Tax & Law (세금과 법률) 변호사(Korea, U.S.A. IL.) 이재욱 taxnlaw.co.kr
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[TAX & LAW] 변호사 이재욱

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↓  제14장 주택공급과 건축법규



제14장 주택공급과 건축법규


1. 주택공급과 건축법규
2. 건축양식
3. 설계와 기능
4. 건물의 구성요소
5. 이동식주거(Mobile-Home)



1 주택공급과 건축관련 법규(Housing and Construction Laws)


캘리포니아주내에서 이루어지는 주택공급과 건축에 관한 기본적 규제는 연방주택청이 제정한 규정과 캘리포니아주와 지방정부가 제정한 법규에 의해 이루어진다. 모든 기존건물과 신축되는 건물은 주택과 작업장의 안전보장을 위해 이들 법규가 정한 설계기준과 건축기준에 따라야 한다. 이 장에서는 캘리포니아주에서 적용되는 연방정부, 주정부, 지방정부의 기준에 대해 알아보겠다.

(1) 연방정부 규정(Federal Regulations)
연방차원에서 연방정부가 보험이나 보증을 해주는 대출은 연방주책청이 대출에 대해 부보하거나 보증하기 위한 대출최소요건(Minimum Property Requirements minimum property requirements: Conditions property must meet before the Federal Housing Administration will underwrite a mortgage. The home must be reliably built, habitable, and up to housing standards in its location.
, MPR)에 부합되어야 한다. 이러한 대출최소요건으로는 해당 주택이 신뢰할만하게 건축되고, 주가가능하며, 그 해당지역의 주택기준에 부합하여야 한다는 것이다. 1985년 12월 연방주택청은 이러한 대출최저요건과 관련한 해당지역의 주택기준과 관련된 부동산설계명세서의 기준에 대해 해당지역의 건축법규(Local Building Codes)로 정하도록 위임하였다.
대출최소요건에 부합되지 않는 건물은 그 요건에 부합되도록 개조되어야 한다. 이러한 건물에 대한 대출 승인은 그러한 요건에 부합되는 일체의 보수와 부가작업이 완료될 때까지 보류될 것이다.



(2) 주법(State Housing Laws)
캘리포니아주는 건축법을 통해 건축관련 산업을 직접적으로 규제한다. 또한 캘리포니아주는 건축업자가 Licence(인허가)를 받도록 요구함으로써 간접적으로 건축관련 산업을 규제하기도 한다.

주 주택법(State Housing Law)
주택법은 아파트와 호텔을 포함한 모든 거주지에 대한 건축과 주거와 관련하여 필요한 사항에 대해 규정하고 있다. 그것은 주택 및 지역사회개발 담당부서(Department of Housing and Community Development) 내의 법규과(Codes and Standards Division)의 관리하에 있다. 건축기준의 준수에 대한 사항은 해당지역 건물검사관들이, 주택의 점유와 위생기준과 관련된 사항은 해당지역 보건관들이 감독한다.

캘리포니아주 입법부는 캘리포니아주 주택 및 지역사회개발위원회(Commission of Housing and Community Development)에 건설산업을 위한 건축기준을 정한 통일법(uniform codes)의 시행규칙을 정할 권한을 위임하고 있다. 동 위원회는 이러한 시행규칙을 제정함에 있어 통일법의 개정과 수정사항 역시 준수하여야 한다. 공장에서 만들어지는 주택에 관한 규정도 일반주택에 관한 규정과 일치해야 한다. 지방 건축법규는 주의 법규에 부합되어야 한다.
건축법규는 해당지역의 시나 카운티 정부에 의해 집행된다. 건축허가증(building permit)은 건축이 시작되기 전에 발급받아야 한다. 건축허가신청서는 계획된 건축물의 대지도면, 건물도면과 설계명세서가 함께 해당지역 건축검사관에게 제출되어야 한다. 관련 도면이 문제가 잇는 경우 건축검사관이 이의 시정을 요구하면 수정될 수 있다. 건축허가증은 건축허가신청서가 최종적으로 승인되었을 때 비로소 발급된다.
허가된 공사에 대한 감독은 당해 공사기간 중에 주기적으로 관련 법규의 요구조건에 부합되는지 검사를 하여 이루어진다. 또한 지역 건축 담당부서가 완성된 건물에 대해 검사를 완료하고 사용허가증(certificate of occupancy, )을 발급할 때까지는 해당 건물을 사용될 수 없다. 임시사용허가증은 해당 건물에 대한 사소한 작업이 계속 진행되는 동안 임시로 거주가 가능하도록 발급될 수 있지만 그 임시사용허가증에 정한 날까지는 필요한 모든 공사가 완료되어야 한다.
캘리포니아주 보건위생국(California Department of Health Services)은 해당지역의 카운티나 시의 보건관을 통해서 법규를 집행하는데, 해당 건축물과 관련된 수도, 배수 그리고 적절한 하수처리시설이 오염의 위험이 있다고 판단되는 경우에는 그 건설공사를 중단시킬 수 있다.

건축업자 면허법(Contractors’ Licence Law)
캘리포니아주 건축업자 면허 담당부서는 캘리포니아 주 내에서 작업하는 모든 건물 건축업자에게 건축업자 면허법에 따라 건축업자 Licence(면허 또는 면허증)를 준다.
건축업자 면허법의 적용대상에서 제외되지 않는 모든 자는 건축업자 면허없이 건축업자의 업무를 수행할 수 없으며, 이를 위반한 경우 형사처벌을 받을 수 있다. 건축업자 면허가 불필요한 작업의 범위는 다음과 같다.
① 2백달러 이하의 비용이 드는 작업
② 주인이 직접 하는 작업(주인에게 그 건물을 팔 의도가 없을 것)
③ 농업 목적을 위한 건축작업
④ 석유와 가스를 위한 작업
⑤ 공공기관이나 공기업에 의해 수행되는 작업

건축업자가 건축업자 면허를 받기 위해서는 충분한 경험과 지식 모두를 가져야 한다. 건축업자 면허를 신청하고자 하는 자는 사전에 시험에 합격하여야 하며, 필요한 요건을 하게 되면, 주정부공채나 현금공탁금을 내고 면허를 받을 수 있다. 이러한 주정부 공채나 현금공탁금은 해당 건축업자에 의해 손해보거나 사기피해를 당할지도 모르는 사람들을 보호하기 위한 목적에서 납부된다.  다음과 같은 경우 건축업자의 면허는  정지 또는 취소될 수 있다.
① 도면과 설계명세서에 따르지 않을 때
② 공사를 포기할 때
③ 자금을 유용할 때
④ 빌딩법규나 작업 안전규칙을 어길 때
⑤ 어떤 방법으로든 공사계약을 어길 때

(3) 지역 건축법규(Local Building Codes)
1970년 이후 지역 건축법규는 주택 및 지역사회 개발위원회가 채택한 통일법을 따르도록 요구하고 있다. 각 지역의 지방정부가 각 지역의 사정에 따른 지역적 차이점을 반영한 규정을 두기 위해서는 주 담당부서의 특별한 승인을 받아야 한다. 해당 지역은 그 지역에 바람직하지 않은 작업을 금할 수도 있다(예컨대 알루미늄전선에 구리줄을 접속하는 것).
해당지역을 관할하는 지방정부는 토지사용, 화재예방, 건물후퇴(setback)와 부동산 경계선에 관한 요구사항을 따로 정할 수도 있다.

2 건축양식(Architecture)


현대 건축양식은 과거의 설계와는 많이 다르다. 여기에서는 몇 가지 클래식 양식에 대해 알아보고 현재 가장 인기있는 뉴클래식 양식에 대해서도 살펴본다. 현대 건축가들도 클래식 디자인에서 일부를 모방하고 있다. 현대 건축 디자인 특징들은 현대적 재료와 기술을 이용하여 현대적 취향과 생활패턴에 결과적으로 맞아떨어지는 것을 추구하고 있다.

(1) 지붕양식(Roof Styles)
지붕양식은 아래의 건축양식의 설명에서 언급하기로 한다. 지붕양식은 지붕의 방향, 경사의 정도와 지붕면의 수등의 요소에 의해 여러 가지로 변형된다.


(2) 건축양식(Architectural Styles)

건축양식은 다음과 같이 구분할 수 있다.

미식민지양식 또는 케이프 코드(Colonial American or Cape Code)
① 덧문이 있는 목재 벽                
② 1층 또는 2층 이상
③ 급경사 나무 널판지 지붕        
④ 붙어 있는 헛간(Shed)
⑤ 천장창 다락창
        
⑥ 여러 조각으로 된 유리창문이 정문과 조화되게 놓임

남부식민지양식(Southern Colonial)
① 대규모, 2층 이상        
② 높은 목재기둥
③ 흰색 칠된 목재외장        
④ 때로는 벽돌외장

식민지덴마크양식(Dutch Colonial)
① 1층 반 또는 2층 반
② 특색있는 2단으로 된 갬브랠(Gambrel) 지붕
③ 천장창

빅토리아양식(Victorian)
① 정교한 장식의 목재        
② 단층 이상
③ 높은 천장의 방        
④ 납과 착색된 유리로 된 창문
⑤ 전체 흰색 특히 현대 모델의 경우
또는 대조적 색깔의 옆벽과 장식
⑥ 정면 현관, 때로는 주택의 측면을 둥글게 싸기도 함

타운하우스(연립주택) 또는 저층주택양식(Town House or Row House)
① 이웃주택과 붙어있거나 벽을 공동으로 사용함
② 도시나 도시근교에서 찾을 수 있음
③ 정면확장과 지붕선을 제외하고는 외관 변동가능

영국튜더양식(English Tudor)
① 벽돌 또는 돌과 스터코(Stucco), 나무각재가 들어감
② 대규모, 보통 2층 이상
③ 다이아몬드형 조각(Diamond Paned)의 유리창
④ 정교한 내부 목재벽 또는 몰딩(Molding)

프랑스지방양식(French Provincial)
① 대규모, 흰벽돌 또는 벽돌과 스터코 외장
② 2층, 천장창을 붙일 수 있음

프랑스 노르만양식(French Norman)
① 벽돌이나 돌을 조화없이 배치한 석조외장
② 단층 이상        
③ 급경사의 지붕
④ 작은 탑

스페인양식(Spanish)
① 흰색이나 파스텔색의 벽토외장
② 단층(산타바바라 양식 2층)
③ 타일지붕
④ 안뜰

캘리포니아 목장양식(California Ranch)
① 단층
② 목조 또는 석조외장
③ 콘크리트 슬래브(Slab)나 얇은 크롤스페이스(Crawl Space 건물의 1층과 지반 사이에 있는 좁은 공간으로 건물을 땅위에 띄워 공간을 둔 것으로, 기어서 드나들 수 있다
) 위에 세워짐
④ 콘크리트 슬래브 위의 주택에 붙은 차고

현대양식(Contemporary)
① 단층 또는 단층 이상
② 목조, 벽토 또는 석조외장
③ 완만하게 경사졌거나 납작한 지붕
④ 최소한의 장식
⑤ 트인 평면배치

캘리포니아주 현대양식(California Contemporary)
① 자연스럽게 마무리한 목조외장
② 목조 조각(shake) 지붕
③ 높은 천장의 거실
④ 외부와 내부의 발코니
⑤ 커다란 창문

현대 주택들은 위와 같은 양식에 여러가지 변형을 가한 것이다. 또한 많은 주택들이 한 가지 양식 이상의 특징들을 결합하기도 한다. 그러나 대부분의 주택들은 대략적으로는 적어도 이러한 기본 양식 중의 하나로 규정될 수 있다.
각 양식에서의 건축부지의 경사로 인한 건물바닥높이의 차이는 앞에서 설명한 양식 범위 내에서 디자인과 구조배치에 영향을 줄 수 있다. 건축부지의 경사로 인해 건물의 바닥높이가 차이나게 지어진 주택은 값비싼 기초공사 비용을 줄이고, 기울어진 땅을 이용하는 두 가지 효과를 가져다 준다. 건물부지가 급격히 경사졌다면 설계시 특별한 고려가 있어야 할 것이다.


3 설계와 기능(Design and Function)



주택의 설계는 평면도의 모든 요소, 즉 방의 수, 크기, 서로의 관계 등이 포함하고 있다. 주택의 설계는 심미적이고 기능적 관심등에 의해서 뿐만 아니라 일조량과 전망을 고려한 건물을 배치 등 외적 요소에 의해서도 영향을 받는다.

(1) 건축부지의 방위(Orientation on the Site)
건축부지 상의 주택의 방향을 방위라 한다. 방위는 일반적으로 창문을 남쪽으로 향하게 하면 가장 좋다. 처마가 긴 남향 창문은 겨울 햇빛은 들어오게 하고 여름 햇빛은 막아준다. 겨울날씨가 상대적으로 온화한 지역에서는 주택의 후면이 남쪽으로 향하게 하는 것이 바람직하다. 이렇게 방향을 잡는 것이 테라스나 수영장 같은 옥외시설물의 사용을 최대한으로 가능하기 때문이다.
언덕부지의 경우에는 전망을 고려하는 것이 주택의 방위결정에 일차적인 요소일 것이다. 현대적 디자인 양식에서는 출입구와 창문이 반드시 건물 정면에 배치되어야 하는 것이 아니므로 그 부지를 최대한 이용하여 건물배치를 하는 것이 좋다.
구획분할된 대지는 그 구획 내에 있는 주택들이 공동지역을 최대한 이용하도록 설계되어 있으며, 이들 공동지역은 공원, 도로, 골프장, 수영장 또는 클럽하우스 등을 포함한다. 주택이 공동지역에 가까이 있거나 붙어있다면 이러한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있다는 장점이 있는 반면, 사생활 침해, 소음, 위험과 같은 단점 역시 가지게 될 것이다.

(2) 평면도(Floor Plan)
주택의 평면도를 작성함에 있어서는 주택의 환기의 용이성(Circulation)과 생활공간의 편리한 접근성 모두 고려하여야 한다. 모든 방들이 줄지어 있어 어떤 방으로 들어가려면 그 옆방을 통과해야 하는 구식 도안은 바람직하지 않다. 각 방들은 각자 개별적인 입구를 가져야 한다. 주택 매수인들의 요망사항이 디자인에 반영된 것과 마찬가지로, 경제성도 어느 정도는 디자인에 영향을 준다. 한때 주택 구입자들이 분리된 가족실(Family Room)을 선호하자 식당공간을 생략하여 가족실이 들어갈 수 있도록 하였다. 하지만 오늘날은 과거와 현재의 장점을 두루 가지는 주택을 주택 구입자들이 요구함에 따라 가족실과 식당, 둘 다 있는 경우가 많다.

분리된 거실(living room)
예전보다는 덜하지만, 분리된 거실은 여전히 현대 주택에서 사용되는 주거공간이다. 열을 발산하는 벽난로를 중심으로 식사를 포함한 많은 활동들이 있었던 다목적 생활공간인 예전의 큰방(great room)개념을 되살리기 위해 부엌과 가족실을 결합할 수도 있다.
생활공간

일반적으로 침실과 떨어져 있어야 한다. 가장 좋은 전망은 정문 현관 가까이 위치한 주된 생활공간에서 즐길 수 있어야 한다. 비록 작은 주택들은 보통 정문 현관을 생략시켜 버리지만, 그 부분의 바닥을 다른 공간보다 조금 낮게 한다든지, 다른 바닥재를 사용해 이 공간을 마련한다면, 주택이 더 넓어 보이는 효과를 가져다 줄 것이다.


침실
표준 크기의 가구가 들어갈 만큼 충분히 커야 한다. 고급주택의 안방은 대형 침대와 소파, 의자 등이 놓여질 공간이 있다. 옷장이 충분히 커야 하며, 별도의 선반식 옷장과 걸어 들어가서 옷을 갈아입을 수 있는 옷장(Walk-in Closet)이 있어야 한다.

욕실
방 두 개당 최소한 하나씩의 시설이 완비된 욕실 세면대, 변기, 욕조 또는 샤워장이 갖추어진 것
이 있어야 한다. 주된 생활공간 옆에는 이와 별도로 세면대와 변기만 있는 간이 화장실이 있으면 좋다. 고급주택은 각 침실마다 욕실이 하나씩 있으며 손님을 위한 반욕실이 있다.

부엌
기능면을 위해 부엌의 주방기구들은 효율적으로 배치되어야 한다. 차고에서 부엌까지의 거리는 쇼핑한 짐을 운반하기 용이하도록 가급적 가깝게 배치하여 해야 한다.

세탁실
침실과 가까이 배치되었을 때 가장 편리하다. 그러나 경제성 때문에 수도관과 온수기가 가까이 있는 차고나 부엌에 배치하기도 한다.

차고
보통 차 두 대가 들어갈 수 있을 만큼 커야 한다. 자동차 세 대가 들어가는 차고는 고급주택의 기본이 되어가는 추세이다. 정원관리도구나 운동기구 등을 저장할 수 있는 차고 내부는 다락이나 지하실이 없는 주택에서는 매우 긴요하게 쓰이는 공간이다.

지하실
대부분의 캘리포니아주의 단독주택들은 지진의 위험으로 인해 지하실이 없다. 샌프란시스코와 같은 도시에 있는 주택들은 지하실이라 불리는 것이 있지만 그것은 실제로 지상 차고와 저장공간이다. 이런 주택들은 전형적으로 주택의 2층에 있는 정문으로 접근하는 외부 계단이 있다.
지하실이 없는 주택은 비록 저장공간은 없지만, 깊은 기초의 벽과 바닥이 필요없어 그것을 만드는 데 소요되는 콘크리트 비용을 절약하게 한다. 그리고 캘리포니아주 지역은 특별히 추운 곳이 별로 없기 때문에 지하실의 단열재 비용은 그다지 중요한 요소가 아니다. 언덕에 있는 주택들은 주로 지하실인 아래층을 이용하지만 보통 경사면 위에 한두 개의 벽이 있다.


4 건물의 구성요소(Construction Components)


아래 그림은 목조주택의 구조도면이다.

(1) 기초(Foundation)
목조로 된 주택은 전형적으로 콘크리트 기초벽 위에 세워져 있다. 그 주택의 바닥 역시 기초벽이 세울 때나 그 이후에 타설된 콘크리트일 수도 있다. 일반적으로 콘크리트 기초벽 위에 나무마루가 사용되며 보다 흔히 사용되는 것은 나무로 된 도리(Girder)와 장선(Joist)이라 불리는 나무들보 위에 합판널(Plywood Panels)이 놓여진 나무바닥이 사용된다. 이러한 형태는 주택의 바닥면 아래의 환기와 터마이트(Termite) 등 해충으로부터 주택을 보호할 수 있게 기어들어갈 수 있을 정도의 좁은 공간(Crawl Space)을 남겨 준다.
해충의 침입은 목재가 흙과 접촉하는 곳이면 어디에서건 있을 수 있다. 터마이트는 시멘트 기초벽이나 지주를 따라 땅으로부터 목조건조물까지 자신의 통로를 만들 수도 있다. 기초 자체는 터마이트를 없애기 위해 화학약품으로 처리되어야 하며, 흙과 직접 닿지 않는 목조부분도 정기적인 검사와 처리가 필요하다. 흙과 목재는 바로 닿지 않아야 한다.
기둥의 토대(Sill)는 기초벽 위에 바로 놓여지는 재목이다. 1931년 이후 캘리포니아주 건축법은 지진 대비를 위해 기둥의 토대를 관통하여 기초벽까지 이르는 앵커볼트(기초연결볼트, Anchor Bolts)를 써서 공정시킬 것을 요구한다.


(2) 골조(Framework)
기초가 준비된 후에는 그 위에 주택의 골조가 세워진다. 골조는 건물의 외부와 내부의 벽이 붙여질 뼈대이다. 골조는 각 지역의 지방자치단체의 건축관련 규정에 따라 16인치 이하의 간격으로 샛기둥(Stud)이라고 불리는 수직 지주들로 구성되어 있다. 짧고 수평적인 나무조각들(Fire Stops)이 공기흐름(통풍)을 차단시킴으로써 불길을 잡아주는 작용을 하기 위해 일정한 간격으로 샛기둥 사이에 놓여진다.
플랫폼형 골조(Platform Frame)의 경우, 다층주택의 골조는 한 번에 한 층씩 각 층이 그 위층을 지탱하면서 세워진다. 풍선형 골조(Balloon Frame)의 경우에는 샛기둥이 2층의 천장까지 뻗어있으며 2층은 그 샛기둥에 맞추어 끼워 넣은 발판횡목(Ledger Board) 위에 놓여 있다. 풍선형 골조는 벽선이 중간에서 꺾이지 않고 곧으므로 석조나 벽토외장 끝손질을 할 때 편리하다.
기둥과 들보로 구성된 골조(Post-and-Beam Frame)는 디자인에 많은 융통성을 준다. 천장판자는 주택 안에 있는 기둥 위에 놓여진 들보에 의해 지탱된다. 벽골조용 기둥은 천장과 지붕의 모든 무게를 지탱할 필요가 없으므로 간격이 넓게 배치될 수 있고 더 큰방을 낼 수 있다. 기둥과 들보배치를 이용할 때 건축가는 공간성을 강조하면서 나무의 아름다움을 살리기 위해 가끔 들보를 노출한 채로 그대로 둔다.


(3) 외벽(Exterior Walls)
합판이나 건식벽체(Drywall)에서 사용되는 단열덮개(Sheating)는 보통 이미 벽널(Siding)용으로 준비가 되어 있는 것을 외벽에 덧대어 시공한다. 회반죽의 일종인 벽토(Stucco)는 합판에 못으로 고정시킨 금속제 욋가지를 씌운 초벽용 나무조각을 이용하여 시공한다.
캘리포니아주에서는 합판덮개가 다른 중요한 목적을 위해서도 사용되는데, 이는 지진으로부터 건물을 보호하는 버팀대 역할을 한다. 벽들보에 튼튼하게 고정된 합판 한 장이 X형태의 벽버팀대와 동일한 효과를 가져온다. 합판덮개는 지진등에 의해 땅이 움직임에 따라 유연하게 건물의 흔들림을 가능하게 할 뿐 아니라 건물이 손상되는 것을 방지해주며 원래의 형태로 되돌아오게 한다. 이러한 방식이 사용된 더 좋은 예는 외부의 데크(Deck)까지 구조적 힘과 지진보호를 해주는 교차버팀방식의 경우이다.
벽돌이나 돌을 사용해 마감하는 석조는 완전한 석조일 수도 있고 미장(veneer)일 수도 있다. 만약 단순한 미장으로 사용된 경우라면 그것은 단순한 장식용이기 때문에 지붕을 지탱하지 못한다. 벽의 두께를 보면  그것이 석재인지 미장인지 여부를 알 수 있는데 미장석조는 일반적으로 벽두께가 8인치 이하이다.


(4) 단열재(Insulation)
석유와 가스가 상대적으로 값이 쌌던 시절에는 벽과 천장 등에 사용되는 단열재의 중요성이 요즘보다 덜했었다. 종류가 다양한 단열재의 효율성은 R가치(R-Value)라는 것에 의해 표시된다. 한 겹 이상의 단열재가 사용되었을 때 각 층의 R가치는 모든 층의 전체적인 R가치를 알아내기 위해 합산된다. 그래서 만일 R-9 단열재가 R-11의 단열재 위에 놓여지면 그 두 개의 단열재는 R-20의 전체 단열가치가 있다. R-1가치는 1.5인치의 단열재와 거의 동등하다.
다른 건물 재료도 역시 단열재로 사용될 수 있다. 섬유유리덮개는 온수기에 주로 사용되며 수도관 역시 열손실을 막기 위해 단열재로 싸서 갑작스러운 추위로 파열되는 것을 방지하기도 한다.

(5) 지붕(Roof)
지붕은 서까래(Rafter), 덮개, 마감재로 구성되어 있다. 서까래는 골조건물에서 가장 높이 설치된 대들보(Ridge Board)와 만난다. 덮개는 보통 합판을 사용한다. 공기소통을 원활하게 하기 위하여 4×1″판자로 된 일정간격을 가진 피복재료가 우드쉐이크(Wood Shake 나무조각
)나 슁글(Shingle) 지붕용으로 사용된다. 빌딩 페이퍼(Building Paper)라고 하는 강력한 방수종이가 덮개 위에 깔린다.
지붕의 마감재는 목재에서부터 석면조각, 타일, 슬레이트까지 다양하며 플래싱(Flashing)이란 금속판으로 굴뚝과 환기통을 만들기 위해 지붕에 뚫은 구멍을 에워싸 준다. 납작지붕은 비나 눈이 쌓이기 때문에 가장 방수가 안 되는 지붕이며 이것은 타르로 덮어준 다음 정기적으로 교체해 주어야 한다.
요즘은 내구성과 화재에 강한 목재모양의 금속판들이 많이 사용되고 있다. 어떤 지역에서는 새로운 건물을 지을 때나 지붕교체를 할 때는 목재지붕 사용을 금하는 법규를 정하기도 하였다.
지붕처마(Eave)는 주택의 외벽을 지나 밖으로 뻗어있는 경사진 지붕의 일부이다. 그것은 사핏(Soffit,처마끝판)에 의해 덮힐 수도 있고 그냥 열린 채 둘 수도 있다. 좋은 주택은 빗물이 홈통(Downspout)을 통해 내려갈 수 있게 처마를 따라 물받이(Gutter)를 둘러준 주택이다.

(6) 창문(Windows)
창문은 다양한 재료를 사용한 여러 양식이 가능하다. 현대 건축에서는 대부분 알루미늄 창틀이 기존의 나무틀을 대신하여 사용되지만 주택의 개조를 할 때는 질이 좋고 값비싼 목재창틀이 역시 인기있다. 창문 양식에는 몇 가지가 있다. 창이 열리지 않는 고정타입과 고정된 부분과 열리는 부분 둘 다 있는 창문도 있다. 두짝 여닫이창(Casement Window)은 바깥쪽으로 열리는 방식이다.


(7) 문(Doors)
실외에서 주택 안으로 들어가는 통로인 문은 정문, 차고나 주택 뒤로 인도하는 후문(Service Door), 안뜰이나 데크 그리고 정원으로 가는 안뜰문(Patio Door), 이렇게 세 가지 종류가 있다. 실외문은 보통 통나무나 속이 비지 않은 목재로 되어 있고 실내문은 보통 속이 비어 있다. 안뜰문은 대부분이 슬라이딩 유리문이며 여러 조각유리로 된 문(프렌치 양식)이 인기가 있다. 통유리로 된 문도 나무조각을 붙여 프렌치 양식으로 만들 수 있다.

(8) 내벽(Interior Walls)
주택의 내벽은 건조벽널(Drywall)이나 벽판(Wallboard)이라고도 하는 석고판(Plasterboard)으로 만들어진다. 종이 사이에 석고를 넣어 만든 석고판은 4×8피트의 크기로 잘려 생산된다. 다소 무거워 다루기는 쉽지 않지만, 필요하다면 문이나 창문 주위의 빈 벽에 맞추어 자를 수 있으며 넓은 면적을 쉽고 빠르게 메운다는 장점이 있다.
석고판 사이의 이음매는 특수테입으로 감추어진다. 마지막 단계로 손으로 칠한 석고와 같은 외관을 주기 위해 직물로 석고판을 덮는다. 대부분이 그 위를 페인트로 칠하지만 고급스런 효과를 내기 위해 벽지를 바르기도 한다. 석고판을 이용한 시공방식은 회반죽을 나무와 철사로 된 벽의 뼈대에 직접 넣는 방법보다 훨씬 비용이 적게 든다.
내벽은 판자나 베니어합판과 같은 목재를 사용할 수도 있다. 합판에는 나뭇결 무늬나 대리석 무늬등 다양한 무늬가 가능하며 보통 이러한 합판제품은 값이 저렴하다.

(9) 바닥(Floor)
합판마루 밑깔개나 거친 마루는 나무판자, 타일 또는 카펫으로 덮어 마무리할 수 있다.

(10) 부대시설(Utilities)
한때는 110볼트(Volts)가 일반적이었지만 근래에 건축되는 주택의 전기 시스템은 가전용품의 최대 사용을 위해 240볼트여야 한다. 또 일반주택의 전선은 적어도 100암페어(Amps)의 전기를 전달할 수 있어야 한다.
캘리포니아주의 주택들은 온방과 냉방설비 둘 다 가지고 있다. 냉방기는 에너지 소모에 의하여 평가된다. 에너지 효율(Energy-Efficiency Rate, EER)은 BTU에 의해 측정된 냉방기 용량을 그것을 돌리기에 필요한 전기의 와트(watt)수로 나누어 산출한다. 예를 들어 6천와트가 필요한 36,000-BTU(3톤)냉방기는 6.0의 EER을 가지고 있다. 같은 용량으로 5천와트가 필요한 것의 EER은 7.2이다. EER이 높을수록 에너지가 적게 들고 더 효율적임을 의미한다. 가정용 온수기는 적어도 40캘런의 용량이 있어야 한다.
난방과 온수공급을 위해 태양열을 이용하는 방식도 있는데, 비록 처음 설치비용이 기존의 난방설비보다 다소 많이 들지만 최근에 인기가 있다. 물론 가장 단순한 형태의 태양열 에너지를 이용하는 방법은 창문을 통해 들어오는 햇빛을 이용하는 것이다. 물탱크를 햇빛이 잘 비치는 주택안에 두면 낮동안 햇빛의 열을 충분히 흡수하였다 열이 없어지는 밤에 열을 방출해 주택을 따뜻하게 해줄 수 있다. 세라믹 타일바닥과 같은 열 흡수재도 동일한 효과를 낼 것이다. 이러한 태양열 난방시스템(Solar Heating System)은 기계를 사용하지 않기 때문에 수동시스템이라 한다.
반면 자동화시스템도 있다. 물을 가득 채운 패널 또는 수주택기(Collector)의 표면이 태양을 향하도록 건물 지붕에 설치되게 한 후, 태양에 의해 물이 따뜻해지면 주택의 저장탱크에 흘러 들어가게 하고 또 차가워진 물은 다시 수주택기로 되돌아오는 원리를 이용한 것이다. 작은 펌프가 그 시스템을 돌린다. 따뜻한 물은 목욕시와 같이 직접 사용될 수도 있으며, 파이프를 통과하면서 파이프 주위의 공기를 따뜻하게 할 수도 있다. 비상용으로 재래식 난방시스템이 날씨가 흐린 날에는 사용될 수 있다. 능동시스템은 수영장 물을 데우는 데 있어 비용을 절감하는 좋은 방법이 될 수도 있다.


(11) 정착물(Fixtures)

부엌과 욕실
부엌은 특별한 주의를 요한다. 보통 나무로 된 캐비닛은 현장 맞춤이나 기성품이 될 수 있다. 접시 닦는 기계, 렌지, 벽 오븐과 쓰레기 압축기를 포함한 어떤 기구들은 붙박이로 될 수도 있다. 부엌에는 도마, 싱크와 자체 배기렌지가 있는 별도의 아일랜드라는 카운터가 있을 수도 있다. 근래에는 자연 화강암과 대리석, 나무, 포마이카(Formica), 인조 화강암, 대리석 등 많은 종류의 자재가 부엌과 욕실에 있는 카운터와 기구 주위의 벽 마감재로 사용되고 있지만 세라믹 타일이 가장 대중적으로 애용되고 있다.
욕조, 변기와 싱크에 쓰이는 배관용 자재는 다양하다. 여전히 흰색이 가장 대중적이지만 최근에는 다양한 색상들이 인기를 얻고 있다. 대부분의 주택 소유주들은 스테인리스 스틸 싱크를 선호하는데 이것은 적어도 처음 몇 년은 유지하기 쉽기 때문이다. 부엌에는 개수대가 두 개 있는 싱크가 바람직하다. 최신 경향은 찌꺼기 처리장치(Garbage Disposal Unit)가 딸린 얕은 개수대 옆에 깊은 개수대가 있는, 소위 구어멧 싱크(Gourmet Sink)가 인기이다.



일산화탄소 탐지기(Carbon Monoxide Detector) 설치 의무
2011 년 7 월 1 일부터 주거용 부동산은 일산화탄소 탐지기를 설치하도록 요구하고 있다.


화재탐지기(Smoke Detectors)
캘리포니아주 법은 1986년 1월 1일 이후에 신규로 판매된 모든 단독주택에는 작동 가능한 화재탐지기가 있어야 한다고 규정하고 있다. 화재탐지기는 배터리로 작동되는 것이면 충분하며, 주택 판매자는 화재탐지기 설치에 대해 책임을 지며, 주택판매시 이러한 법규를 준수하였음을 기재한 진술서를 매수인에게 주어야 한다. 판매자가 그렇게 하지 않는다고 해서 구매자가 매매계약을 취소할 수는 없지만 판매자는 1백달러의 손해배상금과 변호사비용, 법원비용을 책임질 수도 있다.

5 이동식주거(Mobile-Home)(Mobile-Home)


오늘날 이동식주거(Mobile-Home)은 미국의 모든 신규 단독주택 판매의 1/3을 차지한다. 캘리포니아주의 사업 및 전문직업법(Business and Professions Code)에 따르면 이동식주거(Mobile-Home)은 한 곳 이상의 장소로 이동할 수 있고 두 개 또는 그 미만의 주거단위체를 포함하도록 설계되어야 하며, 기초가 있든 없든 사용가능하고, 일정 시설을 갖춘 구조물이라고 규정되어 있다. 이동식주거(Mobile-Home)에는 야외활동용 차량(Recreational Vehicle, RV), 상업용 버스 등은 포함되지는 않는다. 이동식주거(Mobile-Home)팍은 두 채 이상의 이동식주거(Mobile-Home)용으로 해당 부지가 임대되는 땅으로 정의되어 있다.


(1) 이동식주거(Mobile-Home)(이동식주거)의 장점(Advantages of Mobile-Home)
공장에서 건물구성물을 대량으로 생산하고 조립함으로써 건축재료비용을 저렴하게 할 수 있는데, 이러한 방안의 하나로서 이미 공장에서 제조된 이동식주거(Mobile-Home)을 이용함으로써 건축비용이 현장에서 건축되는 주택에 비해 훨씬 더 저렴하게 되는 결과를 가져왔다. 이동식주거(Mobile-Home)의 이동필요성으로 인해 이동식주거(Mobile-Home)의 최대 크기가 제한되기는 하지만, 현장에서 두 개 이상의 이동식주거(Mobile-Home)이 결합가능하므로, 실제로는 크기면이나 디자인에 있어서도 어느 정도 융통성을 줄 수 있다.
이동식주거(Mobile-Home)팍은 이동식주거(Mobile-Home)의 설치를 위한 장소를 말하는데, 그 목적에 따라 특수한 휴양이나 주거생활양식(실버주택)에 맞게 설계될 수 있다. 일반적으로 이동식주거(Mobile-Home)은 잘 유지되는 경우에는 보기에 좋고 상당한 가치를 지닐 수도 있지만 시간이 지남에 따라 일반적으로 가치가 떨어진다. 이동식주거(Mobile-Home)들 간에 적절한 공간이 있고, 접근이 차단되며, 차량의 속도제한 등이 갖추어진 잘 계획된 이동식주거(Mobile-Home)팍에 들어 있는 이동식주거(Mobile-Home)은 상대적으로 높은 가치를 가지고 있다.

(2) 이동식주거(Mobile-Home)의 등록(Mobile-Home Registration)
몇 개의 예외적인 경우를 제외하고는 모든 이동식주거(Mobile-Home)은 주택 및 지역사회 개발 담당부서(Department of Housing and Community Development)에 매년 등록하고 면허(Licence)를 갱신해야 한다. 새 이동식주거(Mobile-Home) 또는 1980년 7월 1일 이후에 판매된 이동식주거(Mobile-Home)은 매매등에 의한 소유권 양도시에만 새로이 등록하면 된다. 1980년 6월 30일 이전에 판매된 신규 또는 중고 이동식주거(Mobile-Home)은 모두 120일 이상 면허세가 체납된 경우에는 지방재산세 명부에 등록되며 차량 면허세는 부과되지 않은다.


(3) 부동산 브로커(Broker)과 관련된 요건(Requirements for Real Estate Licenses)
부동산 브로커(Broker)은 차량국(Department of Motor Vehicles)이나 주택 및 지역사회 개발 담당부서에 1년 이상된 등록된 이동식주거(Mobile-Home)만 판매를 중개할 수 있다. 또한 제10장에서 설명한 바와 같이 보건 및 안전법(Health and Safety Code)의 요건에 부합되어 부동산으로 전환된 이동식주거(Mobile-Home) 역시 팔 수 있다. 만일 두 개 이상의 이동식주거(Mobile-Home)이 어떤 부동산 브로커(Broker)에 의해 매물로 나와 있을 때는 당해 부동산 브로커(Broker)는 이동식주거(Mobile-Home) 딜러로서의 자격도 별도로 받아야 하며, 보건 및 안전법의 요구 사항을 준수하여야 한다.

(4) 건축표준(Construction Standards)
‘제조된 주택(기성주택)’이란 용어는 연방주택 및 도시개발 담당부서(Department of Housing and Urban Development)의 건축법이 정한 바에 따라 이미 건축된 주택을 표현하는 말로서 1980년 이후 연방정부에 의해 사용되어 왔다. 1976년 이후 생산된 주택은 전국 제조주택 건축 및 안전기준(National Manufactured Home Construction and Safety Standard)에 부합되어야 한다. 이 기준은 주택의 디자인과 건축, 견고성, 화재 내구성과 에너지 효율성등에 관한 기준을 포함한다. 제조된 주택의 판매자는 매수인에게 일반관리법, 안전과 연방정부의 준칙을 집행하는 주 정부기관에 관한 정보 등이 나와있는 편람(Homeowner’s Manual)을 교부해야 한다.
또한 캘리포니아주 이동식주거(Mobile-Home) 부대시설법(Mobile-home Accommodation Structures Law, 위생 및 안전법 제18800-18851조)은 이동식주거(Mobile-Home)을 위해 사용되는 건물이나 기타 구조물 등에 관하여 규제한다. 이동식주거팍법(Mobile-home Parks Act, 보건 및 안전법 제18200-18700조)은 이동식주거(Mobile-Home)팍과 휴양용 차량팍의 건설과 운영에 관한 규제를 한다.



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