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[TAX & LAW] 변호사 이재욱

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↓   미국 부동산거래실무
↓   미국 부동산거래실무


↓  미국 부동산 등기법
미국 부동산 등기법은 크게 세가지로 나뉜다. Race Statute, Notice Statute, 그리고 Race-Notice Statute. 부동산법은 연방법이 아닌 주법이기 때문에 각 주는 이 세가지 등기법 중 하나를 채택하고 있다. 일리노이 주의 등기법은 학문적으로 해석하면 Notice Statute를 따른다고 봐야 옳지만, 주법원은 대부분의 판결에서 일리노이 등기법을 Race-Notice Statute로 해석한다.

Race-Notice Statute를 따르는 주에서, 두번째 구매자가 집의 소유권을 주장하기 위해서는, 우선 첫번째 구매자의 구매사실을 “인지”하지 못했어야 하고, 첫번째 구매자보다 먼저 소유권을 등기해야 한다. 이 두가지 조건이 모두 충족되지 못하면 두번째 구매자는 소유권을 주장할 수 없다.

우선 구매사실에 대한 “인지”를 어떤 기준으로 판단하는지 살펴보자. 등기법에서의 “인지”는 다음과 같은 세가지 경우에 인정된다. 첫째, 실제적/직접적 인지 (Actual Notice). 즉, 첫번째 구매자의 구매사실을 실제로 들었거나 직접 목격하는 경우다. 둘째, 기록적 인지 (Constructive Notice). 즉, 설령 직접적인 인지는 없었다 하더라도, 부동산 등기 등의 문서 및 기록들을 통하여 구매사실을 간접적으로 알 수 있었다고 판단하는 경우를 말한다. 마지막으로, 정황적 인지 (Inquiry Notice). 이는, 정상적인 사람이라면 여러 주변 상황을 통해 충분히 구매사실을 유추해볼 수 있다고 인정되는 경우를 말한다. 예를 들어, 본인이 구매하려는 집에 누군가가 이미 이삿짐 나르는 것을 목격하는 경우가 이에 해당한다.



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