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Start →7. 당사자 간의 권리와 의무(Rights and Duties of Parties) 부동산 대리계약은 통상 쌍무적인 것이므로, 계약당사자는 쌍방이 서로에게 의무를 부담한다. 일방이 해야 하는 의무는 다른 쪽에게는 이에 대한 상응하는 권리일 수도 있다. 따라서 부동산 대리인(Agent)이 대리계약의 목적을 달성하기 위하여 노력을 해야 하는 의무는 본인의 입장에서는 부동산 대리인(Agent)에게 그러한 노력을 하게 할 수 있는 권리로 표시될 수도 있다. 여기서는 각자가 상대에게 지고 있는 의무와 이를 이행하지 못할 경우의 결과에 대해 알아보기로 한다. (1) 의뢰인에 대한 부동산 대리인(Agent)의 의무(Agents Duties to Principal) 의뢰인(Principal 본인 )에 대한 부동산 대리인(Agent)의 가장 중요한 의무 중의 하나는 성실(loyalty)의 의무이다. 대리관계 중부동산 대리인(Agent)의 본인에 대한 성실의 의무는 아마 가장 중요한 의무일 것이다. 부동산 거래에 있어서의 부동산 대리인(Agent)은 수임자(Fiduciary), 즉 부동산 거래에서 어떤 다른 사람의 위임을 받고 그 사람을 대신하여 활동하는 사람이다. 그러므로 부동산 거래에 있어 부동산 대리인(Agent)의 역할은 의뢰인인 본인의 이익을 제일 먼저 생각해야 하는 것이다. 부동산 대리인(Agent)은 또한 신의와 정직을 바탕으로 한 의무이행으로 본인에게 최선의 이익을 가져오도록 해야 한다. 부동산 대리인(Agent)은 대리계약에 의하여 요구되는 본인의 합법적인 지시에 따라야 한다. 본인은부동산 대리인(Agent)의 활동을 방해하지는 못하지만 일반적으로 부동산 대리인(Agent)에게 전반적인 방향 제시는 할 수 있다. 예를 들어 부동산 대리인(Agent)은 아무 때나 의뢰인 본인인 매도인의 부동산을 예상 매수인에게 보여주겠다고 고집할 수는 없으며 매도인이 원하는 바에 따라야 한다. 부동산 대리인(Agent)은 매도인 본인에게 당해 부동산 거래에 관련된 모든 중대한 사실을 소상히 알려야 한다. 이것은 거래에서 매도인을 대리하는 부동산 브로커(Broker)에게는 민감한 문제이다. 일반적으로 매도인의 매도의뢰를 받은 부동산 브로커(Listing Broker)는 매수인에게 부동산을 보여주기 전에 사전조사를 통하여 매수인의 직업과 수입 등을 체크함으로써 매수인(buyer)이 재정적인 능력이 있는지 여부, 매수인의 매수 목적에 대해서도 파악해야 한다. 매도인의 매도의뢰를 받은 부동산 브로커(Listing Broker)는 매도인에게 유리한 예상 매수인의 정보 예를 들어, 부동산 대리인(Agent)은 매수인이 외지에서 오는 사람이며 집을 찾는데 시간이 얼마 없다는 것 등 을 알게 되는 경우가 있는데, 이 경우 매도인으로서는 매수인과의 거래의 흥정에서 우위를 점하게 된다. 이러한 경우 부동산 대리인(Agent)은 그러한 정보를 의뢰인인 매도인에게 밝혀야 하도록 법에 규정되어 있다. 부동산 브로커(Broker)는 자신의 본인인 매도인에 대한 의무이행과 동시에 거래를 성공적으로 성사시키기 위해 이런 문제를 균형있게 처리하는 것이 좋다. 나아가 부동산 대리인(Agent)은 매도인과 매수인의 쌍방대리에서 발생할 수 있는 경우에서와 마찬가지로 자신과 의뢰인간에 발생할 수 있는 이익의 갈등요인을 의뢰인 본인에게 밝혀야 한다. 부동산 대리인(Agent)이 부동산거래에서 의뢰인 본인과 별도로 거래 상대방 쪽과 어떠한 관계가 있다면, 비록 부동산 대리인(Agent) 자신이나 상대방이 이러한 관계로 인해 아무런 이득을 얻지 못한다 할지라도 그러한 사실을 의뢰인 본인인 매도인에게 밝혀야 한다. 부동산 대리인(Agent)으로서는 어떤 경우에는 부동산 거래와 전혀 상관없어 보이는 사항이라고 판단되더라도, 이를 매도인에게 밝혀야 할 경우도 있다. 또한 부동산 대리인(Agent)은 의뢰받은 거래에서 비밀리에 이득 의뢰인인 매도인에게 은폐된 이득 을 취할 수 없다. 부동산 대리인(Agent)은 부동산 대리계약상의 업무를 수행하는 데 적절한 관심을 기울이고 자신이 가지고 있는 능력을 최대한 발휘하여 업무를 수행할 의무를 의뢰인인 매도인 본인에게 부담한다. 만약 Broker와 매도인간의 관계가 아무런 보상이 없는 호의적인 것일 경우도 마찬가지이다. 보수를 위한 것이든 아니든 부동산 대리인(Agent)이 본인을 대신하여 업무를 수행한다면 그 부동산 대리인(Agent)은 본인에 대하여 충실의무(Fiduciary Duty)를 부담하는 것이다. 부동산 리스팅 계약에 있어 부동산 대리인(Agent)의 주된 목적은 매수인, 즉 매물로 나와 있는 부동산을 매수할 준비(ready), 구매할 의사(willing), 구매할 능력(able)이 있는 자를 찾아 내는 것이다. 매도인이 원하는 가격과 조건에 맞는 매수희망의사(청약)를 확보하고, 그 매수인이 매수자금을 가지고 있거나 매도인이 정한 기간 내에 매수자금에 필요한 대출(대출)을 받을 자격이 된다면, 부동산 대리인(Agent)의 임무는 완성된 것이다. 만일 예상 매수인의 청약이나 조건이 매도인이 제시한 원래의 내용이나 조건과 다르다면 매도인은 이러한 다른 조건의 청약을 승낙하거나 반대청약(counter offer 반대청약 )로 다시 수정제의를 할 수 있다. 이때 합의가 이루어지면 부동산 대리인(Agent)의 계약상 의무는 완성되는 것이다. . (2) 본인 의뢰인 의 부동산 대리인(Agent)에 대한 의무(Duties of Principal to Agent) 부동산 대리인(Agent)의 대리계약상의 의무가 완수되었다면 부동산 대리인(Agent)은 약정된 보수를 받을 자격이 있다. 부동산대리인(Agent)이 약정보수를 의뢰인인 매도인으로부터 받기 위해서는, 부동산 대리인(Agent)이 매매, 임대나 기타 행위를 함에 있어 기여(Procuring Cause)를 하였어야 한다. 즉, 보수지급을 구하는 부동산 대리인(Agent)은 제3자인 매수인을 매도인 본인에게 데리고 가서 부동산 계약체결을 시작한 사람이어야 한다. 부동산 리스팅 계약에서는 부동산대리인(Agent)이 보수를 받기 위해서는, 부동산 대리인(Agent)이 매도인이 원하는 조건으로 매수인 그 부동산을 매수할 준비, 의도 그리고 능력이 있는 자 을 발견한 때, 또는 매도인이 가격과 조건에 맞는 매수인의 청약을 받아들일 때 등이 있다. 부동산 대리인(Agent)의 대리계약상의 의무가 완수될 때 매도인 본인은 부동산 대리인(Agent)에게 합의된 보수를 지불해야 할 의무가 발생한다. 부동산 매도를 위한 리스팅 계약에서 매도인은 보통 실제 매매가격에 대한 퍼센티지로 책정된 수수료를 브로커(Broker)에게 지불한다. 부동산 임대계약에서는 부동산 대리인(Agent)의 보수는 임대가치의 퍼센티지 또는 균일한 성공보수금을 사례금으로 산정한다. 매도인 본인은 부동산 대리인(Agent)과의 대리계약을 취소할 수 있지만, 대리계약의 취소 후에도 부동산 대리인(Agent)의 보수에 대해서는 여전히 책임이 있을 수 있다. 공개 리스팅(open Listing)계약의 경우, 만약 매도인이 매도인의 매도의뢰를 받은 부동산 브로커(Listing Broker)를 통하지 않은 매수인으로부터의 매수청약을 받아들이게 된다면 매도인은 매도인의 매도의뢰를 받은 부동산 브로커(Listing Broker)에게 보상할 필요가 없다. 수수료보장형 전속중개계약의 경우, 매도인의 매도의뢰를 받은 부동산 브로커(Listing Broker)는 누가 매수희망자를 데려왔는지에 관계없이 수수료를 받는다. 다만 매도인이 부동산 브로커(Broker)와의 리스팅 계약에서 미리 예외적으로 부동산 브로커(Broker)에 대한 보수를 지불하지 않고 그 부동산을 팔 수 있다고 지명한 예상구매자에게 그 부동산을 매도하게 되면 예외적으로 수수료를 지급할 의무가 없다. 매도인의 매도의뢰를 받은 부동산 브로커(Listing Broker)가 MLS에 참여한다면 매도인의 매도의뢰를 받은 부동산 브로커(Listing Broker)와 Cooperative Broker Selling Broker 가 수수료를 나누어 가진다. 매도인이 매도인의 매도의뢰를 받은 부동산 브로커(Listing Broker)에게 수수료 전액을 지불하게 되면, Cooperative 부동산 브로커(Broker)는 매도인의 매도의뢰를 받은 부동산 브로커(Listing Broker)로부터 수수료를 배분받게 된다. 보통 수수료는 에스크로를 통하여 지불된다. 의뢰인 본인은 부동산 대리인(Agent)에 대하여 수수료등에 대한 보호의무를 부담하는데, 이는 부동산 대리인(Agent)이 대리하는 부동산거래로부터 예상하는 이익(prospective economic advantage)을 취하는 것을 을 방해 즉,부동산 대리인(Agent)이 수수료를 받지 못하도록 방해하는 것 할 수 없다는 것을 의미한다. 이는 곧 의뢰인인 매도인 본인이 부동산 대리인(Agent)의 사업운영을 방해할 수 없다는 것을 뜻한다. 만약 일반중개계약 하에서 매도인이 부동산브로커(Broker)가 데려온 예상 매수인의 청약을 거절한 후, 그 브로커(Broker)를 제쳐놓고 그 예상 매수인과 자신들끼리만 은밀히 거래하여 매매계약을 체결하는 것은 부동산 대리인(Agent)에 대한 의무위반이 되는 것이다. (3) 복대리인(Sub-Agent)의 본인 의뢰인, Client 과부동산 대리인(Agent)에 대한 의무(Duties of Sub-Agent) 부동산 거래에 있어서, 복대리인(Sub-Agent)은 부동산 대리인(Agent)이 의뢰인인 매도인 본인에게 부담하는 것과 동일한 의무를 본인에게 부담할 뿐만 아니라, 부동산 대리인(Agent)에 대해서도 일정한 의무를 부담한다. 복대리인(Sub-Agent)을 자기 책임하에서 지정한 경우, 부동산 대리인(Agent)은 복대리인(Sub-Agent)이 당해 부동산거래를 성실하고 주의깊게 수행하는지를 확인하기 위한 합리적인 조치를 취할 책임이 있다. 그렇지 않으면 부동산 대리인(Agent)은 복대리인(Sub-Agent)의 부적절한 행동이나 실책에 대해 본인에게 책임을 져야 한다. 만약 부동산 대리인(Agent)이 의뢰인 본인의 지정, 승낙 등에 의해 복대리인(Sub-Agent)을 선임한 경우라면, 의뢰인 본인이 그 복대리인(Sub-Agent)의 행위에 대하여 책임을 지게 된다. (4) 부동산 대리인(Agent)의 제3자에 대한 의무(Duties to Third Persons) 부동산 대리인(Agent)은 거래대상 부동산에 관한 중요한 사실(청약여부의 결정에 영향을 주는 사실, 부동산의 가치 또는 소망에 영향을 주는 사실)을 제3자에게 완전하게 밝혀야 할 의무를 부담하고 있다. 부동산 대리인(Agent)은 부동산 매도인의 지시와는 무관하게 이러한 책임을 부담한다. 만약 부동산 매도인이 목재건축물의 해충에 의한 침해와 손상 흰개미와 같은 해충(Termite)에 의한 손상 과 같은 결함을 매수희망자에게 밝히지 말라고 부동산 대리인(Agent)에게 요구한 경우라 하더라도, 그 부동산 대리인(Agent)은 본인의 지시에 따르지 않고 그 정보를 제3자에게 밝혀야 할 의무가 있다. 만약부동산 대리인(Agent)이 이러한 의무를 위반하게 되면, 그 부동산 대리인(Agent)은 이들 제3자로부터 소송을 당할 수도 있고, 이들이 입은 손해를 배상할 책임이 있을 수도 있으며, 부동산 대리인(Agent) 자격의 정지나 취소를 당할 위험에 처해질 수도 있다. Easton v. Strassburger 사건 1984년 캘리포니아주 법원의 Easton v. Strassburger 사건의 판결은 부동산 브로커(Broker)가 제3자에게 밝혀야 하는 의무의 범위를 확대시켰다. 법원은 부동산 브로커(Broker)가 거주용 부동산을 성실하고 효율적으로 검사하고 그 부동산의 가치에 실질적으로 영향을 줄 수 있는 모든 사실을 예상 매수인에게 밝혀야 할 의무를 부담한다고 선언하였다. 이 판결에서 인정된 이러한 부동산 브로커(Broker)의 의무는 후에 캘리포니아주 의회에 의해 수용되어 캘리포니아주 민법(2079-2079.5 조항)에 반영되었다. Easton 사건은 매립지에 세워진 집에 관한 것인데, 부동산 브로커(Broker)나 그의 부동산 대리인(Agent)이 만약 그 집의 대지 등의 바닥이 평평하지 않다는 것을 간파하였다면 부동산 브로커(Broker)로서는 그 부동산을 더욱 철저하게 조사를 하여 이를 매수자에게 밝혀야 할 의무가 있고 판시하고 있다. 다시 말해서 만약 부동산 대리인(Agent)은 자신이 그 부동산을 철저히 검사하였더라면 발견하였을 중대한 결함에 의하여 매수인이 입은 손해에 대해 매수자에게 책임을 져야 한다. Easton 사건은 거주용 부동산의 예상매수인에 대한 브로커(Broker)의 의무뿐 아니라 예상매수인에 대한 매도인의 의무도 새롭게 했다. 매도인은 부동산에 대한 외관상의 관찰로부터 발견될 수 있는 결함을 포함하여 그 부동산의 가치에 영향을 주는 모든 중요한 사실을 매수인에게 밝혀야 한다. 1유닛에서 4유닛까지의 거주용 부동산의 모든 매도인은 자신의 소유기간 동안 이루어진 부동산의 구조적 증축이나 개조에 대해 관련관청의 적절한 허가를 받아 진행하였는지 여부를 예상 매수인에게 밝혀야 한다. 1유닛에서 4유닛까지의 거주용 부동산의 모든 매도인은 그 매수인에게 법률에 의해 정해진 양식에 따라 ‘부동산의 기술적·구조적 상태를 상세하게 밝힌 부동산 이전에 따른 부동산 상태 공개서(Real Estate Transfer Disclosure Statement)’ 캘리포니아주 리얼터 협회(California Association of REALTORS)에 의해 작성된 양식(부록에 나와 있다)등을 사용하는 것이 매도인과 부동산 브로커(Broker)가 매수인에게 그 부동산의 상태에 대해 충분히 알려줬다는 것을 증명할 수 있는 최선의 방법이다. 를 제공해야 한다. 기타 의무 부동산 대리인(Agent)은 의뢰인인 매도인 본인과의 거래에서는 물론 제3자와의 거래에서도 비밀리에 부당한 이익을 취할 수 없다. 비밀리에 이러한 이익을 취한 부동산 대리인(Agent)은 구매자와 제3자 모두에게 책임을 져야 한다. 부동산 자격 소지자가 어떤 부동산에 대한 장점이나 이점에 대해 과장(puffing)하고, 이를 신뢰한 거래상대방이 이에 기하여 매매거래를 함으로서 손해를 입은 경우, 부동산 자격 소지자는 이로 인해 발생한 손해에 대해 책임을 져야 한다. 또한 한때는 용납되었던 용어의 완곡한 표현 등에 의한 과장광고 등이 이제는 금지되었다. 예를 들어 ‘이 도시에서 가장 좋은 지역’ 또는 ‘주에서 가장 좋은 학군’이란 문구는 정확히 사실을 표현한 것이라면 가능하지만, 그렇지 않고 사실과 달리 근거 없이 과장한 것이라면 이러한 표현은 사용할 수 없다. 부동산 대리인(Agent)은 자신의 의견을 표현할 수는 있지만 그러한 의견이 사실이라고 주장해서는 안된다. 부동산 대리인(Agent)은 자신이 행한 불법행위 물리적 상해나 부동산 파손 나 사기적인 허위진술에 대해 제3자에게 책임이 있다. 부동산 대리인(Agent)은 매도인 본인이 범한 불법행위에 대해서도 이를 묵인한 경우에는 일정한 책임이 있다. 의뢰인 본인은 자기 자신의 행위뿐 아니라 자신을 대리한 다른 부동산 대리인(Agent)이나 복대리인(Sub-Agent)에 의한 행위에도 책임이 있다. 의뢰인 본인은 자신과의 고용관계의 범위 내에서 행동한 피고용자 독립계약자가 아님 인부동산 대리인(Agent)에 의해 범해진 불법행위에도 책임이 있다. ← End
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