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Start →제11장 임대와 임차 1. 임대차계약(Lease)과 임차권 2. 이동식주거(Mobile-Home) 임차 3. 기타 임대차 제도 4. 부동산 관리 1 임대차계약(Lease)과 임차권(Lease and Leasehold) 임대차계약(Lease)은 한 사람으로부터 다른 사람에게 부동산에 대한 권익을 양도하는 계약으로, 모든 형식으로 소유된 부동산이 임대될 수 있다. 임대차는 소유를 완전히 양도하는 것이 아니라 부동산의 사용권을 이전하는 것이다. 그 사용권은 점유권뿐만 아니라 석유, 가스나 다른 광물과 같은 자산을 지표나 지하로부터 채취할 수 있는 권리를 포함할 수도 있다. 캘리포니아주 민법 제1940조 이하(CIVIL CODE SECTION 1940-1954.1 CIVIL CODE SECTION 1940: (a) Except as provided in subdivision (b), this chapter shall apply to all persons who hire dwelling units located within this state including Tenants, Lessees, Boarders, Lodgers, and others, however denominated. (b) The term "persons who hire" shall not include a person who maintains either of the following: (1) Transient occupancy in a hotel, motel, residence club, or other facility when the transient occupancy is or would be subject to tax under Section 7280 of the Revenue and Taxation Code. The term "persons who hire" shall not include a person to whom this paragraph pertains if the person has not made valid payment for all room and other related charges owing as of the last day on which his or her occupancy is or would be subject to tax under Section 7280 of the Revenue and Taxation Code. (2) Occupancy at a hotel or motel where the innkeeper retains a Right of access to and control of the dwelling unit and the hotel or motel provides or offers all of the following services to all of the residents: (A) Facilities for the safeguarding of personal Property pursuant to Section 1860. (B) Central telephone service subject to tariffs covering the same filed with the California Public Utilities Commission. (C) Maid, mail, and room services. (D) Occupancy for periods of less than seven days. (E) Food service provided by a food establishment, as defined in Section 113780 of the Health and Safety Code, located on or adjacent to the premises of the hotel or motel and owned or operated by the innkeeper or owned or operated by a person or entity pursuant to a Lease or similar relationship with the innkeeper or person or entity affiliated with the innkeeper. (c) "Dwelling unit" means a structure or the part of a structure that is used as a home, residence, or sleeping place by one person who maintains a household or by two or more persons who maintain a Common household. (d) Nothing in this section shall be construed to limit the application of any provision of this chapter to Tenancy in a dwelling unit unless the provision is so limited by its specific terms. )는 부동산을 ‘임차하는(Hire)’ 경우에 대하여 규정하고 있다. 임차인(Tenant, Lessee), 하숙인(Boarder), 숙박인(Lodger, 단 호텔의 손님은 제외) 등이 이 조항에 포함되어 있다. 임차권의 개념은 제2장에서 언급된 소유와 점유의 개념에서부터 생각해야 한다. 부동산의 소유는 소유권(Fee Simple Estate)이나 종신부동산권(Life Estate)과 같이 몇 가지 형태를 취할 수 있다. 마찬가지로 부동산의 점유와 사용의 권리 역시 몇 가지 형태를 취할 수 있다. 임차권자는 임대차기간 동안 그 부동산(토지와 건물 또는 어느 한쪽)의 독점적 점유권(Exclusive Right of Possession)을 가진다. 임대차계약(Lease)은 당해 부동산에 관하여 적법한 점유의 조건을 정하는 수단이다. 임대인(Lessor, Landlord)은 부동산의 소유권을 가지고 있는 사람이며, 임차인은 일정기간 동안 그 부동산의 사용과 점유의 권리를 취득한 사람이다. 또한 임대료(Rent)는 부동산의 사용에 대한 대가로서 임차인이 임대인에게 지불하는 대가( 반대급부, Consideration)이다. (1) 부동산으로 취급되는 정기임차권(The Estate for Years Treated as Real Property) 역사적으로 부동산 임차권(Leasehold Estate)은 동산으로 간주되어 왔다. 비록 부동산 임차권이 부동산의 점유를 이전하는 것이긴 하나, 이것은 부동산권이라기보다는 동산권으로 취급되었다. 이는 부동산 소유자가 행사할 수 있는 법적 권리 중 일부는 임차권 자에게는 허용되지 않는다는 것을 의미했다. 캘리포니아주 입법부는 이러한 불평등을 시정하기 위해 1990년 1월 1일자로 캘리포니아주 민법 및 민사소송법(California’s Civil Code and Code of Civil Procedure) 일부를 개정하여, 다음의 요건에 해당되는 경우에는 정기임차권이 부동산으로 취급되도록 하고 있다. ① 임차권이 있음을 등기로서 밝히는 경우 한국법상의 등기의 공시력을 인정하는 것과 유사하게, 이러한 등기에 대해 공시력(Constructive Notice)를 인정하고 있다. ② 담보부채권자들 간의 우선권을 결정할 때 ③ 정기임차권이 저당권이나 신탁증서에 의해 담보된 경우에 그 담보권자들의 법적 권리와 구제책을 결정할 때 ④ Antideficiency Law 저당권에 기한 강제매각시 주된 거주지인 주택을 소유한 채무자를 보호하는 법률로서 1순위 저당채무가 담보부동산의 가치를 초과하는 경우에 초과 채무에 대해 더 이상의 책임을 부담하지 않는 것을 보장하여 채무자를 상대로 한 Deficiency Judgment가 불가능하게 하는 법률. 2순위이하 저당채무에 대해서는 적용하지 않음 What are "Anti-Deficiency" Laws?: As a form of relief from some aspects of foreclosure, some states have "anti-deficiency" Laws, which protect purchasers of residential real Property used as primary residence. How Anti-Deficiency Laws Work?: In a typical foreclosure, if the purchaser fails to make the mortgage payment the Property is foreclosed and title is obtained by the lender through a legal procedure. The Property is then typically sold to pay the mortgage, and a deficiency between the sale price and the outstanding balance of the mortgage usually exists. Under anti-deficiency Laws, if the mortgage is for the purchase of a dwelling occupied by the purchaser, the purchaser will not be held responsible for any deficiency. The lender can only recover the Property and the proceeds of a subsequent sale. The purchaser does not pay any deficit between the sale proceeds and the outstanding loan balance. This allows the purchaser to walk away from a Property without owing a deficiency judgment amount. When Anti-Deficiency Laws Do Not Apply?: Anti-deficiency Laws typically provide no protection for second mortgages or home equity lines. Also, there is no protection when the Property is not used as the primary residence of the purchaser. 을 적용할 때 (2) 부동산 임차권의 종류(Types of Leasehold Estate) 정기임차권(Estate 영미법의 Common Law에서 임차권에 대해 사용하는 Tenacy 라는 용어에 갈음하여, 캘리포니아주에서는 Estate 이라는 용어를 사용한다. for Years, Tenancy for Years) 정기임차권은 임대인과 임차인이 특정기간 몇 년, 몇 달, 몇 주 또는 심지어 며칠 동안 을 정하여 임대차하는 경우에 발생하는 권리를 말한다. 정기임차권은 미리 정해진 임대차 기간의 만료일에 자동적으로 종료된다 주기적임차권(Estate from Period to Period, Periodic Tenancy) 주기적임차권에서는 임대차기간이 종료되는 날에 별도의 임대차계약의 갱신이 없이도 임차인이 추가적 임대료를 지불하고 임대인이 이를 수령하면 자동적으로 이전과 동일한 내용의 임대차계약(Lease)이 갱신된다. 주기적임차권의 계약기간은 통상적으로 한 달씩 갱신되나, 이러한 계약기간은 임대차계약(Lease)의 내용에 따라 다양하게 정해질 수 있다. 만약 임대인과 임차인이 임대차계약에서 계약기간을 정하지 않았으면 대부분의 경우에는 한 달씩 계약기간을 정하여 임대차한 것으로 추정될 것이다. 임의해지권부 임차권(Estate at Will, Tenancy at Will) 영미법상의 보통법(Common Law)하에서는 임대인이나 임차인 어느 일방이 상대방의 동의없이도 하시라도 일방적 임대차관계를 종료시킬 수 있었다. 현대에 이르러서는 임대인이나 임차인이 임대차관계를 종료시키기 위해서는 준수해야할 통지요건이 성문화되어 있으며, 임대인이 임차인이 제공한 차임을 수령하게 되면 주기적임차권이 성립되게 된다. 이러한 이유로 영미법상의 고전적인 의미의 임의해지권부 임차권(Estate at Will, Tenancy at Will)은 이제 거의 존재하지 않는다고 볼 수 있다. 무단임차권(Estate at Sufferance, Tenancy at Sufferance) 무단임차권은 임차인이 임대차기간이 종료된 이후에도 임차인이 권한 없이 계속하여 임대차목적물을 점유를 할 때 성립한다. 또한 임차인이 임대차의 종료이전에 당해 부동산을 비워주겠다는 통지를 하고, 이를 임대인이 수락하고 나서도, 임차인이 계속 당해 부동산을 점유할 때에도 발생한다. 임차인이 임의 지급한 임대료를 임대인이 수령하여 이를 승낙함으로써 주기적임차권이 발생되는 경우가 아니라면, 이러한 경우는 모두 권한 없이 임대차목적물을 점유하는 것이므로, 임대인은 어느 때든지 임대차종료에 따른 법적 조치를 취할 수 있다. 이런 이유 때문에 무단임차권은 실질적으로 권리로서의 임차권이 아니며, 단지 임차인이 임대차종료이후에 당해 임차물을 무단점거하는 것을 지칭하는 의미밖에 없다. (3) 임차권의 성립(Creation of Leasehold) 임대차계약(Lease)에 의한 임차권이 계약체결일로부터 1년 이후에 소멸되는 경우 예를 들어 2013.1.1. 임대차계약을 체결하면서 ‘그로루터 2개월이후인 2013.3.1.부터 11개월동안 임대차계약기간을 정하여 임대차계약(Lease)을 체결한 경우를 말한다. 이 경우 비록 임대차기간은 1년미만이지만, 계약체결일로부터는 1년을 초과하므로, 문서에 의한 계약체결이 강제되는 것이다(Statute of Fraud). 에는 비록 당해 임대차계약(Lease)사의 임대차기간이 1년 미만이라 하더라도 반드시 서면에 의하여 Statute of Frauds. 임대차계약이 체결되어야 한다. 실제로는 임대차기간이 얼마인지에 상관없이 서면화된 임대차계약(Lease)을 하는 것이 임대인과 임차인 모두에게 유리하다. 임대차계약서(Lease Contract)에는 임대인 임차인은 그 부동산을 점유함으로써 임대조건을 승낙할 수 있음 만 서명해도 되지만, 그 후에 발생할 수 있는 오해의 소지를 피하기 위해 양쪽 모두 서명하는 것이 좋다. 캘리포니아주 리얼터 협회(California Association of Realtors)에 의해 고안된 주거용 임대차 계약을 위한 양식이 부록에 첨부되어 있다. 임대차 계약(Lease)의 뒷면은 임차인이 준수해야 할 지침이 기재되어 있다. 임대차 계약은 구두나 서면에 의하여 체결될 수 있다. 이러한 임대차계약은 본 책 제6장에서 서술한 계약형식과 요건에 따라야 이루어져야 한다. 계약당사자들은 법적 행위능력(Legal Capacity)을 가져야 하며, 청약(offer)과 승낙(acceptance)이 있어야 한다. 또한 계약은 명확한 내용(definite terms)으로 기술되어야 하며, 합법적 목적(Lawful Purpose)을 가져야 하며, 합당한 대가(Consideration)에 의해 뒷받침되어야 한다. 계약이 서면으로 체결된 경우에는 구두로 변경될 수 없다 Statute of Frauds . 다만, 구두로 합의한 사항을 실제로 이행한 경우에는 Statute of Frauds원칙과 무관하게 당해 계약은 이해의 완료(By Performance)에 의하여 변경된 것으로 간주된다. 임대차계약(Lease)의 주요 내용은 다음과 같다. 당사자(Parties) 임대인과 임차인 그리고 임차인과 함께 그 부동산을 실제 점유할 것이 예상되는 사람의 이름이 들어가야 한다. 부동산(Property) 임차되는 부동산이 적절히 표기되어야 하며, 이 부동산을 사용한다는 점이 특기되어야 한다. 임대차기간(Lease Term) 임대차가 시작되는 날짜와 임대차기간이 언급되어야 한다. 캘리포니아주 민법에 따르면 도시에 위치한 부동산은 99년 이상 임대차하지 못하게 되어 있다. 이러한 99년 임대차 제한은 석유, 가스나 탄화수소 등의 광물의 채취를 위한 토지 임대차의 경우에도 적용된다. 농업이나 원예 등의 경작을 목적으로 사용되는 토지는 51년 이상 임차될 수 없다. 미성년자나 무능력자가 소유한 부동산의 최대 임대차기간은 유언검인재판소(Probate Court)가 결정한다. 주거를 위한 임대차계약의 경우 계약기간이 특별히 결정되지 않았으면 임대료가 지불된 기간을 임대차기간으로 간주하게 된다 매주 임대료를 지불하는 경우는 임대차기간은 1주이며, 이러한 기간이 매주 갱신되는 것으로 본다. . 만약 임대료가 적용되는 특정기간이 없으면 1개월간 유효한 임차권으로 추정된다. 임대료(Rent) 임대료는 임차한 부동산의 점유와 사용에 대한 대가(Consideration)이다. 임차인이 그 부동산을 점유하거나, 임대차기간이 시작된 때 임차인은 임대료를 지불할 의무가 있다. 임대료는 실제 점유의 이전이나 임대차기간이 개시된 때 또는 달리 합의된 때에 지불할 수도 있다. 만약 당사자들이 임대료 지불시기를 정하지 않았다면, 캘리포니아주 민법은 임대차기간이 1년 이하인 경우는 임대차기간이 끝날 때 지불할 수 있도록 규정하고 있다. 임대차보증금(Security Deposit) 임대차보증금은 임대차기간이 개시될 때 임대차관계에 약정된 바에 따라 임차인이 지불하는 돈으로, 임대차기간이 끝날 때 임차인에 의한 임대료 체불과 임차인의 사용에 따라 필요하게 된 수리나 청소비용등에 충당하기 위해 임대인이 보관하는 돈을 말한다. 임대차보증금은 가구가 딸리지 않은(Unfurnished) 주거용 부동산경우에는 2개월분, 가구가 딸린 (Furnished) 주거용부동산의 3개월분 임대료를 초과할 수는 없다. 임대인은 임차인이 부동산을 비워준 날로부터 3주 이내에 임대차보증금 처분의 근거에 관한 항목별 명세서와 함께 남은 금액을 되돌려 주어야 한다. 임대인이 임대차목적부동산의 소유권을 양도하는 경우에는 임대차보증금반환채무 역시 양도될 수 있다. 임대인은 양도사실과 보증금 청구관계, 양수인의 이름, 주소와 전화번호 등을 인편이나 등기우편에 의해 임차인에게 통지하여야 한다. 임대차계약에 기하여 임대차보증금으로 충당할 수 있는 항목에 대한 비용공제 후 나머지 금액을 반환하는 경우에도 충당한 금액에 대한 항목별 명세서와 함께 임대차보증금 잔액을 임차인에게 교부하여야 한다. 임차인이 임대차보증금의 충당내역에 대해 의문을 갖는 경우에는, 법률은 임차인이 보증금 전부를 환불받을 자격이 있는 것으로 추정한다. 임대인은 청구한 금액의 정당성을 입증해야 할 책임이 있다. 캘리포니아주 민법은 거주부동산의 임대차에서 보증금이 ‘환불될 수 없는(Nonrefundable)’이란 용어는 절대 사용할 수 없도록 하고 있다. 비거주용 부동산에 대해서도 유사한 법리가 적용되나, 비거주용 부동산은 임대차보증금의 범위에 대한 아무런 제한이 없다. 임대인은 임대차보증금중에서 임대차목적물의 수리와 청소를 위한 비용을 공제한 후 남은 보증금을 반환해야 하는데, 그 반환기한은 임대차종료 후 30일 이내이며, 이 경우 충당한 임대차보증금에 대한 항목별 명세서를 교부할 의무는 없다. 보통 임대차보증금은 상당한 액수의 돈이다. 임차한 부동산을 처음 점유하자마자 즉시 그 부동산을 신중하게 검사한 후 부동산상태진술서(Statement of Property Condition)를 작성하여 임대인에게 교부하거나 보관하는 것이 임차인의 권익보호를 위한 안전한 방법이다. 만약 임차인이 임대차기간이 개시될 때와 종료될 때 이러한 부동산상태진술서를 임대인에게 주게 되면 그 후에 발생할 수도 있는 임차인의 보증금에서 공제되는 수리비에 대한 분쟁을 줄일 수 있다. 임차인에 의한 점유 임대인은 임대차목적물에 대해 임차인이 “평온하게 이용”하도록 하여야 할 의무가 있으며(Covenant of Quiet Enjoyment), 이를 통해 임차인은 임차목적물을 점유할 권리가 보장받게 된다. 이러한 법리에 의하여 임대인은 임차인이 임대차목적물을 평온하게 이용하도록 보장하여야 한다. 이러한 “평온한 이용에 관한 권리”를 보장하는 법리(Covenant of Quiet Enjoyment)는 임대인 또는 소유권자등이 임차인의 부동산점유, 사용에 관한 권리를 침해하거나 방해하는 것을 금하고 있다. 임대인은 퇴거소송을 통해 임차인을 내보냄으로써 임차인의 점유를 배제할 수 있다. 임대인은 다음과 같은 경우에는 임차인을 퇴거시킨 것으로 법률상 추정되는데(Constructive Eviction), 이는 위와 같은 Covenant of Quite Enjoyment를 위반하는 것으로 해석된다. ① 그 부동산에 대한 임차인의 정당한 사용을 방해하거나, ② 임차인을 내쫓겠다고 위협하거나, ③ 임대차목적물에 대한 부당한 개조하거나 또는 부당하게 수리를 거부하거나, ④ 임대차목적물을 타인에게 재임대하려는 시도하는 경우. 임대인의 임대차목적물에의 출입할 권리(Landlord’s Right of Entry) 임대인은 필요한 경우 임대목적 부동산에 출입할 권리를 가진다. 캘리포니아주 민법은 임대인이 출입할 권리를 다음과 같은 경우에 허용하고 있다. ① 비상시(Emergency) ② 임차인이 부동산의 점유를 일방적으로 포기했을 때(Abandoned) ③ 법원명령(Court Order)에 의해 ④ 사전에 임대차계약(Lease)에서 정한 수리나 다른 필요한 서비스를 제공하기 위해 ⑤ 임대목적 부동산을 예상임차인, 저당권자, 매수인, 수리업자등에게 보여주기 위해 임차인이 일방적으로 부동산을 포기한 경우 또는 비상시가 아니라면, 임대인은 임차인에게 출입하려는 의도와 목적을 적어도 24시간 이전에 미리 통지해야 한다. 임차인에 의한 임대차 목적물의 증축 및 개축 임대차계약(Lease)에서는 보통 임차인이 그 부동산에 어떠한 변경을 가하기 전에 임대인의 사전승인을 받아야 한다. 만약 임차인이 임대목적물에 정착물(설비)을 설치한 경우, 임대차계약(Lease)에서 임차인이 설치 가능한 정착물에 대해 미리 규정을 두고 있다면 이에 따르면 그만이다. 그런데 임대차계약(Lease)에서 임차인이 설치 가능한 정착물에 대하여 아무런 사전합의가 없고, 정착물을 제거하면 임대목적 부동산에 손상을 입히게 되는 경우라면, 임차인은 임대차기간이 종료되었다 하더라도 임의로 그 정착물(설비)을 임대목적물로부터 제거할 수 없다. 임차인에 의해 설치된 정착물에 관하여 임대인과 임차인간에 사전합의는 없었지만, 임차인이 교역, 제조, 장식이나 일상적 사용을 목적으로 그 정착물을 설치한 것이고, 임대목적 부동산에 별다른 손상을 입히지 않고 그 정착물을 제거할 수 있는 경우라면, 이를 임대목적물로부터 제거할 수 있다. 이러한 분쟁을 방지하기 위한 최선의 방법은 그러한 정착물을 설치하기 전에 당사자 간의 합의를 계약서등의 서면을 통해 명확하게 해 두는 것이다. 양도 가능성 임차인은 임대차기간이 만료되기 전에 그곳을 비워야 할 필요가 있을 수 있다. 이런 경우 이러한 임차인의 요청에 따라 임대인은 임대차기간 만료 전에 임대차계약(Lease)이 종료되는 것에 대해 동의할 수도 있다. 임차인은 임대차계약(Lease)의 조건에 의해 금지되지 않는다면 전대차(Sub-Lease)나 임대차계약(Lease) 자체의 양도(Assignment)를 통해 임차한 부동산의 점유권을 이전시킬 수 있다. 임대차계약(Lease)은 임차인이 그 부동산을 전대나 양도하기 전에 임대인의 승낙을 받아야 하는 경우도 있다. 이때 임대인의 승낙여부에 대한 결정은 자의적이거나 주관적이어서는 안되며, 그 거절에 관한 사유가 타당해야 한다. 즉 임대인은 부당하게 임차인의 전대행위를 제한할 수 없다. 전대차(Sub-Lease)에서 임차인은 그 부동산의 점유를 남아 있는 임대차기간의 일부 동안만 다른 사람에게 양도하게 된다. 이 경우 기존임차인은 전차인이 당해 부동산의 점유를 중단한 경우 임대차목적물의 점유를 환수할 권리인 환수권(Reversion)을 가진다. 기존임차인(전대인)의 권익은 샌드위치임대(Sandwich Lease 전대권 )라고도 한다. 이때 임대료에 대한 일차적 책임은 기존임차인에게 남아 있다. 임대차의 양도란 임차인이 남아 있는 임대차기간의 임차권을 다른 사람에게 전부 양도할 수 있는 것을 말한다. 임대차계약(Lease)의 양도를 하게 되면 최초의 임차인은 그 부동산에 대한 아무런 권리도 가지지 못한다. 하지만 임대인이 최초의 임차인에 대해 양도이후의 책임을 면제해주지 않는다면, 최초의 임차인은 임대차계약(Lease)상의 의무에 대해 임차권양수인에 이어 2차적으로 책임이 있다. 임대차계약(Lease)의 갱신(Renewal) 임대차계약(Lease)은 보통 갱신에 대한 절차가 포함되어 있다. 비록 원래의 조건으로 기존의 임대차계약(Lease)을 연장할 수도 있겠지만 갱신할 때에는 임대차계약(Lease)서를 새로 작성하는 것이 보통이다. 임대차계약(Lease)은 임차인이 임대차 종료일 후에도 계속 점유한다면 이는 무단임차(Estate for Sufference, Tenancy at Sufference)에 해당되나, 당사자 간의 약정에 의해 임대차기간의 자동갱신이나 연장이라고 규정할 수도 있다. 임대차계약(Lease)에 있어서의 그러한 모든 조항들은 명확히 지정된 방식에 따라 기재되어야 하며, 다음과 같은 경우에는 임대인이나 임차인에 의해 무효화할 수도 있다. ① 임차인이 그 임대차계약(Lease)을 작성하지 않았을 경우 ② 자동 갱신규정이 적어도 8포인트 정도의 굵은 글자체로 인쇄되지 않았을 경우 ③ 자동갱신규정이 있다는 것이 임차인이 서명하는 란 바로 위에 적어도 8포인트 글자체로 기록되지 않았을 경우 (4) 임대인의 의무(Lessor’s Obligation) 임대인은 주택 또는 건물에 대한 가능한 모든 표준준수사항을 준수하여야 한다. 또한 비록 임대차계약(Lease)에서 명시되지 않았다 하더라도 법적으로 ‘거주에 적합한 상태의 보장“(Warranty of Habitability) 조건에도 부합되어야 한다. 캘리포니아주 민법은 임대에 부합한 경우(Untenantable)에 해당되는 것으로 간주되는 조건들을 규정하고 있다. 수리약속(Covenant to Repair) 대부분의 임대차계약(Lease)에서 임대인은 부동산에 대해 필요한 수리를 해줄 것을 명시적으로 약속한다. 만약 수리에 대한 명시적 약속이 없다면 법원은 필요한 작업의 성질에 따라 추정되는 수리약속규정을 찾아서 적용할 수 있다. 주거용임대차목적부동산의 임차인에 대한 구제책 임차인은 임대인이 캘리포니아주 또는 지방자치단체가 정한 건물, 화재, 안전에 한 규정이나 기타 준칙을 위반한 사실에 대해 지역 건물검사국(Building Inspection Department), 보건국(Health Department)이나 소방국(Fire Department)에게 고발할 수 있다. 임차인의 고발을 받은 이들 기관은 이에 관한 조사에 착수할 것이고, 이들 기관은 임대인에게 이에 필요한 수리를 하도록 요구할 수 있다. 임대인이 그 부동산을 임차인의 정상적인 거주가 가능하도록 필요한 수리를 하지 않는다면 임차인이 그 부동산을 직접 수리할 수 있다. 임차인은 서면이나 구두로 임대인 또는 그의 대리인에게 필요한 수리에 대해 통지한 후 일정기간 동안 임대인의 조치를 기다려야 한다. 그 후 임대인이 조치를 취하지 않는다면 임차인은 한 달치 임대료를 필요한 수리에 사용할 수 있다. 임차인은 12개월 동안 2회의 한도 내에서 필요한 수리를 하고 수리비를 공제할 수 있다. 임대인은 임차인이 위와 같은 위반행위에 대해 관계기관에 고발하거나 임대료를 필요한 수리에 사용한 것을 빌미로 임차인에게 보복을 하여서는 아니된다. 임대인의 이러한 보복에는 임차인을 퇴거시키거나, 임대료를 올리거나, 필요한 서비스의 제공을 거부하거나 줄이는 것도 포함된다. 임대인이 임차인에 대해 보복적 행동을 하는데도 불구하고 임차인이 임대료를 제대로 지불하고 있다면, 임대인은 고발이나 필요한 수리에 대한 통지를 받은 날로부터 180일 동안은 그 부동산에 대한 점유를 회복할 수 없을 수도 있다. 임차인의 요구에도 불구하고 임대인이 필요한 수리를 하지 않는다면, 임차인은 거주가능성 보장(Warranty of Inhabitability)조항에 대한 위반으로 임대인을 상대로 소송을 제기할 수도 있다. 또한 임차인은 임대료를 지불하지 않고, 다른 임대차계약(Lease)의 조건 등에 대한 책임 없이 임대차목적 부동산을 일방적으로 포기할 수도 있다. 상업용 임대차목적 부동산의 임차인에 대한 구제책 상업용 임대차목적 부동산의 임차인은 주거용 임대차목적 부동산의 임차인보다 협상에 있어 우위에 있다고 간주되므로 상업용 임대차목적 부동산 임차인에 대해서는 중요한 예외를 두고 있다. 현재 법원은 일반적으로 상업용 부동산 임차인이 임대목적물을 수리하고 나서 수리비를 임대료에서 공제하는 것을 허용하지 않는다. 상업용 부동산 임차인은 임대인 당해 부동산에 대해 거주가능성 보장조건을 위반하고 있는 것을 발견한 경우 임대료 지급거부로 대항하기보다는 임대인을 거주가능성 보장의 위반으로 고발하는 것이 더 낫다. 상업용 임대차목적 부동산의 임차인은 이러한 위반행위를 임대인의 임차인에 대한 퇴거행위로 간주하여(Constructive eviction) 그 부동산을 비운 후 임대인을 상대로 자신이 입은 손해에 대해 소송을 제기할 수도 있다. (5) 임차인의 의무(Lessee’s Obligation) 임대료 지불 외에도 임차인은 임차한 부동산을 적절하게 유지하고 사용해야 한다. 캘리포니아주 민법은 임차인의 의무에 대해 다음과 같이 정하고 있다 ① 임차인은 여건이 허락하는 한 그 부동산을 깨끗하고 위생적으로 관리, 사용해야 한다. 쓰레기는 깨끗하고 위생적인 방식으로 처리하여야 한다 임대인이 임차인을 위하여 임대목적물의 유지관리와 쓰레기 처리의 의무를 이행할 것을 서면으로 합의할 수도 있다. . ② 임차인은 모든 전기, 가스, 상·하수 처리시설을 적절하게 사용하고 여건이 허락하는 한 깨끗하고 위생적으로 관리, 유지해야 한다. ③ 임차인이나 임차인의 허락을 받아 임대목 적물에 있는 자는 누구라도 임대목적물의 구조물이나 장치를 손상시키거나 제거할 수 없다. ④ 주거용 임대차 목적 부동산의 경우 임차인은 부동산의 각 부분을 원래 설계되고 의도된 목적을 위해서만 사용해야 한다 예를 들면 요리는 주방에서만 할 수 있다. . 임대인의 구제책 임차인이 주거용 임대목적 부동산에 대한 일상적 관리, 유지의무에 관한 중대한 위반을 한 경우라면, 임대인은 이로 인해 발생된 임대차 목적물의 손상에 대하여 수리의무가 없다. 임차인에 의한 임대차 계약(Lease)상의 조항위반이 있는 경우에는, 임대인이 당해 임대차 계약을 종결시키고 필요하다면 임차인을 퇴거시킬 수 있는 근거가 될 수도 있다. (6) 임대인과 임차인의 책임(Liability of Lessor & Lessee) 임차한 건물을 방문한 손님(Invitee)이 바닥에서 약간 떨어져나간 한 조각의 타일에 발이 걸려 넘어져 팔이 부러졌다면, 이로 인해 발생한 손해에 대해 누가 책임이 있지 여부가 문제될 수 있다. 일정한 조건하에서는 임대인과 임차인이 각각 또는 연대하여 손님(Invitee 그 사람이 초대된 손님인지, 그리고 그 부동산에 출입하는 것이 허가된 자 인지 여부를 불문함 )이 그 부동산에서 입은 상해에 대한 책임을 부담할 수 있다. 주거용 임대차 목적 부동산의 임대인은 임차인이 부동산의 하자 비록 하자가 잠재적인 것이라 하더라도 로 인해 입은 상해에 대하여 엄격한 책임을 진다. 또한 임대인은 일반적으로 임대인이 알았거나 알 수 있었을 임대차목적 부동산의 하자있는 상태에 의한 상해까지 책임지게 된다. 임대인은 공용지역의 상태나 임대인의 관리하에 있는 복도, 계단과 엘리베이터와 같은 물건의 상태에 대해서도 이를 파악하고 그 관리를 할 책임이 있다. 임대인은 부동산의 하자에 대해 숨겨서는 아니된다. 임차인이 그 부동산의 하자있는 상태를 알고도 이를 용인하고 그곳에 계속 남아 있었다면 임대인은 그 후 이로 인해 임차인에게 발생한 상해에 대해서는 책임을 지지 않아도 된다. 당해 부동산의 안전하지 않은 상태에 대해 임대인이 전혀 알지 못했고, 이를 알았으리라고도 기대할 수도 없다면, 당해 부동산에 대한 불법침입자(Trespasser)가 이러한 안전하지 않은 상태로 인해 상해를 당하였다 하더라도, 임대인은 이에 대해 책임을 지지 않는다. 임차인의 책임은 그 부동산의 유지상 필요한 일반적인 주의의무 위반으로 인하여 발생한 상해까지만 책임이 있다. (7) 소액재판법원(Small Claims Court 간이법원 ) 채권자는 채무자를 상대로 소액재판법원에 제소할 수 있으며, 소액재판의 대상이 되는 사건의 최고 청구액은 1 만 불이며, 회사는 5 천 불까지이다. 소액재판 절차는 일반 민사소송에 비해 간단하며 변호사가 필요치 않다. 임대차로 인한 갈등의 대부분이 이 법원에 제소되고 있다. ① 피고의 법적 이름과 주소를 확정한다. 이것은 소액재판의 관할법원을 결정하는 데 도움이 된다. ② 소액재판법원의 서기를 방문하여 수수료를 낸 뒤에 서식의 해당란에 기입한다. ③ 피고에 대한 소환장은 법원서기에게 송달료를 지불하여 우편으로 송달하거나 또는 원고가 직접 인편으로 피고에게 송달하도록 한다. ④ 재판을 기다리는 동안 관련된 증거를 수집하고 언제라도 제출할 수 있게 준비한다. 증인이 될 모든 사람과 접촉하여 그들이 함께 재판에 출석하도록 요청하거나, 이들이 자진하여 증인으로 출두하지 않을 것으로 보이는 경우에는 증인소환 신청서를 법원서기에게 제출하여 소환장을 교부 받은 후 이를 증인에게 송달하여 소환한다. 만약 증인과 관련하여 통역이 필요한 경우에는 법원에 의뢰하거나 개인적으로 통역을 대동한다. ⑤ 일찍 법원에 가서 법원서기(Law Clerk)에게 자신의 사건이 심리될 법정을 확인하고 재판일정표상에 자신의 사건이 기록되어 있는지를 점검한다. ⑥ 자신의 차례가 오면 변론을 하되 사실만을 간단히 진술하고 사건에 도움이 되리라고 생각되는 문서 등을 증거로 제출한다. ⑦ 승소하면 판결에서 인정된 배상금을 피고에게 요구한다. ⑧ 판결된 배상금을 받는 데 어려움이 있으면, 그 집행에 관하여 법원서기에게 도움을 청한다. ⑨ 원고는 패소한 경우에 상소할 수 없는데, 피고의 원고에 대한 반소청구에 대한 패소판결에 대해서는 상소가 가능하다. (8) 차별금지법(Discriminatory Acts) 언루 인권법(Unruh Civil Rights Act)은 숙박시설이나 사업장(시설)에서 성별, 인종, 피부색, 종교, 출신국가나 조상에 기하여 차별을 하는 것을 금한다. 이 법에 의하면 영리를 목적으로 매각하거나 임대한 비 거주 단독주택의 소유자를 포함하여 사실상 모든 임대인이 임차인을 임의로 퇴거시키거나, 임대료를 올리거나, 임대차목적 부동산과 관련한 서비스의 제공을 보류하는 일은 있을 수 없다. 캘리포니아주 공정고용 및 주택법(Fair Employment and Housing Act, FEHA)은 혼인상태뿐 아니라 인종, 피부색, 종교, 성별, 출신국가나 조상에 기하여 주택공급과 관련한 차별을 하는 것을 금하고 있다. 캘리포니아주에서는 공정고용 및 주택 담당부서(Department of Fair Employment and Housing)가 럼포드 공정 주택법(Rumford Fair Housing Act)에 근거한 이 법을 집행한다. 1968년 이후 연방법은 주택의 판매나 임대에 있어서 인종, 종교나 출신국가 또는 조상에 근거한 공적, 사적 차별을 명시적으로 금하고 있다. 성별에 근거한 차별은 1974년에 금지되었다. 1988년의 공정 주택 개정법(Fair Housing Amendments Act)의 통과와 함께 장애인이나 가족상황에 근거한 차별 역시 금지되었다. 이러한 연방차원의 주택공급 차별금지에 대해서는 본 책 제13장에서 다룰 것이다. (9) 임대차계약(Lease)의 소멸(Termination of the Lease) 1) 임대차 기간의 만료(Expiration of the Lease Term) 임대차계약(Lease)에는 종료일이나 종료되기 전에 상대편에게 종료여부를 통지해 줘야 하는 통지기간을 기재해야 한다. 그러나 정기임대차는 통지 없이 그 기간의 마지막 날에 종료된다. 주기적 임차권(Periodic Tenancy)은 임대차 기간과 동일한 기간, 즉 한 달씩 임차한다면 한 달 전에, 또는 일주일 씩 임차한다면 한 주 전에 종료통지를 하여야 한다. 만약 임차인이 종료에 대한 적절한 통지를 하지 않는다면 비록 임대차기간의 마지막 날에 집을 비우더라도 임대료를 추가로 부담하게 되는 수도 있다. 만약 양쪽이 합의한다면 종료통지는 원래 통지해야 하는 기간보다 짧을 수도 있다. 임의해지권부 임차권(Tenancy at Will)은 임차인에게 적어도 30일 전에 서면화된 종료통지를 하여야 한다. 무단 임차인(Tenant at Sufferance)에게는 미리 통지할 필요가 없다. 임대인이나 임차인의 사망은 자동적으로 임의 해지권부 임차권이나 무단 임차권을 종료시키지만 정기 임차권는 종료되지 않는다. 2) 임대차계약(Lease)의 해지(Surrender) 임대차계약(Lease)은 합의에 의하여 해지할 수 있다. 임대인과 일방이 임대차계약(Lease)의 존속에 부합하지 않은 행동 예를 들어 임대인이 다른 사람에게 그 부동산을 임대하는 것 을 하는 경우에는 상대방은 그 계약을 해지할 수 있다. 3) 종료(소멸)의 근거(Grounds for Termination) 임대인이나 임차인은 다음의 경우 각각 임대차계약(Lease)을 종료 또는 소멸시킬 수 있다. 임차인에 의한 종결 근거 ① 임대인이 임차인의 조용한 향유(Quiet Enjoyment)의 권리를 침해했을 때 ② 임대인이 보수의 의무(Duty to Repair)를 위배했을 때 ③ 임대인이 부동산을 거주가 가능(habitable)하도록 유지하지 않았을 때 ④ 임대인이 임차인을 퇴거시킬 때 ⑤ 임대인이 임대차계약(Lease)의 조건을 위반할 때 ⑥ 부동산이 파괴되었는데 보수에 대한 약속이 없을 때 ⑦ 부동산이 토지수용권에 의해 수용될 때(만약 그 부동산의 일부만이 수용된다면 법원에 의해 수용되지 않은 부분이 임차목적으로 적합하지 않다고 결정되지 않는 한, 그 부분에 대해 임대차계약(Lease)의 효력은 지속한다.) 3) 임대차계약(Lease)의 해지권(Grounds for Termination) 임대인이나 임차인은 다음의 경우 각각 임대차계약(Lease)을 종료 또는 소멸시킬 수 있다. 임차인의 권리 ① 임대인이 임차인의 임대목적물에 대한 평온한 향유(Quiet Enjoyment)를 할 권리를 침해했을 때 ② 임대인이 임대목적물에 대한 보수의무(Duty to Repair)를 위배했을 때 ③ 임대인이 임대목적물에 대해 거주가 가능(Habitable)하도록 부동산을 유지하지 않았을 때 ④ 임대인이 임차인을 부당하게 퇴거시킬 때 ⑤ 임대인이 임대차계약(Lease)의 조건을 위반할 때 ⑥ 임대인이 임대목적부동산의 손상에도 불구하고 이에 대한 수리나 보수를 하지 않는 경우 ⑦ 임대목적부동산이 토지수용권에 의해 수용될 때 만약 그 부동산의 일부만이 수용된다면 법원에 의해 수용되지 않은 부분이 임차목적으로 적합하지 않다고 결정되지 않는 한, 그 부분에 대해 임대차계약(Lease)의 효력은 지속한다. 임대인에 의한 종결 근거 ① 임차인이 부동산을 계약과는 다른 목적으로 사용할 때 ② 임차인이 부동산을 일방적으로 포기할 때 ③ 임차인이 임대차계약(Lease)의 조건을 위반할 때 ④ 부동산이 소실되었는데 보수하겠다는 약속이 없을 때 임대인의 권리 ① 임차인이 부동산을 계약과는 다른 목적으로 사용할 때 ② 임차인이 부동산을 일방적으로 포기할 때 ③ 임차인이 임대차계약(Lease)의 조건을 위반할 때 ④ 부동산이 임차인의 고의, 과실로 소실되었는데 보수하겠다는 약속이 없을 때 4) 임차인의 일방적인 권리포기(Abandonment) 일방적 권리포기란 임차인이 자발적으로 그 부동산의 점유를 포기하는 것이다. 이러한 임차인의 일방적 권리포기는 임대인의 명시적 또는 암시적 동의 없이, 그리고 임차인이 향후 임대차계약(Lease)상의 의무를 이행할 의사가 없이 이루어진 것이다. 만약 임대인이 임차인의 권리포기에 대해 명시적 또는 암묵적 동의를 한 경우라면 합의에 의한 해지에 해당된다. 만약 임대료가 지급 약정일로부터 14일 이상 연체되고, 임대인이 임차인의 당해 부동산에 대한 포기가 있다고 정당하게 신뢰한 경우라면, 임대인은 이러한 사실을 임차인에게 서면에 의하여 통지를 함으로써 임차인의 권리포기 사실을 확정할 수 있다. 임차인이 이러한 통지를 받은 경우에는 즉시 인편으로 받은 후 15일 이내 또는 우편통지를 받은 지 18일 이내에 임대인을 상대로 자신이 그 부동산을 포기할 의도가 없다는 점을 확인하고, 자신의 연락 가능한 주소를 기재하여 서면으로 임대인에게 답해야 한다. 이러한 통지는 반드시 필요한 것은 아니지만 만약 임차인이 나중에 나타날 경우를 대비해 임대인을 보호하기 위한 수단이 될 것이다. 임차인에 대한 권리 포기 사실을 확인하는 통지는 임대인이 그 부동산의 점유권을 돌려받을 권리를 확정하는 가장 신속한 방법이며, 이러한 통지는 개별적으로 혹은 다른 통지와 함께 이루어질 수 있다. (10) 퇴거조치(Eviction) 퇴거조치란 임대인이 임차인을 임대차목적부동산으로부터 강제 퇴거시키는 것을 말한다. 임대인은 먼저 임차인이 위반하거나 이행하지 아니한 임대차계약(Lease)상의 의무에 대해 임차인에게 통지해야 한다. 통지(Notice) 만약 임차인이 임대차계약(Lease)상의 조건을 위반하거나 임대료를 Grace Period 안에 지급하지 않는다면, 임대인은 먼저 임차인에게 “3 Day Notice to Pay or Quit” 임차인을 상대로 임대료의 지불을 하거나 임대차를 종료할 것을 통지하는 것. 즉 임대인은 임차인을 상대로 임대료를 지불하든지 아니면 부동산의 점유를 포기할 것을 요구하는 서면통지를 3일의 유예를 두고 해야 한다. 를 하게 된다. 임대차계약 기간의 만료에 따른 계약종료의 경우에는 임대인이 임차인에 대해 통지할 임대차계약 종료여부에 관한 통지기간은 임대차계약(Lease)에서 정한 기간 또는 종료일로부터 30일이다. 주기적 임대차계약(Lease)에서는 통지기간이 7일이 될 수도 있으나, 그 통지기간이 합의에 의하여 정해지지 않은 경우에는 30일이다. 임대인으로서는 임차인이 임대료를 지불하고, 위반사항을 시정한 후 임대차계약(Lease)을 계속 유지하는 것을 원하지 않을 수가 있다. 이러한 경우라면 30일 통지방법을 이용할 수 있다. 임대인은 이 두 가지 통지방법 모두를 사용하여 알릴 수도 있다. 통지는 서면으로 작성하여 상대방에게 인편으로 직접 임차인에게 전달해야 하며, 임차인이 부재중인 경우에는 임차인의 거주지나 직장에 있는 믿을 만한 사람에게 전달되어야 한다. 이러한 통지서가 임차인 본인이외의 제3자에게 전달된 경우에는, 임대인은 추가로 임차인 본인에게 임차인의 실제 거주지 주소로 다시 우편으로 이러한 통지를 발송하여야 한다. 임차인의 실제 거주지나 직장주소를 알 수 없는 경우에는 통지서를 임대차 목적 부동산의 눈에 잘 띄는 곳에 직접 부착하고, 임대차 목적 부동산의 주소지로 임차인에게 우편으로 발송하면 된다. 불법점유자(UnLawful Detainer) 임차인이 위와 같은 통지를 받은 후에도 이에 응하지 않는 경우에는, 임대인은 임차인을 상대로 임차인이 연체한 차임을 청구하는 소송을 제기할 수 있다. 또한 임대인은 불법점유자 퇴거소송이라는 법적 절차에 의해 법원에 퇴거명령을 신청할 수도 있다. 임대인이 소송에서 승소하고, 임대인의 임차인에 대한 통지에 임차인의 임차권을 소멸시키려는 의사가 진술되어 있다면, 이로써 임차인의 임차권은 소멸하게 된다. 임대인이 임차인을 상대로 한 통지에 임차인의 임차권이 소멸된다는 의사를 명확히 표시하지 않은 경우에는 임차인이 배상하여야 할 손해의 범위은 위 소송의 판결 일까지 발생한 것에 한한다. 임차인은 위 소송에 대한 판결 일까지 또는 임대인이 그 부동산을 회복할 때까지 당해 부동산과 관련하여 임대인에게 발생한 연체된 임대료 등의 일체의 손해를 배상할 책임이 있다. 임차인의 대응 임대인이 임차인을 상대로 불법점유자 퇴거소송을 제기한 경우에는, 임차인은 다음과 같은 사유를 들어 항변할 수 있다. ① 임대인으로부터 임차권소멸과 관련한 적절한 통지를 받지 못한 때 ② 임대인의 임차권소멸과 관련한 행동이 보복적일 때 ③ 임대인이 임차권소멸과 관련하여 주장하는 사실이 허위일 때 ④ 임대인의 행동이 자의적일 때 ⑤ 임대인의 퇴거조치에 언루법(Unruh Act) 위반과 같은 추가적인 다른 법적 문제가 있을 때 임차인이 임대차기간이 만료되거나 종료된 후에도 악의적으로 임대차계약을 위반하며 임대차 목적 부동산을 계속 점유하는 잔류임차(Holdover Tenancy)를 할 경우도 있다. 이런 경우 임차인은 임대료와 다른 손해액의 3배를 벌금으로 임대인에게 지불해야 한다 징벌적 배상 . 불법 점유자 퇴거소송은 임대인이 불법점유자를 상대로 취할 수 있는 법적 조치 중에서 유일한 방법은 아니지만, 이러한 소송은 임대인이 임대차목적부동산의 점유를 회복할 수 있는 가장 신속한 방법이다. 임대인과 임차인은 자신들의 분쟁에 대하 조정절차를 통해 소송절차이외에서 해결하기도 한다. 임대인은 임차인이 임대차목적부동산을 신속하게 비우도록 하기 위해 임차인이 연체한 임대료의 전부 또는 일부를 감액해 주거나, 임차인의 이사비용까지 지불해 주는 경우도 있다. 이때 임차인으로서는 임대인이 임대차계약과 관련하여 위반행위를 한 사실에 대한 증거를 확보하고 있는 경우라면 임대인으로부터 더 많은 양보를 받아낼 수도 있다. 임대인의 점유회복명령 법원에 의한 점유회복명령 (Writ of Possession) 불법점유자 퇴거소송에서 승소한 임대인은 임차인으로부터 연체된 임대료와 불법점유에 의해 발생한 손해배상금을 받는 것과 별도로 임대차목적부동산에 대한 점유을 회복할 수 있다. 만약 임대인이 법원의 판결에 의하여 임대차목적부동산에 대한 점유를 회복하게 되면, 법원서기는 점유회복명령을 카운티보안관이나 연방보안관에게 발급하여, 이들로 하여금 임차인을 당해 임대차목적부동산으로부터 퇴거시키도록 모든 법적 권한을 부여한 게 된다. 카운티보안관이나 연방보안관은 그 부동산의 점유자에게 점유회복명령을 제시한 후 이를 집행한다. 이러한 영장의 제시는 임대차목적부동산에 대한 점유자나 그 피고용자, 대리인, 가족 중 적당한 사람에게 위 점유회복명령사본을 전달함으로써 이루어진다. 카운티 보안관등은 이러한 점유회복명령의 제시가 불가능한 경우에는 그 명령사본을 그 부동산의 눈에 잘 보이는 곳에 부착하고, 추가로 명령사본을 명령에 기재된 불법점유자에게 인편 또는 우편으로 송달하게 된다. 이러한 과정을 통해 점유회복명령이 불법점유자에게 송달된 후 5일이 경과하면, 카운티보안관이나 연방보안관은 당해 임대차목적부동산에 남아 있는 모든 임차인의 소유물건을 제거시킬 수 있다 한국에서의 명도집행과 유사하다. . 다만, 다음과 같은 경우에는 예외이다. ① 임대차목적부동산에 대한 점유를 하고 있는 점유자가 그 점유회복명령에 기재되어 있지 않을 경우 ② 점유자가 자신은 불법점유자 퇴거소송이 법원에 제기되기 전부터 점유해 온 것이라고 주장하는 경우 점유회복명령에 대한 집행의 유예(Stay of Execution) 임차인은 다음과 같은 사유가 있는 경우 자신의 점유권을 회복하기 위해 연체된 임대료를 지불하고, 임대인이 승소한 판결의 집행에 대하여 5일간의 유예를 받을 수 있다. ① 퇴거소송의 판결문상에 기재된 퇴거의 사유가 임차인의 임대료의 연체이고, ② 임대료의 연체가 없었더라면 달리 임대차가 종료될 사유가 없으며, ③ 임대인이 임차인에 대하여 한 임대차관계의 종료통지서에 임차인의 임차권 소멸에 대해 명확히 기재하지 않았을 때 법원은 직권으로 판결의 집행을 유예할 수도 있다. 임차인의 개인소유물 임대인은 임대차 목적 부동산의 점유를 회복할 경우, 당해 임대차 목적 부동산에 잔존하는 임차인 소유의 물건에 대한 재고조사를 하여야 한다. 이러한 재고조사는 카운티나 연방보안관 한국의 집행관과 유사. 이 확인하고 실시한다. 임대인은 임대차 목적 부동산의 점유를 회복한 후 30일간 이러한 재고목록이 이루어진 임차인 소유물을 적당한 방법으로 보관해야 하며, 이를 위한 보관료를 임차인에게 청구할 수도 있다. 만약 임차인이 이러한 물건에 대해 자신의 소유라고 주장하지 않으면, 보안관은 이를 공개경매절차를 통해 매각하고 그 매각대금으로 당해 물건의 보관료와 매각비용에 충당할 수 있다. 이러한 매각절차를 통한 충당 후 남은 금액과 잔존 임대차보증금, 기타 예치금은 임차인에게 되돌려주어야 한다. 2 이동식주거에 대한 임대차(Mobile-Home Tenancies) 이동식주거(Mobile-Home)에 적용되는 규정이 여러 캘리포니아주 민법은 이동식주거(Mobile-Home)에 대한 규율을 별도로 하는데, 이중 가장 중요한 규정들을 보면 다음과 같다. (1) 이동식주거 거주법(Mobile-Home Residency Law) 캘리포니아주 민법 제798-799.6조의 이동식주거 거주법(Mobile-Home Residency Law, MRL)은 이동식주거(Mobile-Home)의 임대차계약(Lease), 임대료, 퇴거사유와 퇴거절차에 관하여 규정하고 있다. 이동식주거 거주법(Mobile-Home Residency Law)은 그 법이 적용될 수 있는 이동식주거(Mobile-Home), 이동식주거팍(Mobile-Home Park 이동식주거(Mobile-Home)이 설치되는 공원이나 기타 장소 ), 이동식주거(Mobile-Home) 소유자, 이동식주거(Mobile-Home) 거주자과 임차인등에 대해 명확히 규정하고 있다. 이동식주거(Mobile-Home)에 관한 특별법이 우선하는 경우를 제외하고는 일반적인 임대차관계에 관한 법률이 이동식주거(Mobile-Home)과 관련하여서도 동일하게 적용된다. 적용 가능성 이동식주거 거주법(Mobile-Home Residency Law)은 이동식주거팍 관리인과 이동식주거(Mobile-Home)의 거주자인 소유자와 간의 관계, 그리고 이동식주거팍 관리인과 이동식주거(Mobile-Home)의 임대인인 소유자와의 관계에 관한 계약 Mibile-Home Park 의 임대차관계 에 각 적용된다. 후자의 경우 계약은 전대차(Sub-Lease) Mobile-Home의 임차인은 결국 Mobile-Home Park에 대한 관계에서는 전차인이 되는 관계임 에 관한 조항도 포함될 수 있다. 한편, 이동식주거팍 관리인과 이동식주거팍 소유의 이동식주거(Mobile-Home) 거주인(임차인) 사이의 계약은 이동식주거 거주법(Mobile-Home Residency Law)에 포함되지 않는다. 이동식주거팍은 이동식주거팍 내의 이동식주거(Mobile-Home)의 종류와 크기를 규제할 수는 있지만, 다른 일반 임대차의 경우와 동일하게 차별금지규정의 적용을 받는다. 임대료 임대차 양식에는 임차인에 의해 지불될 임대료가 명시되어 있다. 이러한 임대료 이외에 별도로 부과되는 추가요금은 60일의 서면통지 후에 부과될 수 있다. 요금은 임대료, 공공요금과 부수된 적절한 서비스료에 한정된다. 임대차의 종료 이동식주거 거주법(Mobile-Home Residency Law)은 이동식주거팍 관리인은 다음과 같은 경우에만 이동식주거팍에 대한 임대차계약(Lease)을 종료(소멸)시킬 수 있다고 규정하고 있다. ① 이동식주거팍의 임차인이 임대료, 공공요금과 부수된 적절한 서비스료를 지불하지 않을 때 ② 이동식주거팍의 임차인이 임대차계약(Lease)서나 변경계약에 규정된 정당한 팍 규칙과 규율에 따르지 않을 때 ③ 이동식주거팍의 임차인이 이동식주거팍 내에서 타인에 대해 매우 성가시게 하는 행위를 할 때 ④ 이동식주거팍의 임차인이 상당한 기간 내에 적용법규와 조례를 준수하여 그 의무를 이행하지 않을 때 ⑤ 이동식주거팍이 유상몰수당할 때 ⑥ 이동식주거팍의 사용이 변경될 때 통지 임대차계약의 해지통지 임차인이 납기일로부터 최소 5일 이상의 기간 동안 임대료, 공공요금과 기타 요금을 연체한 경우에는 임대차관계의 종료절차가 시작될 수 있다. 임대인은 임차인에게 연체한 금액을 지불할 3일의 여유기간을 두고 “Notice to Pay or Quit” 연체한 금액의 지불을 하거나 점유를 포기할 것 을 서면으로 통지하여야 한다. 이와 동시에 임대인은 10일 이내에 그 통지서의 사본을 등록된 이동식주거(Mobile-Home) 소유자와 후순위 담보권자에게 보내야 한다. 만약 이동식주거(Mobile-Home)의 소유자나 거주자가 이동식주거팍의 규칙을 준수하지 않는 경우에는 이동식주거(Mobile-Home)은 이들에게 7일의 여유를 주는 준수통지(Notice to Comply)를 12개월 동안에 3회 이상 하지 않은 경우에는, 임대인은 이들을 상대로 한 60일 종료통지를 하기에 앞서 7일간의 준수통지를 해야 한다. 만약 임대차의 종료가 이동식주거팍의 사용변경이라는 사유에 의한 것이라면, 에 다른 통지조항이 적용된다. (2) 기타 이동식주거(Mobile-Home) 관련법 보건 및 안전법(Health and Safety Code) 제18200-18700조인 이동식주거팍법(Mobile-Home Parks Act)은 다른 법률과 함께 이동식주거팍과 레크리에이션용 차량팍의 건설과 운영에 관하여 규제한다. 또한 보건 및 안전법 제18800-18851조인 이동식주거 편의시설물법(Mobile-Home Accommodation Structure Law)은 경사지에 설치된 이동식주거(Mobile-Home)과 함께 사용되는 건물과 다른 구조물에 관한 규제를 정하고 있다. 3 기타 임대차 제도 (1) 매수선택권부 임대차계약(Lease Option) 매수선택권부 임대차계약(Lease)은 임차인에게 당해 임대차목적물에 대한 점유권뿐만 아니라 선택권(Option, 당해 목적물을 매수할 것인지 여부에 대한 선택권)도 별도로 부여한다. 특히 주거용 부동산 거래에 있어서 특별히 임대료의 일부가 나중에 이루어질 당해 부동산에 대한 매매거래에서 매수인이 지불하는 매수용 자기자금(Down Payment 한국에서의 계약금 )으로 전환될 수 있는 경우라면, 이러한 매수선택권부 임대차계약(Lease)은 임차인으로 하여금 그후 임대차목적물인 부동산을 매수할 것인지 여부에 관한 확실한 보장을 해주는 방법이 될 것이다. (2) 상업용 부동산의 임대차(Commercial Leases) 전형적인 정액임대차(Gross Lease In a gross Lease, the Tenant pays a flat Rental amount and the Landlord pays for all Property charges regularly incurred by the ownership. Most apartment Leases are gross Leases. )에서는 임차인이 소정의 금액만을 임대료로 지불하며, 임대인은 당해 부동산의 소유자로서 당해 부동산과 관련된 세금, 특별부과세, 건물유지관리비용과 보험료 등 일체의 비용을 부담한다. 대부분의 아파트 등 임대차계약(Lease)은 이 유형에 해당된다. 임대차계약(Lease)상의 임대료 증액조항(escalator Clause)은 소비자물가지수(Consumer Price Index, CPI)나 도매물가지수(Wholesale Price Index, WPI)와 같은 지수의 상승에 근거하여 임대료가 오르거나 전 년도 임차 액에 일정액 또는 일정비율을 올릴 수 있다는 규정이다. 상업용 임대차의 임대료는 이와 달리 임차인이 임대차 목적 부동산에서 얻은 수입에 근거하여 산정될 수도 있다. 퍼센티지 임대(Percentage Lease)에서 임대료의 산정은 최저 기본금액에 임차인의 총수입의 일정 비율(Percentage)을 곱한 금액을 가산한 금액으로 정해진다. 임차인의 임대차 목적 부동산을 이용한 수입이 증가하는 데 따라 이러한 퍼센티지는 감소되는 것이 통례이다. 순익임대차(Net Lease {In a commercial real Estate, a Net Lease requires the Tenant to pay, in addition to Rent, some or all of the Property expenses which normally would be paid by the Property owner (known as the "Landlord" or "Lessor"). These include expenses such as real Estate taxes, insurance, maintenance, Repairs, utilities and other items. The precise items that are to be paid by the Tenant are usually specified in a written Lease. For properties that are Leased by more than one Tenant, such as a shopping center, the expenses that are "passed through" to the Tenants are usually prorated among the Tenants based on the size (square footage) of the area occupied by each Tenant. The term "Net Lease" is distinguished from the term "gross Lease". In a Net Lease, the Property owner receives the Rent "Net" after the expenses that are to be passed through to Tenants are paid. In a gross Lease, the Tenant pays a gross amount of Rent, which the Landlord can use to pay expenses or in any other way as the Landlord sees fit. )방식은 임대인은 고정적인 차임을 순익으로 보장받는데, 임차인은 약정된 임대료이외에 당해 부동산에 대한 세금, 보험료, 특별부과세, 관리유지비, 보험료등 일체의 당해 부동산과 관련된 유지, 관리비용을 까지 부담하여야 한다. 이러한 Net Lease 방식은 앞서의 Gross Lease 방식과 정 반대의 방식이다. 임대차계약(Lease)에는 임차인의 의무를 명기한다. 이러한 순 임대차의 방식에는 Single Net Lease Single Net Lease: In a single Net Lease (sometimes shortened to Net or N), the Lessee or Tenant is responsible for paying Property taxes as well as the base Rent. Double- and triple-Net Leases are more Common forms of Net Leases because all or the majority of the expenses are passed on to the Tenant. , Double Net Lease Double Net Lease: In a double Net Lease (Net-Net or NN) the Lessee or Tenant is responsible for Property tax and building insurance. The Lessor or Landlord is responsible for any expenses incurred for structural Repairs and Common area maintenance. "Roof and structure" is sometimes calculated as a reserve, the most Common amount is equal to $0.15 per square foot. , Triple Net Lease Triple Net Lease: NNN Lease, A triple Net Lease (Net-Net-Net or NNN) is a Lease agreement on a Property where the Tenant or Lessee agrees to pay all real Estate taxes, building insurance, and maintenance (the three "Nets") on the Property in addition to any normal Fees that are expected under the agreement (Rent, premises utilities, etc.). In such a Lease, the Tenant or Lessee is responsible for all costs associated with the Repair and maintenance of any Common area. This form of Lease is most frequently used for commercial freestanding buildings. However, it has also been used in single family residential Rental real Estate properties. , Bondable Lease Bondable Lease: A bondable Lease (also called an "Absolute triple Net Lease", "true triple Net Lease", or a "hell-or-high-water Lease") is the most extreme variation of a triple Net Lease, where the Tenant carries every imaginable real Estate risk related to the Property. Notably, these additional risks include the obligations to rebuild after a casualty, regardless of the adequacy of insurance proceeds, and to pay Rent after partial or full condemnation. These Leases are not terminable by the Tenant, nor are Rent abatements permissible. The concept is to make the Rent Absolutely Net under all circumstances, equivalent to the obligations of a bond: hence the "hell-or-high water" moniker. An example of this type of Lease would be a Leaseback arrangement in which a retailer Leases back the building it formerly owned and continues to run the store. Bondable Leases are typically used in so-called credit Tenant Lease deals, where the main driver of value is not so much the real Estate, but the uninterrupted cash flow from the usually investment-grade rated "credit" Tenant. (Absolute triple Net Lease) 등이 있으며, 이중 Triple Net Lease는 NNN Lease라고 불리기도 한다. 4 부동산 관리(Property Management) 근년에 와서 부동산관련 사업분야의 특수분야로서 부동산 관리업무가 점차적으로 중요시되고 있다. 이러한 부동산관리업무는 단독주택의 관리로부터 연립주택, 사무실용 또는 산업용 건물, 쇼핑센터, 아파트, 콘도와 주택소유자협회 등의 유지, 관리업무에 이르기까지 광범위하다. 실제로 투자자인 부동산 소유자는 자신이 직접 관리하지 않고도, 자신의 부동산에 대하여 경험있고 유능한 부동산 브로커(Broker)를 관리인으로 고용함으로써 수익성 부동산으로부터 큰 수익을 올릴 뿐만 아니라 임차인에게도 신속한 조치를 취해줄 수 있으므로 만족을 주고 있다. (1) 부동산 관리인(Property Manager)의 임무(Duties of Property Manager) 전문관리회사나 개인은 임대인인 부동산소유자의 대리인으로서 다음과 같은 활동을 한다. ① 임차인을 찾아 임대를 한다. ② 임차인으로부터 임대료를 받아준다. ③ 임차인과의 연락을 유지한다. ④ 부동산을 유지하는 데 필요한 일상적인 제반업무를 수행한다. 부동산 관리인(Property Manager)은 보통 임차인으로부터 수령한 부동산 임대료 수입에 근거하여 사례금을 받는다. 또한 부동산 관리인(Property Manager)은 임대차 목적 부동산의 개조나 증축 등을 감독하는 등의 추가업무에 대해서는 별도의 요금을 받는다. 부동산 관리인(Property Manager)의 임무에 대해 상세히 기록한 부동산 관리 계약 양식은 부록에 게재되어 있다. (2) 부동산 관리인의 자격요건(Qualifications of Property Manager) 부동산 브로커(Broker)는 부동산 관리인(Property Manager)이 될 수는 있지만 캘리포니아주 부동산 담당부서(Department of Real Property Commissioner)가 정한 ‘부동산전문인력의 행위와 윤리에 관한 법률’(Ethics and Professional Conduct Code)에 의하면 부동산 브로커(Broker)가 부동산 관리서비스를 제공하기 위해서는 사전에 적절한 준비가 되어 있을 것을 요구한다. 부동산 관리업무에 대한 필요한 교육이나 경험없이 이러한 특수분야의 전문가라고 주장하는 자는 부동산 관리업무의 수행과 관련하여 비윤리적 행위를 저지르기 쉽다. 부동산관리업무(Property Management)의 수행을 위해서는 부동산에 관련된 계약, 임차요건, 건물운영과 기타의 부동산 관리에 대한 지식을 이에 대한 훈련, 연구 또는 경험에 의해 습득하여야 한다. 대규모의 상업용 프로젝트와 같은 대규모 부동산에 관한 관리업무에는 특별히 마케팅, 회계, 홍보와 기타 부동산관리의 각 분야에서 각각 다른 숙련을 가진 많은 유능한 대리인의 서비스를 요할 수도 있다. 주거용 부동산의 관리인 캘리포니아주는 16유닛 이상을 가진 주거용 건물(아파트 등)에는 상주(입주)관리인을 두어야 하며, 이러한 경우 상주관리인은 반드시 부동산 자격증소지자임을 요하지 않는다. 그러나 이러한 자가 동시에 다른 부동산을 함께 관리하는 경우에는 반드시 부동산 자격을 구비해야 한다. 상주관리인이 그 부동산에 상주하여야 다수의 임차인의 불만사항이 신속히 처리하도록 하여야 한다. (3) 임대료 통제(Rent Control) 캘리포니아주의 관련 법령은 임대차기간 동안 높은 임대료 상승으로부터 임차인을 보호하기 위해 임대료를 통제하고 있으며, 이러한 통제는 각 지방자치단체에 의해 이루어지고 강제되고 있다. 현재 캘리포니아주의 주거용 부동산중 약 1/4이상이 임대료 통제의 적용대상이다. 비록 캘리포니아주의 대다수 지역에서 임대료 통제가 실시되고 있지만 주 전 지역에 통일적으로 적용되는 임대료 통제규정은 없다. 임대료 통제를 시행하고 있는 지역의 지방자치단체는 자체적으로 통제를 위해 적용하는 규정을 가지고 있다. 이로 인해 사실상 동일한 용어가 다른 지역에서는 달리 해석되기도 한다. 따라서 그 실시지역에서의 거래 시에는 임대료 통제에 관한 각 지역의 개별법에 대한 지식을 가진 당해 지역의 부동산 실무자의 조언을 구하는 것이 중요하다. (4) 임대료 통제의 형태(Types of Rent Control) 캘리포니아주에서는 신규 임차인이 임대목적 부동산에 대한 기존의 임대료 보호조치에 따른 동일한 혜택을 받는지의 여부에 따라 두 가지 형태로 임대료 통제방법을 구분할 수 있다. 비거주 주택 빈집 에 대한 통제해제조항이 있는 지역의 조례 해당지역의 조례가 비 거주 주택에 대한 통제해제조항을 포함하고 있는 경우, 임대차 종료 후 당해 주택이 비게 될 때 신규 임차인을 위해 정해지는 임대료에는 아무런 상한선의 제한이나 통제가 없다. 그 부동산이 다시 임대되는 경우 새로운 임차인에 대한 임대료는 새로운 기준금액이 되며 이러한 새로운 기준금액에 대해 당해 임차인을 위해 다시 통제의 대상이 된다. 로스앤젤레스, 오클랜드, 샌프란시스코와 산호세 지역은 이 형태의 조례를 가지고 있다. 실제로는 비 거주 주택에 대한 통제해제조례의 적용 지역의 부동산 임대차 시에 임차인에게 부과되는 임대료와 이러한 통제가 없는 지역의 완전히 자유시장 체제하에서 부과되는 임대료 사이에는 큰 차이가 없다. 차이점은 임대료 통제하의 임차인은 부동산의 소유자가 변경된 경우에 임대료 상승으로부터의 보호혜택을 받는다는 것이다. 비 거주 주택에 대한 통제해제조항이 없는 지역의 조례 비 거주 주택에 대한 통제해제조항이 없는 지역의 조례는 당해 부동산에 대한 기존 임차인뿐만 아니라 새로운 신규 임차인에 대한 임대료에 대해서도 기존 임차인에 대한 임대료를 기준으로 하여 통제하고 제한한다. 버클리, 코타티, 동부팔로알토, 팜스프링스와 산타모니카 지역은 이러한 형태의 법령을 가지고 있다. (5) 임대료 통제와 관련된 공통조항(Common Rent Control Provisions) 임대료 통제와 관련된 법령은 종종 애매모호한 경우가 많으므로, 그 해석을 함에 있어서는 전문가의 적절한 법적 도움을 필요로 한다. 대부분의 경우 통제된 임대료를 초과하는 임대료부분에 대한 지급의무의 면제여부와 이의 지급여부와 관련된 분쟁이 있는 경우 임대료통제위원회에 대한 특별제소와 관련된 것들이 대부분이나, 이와 관련된 절차는 각 지역마다 다양하게 정해져 있으므로 각 지역별로 전문가의 도움이 필요하다. 이러한 각 지역의 임대료 통제와 관련한 조례는 일반적으로 기준임대료를 확정한 후에 이를 기준으로 하여 임대료 상승 허용치를 규정하고 있다. 이들 조례는 다음과 같은 임대료 통제와 관련된 조항을 공통적으로 포함하고 있다. ① 임대료 통제가 적용되는 대상 부동산과 면제되는 대상 부동산의 유형 ② 대상 부동산의 등록조항 ③ 물가지수 소비자 가격지표 나 부동산 임대와 관련된 비용만을 포함하는 개별지수 등에 근거한 임대료 상승이나 일반조정에 대한 조항 ④ 임대차목적부동산에 대한 임대인의 자본적 시설개선(Capital Improvement)과 관련한 임대료 상승조항 ⑤ 임대인이 임대차목적부동산에 대한 투자를 합당하게 회수할 수 있게 하는 개별적 임대료 상승조항 ⑥ 특수한 상황에 따른 임대료 상승조항 ⑦ 비거주주택에 대한 상승조항 ⑧ 퇴거기준에 관한 조항 ⑨ 임대료 통제법의 위반에 대한 민사, 형사상 처벌과 관련된 조항 현재 대부분의 신축 건축물은 임대료 통제에서 제외된다. (6) 소유자 본인거주 부동산(Owner Occupied Property) 소수의 거주유닛만으로 구성된 주택을 임대함에 있어 이들 주택의 소유자 본인이 직접 그중 하나의 유닛에 거주하는 경우에는 이들 유닛에 대해서는 보통 임대료 통제에서 제외된다. 어떤 도시에서는 이 소유자 본인거주 시 통제제외규정을 그 적용범위를 축소하여 2유닛 이하에 대해서만 적용시킨다. 그러나 다른 일부 도시에서는 3유닛이나 4유닛이 있는 소유자 거주 부동산도 제외시키고 있다. ← End
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