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Start →제6장 대리(Agency) 관련 법률 1. 대리의 개념 2. 대리의 유형 3.부동산 대리인(Agent)의 법적 신분 -부동산 대리인(Agent)의 지위 4. 쌍방대리 5. 대리관계의 성립 6. 대리계약 7. 당사자 간의 권리와 의무 8. 피해회복 자금 9. 대리관계의 소멸 1 대리의 개념(Concept of Agency) 대리인(Agent)(Agent)은 본인(Principal)이라고 불리는 타인이 제3자와의 거래를 함에 있어, 본인(Principal)을 대신하여 그를 위하여 행동할 권한을 위임받아 그 거래를 수행하는 자를 말한다. 이와 같이 부동산 대리인(Agent)이 다른 사람을 위하여 그를 대리하는 행위를 법률상 대리(agency)라고 하며, 이 경우 그 대리로 인한 법률효과는 그대로 고스란히 직접 본인에게 귀속하게 된다. 대리는 근대에 이르러 법에 의하여 완성된 제도로서 ① 본인의 거래상의 활동범위를 확장하고 ② 의사능력이 없거나 부족한 자에게도 부동산 대리인(Agent)을 통하여 거래를 할 수 있는 길을 열어 주는 역할을 하여, 거래당사자의 사적 가치의 영역을 확장하고 보충하는 수단으로 이용된다. 2 대리의 유형(Types of Agency) 대리관계는 본인(Principal)으로부터의 수임권능의 범위에 따라 일반대리(general agency)와 특별대리(special agency)로 분류할 수 있다. (1) 일반대리(General Agency) 특정분야(special areas)에서 본인을 위하여 모든 문제를 다룰 수 있는 권한(대리권)을 가진 것을 말한다. 예컨대 재산관리인(property manager)이 본인(Principal)을 위하여 재산을 관리하고, 고용인을 채용하고 해고하며 주인(본인) 대신 임대차 계약을 체결하는 등 본인을 위한 전반적인 권한이 부여되어 재산 관리상의 모든 책임을 지는 것이 그 예이다. 변호사의 경우에 해당되는 법률상 대리권(attorney-at-law)을 부여하는 것과 달리 이러한 일반대리권은 부동산 대리인(Agent)에게 사실상의 대리권(attorney-in-fact)을 부여하는 일반위임장(general power of attorney)의 수여에 의하여 성립하게 된다.. 학자에 따라서는 ‘universal agency’ universal Agent: Agent who is authorized to perform all acts or duties his or her Principal is empowered to perform. Universal Agents are appointed usually by a 'power of attorney. 라는 용어를 써서 부동산 대리인(Agent)이 정신 장애자나 박약자와 같이 법적으로 보호되는 본인의 보호자 내지는 후견인을 지칭하기도 하는데, 이들은 본인에 의하여 수행될 수 있는 모든 일을 할 수 있다. (2) 특별대리(Special Agency) 특정거래(specific transaction)나 특정사항(a specific thing)에 한정된 권한(대리권)을 부여한 경우를 말한다. 대부분의 부동산 대리인(Agent)은 이 특별대리의 경우에 속한다. 그들의 권한은 보통은 본인에 의하여 단일한 업무나 거래에 한정적으로 부여된다. 특별위임장(special power of attorney)이 주어지는 것이 일반적이다. (3) 대리권한의 위임 수(授)권행위 과 복대리 (Delegation of Authority & Sub-agency) 대리권은 본인으로부터 부동산 대리인(Agent)에게 부여된다. 이를 대리권의 수여 또는 위임이라고 한다. 또한 부동산 대리인(Agent)의 권한의 일부 또는 전부가 다른 사람에게 재위임될 수도 있다. 이를 복대리(Sub-Agency)라고 한다. 이러한 재위임의 대상이 단순한 기계적인 행위일 경우에는 부동산 대리인(Agent)은 본인의 특별한 허락 없이 위임할 수 있다. 그 외의 행위는 반드시 본인의 동의를 얻어 복대리권을 수여해야 한다. 전형적으로 부동산 매매 시 매도인과의 Listing Contract(매도위임 계약 매도물건 목록에 등재한다하여 매도의뢰를 Listing이라함. A Listing contract is a contract between a real estate broker (or their Agent representatives, acting in the broker's name) and a seller or sellers of real property to give the broker the right to offer the property for sale. The contract is often referred to as a Listing agreement and, if the broker is a member of the National Association of Realtors, it must include all of the following terms: 1.A beginning date and a termination date. 2.The list price at which the property will be offered for sale. 3.The amount of compensation offered to the broker, whether it is in the form of a flat fee or percentage of the sales price. 4.The terms and conditions under which the brokerage fee shall be paid by the seller. 5.Authorizes the broker to co-operate with other brokers as sub-Agents or buyer's Agents and details the compensation to be offered to those brokers in the event they Procure a buyer. 6.Authorizes the broker to reveal or not to reveal the existence of offers previously received. In addition, other terms which may appear in the agreement can include: Authorization to the broker to post a sign, to advertise the property, and to put a lockbox on the door, as well seller's obligations to advise the broker on the condition of the property, and broker's obligations to advise the seller about regulations and laws which may affect the sale. Typically, separate Listing agreements exist for the sale of residential property, for land, and for commercial or business property. Upon Listing the property, the real estate agency tries to obtain a buyer for the property and, in consideration of successfully finding a satisfactory buyer, the broker anticipates receiving a commission (fee) for the services the brokerage provided. )는 Listing 부동산 브로커(Broker)가 자신과 자신의 Sales Person의 노력뿐 아니라 협조 브로커(Broker)(cooperating broker 주로 매수인측 Broker로서 Listing Broker의 매도업무에 협조한다는 의미로서 지칭됨. 미국의 부동산거래는 매도인측으로부터의 수수료만 지급되는 것이 통상이므로, 이를 기준으로 하여 용어의 정의가 형성된 것임을 이해하면 개념정의가 용이하다. Cooperating Broker: A broker who participates in facilitating a real estate transaction along with the broker who listed the property. Often, the cooperating broker is the Agent who locates a buyer for the property and represents the buyer's interests during negotiation (while the Listing Agent represents the seller). The Listing broker typically splits the commission earned on the sale with the cooperating broker. )의 서비스도 이용할 수 있도록 되어 있다. 그러므로 Listing Broker를 돕는 모든 사람은 매도인과의 관계에서 매도인의 복대리인(Sub-Agent)이 되거나 Listing Broker의 부동산 대리인(Agent)이 된다. Cooperating 부동산 브로커(Broker)는 그 부동산을 파는 일을 하는 자로서 Listing 부동산 브로커(Broker)가 아닌 Selling Broker로서 Listing Broker와의 관계는 Listing Broker의 Sales Person과 유사한 관계이다. 매도인의 매도의뢰를 받은 부동산 브로커(Listing Broker)가 아닌 사람이 그 부동산을 팔 때 판매 수수료는 보통 매도인의 매도의뢰를 받은 부동산 브로커(Listing Broker)와 셀링 브로커(Broker) 간의 사전합의에 따라 나누어 가진다. 부동산 거래에 있어서 Cooperating Broker의 관련자와의 관계는 매도인의 매도의뢰를 받은 부동산 브로커(Listing Broker)의 부동산 대리인(Agent), 매도인의 복대리인(Sub-Agent), 또는 매수인의부동산 대리인(Agent)이 될 수 있다. 중복리스팅 서비스 다자리스팅 서비스 (Multiple Listing Service, MLS) MLS는 Broker인 개별회원들로부터 그들이 가지고 있는 리스팅에 대한 정보를 받아 그 정보를 가입회원이 이용할 수 있도록 하는 부동산 대리인(Agent)들의 조직이다. MLS는 자신이 가지고 있는 리스팅을 더 많은 부동산 대리인(Agent)들에게 알게 함으로써 매도인의 매도의뢰 부동산에 대한 매도가능성을 높여주고 적절한 가격에 매도할 수 있게 하여 이익이 된다. 그것은 또한 거래를 대리하는 다수의 부동산 대리인(Agent)들에게 매수인이 원하는 다양한 부동산을 선택할 수 있도록 많은 리스팅을 제공함으로 매수인측에게도 이익이 된다. 매도인의 매도의뢰를 받은 부동산 브로커(Listing Broker)는 MLS의 회원으로 있는 다른 브로커(Broker)의 서비스를 이용할 수 있도록 매도인 본인으로부터 이에 관한 권한을 부여받을 수도 있다. 그러한 경우 그 MLS 회원은 자신이 매수인의 브로커(Broker)라고 밝히지 않는다면 매도인의 복대리인(Sub-Agent)(Listing Broker의부동산 대리인(Agent))이 된다. 만일 매도인과의 리스팅 계약서에서 부동산 브로커(Broker)가 MLS의 이용에 대해 명백하게 권한을 부여받지 않았다면 이러한 경우 Cooperating Broker(협조 브로커(Broker))는 매도인의 복대리인(Sub-Agent)이 아니라 단지 매도인의 매도의뢰를 받은 부동산 브로커(Listing Broker)의부동산 대리인(Agent)으로 활동하는 것이 된다. 3. 부동산 대리인(Agent)의 법적 신분(Agent’s Status대리인(Agent)의 지위 ) 대리관계는 다음과 같은 두 가지 형태로 성립될 수 있다. ① 부동산 대리인(Agent)은 본인과 고용관계의 형태로 고용주와 피고용자의 관계로 활동할 수도 있으며 ②부동산 대리인(Agent)이 본인과 독립한 독립계약자로 활동할 수도 있다. 주요 차이점은 본인이 부동산 대리인(Agent)에 대해 가할 수 있는 통제의 범위와 부동산 대리인(Agent)에게 지불되는 보수의 형태에 있다. 전형적으로 피고용자는 자신의 일을 수행하는 장소와 수행하는 방식, 그리고 그 일에 소비하는 시간에 있어서 고용주의 매우 밀접한 통제하에 있다. 피고용자는 고용주로부터 급료를 받으며 이에 대한 세금이 부과된다. 또한 피고용자의 신분은 고용과정에서 수행한 행위에 관하여 고용주에게 특정 책임을 지게 된다. 반면 독립계약자는 자신의 업무 수행과정에서 많은 융통성을 가지며 급료 대신 자신이 수행한 업무에 근거하여 수수료를 받는다. 부동산 대리인(Agent)은 일반적으로 의뢰인(주로 매도인)과의 관계뿐 아니라 부동산 대리인(Agent)들 상호간에 대해서도 독립계약자로서 활동한다. 부동산 Sales Person은 법률의 규정상 반드시 Broker와의 서면계약에 의하여 브로커(Broker)의 부동산 대리인(Agent)으로서만 부동산 업무를 수행할 수 있다. 부동산 자격(License)법에 따르면 Sales Person은 항상 브로커(Broker)의 직접적인 감독과 통제하에서 활동하는 Broker의 피고용자로 취급된다. 이것은 세일즈 퍼슨이 보수와 일의 배당, 세금문제에서 독립 계약자로 취급될 때에도 그러하다. 이러한 Sales Person은 한국에서의 중개보조인과 유사하나 그 업무의 독립성에 있어서 약간의 차이가 있다. 이 장에서 설명될 부동산 거래에 대한 것은 Sales Person에 대해서 보다는 Broker의 역할에 대한 것이다. 세일즈 퍼슨은 항상 브로커(Broker)의 고용하에서 그의 부동산 대리인(Agent)으로 활동한다는 것을 기억해야 할 것이다. 브로커(Broker)에 의해 고용된 부동산 라이센스 소지자는 보조자격자(associate licensee)라고 하며 보통 명함에도 이와 같이 쓰인다. 4 쌍방대리(Dual Agency) 일반적으로 대리관계는 일방대리(single agency)이며 이는 부동산 대리인(Agent)이 거래당사자 쌍방 중 오직 한쪽 당사자인 본인만을 대신한다. 거래에 관련된 각 당사자들을 각각 다른 브로커(Broker)가 대리할 수 있다. 쌍방대리(dual agency)는 한 사람의부동산 대리인(Agent)이 관련된 거래의 당사자 쌍방 모두를 대리한다. 쌍방대리는 한 부동산 대리인(Agent)이 이해관계가 서로 상반된 쌍방의 계약 당사자를 위하여 대리행위를 한다는 위험한 상황을 초래하기도 한다. 캘리포니아주 법은 어떤 거래에 있어 부동산 대리인(Agent)이 관련 당사자 쌍방 모두를 대리하는 경우,부동산 대리인(Agent)에게 관련 당사자 쌍방 모두에게 그 사실을 알리고 쌍방대리에 관한 서면동의를 받을 것을 요구하고 있다. 쌍방대리 관계에 있는 부동산 브로커(Broker)는 의뢰인인 쌍방당사자가 모두 Broker의 쌍방대리 사실에 대해 잘 알고 있다는 점을 분명히 해야 하며, 부동산 브로커(Broker)는 이들 의뢰인 쌍방으로부터 쌍방대리에 대한 동의를 얻어 대리한다는 점을 확실히 해야 한다. 이를 위반하는 경우 부동산 브로커(Broker)는 의뢰인으로부터 받은 거래 수수료를 반환해야 할 뿐 더러, Licence의 일시적 정지나 영구적 취소까지 당하게 될 수도 있다. 쌍방대리를 하는 브로커(Broker)로서는 자신이 징계를 당할 수 있을 뿐만 아니라 자신의 쌍방대리에 의해 체결된 계약 자체까지도 취소될 수 있으므로 쌍방대리는 신중히 해야 한다. 부연하자면 이론적으로는 하나의 거래에 있어서 한 부동산 대리인(Agent)이 둘 또는 그 이상의 본인(거래의 쌍방 당사자)을 대리하면서 이들 본인 각자에 대해 전부 성실(loyal)할 수는 없다는 것이다. 따라서 전술한 바와 같이 대부분 주의 부동산 자격부여와 관련된 법률에서는 브로커(Broker)가 쌍방 계약 당사자가 사전에 알거나 이들의 서면에 의한 사전 동의 없이 쌍방을 대리하거나 이로 인한 대가를 받는 것을 금지하고 있다. 법원 또한 이러한 당사자의 사전인지 및 사전 동의에 의한 예외를 인정하기는 하지만 마지못해 받아들이고 있으며 많은 경우에 공공 정책상의 고려하에서 쌍방대리를 일체 인정하지 않기도 한다. 부동산거래에서의 쌍방대리는 부동산 브로커(Broker)가 매수인의 부동산 대리인(Agent)으로 활동하는 동시에 MLS 등을 통해 매도인의 복대리인(Sub-Agent)(Listing Broker의부동산 대리인(Agent))으로 일을 할 때 종종 발생될 수 있다. 대리관계의 공개(Agency Disclosure) 캘리포니아주 법은 주택거래에 있어 부동산 대리인(Agent)의 역할을 분명하게 하려는 노력을 해왔다. 캘리포니아주 법은 1유닛에서 4유닛까지의 주택 거래 시 부동산 대리인(Agent)의 대리관계를 상세히 밝힐 것을 요구하고 있다. 부동산 브로커(Broker)는 자신이 당해 주택매매에 있어서 거래 쌍방 당사자와 관련되어 있는 다양한 관계에 대해, 즉 정확하게 부동산 대리인(Agent)이 누구를 대리하는지를 밝히는 서류를 매도인과 매수인 양쪽에 가능한 한 빨리 제시하여야 한다. 이러한 서류는 매수인이 매수를 위한 청약을 하기 전에 부동산 브로커(Broker)가 누구의 부동산 대리인(Agent)인가, Sales Person 이나 Cooperative Broker들 중에 누가 Broker의 부동산 대리인(Agent)인가를 매수인에게 알려주어야 하며 또한 매수인의 매수희망 청약에 대한 매도인의 승낙이 이루어지기 전에 매수인은 자신의 부동산 대리인(Agent)이 누구인가 또는 부동산 대리인(Agent)이 누구를 대리하는가 여부를 매도인에게 알려주어야 한다. 대리관계의 공개에 관한 양식은 이 책의 부록에 나와 있다. 캘리포니아주 민법(Civil Code) 제2375조는 대리관계의 공개상 요구되는 기준 요건을 기술한 표준안을 규정하고 있다. 이러한 공개요건과 관련된 법 규정이 반드시 대리관계의 공개에 관한 양식의 뒷면에 인쇄되어야 한다. 매수대리인(Selling Agent)의 대리관계는 다음과 같은 계약서에 명기되어야 한다. ① 매매계약(purchase contract) 서류 ② 매수인과 매도인 의해 매매계약에 이들의 서명(날인)이 이루어짐과 동시에 또는 그 이전에 매도인, 매수인, 또는 Selling Agent에 의해 서명(날인)되거나 본인 인증이 된 별도의 서류 리스팅 부동산 대리인(Listing Broker)의 대리관계도 다음과 같은 서류에 명기되어야 한다. ① 매매계약 서류 ② 매도인이 매매계약에 서명(날인)할 때 또는 그 이전에 매도인과 Listing Agent에 의해 서명(날인)되거나 본인 인증이 된 별도의 서류 5. 대리관계의 성립(Creation of Agency Relationships) 본인과 부동산 대리인(Agent)과의 대리관계를 형성하는 계약은 다음과 같이 다양한 방법에 의해 성립될 수 있다. (1) 리스팅 계약(Listing Agreement, Listing Contract) 부동산 브로커(Broker)와 매도인과의 관계는 일반적으로 리스팅 계약이라 불리우는 일종의 매도인의 부동산의 매도에 관한 위임계약에 의하여 성립된다. (2) 명시적 합의(Express Agreement) 명시적 합의는 본인(Principal)과 부동산 대리인(Agent) 양 당사자 모두가 대리관계가 성립된다는 것을 알고 구두(verbal) 또는 문서(in writing)로 대리관계를 합의함으로서 성립한다는 것이다. 이러한 대리관계에 관한 당사자 간의 합의는 반드시 서면화할 것을 요구되지 않으나, 대부분의 경우 서면에 의하여 위임관계를 분명히 한다. 한편, 반드시 서면에 의하여야 할 본인의 행위를 부동산 대리인(Agent)이 대리하는 경우에는 본인과 부동산 대리인(Agent)간의 대리관계는 서면에 의하여 증명되도록 하고 있는 것이 대부분이다. 한편, 부동산 대리인(Agent)은 본인을 위하여 행위를 함에 있어 본인의 권능하에 있는 일체의 행위를 행할 권한을 가지며, 이러한 부동산 대리인(Agent)의 권한은 반드시 서면화 되어 있어야 가능한데, 이것을 대리법상의 동등권의 법칙(equal dignities rule)이라 한다. 이러한 Equal Dignity Rule Equal-dignities rule refers to a legal doctrine requiring an Agent to perform all acts authorized by a Principal. An Agent can perform those acts only if the Agent’s authority is set forth in writing. Equal-dignities rule is essentially a corollary to the statute of frauds. Under this rule, a contract would be void unless reduced to writing. For example, those contracts subject to the statute of fraud, authority to enter into such a contract must also be in writing. However, under the equal dignities rule, an Agent cannot usually estop his/her Principal by conduct alone. 은 서면에 의한 계약체결의 강제(Statute of Frauds)의 결과물인데, 이 원칙에 의하면 계약이 서면화 되지 아니하면 그 계약은 무효가 된다. 서면에 의한 문서작성 강제의 원칙(Statute of Frauds)에 의하면 반드시 서면화 되어야 하는 계약의 종류를 규정하고 있다. 캘리포니아주 부동산법은 부동산 브로커(Broker)와 Sales Person 한국의 부동산중개보조자와 유사하나 이보다 광범위한 권한을 가지고 독립적이다. 간에 체결되는 약정은 반드시 서면화될 것을 요구한다. Statute of Fraud(계약의 서면 작성 강제 원칙)은 부동산의 매매나 1년 이상의 부동산 임대는 반드시 서면화 되어야 한다고 명시하고 있다. 이러한 범위에는 그러한 매매 등의 거래를 위해 매매당사자가 부동산 대리인(Agent)에게 대리권을 부여하는 대리계약도 역시 서면화 되어야 함을 의미한다. Statute of Frauds는 부동산 대리인(Agent)이 매도인을 위하여 부동산의 매수인이나 부동산을 1년 이상 임차할 임차인을 구하는 Listing Contract를 체결하는 경우 반드시 이러한 리스팅 계약은 서면화 되어야 한다고 명확하게 규정하고 있다. (3) 무권대리행위의 추인(Ratification of Unauthorized Acts) 대리관계는 사전에 권한을 위임받지 않고 어떤 사람을 대신하여 행해진 행위(무권대리행위, Unauthorized Act)에 대하여 본인(Principal)이 그 이후에 이를 추인(ratification)함으로써 성립될 수 있다. 즉, 권한 없이 행한 행위자의 행위에 대해 이를 추인한 권한이 있는 자가 사후에 그 권한을 소급적으로 부여하여 그가 행한 행위를 인정하는 것을 추인이라고 하는 것이다. 대리관계이외에서도 추인이 발생될 수 있는데, 예를 들어 미성년자의부동산 대리인(Agent)(부모와 같은 법정대리인(Agent) 또는 후견인등)은 미성년자의 부동산 대리인(Agent)으로 미성년자의 행위를 추인할 수 있으며, 또한 미성년자는 누구나 성년이 되면 자신이 미성년인 때 행한 계약을 추인할 수 있다. 만일 부동산 매매를 위한 대리계약이 추인에 의해 성립되었다면 그 추인은 서면으로 하여야 하며 유효한 부동산 계약에 일반적으로 요구되는 다른 모든 요건에 부합해야 한다. (4) 금반언(Estoppel) 법률의 규정이나 해석에 의해 대리관계가 형성되는 또 다른 예의 하나로서 금반언에 의한 경우를 들 수 있다. 이는 본인과 부동산 대리인(Agent) 간에 대리에 관한 명확한 대리권 수여에 관한 합의가 없으나 부동산 대리인(Agent)이나 본인이 마치 대리권이 존재하는 것과 같은 외양을 가지고 행동하고 이러한 외양에 대하여 거래 상대방이 이를 신뢰하고 거래하는 경우에 성립한다. 예컨대 어떤 사람이 다른 사람을 마치 자신의 부동산 대리인(Agent)으로 내세며 제3자와 거래를 하고, 제3자가 그 대리관계를 받아들여 그 부동산 대리인(Agent)과 일을 처리하였다면 본인은 나중에 자신과 부동산 대리인(Agent)간에 대리관계가 존재하지 아니한다고 주장하며 부동산 대리인(Agent)과 제3자간에 이루어진 거래내용을 부인할 수 없게 된다. 금반언에 의해 성립된 대리는 이를 외관상의 대리(ostensible agency) 또는 묵시적 대리(implied agency) 한국법에서는 이를 표현대리라고 한다. 라고도 한다. 6 대리계약(Agency Agreements) 대리를 성립시키는 당사자 간의 합의는 계약의 형식을 가진다. 부록에는 캘리포니아주 리얼터 협회(California Association of REALTORS)에 의해 만들어진 Broker와 Sales Person 간에 체결되는 전형적인 표준계약 양식이 있다. 표준양식을 사용하면 편리할 뿐 아니라 당사자들의 권리를 확실히 보호해 주기도 한다. 이것은 법적 구속력 있는 문서이므로, 모든 당사자들은 여기에 서명하기 전에 이 양식의 모든 조항을 주의 깊게 읽는 것이 좋다. (1) 부동산 대리계약의 법적 요건(Legal Requirements for a Real Estate Agency Agreement) 부동산 대리계약은 계약의 일종이므로, 일반적인 계약의 성립요건, 효력요건을 모두 갖추어야 한다. 유효한 계약의 성립요건을 간단하게 요약하자면, 첫째 계약을 체결할 법적 행위능력을 가진 당사자들에 의해 체결되어야 하며, 둘째 합법적 목적을 가진 내용을 계약대상으로 삼아 이에 각 당사자가 에 동의해야 하며, 셋째 대가(consideration)가 따라야 한다. 부동산 Listing Contract는 매도인이 부동산 Broker에게 자신의 부동산을 매수할 매수인을 구해달라는 계약이다. 브로커(Broker)가 매수인을 찾아 매수인과 매매계약에 이르게 되면, 매도인은 Broker와 합의한 수수료를 지불해야 할 것이다. 만일 위의 모든 요건이 충족되면 부동산매매의 대리계약은 매도인과 Broker간의 쌍무계약이 성립된다. 계약의 각 당사자는 계약의 조건대로 이행해야 할 개별적 의무를 가진다. 이와 달리 계약상에서 오직 한쪽 당사자만 이행의무를 가진다면 편무계약이 된다. 부동산 매매에 있어서 편무계약이란 캘리포니아주에서는 거의 없다. 리스팅 계약뿐 아니라 그 외의 부동산과 관련한 대리계약 역시 부동산 대리인(Agent)이 그 계약의 목적을 수행하기 위해 적절한 노력(due diligence)을 해야 하고, 매도인은 이에 대한 대가를 지불하는 것이므로 쌍무계약에 해당된다. 부동산 대리인(Agent)의 수수료 캘리포니아주의 부동산 매매 수수료는 사전에 결정된 고정 수수료율이란게 없으며, 이에 대해서는 당사자 간에 개별적으로 자율적인 협상에 의한다. 매도인과 브로커(Broker)는 서로 협의하여 적절한 가격으로 수수료를 결정할 수 있다. (2)부동산 대리인(Agent)의 권한(Agent’s Authority) 대리인(Agent)의 실제 권한은 대리관계 계약서에 명시되어야 한다. 부동산 대리인(Agent)은 본인이 행할 수 있는 모든 합법적인 것을 행위할 권한이 주어지는 것이 보통이다. 그러나 오직 본인만이 수행할 수 있는 전속적이고 개인적 행위는 대리의 대상에서 제외된다. 예를 들면 배우나 가수는 자신을 대신하여 연기하거나 노래 부를 전속적인 계약상의 의무를 부동산 대리인(Agent)을 지정하여 부동산 대리인(Agent)으로 하여금 이를 수행하게 할 수 없다. 이러한 경우를 제외하고는 부동산 대리인(Agent)의 권한은 당사자를 대신하여 모든 일을 처리하는 데까지 확대될 수 있다. 전형적인 부동산 Listing Contract매도인이 부동산 Broker에게 매도위임을 하는 계약. 은 Broker가 매수자를 찾아야 하는 구체적인 의무에 대해 상술하고 있다. Sales Person은 Broker와 Sales Person 간의 계약을 통해 보수를 받기로 하거나 받기를 기대하고, 부동산 브로커(Broker)가 수행할 수 있는 행위를 보조하거나 수행하기 위해 브로커(Broker)에 의해 고용된다(중개 보조원과 유사). 부동산 대리인(Agent)은 그의 의무이행과 관련하여 대리관계라는 본질에 따른 고유의 권한 역시 가지고 있다. 대리계약에 아무리 상세하게 작성되었다 하더라도 부동산 대리인(Agent)이 대리업무를 수행함에 있어서는 대리계약에 언급되지 않은 여러 가지 일들을 수행할 필요가 있는 경우가 항상 있다. 예를 들어 Open House(매도대상 주택의 홍보를 위해 공개적으로 주택 내부를 공개하는 것)를 함에 있어서 부동산 대리인(Agent)은 리스팅 계약에는 아마 상술되지 아니할 것 같은 것들, 즉 매매대상 부동산에 대한 광고를 하고, 이웃에 전단을 돌리고, 근처 교차지점에 사인표시(Sign Post)을 붙일 수 있을 것이다. 만일 본인이 고의나 과실에 의해 거래상대방인 제3자로 하여금 부동산 대리인(Agent)이 본인을 위하여 대리권을 가지고 활동할 권한이 있다고 믿게 하였고, 제3자가 이를 신뢰하고 거래를 하였다면, 그 부동산 대리인(Agent)은 외견상 본인의 부동산 대리인(Agent)으로서의 권한을 가지고 거래를 한 것으로 인정되어 그 부동산 대리인(Agent)의 거래의 효과는 본인에게 귀속되는데, 이것은 전술한 바와 같이 대리관계가 금반언에 의해 성립된 경우이다. 보증금의 처리(Handling Deposits) 표준 리스팅 계약 양식에서 나타난 것과 같이 부동산 자격소지자(Licencee)의 가장 중요한 의무 중의 하나는 예상 매수인으로부터 매매와 관한 계약금(Deposit)을 받는 것이다. 그러한 돈은 중립적인 에스크로업체(escrow depository)나 의뢰인의 돈을 관리할 목적으로 개설한 신탁자금구좌(trust fund account)에 의뢰인을 위하여 예치해야 한다. 부동산 대리인(Agent)은 의뢰인으로부터 수표를 수령한 경우에는 수령한 수표를 다음 영업일(business day)까지 계좌에 입금하여야 한다. 하지만 당사자로부터 서면에 의한 동의가 있었다면 이 기간보다 수표를 더 오래 보관할 수도 있다. 대부분의 경우 예상 매수자의 청약(offer)이 매도인에 의해 승낙되면 매수인이 지급한 계약금은 에스크로 구좌에 예치된다. 만일 매수인의 청약이 매도인에 의해 승낙되지 않는다면 그 계약금은 매수인에게로 되돌려 주게 된다. 리스팅 계약서에 명시되어 있지 않으면 부동산 대리인(Agent)은 매도인을 위하여 어떤 형태의 금전도 이를 보관하거나 보유할 권한이 없다. 만약 매도인이 이러한 권한을 부여하지 않은 경우라면, 부동산 브로커(Broker)가 매수인으로부터 계약금등 금전을 교부받아 보관하게 되면, 이는 매도인을 위한 것이 아니라 매수인의 부동산 대리인(Agent)의 자격으로 행동하는 것이다. 무엇보다도 부동산 대리인(Agent)은 의뢰인의 자금을 자신의 개인구좌에 예치할 때 발생하는 자금혼합(commingling funds)을 피해야 한다. 캘리포니아주 부동산국장(Real Estate Commissioner)은 이러한 자금 혼합에 대한 어떠한 위반에 대해서도 징계처분을 할 수 있다. (3) 리스팅 계약(Listing Agreements) 부동산 매도를 목적으로 부동산 소유주(매도인)와 부동산 브로커(Broker) 사이에 성립된 대리계약은 서면화 되어야 하며, 이러한 매도에 대한 대리계약 매도위임계약 을 이를 리스팅 계약이라 한다. 매도의뢰인이 그 부동산을 매도하려고 하는 경우에는 부동산 브로커(Broker)는 가능한 한 빨리 리스팅 계약서를 작성하고, 이에 브로커(Broker)와 매도인 모두 서명해야 한다. 매도위임계약서 조건 중에 수수료 커미션 지불 조항을 넣을 수도 있다. 매도위임을 위한 Listing Contract 에는 본인 부동산 소유자 과 부동산 대리인(Agent) 브로커(Broker) 또는 브로커(Broker)를 대신하는 자격 소지자 모두가 서명하여야 한다. 실제로 거의 모든 부동산거래에서 매도인과 Broker 간에 리스팅 계약서가 작성되고 있다. Listing 부동산 브로커(Broker)가 매도인의 독점부동산 대리인(Agent)(exclusive Agent)이 되는 계약에서는 독점권의 만료일이 명확하게 표시되어야 한다 캘리포니아주 사업 및 전문직업법(Business and Professions Code)의 제10176조 (f)항에 의하면 독점대리권 계약에서 Broker의 독점적 대리권의 종료일이 명확하게 표시되어 있지 않은 경우에 부동산 브로커(Broker)가 매도인에게 보수를 청구하거나, 보수를 받는다면 그 브로커(Broker)의 부동산 자격이 정지 또는 취소될 수 있다고 규정하고 있다. . 일반중개계약(Open Listing) 일반중개계약은 매도인이 다수의 브로커(Broker)에게 리스팅(매도의뢰)을 줄 수 있으며, 이러한 경우에도 매도인은 Broker를 통하지 않고 자기 자신이 직접 부동산을 매도할 수 있다 이때는 수수료지불 의무가 없음 . 리스팅을 받은 브로커(Broker) 중에서 오직 당해 부동산의 매도에 직접 기여한(Procuring Cause) 브로커(Broker)만이 수수료를 받을 수 있다. 기여 원인(Procuring Cause)이란 간단히 말해서 당초 목적을 달성하는데 역할을 하는, 압도적이고 효과적인 원인(predominant efficient Cause) 또는 기여원인(contributing Cause)을 말한다. 이 공개 리스팅은 많은 사람이 이용할 듯 하지만 집, 상가, 아파트, 땅 매매인 경우는 드물고 사업체 매매에서 가끔 찾아 볼 수 있다. 전속중개계약(Exclusive Agency Listing) 이 리스팅계약에서는 부동산 매도인은 오직 한 브로커(Broker)만을 부동산 대리인(Agent)(매도인의 매도의뢰를 받은 부동산 브로커(Listing Broker))으로 지명할 수 있다. 다른 브로커(Broker)(Seling Broker)가 매수인을 찾아온 경우에는 매도인에 의해 전속중개업자로 지명된 매도인의 매도의뢰를 받은 부동산 브로커(Listing Broker)는 Seling Broker와 수수료를 나누어 가질 수 있다. 하지만 이 형태의 리스팅에서도 매도인이 브로커(Broker)의 도움없이 매수인을 찾는 경우에는 브로커(Broker)에게 수수료를 지불하지 않아도 된다. 수수료보장형전속중개계약(Exclusive Authorization and Right-to-Sell Listing) 가장 일반적으로 사용되는 계약형식은 독점적으로 중개권한을 위임받은 수수료보장형전속중개계약(Exclusive Authorization and Right-to-Sell Listing)이다. 이 리스팅계약에서는 매도인의 매도의뢰를 받은 부동산 브로커(Listing Broker)의 도움없이 매도인이 직접 매수인을 찾거나 다른 브로커(Broker)가 매도를 하는 경우 등을 포함하여 그 어느 누가 그 부동산을 매도한 경우에도 매도인의 매도의뢰를 받은 부동산 브로커(Listing Broker)는 이 계약에서 약정한 수수료를 받을 권리를 갖는다. 매도인의 매도의뢰를 받은 부동산 브로커(Listing Broker)만이 매도인의부동산 대리인(Agent)이지만, 관행적으로 매수인을 찾은 Cooperative Broker나 Sales Person 등과 보통 50 대 50으로 수수료를 나누는 것이 관례이다. 이런 종류의 리스팅 계약하에서는 안전조항(safety clause)이란 것을 포함하고 있는데, 이러한 경우에는 매도인이 리스팅 계약 만료일 후 상당한 기간(주에 따라 그 기간이 다르다)내에 다른 브로커(Broker)와 리스팅 계약을 하지 않는 한, 처음 계약한 브로커(Broker)는 자신이 리스팅계약기간 만료 전에 이미 매도인에게 소개한 매수인이 매도인과 매매계약을 체결한 경우에는 이에 대한 수수료를 받을 수 있게 하고 있다. 중복중개계약(Multiple Listing Service, MLS) 주로 위에서 본 수수료보장형전속중계계약(Exclusive Authorization and Right-to-Sell Listing)에서 이용하는 제도이다. 리스팅 계약상의 MLS 관계조항은 브로커(Broker)가 MLS 기관지에 리스팅을 게재할 수 있을지의 여부를 결정한다. 차액중개계약 순가중개계약 (Net Listing) 이러한 차액중개계약에서는 브로커(Broker)는 매도인과 미리 합의한 매도인의 매도희망가격(리스팅 가격)과 실제로 브로커(Broker)가 매도한 가격(실제매매가격)간의 차액을 모두 부동산 브로커(Broker)가 수수료로 받을 수 있게 된다. 만일 실제매매가격이 미리 합의한 매도희망가격보다 적다면 브로커(Broker)는 보수를 받지 못한다. 이런 종류의 계약에서는 부동산 브로커(Broker)는 매도인이 매수인의 청약을 승낙하기 전에 실제매매가격과 이로 인해 브로커(Broker)가 받게 될 수수료의 액수를 매도인에게 정확히 밝혀야 한다. 이를 위반하면 부동산 브로커(Broker)는 자격의 정지나 취소를 당하게 된다. 이러한 형태의 리스팅은 본질적으로 위험부담이 높고 브로커(Broker)가 보수를 조금 받거나 아니면 전혀 받지 못할 수도 있음 또한 매도인의 의심을 불러 일으키기 때문에 수수료가 높으면 처음 리스팅 가격을 너무 낮게 잡은 게 아닌가 하는 등 , 가능한 한 피하는 것이 좋다 어떤 주에서는 이런 리스팅 자체를 인정치 않는다. . 한국에서도 금지행위로 규정하고 있다. Broker매수선택권 리스팅(Option Listing) Broker 매수선택권 리스팅계약은 브로커(Broker)가 자신이 매수인으로서 그 부동산을 구매할 수 있는 선택권을 준다. 이 형태의 리스팅에서는 브로커(Broker)가 매도인 본인을 위해 의뢰받은 매도중개업무를 수행함에 있어 자신이 매수희망자로부터 받는 모든 청약을 매도인 본인에게 모두 알려주어야 한다. 만약 브로커(Broker)가 이러한 선택권을 행사한다면 브로커(Broker)는 매도인에게 이 거래를 통해 자신이 얻은 이익에 대해 밝혀야 하며, 매도인이 이에 서면으로 그것에 동의해야 Broker의 매수행위는 정당화 된다. (4) 리스팅 계약서의 제 조항(Provisions of Listing) 부록에는 가장 보편적으로 Broker들이 이용하는 수수료보장형전속중개계약(Exclusive Authorization and Right-to-Sell Listing)의 전형적인 계약서 양식이 나와 있다. 그 계약서의 특징은 아래와 같다. 아래의 각 숫자는 계약서상의 각 조항번호를 나타낸다. 1) 브로커(Broker)의 이름, 리스팅계약의 시기와 종기, 부동산이 위치한 시와 카운티, 그리고 그 부동산의 소재지를 기재하는 공간이 있다. 이러한 기재는 주소를 기재하면 그것으로 충분하다. 하지만 시골에 있는 토지의 경우 상세한 법적 표기방법에 의한 기재가 필요할 수도 있다. 2) 매도인이 원하는 매도희망가격과 매매대금지불조건을 기입한다. 매도인이 매매에 포함시키기 원하는 가구, 비품 등 기타 동산의 목록에 대해서도 기록한다. 3) 브로커(Broker)가 중복리스팅서비스(Multiple Listing Service, MLS) 시스템을 이용할 권한을 부여할 것인가를 명확히 한다. 4) 캘리포니아주에서 소유권보험증서(Title Insurance Policy)는 매매대상 부동산의 소유권이 매수인에게 이미 알려진 것 이외의 담보권이나 기타 제한이나 부담이 없다는 것을 매수인에게 확신시키는 역할을 한다. 5) 단독주택 매매에서 매도인이 브로커(Broker)에게 지불하는 수수료는 서로 간에 협상이 가능하다. 캘리포니아주 부동산법은 1유닛에서 4유닛 주거의 리스팅 계약을 체결하는 경우에는 반드시 이러한 사실이 밝혀져야 한다 규정하고 있다 5(c)항은 브로커(Broker)의 수수료를 보장하는 안전조항이다. 만약 브로커(Broker)(또는 브로커(Broker)의부동산 대리인(Agent))가 리스팅계약 기간내에 매도인에게 예상 매수인인을 소개했으나, 이 매수인이 Broker의 리스팅계약기간이 종료된 이후 일정기간내에 그 부동산을 실제 구매한 경우에는, 리스팅기간이 만료되었다 하더라도 매도인은 브로커(Broker)에게 약정한 수수료를 지불해야 하며, 이러한 기간에 대해서는 매도인과 부동산 브로커(Broker)가 자율적으로 정할 수 있다. 이때 브로커(Broker)는 리스팅계약만료시에 매도인에게 이러한 매매를 할 가능성이 있는 매수인의 이름을 알려주어야 한다. 이 조항은매도인이 선의에 의해 다른 브로커(Broker)와 새로운 리스팅 계약을 한 경우에는 적용되지 않는다. 부동산을 교환할 경우나 매도인이나 제3자의 리스팅계약위반으로 인해 부동산 브로커(Broker)가 받게될 보수에 관한 조항이 기재되어 있다. 5(g)항에서 브로커(Broker)가 다른 브로커(Broker)를 복대리인(Sub-Agent)으로 이용할 수 있는 권한을 주고 있다. 5(h)항에서 판매자는 에스크로를 통해 브로커(Broker)의 보수를 지불할 것에 동의한다는 조항이다. . 6) 브로커(Broker)는 매도인의부동산 대리인(Agent)으로 활동한다. 부동산 브로커(Broker)가 매도인, 매수인을 쌍방대리를 할 경우에는 반드시 매도인의 동의를 요한다. 브로커(Broker)는 단독주택이나 4유닛 이하 주택거래 시에는 대리관계를 반드시 공개해야 한다. 7) 브로커(Broker)는 매수인으로부터 보증금(Deposit Money 계약금 )을 수령할 수 있는 권한이 있다. 8) 브로커(Broker)는 매도인에게 ‘매도하는 부동산의 주요 기계 설비 등에 대하여 매도인이 매매 후 일정기간 동안 보통 1년 보장해주는 것에 대한 보험가입’에 대해 알려주어야 한다. 다. 9) 매도인은 집 밖에 열쇠상자(lock box 집 열쇠가 그 속에 들어 있어 부동산 브로커(Broker)가 lock box key로 통 안에 있는 집 열쇠를 빼서 집에 들어갈 수 있도록 하는 장치 )의 사용을 허락할지의 여부를 명백히 언급한다. 10) 매도인은 그 부동산에 ‘For Sale’ 간판의 설치를 허락할지의 여부를 협의 결정한다. 11) 매도인은 터마이트 보고서(Termite Report)를 제공해야 한다. 캘리포니아주에서는 지진 때문에 주로 나무를 사용하여 집을 짓는데, 터마이트는 개미와 비슷하게 생긴 나무를 갉아먹는 벌레이다. 매수인이 주택구입을 위한 대출을 받기 위해서는 이 벌레를 제거했다는 보고서를 제출해야 한다. 12) 매도인은 ‘부동산 이전시 부동산의 상태 공개에 관한 법률’(transfer disclosure law)을 준수할 것인바 이는 매도인의 부정확하고 부적절한 부동산 상태공개로 인하여 브로커(Broker)에게 미치게 될 부담에 대해 책임을 지겠다는 조항이다. 이 조항이 있음에도 불구하고 브로커(Broker)는 그 부동산을 스스로 검사해야 할 책임이 있다. 13) 1유닛에서 4유닛 주거의 거래에서는 브로커(Broker)는 캘리포니아주 주법에서 요구하는 지진 안전대비 주택소유자 지침서(Homeowner’s Guide to Earthquake Safety Booklet) 사본을 제공하여야 한다. 14) 매도인이 외국인일 경우 양식의 뒷면에 나타난 것과 같이 세금원천징수가 요구된다. 15) 반인종차별 조항은 그 법률조항을 준수할 것임을 다짐하는 당사자들의 의사표시를 분명히 한다. 16) 브로커(Broker)와 매도인은 만약 부동산 매매와 관련한 법적 소송이 일어난다면 승소한 측에 이와 관련된 합당한 변호사 비용과 기타 비용을 지급해야 하는 것을 알고 있다는 조항이다 패소자 부담임을 선언한 것 . 17) 브로커(Broker)와 매도인은 이 계약이나 어떤 거래결과로 발생하는 분규나 배상 청구 등을 중재나 법원소송에 호소하기 전에 그들 간의 사적 화해를 우선적으로 도모할 것임을 확인하는 조항이다. 18) 위 17조의 사적 화해(mediation)로 해결 불가능한 경우에 브로커(Broker)와 매도인간의 다툼에 대해 구속력 있는 중재기관에 제기할 것을 동의한다. 만일 이에 동의한다면 그 조항에서 특기된 것을 제외하고는 어느 쪽도 법원소송을 제기할 권리가 없게 된다. 19) 앞에서 다루어진 내용(인쇄된 내용) 이외에 매도인에 의해 수행해야할 부동산의 수리문제 등이 추가로 언급될 수 있다. 만일 매도인에게 아무런 과실이 없이 체결된 매매계약이 이행되지 않고 종료된 경우에는 브로커(Broker)의 커미션 수수료 을 지불하지 않겠다는 등의 내용등을 삽입할 수 있을 것이다. 20) 서면이건 구두이건, 브로커(Broker)와 매도인간에 이 계약의 체결이전에 합의된 것을 포함한다. 21) 각 조항의 제목은 편의를 위해 기술한 것이며 계약조건의 일부분은 아니다. 마지막에는 서명일자와 매도인의 서명날인을 할 공란이 있다. 만약 매도인이 결혼했으면 비록 그 부동산이 매도인의 독립재산(Separate Property)이라 하더라도 매도인의 배우자의 서명도 별도로 얻어야 한다. 매도인의 정확한 주소도 역시 중요하다. 그 다음에 브로커(Broker)는 그 계약서에 자신의 계약 조건상의 의무이행을 위하여 노력을 할 것에 동의하고 날짜와 서명을 기재한다. 만약 Sales Person이 이 계약서를 다룬다면 자신의 이름을 브로커(Broker)의 이름 옆에 서명한다. 사업체의 주소와 전화번호를 기입한다면 도움이 될 것이다. 리스팅 계약을 완성하는 데 부동산 대리인(Agent)은 법적 조언은 하지 못하게 되어 있으나, 무엇이 법적으로 구속력 있는 계약인지에 대해 방향제시를 할 수는 있다. 만약 매도인이 어떠한 계약조건의 의미나 결과에 대해 의문스러워 하는 경우에는 부동산 대리인(Agent)은 매도인이 서명하기 전에 변호사와 상담할 것을 서면으로 권고하여야 한다. (5) 매수인과 브로커(Broker) 사이의 계약(Buyer-Broker Agreements) 부동산 브로커(Broker)는 부동산 매도인만을 항상 대신하는 것은 아니다. 점차적으로 부동산 매수인도 거래에 있어 자신을 대신하는 브로커(Broker)가 있음으로써 얻을 수 있는 중요한 이점들을 인식하게 되었다. 이러한 경우 매수인의 브로커(Broker)는 자신이 이행할 내용을 매도인을 위한 부동산 리스팅 계약에서 처럼 서면으로 상술하여야 한다. 부록에는 매수인과 브로커(Broker) 간의 계약서 양식 3조는 매수인이 찾는 부동산의 종류를 상술한다. 7조는 브로커(Broker)의 쌍방대리에 대한 제한에 관한 것이다. 8조는 같거나 비슷한 부동산을 찾는 매수인에 대한 그 브로커(Broker)의 대리를 승낙할지의 여부이다. 9조는 브로커(Broker)에게 지불되는 경비의 유형에 관한 것이다. 이것은 기입된 금액이나 그 부동산의 구매가격의 퍼센티지에 근거하여 브로커(Broker)에게 커미션이 지불된다는 것이다. 매수인이 부동산을 구입할 선택권(Option to Buy)을 가지게 될 경우 브로커(Broker)에게 보수를 주는 조항도 있다. 매수인과 브로커(Broker) 간의 계약에서도 부동산 중개수수료는 협의가 가능하다는 조항을 언급해야 한다. 이 나와 있다. ← End
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