의하건 간에 적어도 다음 사항들을 포함하고 있어야 한다.

① 분개장(Journal)에는 시차 순에 따라 모든 신탁자금 거래의 세부사항을 기록할 것
② 현금출납부( 금전출납 원장
Cash Ledger)에는 분개장에 기록된 거래에 의하여 출납된 은행잔고를 표시할 것. 출납부에는 차변과 대변란이 있어야 한다.
③ 수익자 원장(Beneficiary Ledger 각 수익자별 계정 포함
)에는 시차 순에 의하여 각 수익자의 계정에 영향을 미치는 거래와 그 계정의 잔고를 표시할 것

일반적으로 수용된 회계원리에 부합하기 위하여 각 신탁자금 은행계정을 위한 분개장과 현금출납부, 수익자 원장의 한 세트가 있어야 한다.

분개장(Journal)

분개장은 매일 매일의 신탁자금의 출납에 관하여 시차 순으로 정리한 기록이다. 한 권의 분개장에 이러한 신탁자금의 수령과 지출 모두를 기록할 수 있으며, 각 수령과 지출 항목별로 분리된 분개장을 사용할 수도 있다.

분개장이 최소한의 기록유지라는 목적을 달성하기 위해서는, 다음과 같은 사항이 기재되어야 한다.

① 모든 신탁자금 거래를 시차 순으로 기록할 것
② 일자, 출납금액, 수취인과 지급인의 성명 또는 이에 관한 참고사항, 수표번호 혹은 신탁자금 거래와 관련된 다른 근거문서에 대한 참조사항과 이 거래에 의하여 영향을 받는 수익자 계정의 명시 계정상의 명의인 등을 밝히는 것
등, 당해 거래를 확인하는데 충분한 정보를 포함할 것
③ 원장과 대조 조정할 것  예컨대 개별적으로나 전체적으로 현금출납부와 수익자 원장에 기재된 숫자는 일치하여야 한다. 분개장상에 기재된 구체적인 사항은 원장에 거래를 기입하고 계정상의 잔고에 도달하기 위한 기초를 마련해줄 정도가 되어야 한다
..
④ 적어도 한 달에 한 번씩 총 출납을 정규적으로 표시할 것



현금출납부(금전출납 원장, Cash Ledger)

현금출납부는 보통은 약식으로 신탁자금 은행계정의 주기적 증감(Debits And Credits)과 그 결과로 얻어진 계정상의 잔고를 표시한다. 이것은 분개장에 합칠 수도 있고 혹은 별개의 기록이 될 수도 있다. 예컨대 일반원장계정(General Ledger Account)이다. 만일 별개 기록부(기장)가 사용되는 경우에는 분개장에 기록된 거래에 기초해 기입해야 하며 원장에 기입된 금액은 분개장에 표시된 것들이어야 한다.

수익자 원장(Beneficiary Ledger)

하나의 별개 수익자 원장이 각 수익자 또는 각 거래, 혹은 일련의 거래를 위하여 유지되어야 한다. 이 원장은 각 수익자 계정에 관련된 모든 출납의 세부사항을 시차순으로 표현하고 그 결과로 얻어진 계정상 잔고도 표시하여야 한다. 이것은 특정 수익자에 대한 부동산 브로커(Broker)의 책임(부채)을 반영하고 있다.



(5) 장부기록(기장)과정(Recording Process)

일정한 절차를 규칙적으로 준수하면 완전하고 정확한 기록을 유지할 수 있다는 것은 상식에 속한다.

다음은 이러한 일상적인 장부기록과 유지를 위해 참고할 사항이다.

① 신탁자금 은행계정과 수익자별 장부에 거래를 매일 기록할 것
② 신탁자금의 출납을 기록하기 위한 근거로서 같은 특정문서를 계속적으로 사용할 것부동산 재매매에 관한 수령은 부동산계약과 예약금영수증 양식(Real Estate Contract and Receipt for Deposit Form)을 근거하여 기록될 것이며 지출은 신탁계정에 의하여 발급한 수표 또는 은행으로부터의 차변통고에 기초하여 기입되어야 한다.

③ 계정상의 잔고는 장부에 기입할 당시의 모든 적용 가능한 기록에 근거하여 계산할 것
④ 거래가 은행계정 기록부와 적용 가능한 보조부(Applicable Subsidiary Records), 둘에 합당하게 기록되었는지를 확인하기 위하여 매달 기록부를 대조 조정할 것
⑤ 하나 이상의 신탁자금 은행계정이 이용되고 있다면, 각 계정별로 적절한 이름을 붙인 일련의 다행식 장부 현금 기록과 수익자 기록
를 이용하여 별개 세트를 유지하는 것이 좋다.


(6) 회계기록의 대조조정(Reconciliation of Accounting Records)

목적

신탁자금 은행계정 기록, 수익자별 혹은 거래별 기록과 은행결산서는 모두가 상호밀접한 관계를 가지고 있다. 은행계정 기록부상의 어떤 기입은 수익자별 기록부상의 상대(해당)기입을 가져야 한다. 같은 이유로 은행 결산서에 표시된 어떤 기입이나 거래는 은행계정 기록부상에 반영되어야 한다. 이것은 종란식이거나 기타의 기록 방식에도 적용된다. 기록의 정확성은 적어도 한 달에 한 번씩 그들 기록을 대조조정 함으로써 증명된다.

대조조정이란 그들 계정상의 잔고가 일치하는지 여부를 결정하기 위하여 둘 이상의 기록들을 비교하는 과정이다. 그것은 기록들이 정확하게 완전한지 여부를 드러내게 된다.

신탁자금 기록유지를 위하여 두 개의 대조(비교)조정 행위가 있어야 한다.

① 은행결산서와 은행계정 기록(RE 4522)의 대조조정
② 수익자별 혹은 거래별 기록(RE 4523)과 은행계정 기록의 대조조정


은행결산서와 은행계정 기록의 대조(비교)조정(Reconciling the Bank Account Record with the Bank Statement)

은행계정 기록(부)과 은행결산서 간의 대조조정을 통해 부동산 브로커(Broker) 혹은 은행에 의한 기록상의 착오를 발견하게 된다. 만일 은행계정 기록상의 잔고와 은행결산서상의 잔고가 은행결산서에 포함되지 않은 미결제수표, 이송 중의 예치금, 기타 거래에 관하여 조정됨으로써 일치하는 경우에는 은행계정 기록상의 잔고가 정확하다는 것을 보다 철저히 확인해야 할 것이다. 이 대조조정은 부동산법이나 캘리포니아 주 부동산국장(Real Estate Commissioner)의 규칙이 요구하는 사항은 아니지만 회계방법으로서 매우 중요한 것이다.


수익자별 또는 거래별 기록과 은행계정 기록의 대조조정(Reconciling the Bank Account Record with the Separate Beneficiary or Transaction Record)

캘리포니아 주 부동산국장(Real Estate Commissioner)의 규칙 제2831조 2항에서 요구된 이 대조조정은 은행계정 기록에 기입된 모든 거래는 수익자별 혹은 거래별 장부상에 기재되었다는 것을 확인하는 절차이다. 은행계정 기록상의 잔고는 모든 수익자 기록상의 잔고 총계와 일치해야 한다. 그 과정에서 발견된 양자 간의 상이점은 정확한 은행잔고와 부채 잔고를 반영하기 위하여 확인 후 해당 장부의 기록이 정정되어야 한다. 캘리포니아 주 부동산국장(Real Estate Commissioner)의 규칙 제2831조 2항은 이 대조조정 행위는 신탁자금 은행계정상에 여하한 변동내역이 없는 경우를 제외하고는 매달 수행되어야 하며, 이러한 각 대조조정 행위를 수행한 기록이 보관되어야 한다고 규정하고 있다. 이러한 장부는 은행계정 명의와 번호, 대조조정 일자, 계정번호 또는 본인, 수익자 또는 거래명의와 각 본인, 수익자 또는 거래에 대한 부동산 브로커(Broker)의 신탁자금 책임(부채)을 명시하여야 한다.


신탁계정상의 이유 불명의 초과 금(Unexplained Trust Account Overages)

부동산 브로커(Broker)가 캘리포니아 주 부동산국장(Real Estate Commissioner)의 규칙에 따라 대조조정을 수행할 때 그 부동산 브로커(Broker)는 달리 설명할 수 없는 이유 불명의 초과 금을 발견할 수 있다. 이러한 이유 불명의 초과금은 부동산 브로커(Broker)가 그 초과자금의 소유권을 결정할 수 없으며, 그 계정에 대한 그의 총 신탁자금 부채를 초과하는 금액으로서, 부동산 브로커(Broker)의 신탁계정에 들어있는 자금이라고 정의된다.

이유 불명의 신탁계정상의 초과금은 신탁자금이며 부동산 브로커(Broker)가 그 같은 자금의 소유권을 확정할 수 있지 않는 한, 그 자금은 부동산 브로커(Broker)의 신탁자금계정이나 또는 그와 같은 자금을 유지하기 위하여 설정한 별개의 신탁자금계정에 의하여 관리되어야 한다.

신탁계정상의 이유 불명의 초과금은 그 부동산 브로커(Broker)의 신탁계정에서 생길 수 있는 부족액을 상계하거나 메우기 위하여 사용될 수 없다.

부동산 브로커(Broker)는 장래에 발생할 수 있는 신탁자금 책임(부채)을 기록하기 위한 별개보조 원장을 포함하는 신탁계정의 이유 불명 초과 금에 관한 별도의 기록부를 가지고 있어야 한다. 이 같은 기록은 기록일과 그 자금이 신탁계정상의 이유 불명 초과 금으로 된 일자를 포함해야 한다. 신탁계정상의 이유 불명 초과 금을 가진 부동산 브로커(Broker)는 캘리포니아 주 부동산국장(Real Estate Commissioner) 규칙 제2831조 2항에 따라 자금 간의 대조조정을 매달 실행해야 한다.

장부의 대조조정을 위한 권고사항(Suggestions for Reconciling Records)

다음은 신탁계정과 관련된 장부의 대조조정 절차와 방법에 관한 일반적인 권고사항이다.

① 대조조정을 하기 전에 은행계정 기록과 수익자별 혹은 거래별 기록, 둘 다의 마감일까지의 모든 거래를 기록한다.
② 두 기록과 은행결산서의 같은 마감일 현재의 잔고를 사용한다.
③ 은행계정 대조조정을 위하여 은행결산서와 은행계정 기록에 근거하여 조정한 은행잔고를 계산한다.
④ 매월 말에 실행한 두 개의 대조조정의 기록을 유지한다.
⑤ 3 세트(조)의 회계기록 간의 상이점을 찾아낸다. 상이점은 다음 사항으로 기인될 수 있다.
    a. 거래를 기록하지 않거나
    b. 정확하지 않은 숫자의 기록
    c. 계정의 잔고를 얻기 위하여 사용된 기입의 계산착오 - 수익자 기록의 유실
    d. 은행착오




2 문서작성 시 요구사항(Documentation Requirements)



(1) 활동과 관련 문서(Activities and Related Documents)

캘리포니아 주 부동산국(Department of Real Estate)는 부동산 브로커(Broker)에게 회계기록과 함께 부동산 브로커(Broker)가 취급한 일체의 부동산거래에 관련하여 부동산 브로커(Broker)가 직접 준비하거나 작성한 문서, 또는 관련 당사자들로부터 취득한 모든 문서를 보관할 것을 요구한다. 부동산 브로커(Broker)의 전형적인 활동과 이에 상응하여 작성되어야 하는 문서들에 대해 다음과 같이 일람표로 정리해보기로 한다.




활동 문서

(이 부분 표를 넣으세요)

1. 신탁자금을 수령하는 아래 행위
① 매수자로부터의 매수예약금 - 매수자가 서명한 부동산 매수계약 및 예약금 영수증
② 임차인으로부터의 임차료와 보증금 - 수금 영수증
③ 기타 신탁자금을 수령하는 행위 - 수금 영수증
2. 신탁자금의 예치 행위 - 은행예치 전표
3. 매수자의 수표를 에스크로(Escrow)에 이송하는 행위 - 소유권 보험회사 등 에스크로(Escrow)의 영수증과 수표의 사본
- 매수자가 수표를 수령하였음을 의미하는 일자를 기입하고
4. 매수자의 수표 반환 행위
서명한 매수자의 수표 사본
- 발급된 수표
5. 신탁자금의 지출 행위 - 송장, 에스크로(Escrow) 결산서, 청구서, 영수증 등과 같은
수표의 보조문서
- 관계 당사자가 서명한 부동산 매수계약 및 예약금 영수증
6. 매수자와 매도인으로부터
청약(Offer)과 대응청약(Offer)(카운터오퍼)을 받는 행위 - 대리관계공개성명서
- 양도 공개 진술서
- 부동산 브로커(Broker)와 재산 소유자 간의 재산관리(업무)계약서
(만일 여러 재산 소유자들에게 청구한 재산관리
7. 신탁자금 은행계정으로부터 재산관리 수당을
수당을 위하여 단지 한 신탁자금 수표가 발급된 경우에는
인출(수금)하는 행위
각 재산 및 청구금액과 총 합계금액 - 이 금액은
수표금액과 일치해야 한다고 표시한 명세서나
일람표가 그 서류철에 부착되어야 한다.)
- 취소한 수표
8. 은행계정 기록과 수익자별 기록의 대조조정 행위
- 대조(비교)조정의 기록






(2) 문서 작성과 관련된 추가 요구사항(Additional Requirements – Documents)

캘리포니아 주 부동산법과 캘리포니아 주 부동산국장(Real Estate Commissioner)의 규칙은 부동산 브로커(Broker)가 부동산 거래문서의 준비와 관리를 위하여 수행하는 업무와 관련하여 추가적으로 요구하는 문서작성과 관련한 요구사항들이다.

계약 서명자에게의 사본의 교부(Person Signing Contract to be Given Copy)

사업 및 전문직업법 제10142조하에서 ① 부동산 자격 소지자가 부동산 자격이 요구되는 행위를 수행하기 위하여 부동산 자격 소지자에게 수권(대리권 수여)하거나 고용하는 계약서를 작성하였을 때 또는 ② 부동산 자격 소지자가 그와 같은 서비스나 거래에 관한 계약서에 어떤 사람의 서명을 받은 경우에는 언제나 서명을 받은 자리에서 서명한 계약서의 사본을 그 서명자에게 인도하여야 한다. 예를 들면 리스팅 계약서, 부동산매수 계약서 및 예약금 영수증, 계약의 부관과 재산관리 계약서 등이다.



3 회계감사와 일반감사(Audits and Examinations)



캘리포니아 주 부동산국장(Real Estate Commissioner)은 부동산 브로커(Broker)의 신탁자금 취급업무의 중요성을 감안하여 수시로 부동산 브로커(Broker)의 장부 등 문건을 검사한다. 필요한 경우 자격을 가진 회계감사원이 부동산 브로커(Broker)의 신탁자금 취급과 관련기록에 대한 유지, 관리상의 차질을 점검하게 된다. 만약 이러한 회계감사 등을 통해 부동산 브로커(Broker)의 신탁자금의 부족(잔고의 불일치)이나 신탁자금의 유실을 초래할 만한 금전취급상의 잘못이 드러나게 되면, 부동산 브로커(Broker)에 대해 적절한 징계절차가 취하여 진다.

사업 및 전문직업법 제10148조는 부동산 브로커(Broker)는 부동산 브로커(Broker) 자격을 필요로 하는 거래와 관련해서 부동산 브로커(Broker)가 작성, 서명하였거나 취득한 일체의 문서. 예컨대, 리스팅 계약서, 예치금 영수증, 취소된 수표, 신탁기록 등을 3 년간 보관해야 한다고 규정하고 있다. 이러한 문서의 보관기간은 거래 종료일 또는 거래가 종료되지 않은 경우에는 그 리스팅 일로부터 기산한다.

회계감사원으로부터 관련 기록과 문서에 대한 검사개시 통지를 받게 되면, 부동산 브로커(Broker)는 캘리포니아 주 부동산국장(Real Estate Commissioner)이나 그의 대리인이 정상적인 영업시간 동안 해당 기장(원장, 분개장 등), 계정, 기록등을  검사, 조사, 문서 복사할 수 있도록 대비하여야 하며, 캘리포니아 주 부동산국장(Real Estate Commissioner)은 충분한 이유가 발견된 경우에는 별도의 통지 없이도 이러한 감사를 실시할 수 있으며, 부동산 브로커(Broker)는 이에 응하여야 한다.


4 신탁자금의 유지, 관리상의 요구사항과 기록유지에 관한 질의응답(Questions & Answers)



문 : 임대유닛의 보증금은 소유자의 재산인지, 또 그것을 부동산 브로커(Broker)가 임차인을 위하여 신탁계정에 예치해야 하는지요?
답 : 그것은 신탁자금입니다. 따라서 보증금의 관리와 지출은 재산 소유자의 지시에 따라야 합니다.

문 : 손님의 수표금액을 환불하기 위하여 신탁자금 수표를 발행하기 전에 신탁계정에 예치된 그 손님의 수표가 결제될 때까지 기다려도 되나요?
답 : 이 문제에 관하여 부동산법에 규정이 없지만, 좋은 업무처리 관행은 당신(부동산 브로커(Broker))의 신탁계정에 예치된 손님의 수표가 결제될 때까지는 당신이 손님 수표 금액의 환불조로 발행하는 신탁계정의 수표발행을 유보할 것을 지적하고 있습니다.

문 : 청약(Offer)가 승낙(Accept)되면 에스크로 대리인(Escrow Agent)에게 예치되어야 할 예약금 수표는 어떻게 취급해야 하는지요?
답 : 이 같은 수표는 그 오퍼가 승낙(Accept)되기까지 보관했다가 승낙(Accept)된 후에 에스크로 대리인(Escrow Agent)에게 넘겨질 것이나, 이는 ① 매수자에 의하여 보관하도록 지시되었으며 ② 당신이 매도인에게 수표는 현금화하지 않고 보관되고 있다는 사실을 밝히는 조건하에서 가능합니다. 이런 경우에는 예약금 영수증에 취급조항을 포함하는 것이 좋은 관행입니다. 당신은 수표의 영수증, 에스크로(Escrow) 회사명, 그 수표가 에스크로 대리인(Escrow Agent)에게 이송된 일자에 관한 다행식 장부를 보관해야 합니다.

문 : 임대재산의 부동산 브로커(Broker) 겸 소유자(Broker-Owner, 부동산 브로커(Broker)가 임대재산을 소유하는 경우)로서 보증금을 신탁계정에 예치해야 하는지요?
답 : 당신 소유의 재산에 관련하여 받은 금전은 당사자(주인)로서 받은 것이지, 대리인으로 받은 것은 아닙니다. 따라서 이것들은 신탁자금이 아니므로 신탁계정에 예치해서는 안 됩니다.

문 : 매수자에 의해서만 서명되고 매도인에 의하여 거절된 예약금 영수증(Deposit Receipt)을 보관해야 하는지요?
답 : 그렇습니다. 그와 같은 기록은 3년간 보관되어야 합니다.

문 : 재산관리 업무에 의한 수금과 부동산 매매거래에 의한 예약금, 둘 다를 하나의 신탁자금계정으로 유지할 수 있나요?
답 : 그와 같은 재산관리자금은 보통 많은 자금의 수령과 매월 수개의 지불을 포함하기 때문에 재산관리자금과 예약금을 위한 각각 별개의 신탁자금계정을 가질 것을 권하고자 합니다. 그러나 모든 신탁자금은 각 신탁자금의 예치와 지출이 합당하게 유지되고 그 계정이 무이자계정인 한, 같은 신탁자금계정에 예치될 수 있습니다.

문 : 만일 매수자와 매도인이 직접 에스크로(Escrow)에 갈 것을 결정하고(위탁할 것을) 매수자가 에스크로(Escrow)회사 앞으로 수표를 작성하여 직접 에스크로(Escrow)에 전달한 경우에, 이 수표에 관한 어떤 기록을 유지해야 하는지요?
답 : 아니오. 직접 자신의 손을 거쳐 받은 신탁자금에 관한 기록만을 제3자의 이익을 위하여 유지하여야 합니다.

문 : 얼마나 오래 예약금 영수증을 보관해야 하는지요?
답 : 예약금 영수증은 3년간 보관되어야 합니다.

5 요약(Summary)

이 장에서 신탁자금의 유지, 관리와 관련한 3R 원칙을 제시하였다. 이 3R 원칙이란 책임(Responsibility), 요구사항(Requirements) 및 장부(Records)를 말한다. 고객의 자금을 보호하고 모든 신탁자금의 성격과 처리에 관하여 고객으로 하여금 완전히 알게 하는 것은 부동산 브로커(Broker)의 책임이다.

이 책임을 수행하는 부동산 브로커(Broker)를 돕기 위하여 캘리포니아 주 부동산국장(Real Estate Commissioner)의 규칙은 신탁자금의 취급에 관한 요구사항을 포함하고 있다. 부동산 브로커(Broker)는 실무의 견지에서 다른 요구사항도 지켜야 할 필요가 있다. 즉 그들은 고객의 자금을 보호하기 위하여 적절하고도 기대되는 업무처리 방식에 따라 정확한 회계기록을 유지하여야 한다.


http://taxnlaw.co.kr/

  목록보기
수정하기
  [HOME]  [bitly]  [반전해제]

↓   Table of Contents
  22 →   미국 부동산 등기법  
  14 →   제11장 임대와 임차  
  10 →   제7장 부동산 대출  
  5 →   제5장 계약론  

1 [2]   다음페이지

       

Copyright 1999-2019 Zeroboard / skin by zero
본 site의 정보는 영리를 목적으로 제공하는 것이 아니며, 이곳에 등재된 모든 글은 "공개"된 대법원판례에 기한 것으로 실명과 무관합니다.